房地產法律知識

誰都想擁有一間屬於自己的房子，可是房地產的法律知識你知道多少。下面是本站小編為大家整理的關於房地產法律知識，希望大家喜歡!

　　房產法律小知識

1、無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。

根據我國《民法通則》的規定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。

2、 限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。

限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理 人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。

3、以欺詐為目的簽訂的房屋買賣合同。

這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。

4、以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。

指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。

5、乘人之危簽訂的經濟合同。

是指一方當事人乘對方處於危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

6、雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所的房屋買賣合同。

是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的合同無效。

7、當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。

　　打房地產糾紛官司要注意什麼問題

一、房地產糾紛產生後，應向哪級人民法院起訴?

房地產屬於不動產，依據我國民事訴訟法的相關規定，因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。為此房地產糾紛產生後，根據糾紛涉及的標的大小，當事人可以向房地產所在的基層人民法院或中級人民法院或高級人民法院提起公訴。

二、當事人訂有仲裁協議的，還可向人民法院起訴嗎?

我國《仲裁法》規定：當事人達成仲裁協議的，一方向人民法院起訴的，人民法院不手受理，但仲裁協議無效的除外。

三、哪些房地產糾紛須先行裁決，當事人不服才可以向人民法院起訴?

土地所有權和使用權爭議糾紛，須經有關人民政府處理後，當事人對此處理決定不服，可以在接到處理決定通知之日起30日內向人民法院起訴。

拆遷糾紛、拆遷人與被拆遷入對拆遷補償、安置等達不成協議，由批准拆遷的房屋主管部門裁決，仍不服此裁決，可以在接到裁決書之日起15日內向人民法院起訴。

公民個人、法人或其它經濟組織之間的林地、林木所有權爭議必須經縣級或鄉級人民政府處理，當事人對此處理仍不服，可以在接到處理決定之日起1個月內向人民法院起訴。

四、產生房屋糾紛到法院打官司需繳納哪些費用?

當事人提起訴訟，必須先交納一定的訴訟費用，一般情況下由原告方預交，敗訴方承擔。依據《人民法院訴訟收費辦法》，房屋訴訟的案件受理費的收費標準，按照爭議的性質及爭議財產的價值(或金額)，實行依比率遞減的原則計算收取。

還需交納其他訴訟費用，即指人民法院在審理房屋糾紛案件中實際支出的，且依法應當由當事人支付的費用、鑑定費、評估費。

法律文書生效後，負有義務的一方未自覺履行義務時，另一方向人民法院申請強制執行的，應向法院預交執行費，執行費按規定由被執行方承擔。

委託代理律師進行房地產訴訟，還需向代理律師所在的律師事務所支付律師代理費。

五、法律對房地產案件的訴訟時效是怎麼規定的?

當事人向法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年。從知道或應該知道自己的權益受到侵害之日起計算。但是，從權利被侵害之日起超過20年的，人民法院不予保護。

如果是建築物或者其它設施以及建築物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脱落、墜落等原因使身體受到傷害要求賠償的。延付或拒付房屋租金的訴訟時效為1年。

六、房地產糾紛產生後，如何寫民事訴訟狀?

民事起訴狀是原告向人民法院提起訴訟的書面依據。主要應寫明下列事項：

當事人的情況。寫明原告、被告的姓名、性別、年齡、民族、職業、工作單位和住所、聯繫電話等等。當事人是法人或其它經濟組織的，應寫明該法人或其它經濟組織的名稱、住所和法定代表人或主要負責人的姓名、職務、聯繫電話等等。有訴訟第三人的應寫明第三人的基本情況。

請求事項。寫明訴訟請人民法院依法保護其合法權益的要求，請求事項應寫得具體明確。

訴訟請求所依據的事實和理由。主要應寫清楚民事法律關係存在的事實、發生爭議的焦點，起訴依據的法律法規名稱及具體條款。

結尾部分應寫明受訴人民法院的名稱，並由當事人簽名或蓋章，註明起訴的年月日。

證據和證據來源。即起訴依據的產權證、公證書、契税憑證、合同、往來信函、視聽資料等等一切能證明客觀事實的材料。

　　軍產房買賣合同的效力如何

一、軍產房買賣概述

軍產房，是指建在部隊通過劃撥方式得來的'土地上，且產權歸部隊所有的房屋。軍產房買賣與普通商品房買賣主要存在兩點區別：買賣審批手續上不同，以及享有房屋的權利不同。

審批手續不同在於，軍產房買賣必須經過中國人民總後勤部(“總後勤部”)的審批。

享有房屋的權利不同在於，針對市場上流通買賣的軍產房，買受人取得的都只能是軍產房的使用權，並不是該軍產房的所有權。

二、未經總後勤部批准的軍產房買賣合同效力及賠償責任

1.法院管轄

僅在雙方當事人均為軍人、軍隊單位或合同約定由軍事法院管轄的情況下，軍事法院有管轄權，其餘情況都應當適用《民事訴訟法》第二十三條，因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

2. 合同效力

由於軍事法規與《合同法》有關合同效力的規定無法銜接，因此，軍產房買賣合同效力存在爭議。

在司法實踐中，大致有以下兩種判決：第一種是判決解除合同，過錯方承擔違約責任;第二種是判決合同無效，雙方返還原物，並根據各自的過錯承擔責任。筆者傾向於第二種判決，認為合同無效。

3. 賠償責任

上述兩種判決過錯方都須承擔賠償責任。第一種判決中，過錯方承擔的是實際違約責任。第二種判決中，過錯方承擔的是締約過失責任。

區分責任類型的原因在於，司法實踐中，損失賠償額包括實際利益損失和預期利益損失。通常，法院只有在判決承擔違約責任的前提下，才能支持預期利益損失。而締約過失責任並不包含預期利益損失。

三、風險防範

在簽訂軍產房買賣合同時，首先，應調查出售方的身份證明、房屋的產權證明等;其次，可以在合同中明確約定在此種情況出現時，購房者有解除合同的權利，並明確違約金的數額，以免日後產生不必要的糾紛;最後，可以進行公證，加強合同對雙方的約束力。

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