前期物業管理服務合同模板

根據有關法律、法規，在自願、平等、協商一致的基礎上，甲方將（______物業）委託乙方實行物業管理，訂立本合同。

第二條物業基本情況

物業類型：__________

坐落位置：____市____區____路（街道）_____號；

佔地面積：_____ｍ；

建築面積：_____ｍ。

第三條乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。

第二章委託管理事項

第四條甲方就住宅區域內的下列物業管理事項委託乙方管理：

1、房屋共用部位、共用設備的修繕和管理。

2、公共設施的修繕和管理。

3、社區服務配套設施的經營和管理。

4、房屋修繕基金、高層住宅電梯水泵大修更新基金和街坊公共設施修繕基金的賬務管理。

5、物業檔案資料管理。

6、建築管理。

7、公共環境衞生。

8、保安。

9、高層住宅電梯、水泵運行服務管理。

第三章委託管理期限

第五條本合同自___年___月___日至___年___月___日止。

第四章雙方權利義務

第六條甲方權利義務

1、負責制定《住宅使用公約》和《住宅使用説明書》並將其作為房屋租賃合同的附件要求業主和物業使用人遵守。

2、審定乙方制定的物業管理方案。

3、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況。

4、審議乙方在小區的年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告。

5、保修責任範圍內的房屋、設施和設備的維修養護，按以下第______種方式處理：

（1）甲方負責返修。

（2）委託乙方返修，支付全部費用。

（3）其他。

6、在合同生效之日起_____日內向乙方提供平方米建築面積管理用房（產權建築面積管理用房，產權仍屬甲方），由乙方按下列第___項執行：

（1）無償使用。

（2）按建築面積每月每平方米_____元租用，其租金收入用於物業管理和服務。

7、負責歸集物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，並於合同生效之日起_____日內向乙方提供。

8、當業主和物業使用人不按規定繳納物業管理費時，負責催交或以______方式償付。

9、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題。

10、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。

11、其他。

第七條乙方權利義務

1、根據有關法律、法規及本合同的約定，制定物業管理方案。

2、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理。

3、按本合同相關的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理。

4、選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方。

5、負責編制房屋、附屬建築物、設施、設備、綠化的年度維修養護計劃，經雙方議定後由乙方組織實施。

6、向業主和物業使用人書面告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關限制條件，並負責監督。

7、每個月向全體業主和物業使用人公佈一次維修養護費用收支使用情況。

8、對本物業的公共設施不得擅自佔用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協商後報有關部門批准方可實施。

9、其他。

第五章物業管理服務要求標準

第八條乙方須按下列約定，實現管理目標，即業主和物業使用人對乙方的管理滿意率達到%。

1、房屋外觀：_____________

2、設備運行：___________

3、房屋及設施、設備的維修、養護：

4、公共環境：____________

5、綠化：___________

6、交通秩序：__________

7、保安：____________

8、急修：___________

小修：__________

第六章物業管理服務費用

第九條物業管理服務費（略）。

第十條住宅區域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的倍收取。

第十一條車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收取：

1、露天車位：____________

2、車庫車位：____________

3、其他：____________

第十二條乙方對業户或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務，由業主或物業使用人按實際發生的費用計劃。

第十三條乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：（自定）。

第十四條房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護費用按以下方式承擔：

1、保修期內屬保修範圍內的房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、保養費用由甲方承擔。

2、不屬保修範圍內的維修、養護費用由業户按建築面積承擔。

第七章違約責任

甲乙雙方應嚴格履行本合同，一方違約，另一方有權解除本合同，違約方同時應承擔相應的違約責任。違約金按項目總額的20%由違約方承擔。造成一方損失的，應承擔相應的賠償責任。

第八章附件

第十五條雙方約定自本合同成效之日起天內，根據甲方委託管理事項，辦理接管驗收手續。

第十六條雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與合同具有同等效力，但不得修改本合同印製條款的本意。

第十七條本合同的附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第十八條本合同正本連同附件共頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。

第十九條因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任並作善後處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的堅定為準。

第二十條本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第二十一條本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請仲裁委員會裁決（當事人雙方沒達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴）。

第二十二條合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿天前向對方提出書面意見。

第二十三條本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章：______乙方簽章：_________

代表人：________代表人：___________

日期：__________日期：_____________

委託方（以下簡稱甲方）：__________名稱：__________法定代表人：__________註冊地：__________住所地：__________郵編：__________聯繫電話：__________

受託方（以下簡稱乙方）：__________名稱：__________法定代表人：__________註冊地：__________住所地：__________郵編：__________聯繫電話：__________

甲、乙雙方根據有關法律、法規的規定，在自願、平等、協商一致的基礎上，就甲方將__________（物業名稱）委託乙方實行物業管理有關事宜，達成一致意見，特訂立本合同。

第一章總則

第一條物業基本狀況

物業名稱：__________

物業類型：__________

坐落位置：__________（市）__________區

四至：東南西北

佔地面積：__________平方米

建築面積：__________平方米

委託管理的物業構成細目詳見本合同附件一。

第二條乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人。

第三條乙方應參與本物業的竣工驗收，並在本物業移交接管時，與甲方共同辦理物業管理書面交接手續。

第四條本物業交付使用後的質量責任，按國家《建設工程質量管理條例》和《房屋建築工程質量保修辦法》等有關法律、法規的規定承擔。

第二章委託管理服務事項

乙方接受甲方委託，提供以下物業管理服務：

第五條房屋建築共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外牆面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、；

第六條共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囱、共用照明天線、中央空調、暖氣幹線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、中央監控設備、建築物防雷設施、；

第七條附屬建築物、構築物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場

第八條共用綠地、花木的養護與管理

第九條附屬配套建築和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、

第十條公共環境衞生：包括公共場所、房屋共用部位的清潔衞生、垃圾的歸集、清運、

第十一條交通與車輛停放秩序的管理

本物業管理區域內的業主在本物業管理區域的公共場地停放車輛的，停放人應與乙方簽訂專項合同，並按該專項合同的約定承擔各項責任和義務。

第十二條維護公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、；前款約定的事項不包含業主的人身與財產保險和財產保管責任，乙方與業主另行簽訂人身、財產保險和財產保管等專項合同的，按該專項合同的約定承擔各項責任和義務。

第十三條管理與本物業相關的工程圖紙、住用户檔案與竣工驗收資料

第十四條協助組織開展本物業管理區域內的文化娛樂活動；

第十五條業主和物業使用人房屋的自管部位、自用設施及設備的維修、養護，在業主和物業使用人提出委託時，乙方原則上應接受委託，具體收費事宜應按照乙方制訂並公佈的收費標準由當事人雙方另行協商；

第十六條對業主和物業使用人違反業主臨時公約或物業使用守則的行為，針對具體行為並根據情節輕重採取報告、規勸、制止等措施；

第十七條其他委託事項：

1、____________________

2、____________________

3、____________________

第三章委託管理服務期限

第十八條本合同規定的物業管理委託期限暫定為__________年，自本合同生效之日起至__________年__________月__________日止。本合同期限屆滿，若需要續簽合同，雙方另行簽訂書面合同。

第十九條本合同期限屆滿或業主委員會成立與業主大會所選聘的物業管理公司簽訂的物業管理服務合同生效時，本合同自然終止。

第四章甲、乙雙方的權利和義務

第二十條甲方的權利和義務

1、應當在銷售物業之前，制定《業主臨時公約》，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

2、應當在物業銷售前將《業主臨時公約》向物業買受人明示，並要求物業買受人在訂立物業買賣合同時，做出遵守《業主臨時公約》的書面承諾。

3、在物業竣工交付使用時，負責向物業買受人提供房屋質量保證書和房屋使用説明書。

4、審定乙方擬定的物業管理方案並在乙方提交上述物業管理方案之日起__________日內出具書面審定意見。

5、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況並每年進行一次考核評定；並將管理情況報物業管理主管部門備案。

6、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算報告並在乙方提交上述材料之日起日內出具書面審定意見。

7、保證委託乙方管理的房屋、設施、設備達到國家驗收標準及要求。在保修責任內，如存在質量問題，按以下第X種方式處理：

（1）甲方負責返修；

（2）委託乙方返修，由甲方支出全部費用；。

8、在本合同生效之日起X日內向乙方提供經營性商業用房（指非住宅房屋），由乙方按每月每平方米X元的標準租用，其租金收入僅用於。

9、在本合同生效之日起X日內向乙方提供X平方米建築面積的物業管理用房，由乙方按下列第X項方式使用：

（1）無償使用；

（2）按建築面積每月每平方米X元的標準租用，其租金收入僅用於。

10、在物業管理交接驗收時，負責向乙方移交下列資料：

（1）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設備設施的安裝、使用和維護保養技術資料；

（3）物業質量保修文件和物業使用説明文件；

（4）物業管理所必需的其他資料。

11、為實現本合同約定的物業管理服務要求而發生的物業管理服務費用，除由業主、物業使用人按規定繳納外，不足部分由甲方承擔。

12、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題，包括但不限於以下事項：

13、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。

14、及時繳納空置房屋的物業管理服務費；依法提供物業維修專項資金。

15、甲方有權指定專業審計機構，對本合同約定的物業管理服務費用收支狀況進行審計。

第二十一條乙方的權利和義務

1、據有關法律、法規及本合同的約定，制定物業管理方案；自主開展物業經營管理服務活動。

2、對項目設計和施工提供管理方面的整改和完善建議。

3、配備工作人員參與物業管理區域內的共用部位、共用設施設備調試、驗收和交接。

4、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理。

5、按本合同的約定，對業主和物業使用人違反業主臨時公約或物業使用守則及相關管理規定的行為進行制止和處理。

6、可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將本區域內的全部物業管理一併委託給第三方。乙方將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業的，相關的物業管理責任仍由乙方向甲方、業主及物業使用人承擔。

7、負責編制房屋及其附屬建築物、構築物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和保修期滿後的大修、中修、更新、改造方案，經甲、乙雙方議定後由乙方組織實施。

8、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，與業主和物業使用人訂立書面約定，並負責監督。

9、負責編制物業管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告，並最遲於每年X月之前以XX方式向甲方提出上述計劃和報告；經甲方審定後組織實施。

10、負責每個月向全體業主和物業使用人公佈一次物業管理服務費用收支賬目；並將物業管理服務收費項目和收費標準以及向業主和物業使用人提供專項服務的收費項目和收費標準在本物業管理區域內以書面方式公示。

11、對本物業的公共設施不得擅自佔用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或改善配套項目，須與甲方協商經甲方同意後報有關部門批准方可實施；不得擅自改變房屋共用部位的用途。

12、不得擅自在物業管理區域內從事物業服務以外的經營活動；不得在處理物業管理事務活動中侵犯業主及物業使用人的合法權益。

13、建立、妥善保管和正確使用本物業的管理檔案，並負責及時記載有關變更情況。

14、本合同終止時，乙方必須在本合同終止之日起X日內向甲方移交甲方提供的全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料。

15、接受業主、物業使用人、甲方和物業管理主管部門等的監督，不斷完善物業管理服務，定期以書面方式向甲方報告本合同履行情況。

第五章物業管理服務質量標準

第二十二條乙方須按下列標準，完成本合同約定的物業管理事項：

1、房屋外觀：完好整潔；每X年組織實施清洗外牆X次（費用由業主承擔）；公共內牆、走廊樓梯等每X年粉飾X次；公共防盜門每X年刷新X次；

2、設備運行：電梯按規定時間XX運行；水泵、發電機等設備X檢查X次；

3、房屋及設施、設備的維修、養護：屋面及房屋滲漏X日修好；

4、公共環境：道路：X；室內外排水X；沙井X清理一次；

5、清潔衞生：

（1）公共場地每天以X標準清掃X次；

（2）電梯衞生每天清掃、保潔X次；

（3）定期組織實施化糞池清掏（費用由業主承擔）；。

6、綠化：綠地完好率達到%以上；

7、交通秩序：室內（外）停車場一天小時保管；

8、保安：實行X小時保安制度，崗位設置X個，X小時輪流值守；

9、急修：停水不超過X小時；停電不超過X小時；下水道、沙井堵塞不超過X小時內開工；小修：報修XX小時內開工；

10、業主和物業使用人對乙方的`滿意率達到：X%。

有關上述物業管理服務質量標準的約定詳見本合同附件二。

第六章物業管理服務費用

第二十三條物業管理服務費

1、本物業的管理服務費用執行國家及北京市有關物業管理服務費用的相關規定。

2、本物業管理服務費，住宅房屋由業主按其擁有建築面積每月每平方米元向乙方交納；非住宅房屋由業主按其擁有建築面積每月每平方米元向乙方交納。本物業管理費包括如下費用：。

3、本物業管理服務費每〔月〕/〔季〕/〔半年〕）交納一次，每次交納費用時間為。

4、空置房屋的物業管理服務費，分別由XX按其擁有建築面積每月每平方米X元向乙方交納。

5、本物業管理服務費標準的調整，按XX調整。

6、業主出租其擁有的物業，其應承擔的物業管理服務費由業主交納，業主與承租人另有約定的，從其約定，但業主應將此約定送乙方備案並就物業管理服務費的繳納負有連帶責任。

7、業主轉讓物業時，須交清轉讓之前該業主應承擔的物業管理服務費。

8、物業管理服務費中未計入的共用設施設備運行、能耗費用，按X〔該幢〕/〔該物業〕住户實際用量共同分攤。

9、業主和物業使用人逾期交納物業管理服務費的，按以下第X項方式處理：

（1）從逾期之日起按每天X元交納滯納金；

（2）從逾期之日起每天按應付物業管理服務費的萬分之X交納滯納金；

第二十四條車位使用費不得高於有權核定部門規定的現行標準，由車位使用人按下列標準向乙方交納：

第二十五條乙方受業主、物業使用人的委託對其房屋自用部位、自用設備的維修、養護及其他特約服務的費用，由當事人自行約定。

第二十六條乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目和收費標準如下：

第二十七條房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：

1、保修期內屬保修範圍內的房屋共用部位、共用設施設備、公共場地的維修、養護費用由甲方承擔。

2、不屬保修範圍內的XX、XX、維修、養護費用，由業主按其擁有的權屬份額或XX承擔。

3、保修期滿後，本物業共用部位、共用設施設備的大修、中修、更新、改造費用，在本物業維修專項資金中列支。

第七章違約責任

第二十八條甲方違反本合同第二十條的約定，使乙方未完成約定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；由於甲方違約給乙方造成經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十九條乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改並達到本合同約定的標準；逾期未整改的，或整改不符合本合同約定的，甲方有權終止合同；由於乙方違約給甲方造成經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權督促和要求乙方清退所收費用，退還利息並按支付違約金；由此給甲方造成經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十一條甲、乙雙方任何一方無正當理不得提前終止本合同，否則應向對方支付元的違約金；由此給對方造成的經濟損失超出違約金的，對超出部分還應給予賠償。

第三十二條因房屋建築質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任並作善後處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任並負責善後處理。產生質量事故的直接原因，以相關主管部門的鑑定為準。

第三十三條甲、乙雙方任何一方如通過不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權的，或由此給對方造成經濟損失的，應當由施加損害的一方承擔全部責任。

第三十四條由於一方違約而致使本合同提前終止的，提出解除合同的一方應及時通知對方，合同自上述書面通知送達對方時即行終止。

第三十五條本合同期限屆滿或本合同提前終止的，甲乙雙方應在本合同終止之日起日內辦理完畢全部物業管理交接手續。

第八章附則

第三十六條自本合同生效之日起天內，根據甲方委託管理事項，辦理完交接驗收手續。

第三十七條為維護公眾、業主、物業使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏；漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因採取緊急避險措施造成業主必要的財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。

第三十八條甲、乙雙方經協商一致，可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

第三十九條本合同之附件均為本合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第四十條本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第四十一條本合同正本連同附件共X頁，一式三份，甲、乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。

第四十二條本合同執行期間，如遇不可抗力，致使本合同無法履行時，甲、乙雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第四十三條本合同在履行中如發生爭議，甲、乙雙方應友好協商解決，協商不成的，甲、乙雙方同意按下列第X方式解決：

（1）提交XX仲裁委員會仲裁；

（2）依法向有管轄權的人民法院起訴。

第四十四條本合同自XX起生效。

第四十五條本合同約定的相關內容若與現行有效的法律、法規、規章以及政府文件相牴觸時，該約定無效。若在本合同的履行中，遇國家相關法律、法規、規章以及政府文件發生變化時，自然也應按變化後國家相關法律、法規、規章以及政府文件執行。

甲方簽章：____________乙方簽章：____________

法定代表人：____________法定代表人：____________

授權代表：____________授權代表：____________

日期：____________日期：____________

合同簽訂地：____________

物業管理本身是一種主體平等的委託合同關係，而非上下級的行政管理關係。未避免字意上的歧義，即將物業管理改稱物業服務。根據建設部2007年164號令《建設部關於修改〈物業管理企業資質管理辦法〉的決定》的相關內容，“物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。”

物業管理企業接受委託從事物業管理服務，應當與委託人簽訂物業服務合同。物業服務合同屬於我國合同分類中的委託合同。委託合同是受託人以委託人的名義和費用為委託人處理委託事務，委託人支付約定報酬的協議。物業服務合同既可以發生在法人之間，也可以發生在自然人與法人之間。

物業服務合同具有如下的委託合同的法律特徵：

（1）物業服務合同的訂立以當事人相互信任為前提，任何一方通過利誘、欺詐、矇騙等手段簽訂的合同，一經查實，可依法起訴，直至解除合同關係。

（2）物業服務合同是有償的。委託合同的目的在於由受託人用委託人的名義和費用處理管理委託人事務。因此，業主不但要支付物業管理企業在處理委託事務中的必要費用，還應支付物業管理企業一定的酬金。

（3）物業服務合同既是諾成性合同又是雙務合同。物業服務合同自雙方達成協議時成立，故為諾成性合同；委託人和受託人雙方都負有義務，故為雙務合同。

（4）物業服務合同是勞務合同。勞務合同的特點是：合同的標的是一定的符合要求的勞務，而不是物質成果或物化成果；合同約定的勞務通過提供勞務的人的特定行為表現出來。

物業服務合同在簽訂時應以政府頒佈的示範文本為基礎，雙方在平等自願的前提下，遵循公平、誠實信用與合法的原則，經充分的協商討論達成一致意見後方可簽訂。

物業管理工作自身的特點決定了物業服務合同簽訂時，除了遵循簽訂一般合同時的注意事項外，還要注意以下四個要點：

（一）“宜細不宜粗”的原則

為確保合同雙方的權益，明確各目的責任、權利、義務，減少日後的糾紛，業主和物業管理企業在對合同進行談判洽商時，要遵循“宜細不宜粗”的原則，即對合同的具體條款要進行細緻的充分協商，取得一致，不僅要從宏觀上把握，更要從微觀上給予明確。一般物業服務合同中對委託的管理服務應包括五個層次的約定：

1、委託項目

委託哪些管理服務項目應逐項寫清。如“房屋建築共用部位的維修、養護和管理”；“共用設施設備的維修、養護、運行和管理”；“環境衞生”等。物業管理委託最主要的是公共性服務項目，應逐項給予明確；同時哪些項目允許物業管理企業分包，對分包的原則要求和限制條件，也應給予明確。

2、各委託項目的具體內容

各委託項目所包含的具體內容，應表述清楚，越詳細越好。如房屋建築公用部位的維修、養護和管理，項目內容包括：樓蓋、屋頂、外牆面、承重結構……；環境衞生包括哪些部分，樓梯、樓道、場地、庭院哪些委託，哪些不委託。

不同性質的業主和不同類型的物業在某些委託項目的具體內容上是有很大差異的。這些差異和區別除在招標書中明確提出外，還應在合同談判時給予準確界定。如部隊和一些政府機關在“保安服務”這一委託項目的具體內容上與普通住宅區和寫字樓就是有較大區別的。

3、服務質量與標準

各委託項目具體內容的管理服務質量標準，在定性的基礎上能量化的儘可能給予量化。這種量化標準有兩個層次，一是工作量的量化，二是質量檢查評定標準的量化。如垃圾清運要一天一次，還是二天一次，這是對工作量的量化；而環境衞生的清潔標準則屬於質量檢查評定的標準。要注意在明確質量標準時要少用或不用帶有模糊概念的詞語，例如“整潔”，因為是否整潔不易作出準確判斷。

目前，不少物業服務合同在簽訂時對質量標準闡述不準確。對此，中國物業管理協會印發了《普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）》（中物協[2004]1號），各地行政管理部門也頒佈了各地物業管理服務的等級標準，這些可作為合同談判簽訂時的參考和依據。

4、管理和服務費用

各委託項目在上述的管理服務內容與質量標準下應收取的相應合理的成本或支出費用。物業管理服務是分檔次的，不同檔次收取的費用是有較大差異的。在明確了委託項目、具體內容和質量標準後，費用的確定往往是雙方爭論和討價還價的焦點。在確定合理的費用時，要經過詳細的內容測算和橫向比較。無論是採用包乾制取費，還是酬金制付費，雙方都應經過一定的測算和對比。各地物價局頒佈的指導價應視作一個參考依據，各物業區域的規模大小與構成均不同，對最終取費標準還應詳細討論確定。

5、對物業管理企業的獎懲約定條款

物業管理委託的甲乙雙方應爭取雙贏的結果。在物業服務合同談判中，應對物業企業的工作有相應的獎懲條款。目前，各法規對物業管理企業的違法、違規、違約行為，對由於其工作不負責或失誤給業主造成損失或損害的情況均有一些懲罰性條款，但缺少對物業管理企業的獎勵性條款。一些地方政府原則上同意物業管理榮獲全國或省、市優秀（示範）小區的，物業服務費上浮10%～25%，但真正執行的並不多，執行起來也較難。考慮到政府不宜對比作出規定，因而在合同談判時，業主可以設立一些獎勵條款，以激勵物業管理企業及其員工更好地做好物業管理服務。如，業主可設立業主獎勵基金，對有突出事蹟或表現的員工給予一定獎勵；在酬金制的情況下，如物業管理企業在做好管理服務的前提下，其物業服務支出有較大的節約，可適當提高酬金等。

上述五個層次是物業服務合同不可少的必備的內容。為防止合同過長，可採用附件的形式。在《前期物業服務合同（示範文本）》中，包括《物業構成細目》、《物業管理服務質量目標》《物業共用部位明細》、《物業共用設施設備明細》四個附件。此外，雙方還可就具體問題增加附件。

正因為物業服務合同的談判要遵循“宜細不宜粗”的原則，所以經過招投標確定了中標單位後，要有相對較長的（與一般招投標相比）合同談判時間。《前期物業管理招投標管理暫行辦法》第三十八條規定：招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。

（二）不應有無償無限期的承諾

除委託方對物業管理企業可無償提供管理用房外，在物業服務合同中，不應有無償無期限的承諾。如對住用人無償提供班車服務等。這是因為：

（1）物業管理從本質上講是市場經濟條件下的有償服務，無償提供服務是福利制的產物。尤其在我國體制轉軌時期，廣大消費者對計劃經濟時期的行政福利制管房體制是欣賞的。無償的承諾不利於全社會全面、正確地理解、認識和實踐社會化、專業化、市場化的物業管理。

（2）無償提供服務導致住用人之間享受到的服務不一致。物業管理除了公共服務面向全體住用人，其他的專項服務、特約服務等都是面向部分或少數有此需要的住用人的，一般不可能所有的住用人都需要，都受益，如果無償提供這部分專項、特約服務對那些不需要或未享受到該項管理服務的人來説就是不公平的。

（3）無償提供管理服務在實踐上也是有害的，行不通的。無償提供的管理服務仍是有成本，需要支付費用的，無論開發商還是物業管理企業不可能也不應該長期承擔這筆費用。否則，最終導致的結果一是降低管理服務標準，二是將該成本費用轉移或變相轉移分擔給全體業主。

（4）物業管理的委託是有期限的，無期限的承諾從理論上講是不通的，在實踐上也是難以做到的。無償無期限的承諾通常出現在開發企業在售房時為促銷而作出的某些承諾，或物業管理企業為增加中標機會作出的承諾。這種承諾一旦作出，日後又無法全面履行，就給物業管理的正常運作帶來困難，極易成為雙方發生糾紛的重要原因。

在物業管理的具體實施中，有時開始開發商或物業管理企業會自行出資做一些公益性活動，如新年聯歡會、“六一”兒童節活動等；或在某方面採取一些優惠措施，如對老人、兒童、困難家庭的一些取費項目給予優惠。這都是無可厚非的，這樣做有利於物業管理的運作，是應該提倡的。但是，除經業主大會同意，這些內容不應在合同中明確是無償提供，這些活動的費用也不應從物業服務費中指出，只能由開發商、物業管理企業自行支付。

（三）實事求是留有餘地

物業服務合同雙方一旦簽訂，物業管理企業就要認真、嚴格地履行，凡做不到位的地方物業管理企業都應承擔相應的責任。因此，在合同談判中，既要實事求是，更要留有餘地。下面幾點應引起開發商，尤其是物業管理企業的注意。

1、物業管理企業要量力而行

在投標和承諾物業管理服務標準時，物業管理企業要量力而行，不同的物業有不同的檔次，這是客觀條件；不同的物業管理企業又有各自不同的情況，這時主觀條件。在實施物業管理時，客觀條件的約束和主觀條件的限制是搞好物業管理服務工作的基礎性條件，管理服務的結果只能建立在這個基礎之上。要注意，對經過努力才有可能達到的一些標準，要留有餘地，更不能説過頭話。反之，則很容易成為產生問題的根源。

2、對分期建設項目、分期建成使用時物業管理的承諾

物業的開發建造是一個過程，有時又分期實施。在物業服務合同，尤其前期物業服務合同簽訂時要充分考慮這點。例如，24小時熱水供應，當最初個別業主入住時，一般無法提供，在合同中就要説明並給出該項服務提供的條件與時機以及未提供該項服務時物業管理服務費的適當減免；又如，當一個住宅區規劃分期建造時，在首期不應把小區全部建成後才能夠提供的服務項目內容列入合同。物業只有在具備入住條件後才能交付給業主入住，這個入住條件並不等於物業全部建成後提供的生活、工作條件。這其中的差別在前期物業服務合同和前期物業管理服務協議簽訂時尤其應注意。

（四）明確界定違約責任與處理方式

在物業管理的實踐過程中，不可避免地會產生各種各樣的問題、矛盾與糾紛。這些問題、矛盾與糾紛既可能發生在物業管理企業與業主之間，也可能發生在業主相互之間；既有違法的問題，但更多的則屬於違規、違約以及是非道德和認識水平的範疇。顯然，對於不同性質、不同層面的問題、矛盾與糾紛要通過不同的途徑，採取不同的處理方式來解決。

由於物業管理活動具有生產與消費同時產生同時結束的特點，問題出現後不易取證，責任的界定往往成為雙方爭議的焦點，導致解決這些問題比解決一般合同履行中產生的問題要更為複雜。因此，物業服務合同在簽訂時雙方要對此有更為詳盡的約定。首先，要明確當各類問題出現後，如何區分責任以及承擔相應責任的前提條件；其次，要明確解決問題的方式和途徑，有時要事先約定解決的期限及費用的處理等條款。較之一般合同，物業服務合同對違約責任的界定及爭議的解決方式更應引起重視。