關於房屋轉租合同與租賃合同的關係

房屋轉租是承租人不退出租賃關係而將房屋出租給他人使用並獲得收益的行為。它與租賃權的轉讓雖然相似，但性質是不同的。由於房屋的使用收益與出租人的利益密切相關，因此近現代各國民法在規定房屋轉租制度時，形成了放任主義、限制主義和區別主義三種基本立法模式。放任主義認為轉租乃承租人的權利，如無目標性約定，承租人原則上可以轉租，主要以法國、奧地利等國為代表;所謂限制主義則規定非經出租人同意，承租人不得轉租，以德國、日本等國為代表;而區別主義則強調區別不同情況或放任轉租或限制轉租，以意大利、俄羅斯及我國台灣地區為主要代表。

我國民法對於房屋轉租採取限制主義的態度。我國《合同法》第二百二十四條對轉租作了明確規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”由於房屋轉租在實踐中經常發生，而且與一般的租賃相比，其法律關係更為複雜，現行法律對此所作的規定過於簡單，無法解決實踐中產生的各種糾紛。本文試圖對轉租的若干問題作一些探討，以期對實踐有所裨益。

一、房屋轉租合同的法律特徵

房屋轉租合同是指房屋的承租人不退出租賃關係，把自己從出租人那裏承租的房屋再出租給第三人的合同。在這裏，我們把原房屋的出租人稱為出租人，把房屋的第一承租人稱為承租人，把第三人稱為次承租人。根據合同法第二百二十四條的規定，房屋轉租合同有以下特徵：

1、房屋轉租合同是以原房屋租賃合同的存在為前提。任何一個轉租合同必然存在一個租賃合同，沒有租賃合同，也不存在轉租合同。轉租合同是租賃合同成立後，承租另行與承租人就房屋租賃協商一致而成立的合同。

2、出租人的同意是房屋轉租合同訂立的前提條件。轉租合同的訂立應當取得房屋出租人同意，這種同意可是書面的，也可以是口頭的。合同法規定，承租人未經出租人同意轉租，出租人可以解除合同。租賃合同的解除，轉租合同也就無存在的根據，轉租合同應自動解除。房屋轉租儘管取得了房屋出租人的同意，但房屋出租人並不是房屋轉租合同的當事人。轉租合同的當事人只能是合同權利和義務的承受者，即房屋的承租人和次承租人。

3、出租人與次承租人無任何法律上的權利義務關係。當事人之間權利義務因法律的規定和合同的約定而產生,出租人與次承租人之間沒有合同關係,我國《合同法》明確規定，次承租人對租賃物造成的損失由承租人賠償，法律未規定出租人與次承租人之間的權利義務關係。因此，出租人與次承租人之間不可能存在權利義務關係。

4、房屋轉租不是房屋租賃權的轉讓。租賃權轉讓是指承租人將租賃權轉讓給第三人，承租人退出租賃關係，而租賃關係存在於受讓人與出租人之間。而在房屋轉租中，承租人不退出租賃關係，而租賃關係存在於受讓人與出租人之間。而在房屋轉租中，承租人不退出租賃關係，仍然承擔租賃合同的權利義務，轉租與租賃權轉讓在法律性質上是不同的。

另外，轉租合同中所規定的轉租中使用收益，系以原租賃權範圍為限，但經出租人特許者除外。對於轉租合同中關於轉租期限，我國法律未作特別規定，筆者認為，轉租是以原租賃關係到為基礎，具有附屬性，故轉租期限不應長於原租賃所餘的期限。房屋轉租合同也必須到房地產行政主管部門辦理房屋租賃的登記備案手續，同時提供房屋出租人同意轉租人轉租房屋的.書面證明文件，以保證房屋轉租行為的合法性。

二、房屋轉租合同與租賃合同的關係

《城市房屋租賃辦法》規定：“轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。”同時還明確了房屋轉租人的法律地位?“轉租合同生效後，轉租人享有並承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，並且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。”由於房屋轉租合同是在原房屋租賃合同的基礎上成立的，因此原租賃合同不僅對轉租合同有着制約作用，而且也是轉租合同成立的前提條件，兩個房屋租賃合同具有主合同與附合同的關係。

具體講，由於房屋轉租是房主特別授權下的房屋經營行為，因此房屋轉租人與新承租人所訂立的合同內容，不得侵犯房主的合法權益，也不得違背房主的意志。由於轉租人的法律地位緣於房屋承租人的身份，因此轉租合同規定的內容，不能超出房屋原出租合同規定的範圍，如果超出原出租合同規定的範圍，必須得到房屋出租人的特別准許。