所有權買賣合同

隨着人們法律意識的建立，合同的使用頻率呈上升趨勢，簽訂合同是減少和防止發生爭議的重要措施。那麼合同要怎麼擬定？想必這讓大家都很苦惱吧，以下是小編整理的所有權買賣合同，希望能夠幫助到大家。

所有權買賣合同1

買受人：

住址：

身份證號：

出賣人：

住址：

身份證號：

茲因買受人向出賣人購買_____標的物，依合同法、擔保法規定，雙方約定條款如下：

一、買賣標的物：_____________________________。

二、買賣標的物業已交買受人佔有使用，但買受人未付清全部價款之前（或買受人所交付支票未全部兑現之前），出賣人保有標的物及其附件的所有權。買受人使用標的物，應遵守下列條件：

（一）標的物應置放於______（處所）。買受人妥善保管維護使用。未經出賣人書面同意，不得將標的物移離上述地點。

（二）出賣人有權隨時派員至標的物所在地點，檢查標的物的狀況。

（三）買受人不得毀損標的物或塗滅標的物上名稱、商標、廠牌與編號。

（四）標的物（包括零件、附件）因火災、盜竊以及天災地變等不可抗力而發生的損失，概歸買受人負擔。

（五）買受人不得將標的物出借、讓與、出質、出賣、提供擔保或為其他任何處分。

三、買賣人取得所有權的方法：

四、買受人取得所有權的條件：買受人付清全部價款時（如系開票據時，於該票據全部兑現時），買受人始行取得標的物所有權。

五、第三條所定付款，如買受人有任何一期未付情況（或所開票據有任何一張不兑現情況），經出賣人以書面形式催告三日內，買受人仍未清償的，買受人同意接受強制執行。出賣人可以申請法院強制執行收回標的物。其已付價款，全部視為買受人使用標的物的折舊損害賠償，不得請求退還。如標的物有毀損，買受人應按出賣人通知的數額賠償。

六、買受人如將標的物保險，其受益人應列為出賣人。

七、本合同所產生的一切糾紛（包括連帶保證人部分），由__________法院管轄，強制執行收回標的物，則由標的物所在地的法院管轄。

八、其他條件：

（一）雙方應即日向管轄登記機關，辦理動產擔保附條件買賣合同的登記。如買受人不協同出賣人辦理登記，則出賣人可以隨時收回標的物，並賠償出賣人的一切損失。

（二）本動產擔保附條件買賣合同登記有效期間為_____年，自登記日起算。

（三）出賣人收回標的物____日內，買受人用現金繳付全部餘額（或未兑付全部票據）及償還出賣人收回所產生的一切費用後，可以取回原標的物。其取回位置，由買受人自行決定。

（四）其他未定事項，按有關法律的規定辦理。

九、買受人的連帶保證人，就買受人因本合同所產生的一切債務，負連帶責任，連帶保證人所負責任至買受人履行本合同所生全部債務時為止。保證人非經出賣人的書面同意，不得藉故中途退出擔保。

十、出賣人依第五條收回的買賣標的物，經拍賣所得的價款與買受人已付的價款合計不足以清償全部貨款時，買受人及連帶保證人仍應負全部清償責任。

十一、本合同書一式____份，雙方各執_____份。

（以下無正文）

買受人：

______年_____月____日

出賣人：

______年_____月____日

所有權買賣合同2

甲方： 置業有限公司

乙方：王莉

經甲乙雙方協商一致，就乙方購買園西公寓閣樓一事達成如下協議：

1、甲方同意將其自有產權的“園西公寓”閣樓1套（ 位於 1號樓2-501

樓頂）轉讓給乙方，房號 1號樓2-601套內建築面積約 87.72 平方米。

2、該閣樓總價為人民幣（大寫）： 壹拾捌萬 元整（小寫： 180000.00 元）。該價款不含各項税費，如需繳納各項税費，由乙方承擔。

3、該閣樓不辦理產權證，但如以後政策調整，可以辦理產權證，甲方協助乙方辦理，費用由乙方承擔。

4、該房用途為居住，乙方不得擅自改變結構與用途，如乙方違反，所產生的一切後果與安全責任均由乙方自行承擔。

5、本協議經甲、乙雙方簽字後生效，與《商品房買賣合同》具有同等法律效力。

6、本協議最終解釋權歸甲方所有。

7、本協議一式二份，甲、乙雙方各執一份。

甲方（蓋章） 乙方（簽名）

日 期：20xx年 月日日 期：201 年月日

所有權買賣合同3

第一百三十三條？標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

本條的規定，是買賣合同一章中最重要的條款之一。

標的物所有權轉移，是指買賣合同的標的物自出賣人轉移歸買受人享有。因為買賣合同是指轉移標的物所有權的合同，買受人的目的是支付價款以取得標的物的所有權，出賣人的目的是讓與標的物的所有權以取得價款。所以，標的物的所有權轉移是買賣合同的基本問題，關係着當事人切身利益的實現。一旦標的物的所有權轉移於買方後買方拒付價款或者遭遇破產，賣方就將受到重大的損失。除非賣方保留了標的物的所有權，或者在標的物上設定了某種擔保權益。否則，一旦買方在付款前破產，賣方就只能以普通債權人的身份參與破產財產的分配，其所得可能會大大少於應收的價款。因此，討論買賣合同標的物所有權轉移，主要就是弄清標的物所的權轉移的時間。

一、當事人有約定的，依照其約定。

所有權轉移時間的條文，不是合同法的強制性規定，這從本條的規定中也可以看得很清楚。因此，合同當事人可以依照合同自願的原則，在合同中約定標的物所有權轉移的時間。當事人對此作了約定的，除非有關法律針對特殊領域的所有權轉移問題有專門的規定之外，在合同履行中以及發生爭議時的處理中就要依照當事人的約定。各國對此問題也同樣允許當事人自由作出約定。例如，按照英國貨物買賣法第17條的規定，在特定物或者已經特定化的貨物買賣中，貨物的所有權應當在雙方當事人意圖轉移的時候轉移於買方，即所有權何時轉移於買方完全取決於雙方當事人的意旨。美國統一商法典第2—401條也規定，貨物所有權可按當事人明確同意的方式和條件從賣方轉移於買方。大陸法系各國民法或者商法也都確定了允許買賣雙方約定貨物所有權轉移時間的原則。我國民法通則第七十二條第二款規定，按照合同或者其他方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。也就是説，當事人的約定也是允許的。本條的規定承繼了民法通則的這一規定，對此問題的態度應當是不言自明的。當事人對標的物所有權轉移時間的另外約定，可以是約定特定標的物的所有權自合同成立時起轉移，或者約定標的物的所有權在買受人支付標的物的價款後轉移等等。“法律另有規定”，在我國目前主要指的是有關法律規定一些特定的標的物的所有權在辦理完法定手續後，才能轉移，如不動產產權過户登記等。

二、當事人沒有約定的，法律要確定一個一般性的原則。

這也是法律應當承擔的功能。在當事人沒有約定，有關法律也沒有特別規定的時候，就要適用這個一般性的原則。本條的主旨也即在此。

我國在制定民法通則以前，理論界有一種觀點認為，標的物所有權的轉移要區分特定物和種類物。對於特定物，其所有權自合同成立時起轉移，對於種類物則自交付時起轉移。理由是對於特定物，如果合同訂立後出賣人對該物仍有處分權，可能發生出賣人另行出賣等損害買受人利益和破壞社會經濟秩序的情況。而種類物為可替代之物，買受人不必擔心標的物取得問題。後來起草民法通則時認為，儘管規定特定物的所有權自合同成立時起轉移，具有穩定買賣關係和保障買受人取得標的物所有權的作用，但是買受人在標的物交付之前並不能取得標的物的實際佔有，不僅不能實際利用標的物，反而在承擔與所有權有關的義務和責任，加重了其承擔。規定特定物自合同成立時起所有權轉移買受人並不一定能起到保護買受人債權的作用。因此，我國民法通則第七十二條規定，除法律另有規定或者當事人另有約定外，財產所有權的轉移時間為交付之時。

本條對買賣合同中標的物所有權轉移時間的規定承繼了民法通則確立的原則，因為自民法通則實施以來，這一原則在合同實踐中並不存在問題。合同法如此處理，也是保持法律穩定性、連續性的需要。

關於標的物所有權轉移的時間，在國外立法中存在着不同的處理方式，比較有特色的有以下幾種：

（一）英國貨物買賣法的規定

在英國的貨物買賣法中，貨物所有權的問題與貨物的的風險承擔、對貨物的保險利益以及發生違約時可能採取的救濟方法等有着密切的聯繫，因而是十分重要的問題。它區別特定物的買賣與非特定物的買賣這兩種不同情況，對所有權轉移的問題加以規範。

1．特定物的買賣。前面提過，特定物或者已經特定化的貨物買賣中，貨物的所有權應當在雙方當事人意圖轉移的時候轉移於買方。如果雙方當事人在合同中對此沒有作出明確的規定，則法院可根據合同的條款、雙方當事人的行為以及當時的具體情況來確定訂約雙方的意圖。一般來説，法院應依據的規則是：（1）凡屬於無保留條件的特定物買賣，如果該特定物已處於可交付的狀態，則貨物所有權在合同訂立時即轉移於買方，至於付款時間或者交付標的物的時間是否在其之後，則是無關緊要的。（2）如果賣方還要對貨物做出某種行為，才能使之處於可交付的狀態，或者該物定物已處於可交付狀態，但賣方仍須對貨物進行稱重、丈量、檢驗或者其他行為，才能確定價款，則要等到以上這些行為完成並在買方得到有關通知時，貨物所有權才轉移於買方。

2．非特定物的買賣。非特定的貨物通常是指僅憑説明進行交易的貨物。按照英國貨物買賣法的規定，凡屬於説明買賣未經指定或者未經特定化的貨物，在將貨物特定化之前，其所有權不轉移於買受人。所謂特定化就是把處於可交貨狀態的貨物無條件地劃撥於合同項下的行為。一般地説，如果按照合同的約定，賣方以把貨物運交買方為目的而將貨物交給了承運人，而又沒有保留對貨物的處分權，則可以認為賣方已經無條件地把貨物劃撥於合同項下並將貨物的所有權轉移給買方。

（二）美國統一商法典的規定

美國在此問題上不區分特定物與種類物的買賣。統一商法典確立的一個基本原則是，在把貨物確定在合同項下以前，貨物的所有權不轉移於買方。除當事人另有約定外，貨物所有權應當於賣方完成其履行交貨義務時轉移於買方，而不管賣方是否通過保留貨物所有權憑證（如提單）來保留其對貨物的權利。因為按照統一商法典的規定，賣方保留貨物所有權的憑證，一般只起到擔保權益的作用，即以此作為買方支付貨款的擔保，但這並不影響貨物所有權按照該法典的規定轉移於買方。可見，美國確立的所有權轉移的原則是以標的物的交付為標準的。

按照統一商法典的規定，貨物所有權轉移於買方的時間主要應當區別以下兩種不同的情況：

1．貨物需要賣方運交買方。當合同要求或者授權賣方將貨物發送給買方，但並未要求賣方將貨物運送至目的地時，所有權在交付發運的時間和地點轉移至買方。當合同約定在目的地交貨時，所有權在賣方於目的地提示交付時轉移於買方。

2．不需要移動貨物即可交付的。有時賣方可能已經把貨物交給第三人保管，如已把貨物存入倉庫而讓買方到指定的倉庫提貨。在這種情況下，如果賣方應當交付所有權憑證，則貨物的所有權就在賣方交付憑證時轉移於買方。如果合同訂立時貨物已特定化，且無需交付所有權憑證，則貨物的所有權就在合同訂立時轉移於買方。

（三）德國民法典的規定

德國法認為，所有權的轉移是屬於物權法的範疇，而買賣合同則屬於債法的範疇，買賣合同本身並不起到轉移標的物所有權的效力。依照德國法，所有權的轉移必須符合下列要求：如讓與動產的所有權，必須由所有人將物交付於受讓人，並就所有權的移轉由雙方成立合意。在賣方有義務交付物權憑證的場合，賣方可以通過交付物權憑證（如提單）而把標的物所有權轉移於買方。如受讓人已佔有此動產者，僅須讓與所有權的合意，即生效力。但是，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失或者變更的，非經登記不生效力。

（四）國際條約

對買賣合同影響最大的聯合國國際貨物銷售合同公約第4條規定，該公約不涉及買賣合同對所售貨物所有權可能產生的影響。也就是説，公約對所有權轉移的時間、地點和條件，以及買賣合同對第三人貨物所有權產生的影響等問題，一概沒有作出規定。這主要是因為各國關於所有權轉移問題的法律分歧較大，不容易實現統一。所以，在擬訂公約的過程中，各國代表都不同意對所有權轉移的問題作任何具體規定。

（五）國際貿易慣例

在國際貿易慣例中，只有國際法協會制定的關於cif合同的（1932年華沙—牛津規則》對所有權轉移的時間與條件作了規定。該規則至今仍然沿用。其他國際貿易慣例，包括國際商會制定的《國際貿易術語解釋通則》都沒有涉及所有權轉移的問題。根據《華沙—牛津規則》第6條規定，除賣方依據法律對貨物享有留置權、保留權或者中止交貨權外，貨物所有權的轉移時間，就是賣方將有關單據交到買方掌握的時刻。這裏的單據指的主要就是提單。雖然該規則只是針對cif合同的特點制定的，但一般認為這項原則也可以適用於賣方有提供提單義務的其他合同，其中包括c&f合同與賣方有義務提供提單的fob合同。

由以上介紹可以看到，國際上關於買賣合同標的物所有權轉移這個重大問題的規定存在着很大的差別。各國的規定都受着本國社會經濟狀況以及法律背景的影響。我國合同法對此問題在參考借鑑其他國家規定的同時，根據我國的情況作出規定。

所有權買賣合同4

買受人：_____

出賣人：_____

茲因買受人向出賣人購買附表一的標的物，依動產擔保法規定，雙方約定條款如下：

一、買賣標的物：_______

二、買賣標的物業已交買受人佔有使用，但買受人未付清全部價款之前（或買受人所交付支票未全部兑現之前），出賣人保有標的物及其附件的所有權。買受人使用標的物，應遵守下列條件：

（一）標的物應置放於______（處所）。買受人妥善保管維護使用。未經出賣人書面同意，不得將標的物移離上述地點。

（二）出賣人得隨時派員至標的物所在地點，檢查標的物的狀況。

（三）買受人不得毀損標的物或塗滅標的物上名稱、商標、廠牌與編號。

（四）標的物（包括零件、附件）因火災、盜竊以及天災地變等不可抗力而發生的損失，概歸買受人負擔。

（五）買受人不得將標的物出借、讓與、出質、出賣、提供擔保或為其他任何處分。

三、買賣人取得所有權的方法：

四、買受人取得所有權的條件：買受人付清全部價款時（如系開票據時，於該票據全部兑現時），買受人始行取得標的物所有權。

五、第三條所定付款，如買受人有任何一期未付情況（或所開票據有任何一張不兑現情況），經出賣人以掛號函發信期限三日催告（發信日為準），買受人仍未清償時，買受人並願徑受強制執行。出賣人得申請法院強制執行收回買賣標的物。其已付價款，全部視為買受人使用標的物的折舊損害賠償，不得請求退還。如標的物有毀損，買受人應按出賣人通知的數額賠償。

六、買受人如將標的物保險，其受益人應列為出賣人。

七、就本契約所生糾紛之一切訴訟（包括連帶保證人部分）以__法院為第一審管轄法院，強制執行收回標的物，則由標的物所在地的地方法院管轄。

八、其他條件：

（一）雙方應即日向管轄登記機關，辦理動產擔保附條件買賣契約的登記。如買受人不協同出賣人辦理登記，任憑出賣人隨時收回標的物，並賠償出賣人的一切損失，買受人無異議。

（二）本件動產擔保附條件買賣契約登記有效期間為三年，自登記日起算。

（三）出賣人收回標的物十日內，買受人得以現金繳付餘額全部（或未兑付票據全部）及償還出賣人收回的一切費用於出賣人後，領回原標的物。其領回位置，由買受人自理。

（四）其他未定事項，概依有關法律的規定辦理。

九、買受人的連帶保證人，就買受人因本契約而生的一切債務，負連帶責任，並願拋棄民法保證各條內有關保證人和權利。連帶保證人所負責任，以保證至履行本契約所生全部債務時為止。保證人非經出賣人的書面同意，不得藉故中途退保。

十、出賣人依第五條收回的買賣標的物，經拍賣所得的價金與買受人已付的價金合計總數不足清償全部貨款時，買受人及連帶保證人仍應負全部清償責任。

買受人：_____________

住址：_____________

身份證號：_____________

連帶保證人：_____________

住址：_____________

身份證號：_____________

出賣人：_____________

___年__月__日

所有權買賣合同5

機動車財產所有權轉移的時間，在二手機動車買賣合同糾紛案件、機動車保險合同案件及有些交通事故損害賠償案件中均有重大的法律意義，決定着當事人對車輛風險的承擔或利益的得失。而對機動車買賣中機動車所有權轉移的時間，在理論與實踐中有兩種不同意見。第一種意見認為：買賣雙方當事人到車輛管理部門辦理過户手續後，車輛所有權方為轉移。第二種意見認為：車輛交付時起，所有權轉移。意見的分歧造成各地的判決結果迥異。

我們贊同第二種意見。

一、現行法律法規關於機動車登記的性質為“准予上道行駛登記”。

XX年施行的《中華人民共和國道路交通安全法》第八條明確規定：國家對機動車實行登記制度。機動車經公安機關交通管理部門登記後，方可上道行駛。尚未登記的機動車，需要臨時上道行駛的，應當取得臨時通行牌證。《中華人民共和國道路交通安全法實施條例》亦規定了已經註冊的登記的機動車，發生所有權轉移的應當及時辦理轉移登記;申請機動車轉移登記，當事人應當向登記該機動車的公安機關交通管理部門提交所有權轉移證明的證明、憑證。以此規定表明了機動車所有權轉移是不以註冊登記為條件的，恰恰相反機動車准予上道行駛登記需提交所有權轉移證明、憑證——機動車所有權轉移在先，上道行駛登記在後。

事實上XX年6月,《公安部關於機動車財產所有權轉移時間問題的覆函》就確認“根據現行機動車機動法規和有關規定，公安機關辦理機動車登記是准予或者不準與機動車上道行駛的登記，不是機動車所有權登記”。因此，現行的車輛登記只是一種行政管理手段，將車輛管理部門辦理登記的時間作為機動車所有權轉移的時間沒有法律依據。

二、機動車財產所有權轉移時間以“交付為原則，以約定為例外”。

機動車在民法上是動產的一種。目前的法律(僅指全國人大及其常委會制定的法律)對汽車的買賣中所有權何時轉移沒有特殊規定。《民法通則》第七十二條規定： “財產所有權的取得，不得違反法律規定，按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。” 這一條規定，表明財產(包括動產，也包括不動產)所有權的轉移，如果法律沒有特殊規定或者當事人也沒有特別約定，財產所有權從交付時起轉移。依合同法，所謂買賣合同就是指出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。《合同法》對標的物所有權轉移時間的規定，完全與民法通則的規定相同。該法第一百三十三條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”所謂法律另有規定，目前的法律涉及動產財產所有權轉移問題有兩項：一是海商法，二是民用航空法。海商法第九條第一款規定：“船舶所有權的取得、轉讓和消滅，應當向船舶登記機關登記;未經登記的，不得對抗第三人。”民用航空法第十四條第一款規定：“民用航空器所有權的取得、轉讓和消滅，應當向國務院民用航空主管部門登記;未經登記的，不得對抗第三人。”

值得注意的是《最高人民法院研究室關於如何認定買賣合同中機動車財產所有權轉移問題的覆函》和《最高人民法院關於購買使用分期付款購買的車輛從事運輸因交通事故造成他人財產損失保留車輛所有權的出賣方不應承擔民事責任的批覆》對機動車財產所有權轉移時間問題做出了更為明確的答覆。

所有權買賣合同6

　　1、確認基本信息的真實性與有效性。

（1） 合同簽署人出售房屋的有效性：房產證、身份證和簽署合同人要統一，如有特殊情

況，需出據有法律依據的公證委託書。

（2） 房屋地址要按照房產證件中的房屋地址嚴格填寫，不得隨意增改文字。只有房地證

或房產證中所屬地址才是法律唯一承認的房產合法地址，不能按照門口的門牌號或習慣稱呼的小區名稱填寫。

（3） 房屋面積要按照房地證或房產證上註明的面積填寫。這個面積是國家經過專業機構測量的面積，也就是法律上承認該房屋的權利面積。因為，有部分房屋附有贈送的小院、閣樓、地下室或露台等，這部分的面積可能不含在房地證或房產證的面積中，但是需要在合同的"其他條款"中註明，該房屋交易附帶贈送的小院、閣樓、地下室或露台等。 5. 房屋權屬要明確註明。私產房要填寫產權人和共有權人姓名，企業產要填寫產權位名稱，公產房要填寫所屬房管站名稱。如為繼承、贈與、法院判決等情況，須賣方出具相關證明。

　　2、交易金額及付款方式的約定。

有關金額約定時應頂格大寫，字跡清晰。如有小寫，須注意前後一致。明確付款金額和具體時間，保證總金額一致，前後時間不衝突。過户貸款具體事項以銀行和房地產管理部門為準。在簽署合同時買方應支付定金，賣方出具收款票據或收條，交付定金時應由正規中介經紀人或律師見證。

　　3、附屬設施可依據"(三要三不要"的原則。

煤氣、暖氣和一户一表要註明，並約定日期交接相關證件或變更證件。因為電話、有線電視、網絡等歷史欠費問題不好解決，並且電話還涉及賣方的隱私，所以建議在合同中約定這些附屬設施由賣方申請關閉，然後買方自行開通。如果有傢俱或電器等等留給買方，需要在合同中註明。並且約定附屬設施相關證件及費用繳清憑證的交接日期。

　　4、簽字及聯繫方式。

合同需要買賣雙方本人簽字，並儘量多留存電話，留存住址或可以郵寄到的聯繫地址，以保證買賣雙方的正常聯繫。

　　5、合同簽署中不要留白和隨意塗改。

如需要修改，交易雙方須全部在修改處簽章確認。

注意事項

房屋作為一種特殊的商品。依據法律規定，房屋買賣雙方當事人必須簽訂書面的、

由政府有關部門制定的格式合同，該房屋買賣合同作為產權轉讓登記的重要憑證，是買受人取得房屋產權，即標的物(標的物是房屋的所有權或使用權)物權轉移的主要和重要文件。合同規定了標的物的質量、面積、單價、總價、履

行合同的期限等雙方當事人的權利和義務。房屋買賣合同具有以下區別與其他交易合同的特殊性：房屋與土地的不可分割性。在買受人支付合同約定的價款後，在取得房屋所有權的同時，也取得了該房佔地的土地使用權。土地是屬國家所有，是禁止所有權買賣的，但可以支付一定價款後取得土地使用權，這樣，房屋才有賴以“立足”的地方。房屋與土地的不可分割性，決定了在取得房屋所有權時同時取得土地使用權。房屋買賣合同訂立前，因轉讓房屋所有權可能涉及第三人的利益。因此，法律規定，轉讓出租房屋，應提前三個月或按照租賃合同中約定事宜通知承租人，在同等條件下，承租人享有優先購買權。 房屋買賣合同簽訂生效後，雙方當事人應當向房地產交易中心提交有關證件，經審查符合房屋買賣條件，辦理過户手續(或產權證)後，房屋所有權才算轉移，即出賣人才算將標的物交付。未經過户登記(或產權登記)的，買受人交付了合同約定的費用，仍沒有佔有該標的物，這一點是與一般買賣合同的明顯區別。

確認房主：核實真實身份

簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、業主證件的真實性和其與業主身份的一致性，尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產權證進行欺詐，最大限度地規避資金風險。房產交易屬於大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全穩妥，最有效的方法是委託資信好、品牌響、專業強的經紀公司承擔擔保責任，由其在中間驗證雙方的真實身份，確認房屋產權無糾紛，對雙方行為進行制約。前期費用：是否結算清楚

房屋是否有歷史遺留問題，如欠費或相應協議，這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬於“房屋交付”中的重要條款；交接水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用，

時間的明確是清晰劃分責任的關鍵。如果是公房交易，物業、供暖等費用的繳納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協議等，也都應在合同中明確寫明。

維修基金

買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時過於籠統，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由於買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付；而買方也可以認為，賣方應當足額繳付後，再將維修基金移至買方名下。交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數額。

生活費用

水、電、煤、電話、物業管理費等生活費用的結清手續一定要認真辦理，物業交驗馬虎不得。這類糾紛在房屋交易中經常出現。由於雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，買方入住後收到上述賬單時，才發現賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，原業主早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對於房價來説這部分費用數額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。

其實，這種情況完全可以避免，物業清單應作為合同的附件，記錄下水、電、氣三表的具體數據，在交房當時，及時結清各項費用。

附屬設施：驗收不忘記錄

一般來講，買方在交房時都會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、傢俱等事項進行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和牆面滲水等問題。附贈的家電、家

具要根據合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈傢俱、家電的數量和品牌，抑或採用圖像資料作為合同附件。

付款過户：明確操作方式

購買二手房付款方式由買賣雙方協商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。買賣雙方的規避風險意識形成了“賣方不願先過户，買方不願先付款”的交易現狀，在實際操作中買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主，而尾款的支付時間有賴於房產過户的日期，為此買方有權利知道房產的過户時間。也可選擇某些銀行與房地產經紀公司聯合推出的“二手房交易資金託管”業務，可在費用最低的情況下解決上述問題。

遷户延遲：慎約時間責任

按照通常的交易習慣，賣方應當在過户或交房前將户口遷出。有時由於暫無能夠入住户口的房屋或子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲户口遷出的時間，這時，雙方應書面約定户口遷出的時間及違約責任。鑑於户口一般無法強制遷出，買方對户口遷出延遲問題應當採取慎重的態度。

違約責任：約定償付時間

這是買賣雙方比較關心的合同條款之一。雖然雙方在訂立合同時主觀上都希望能夠履行義務，順利完成交易，但因為房產交易複雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，而導致違約行為的產生。為了避免以後出現扯皮現象，簽署合同時就要明確寫清雙方的責任和權利以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。實踐中，二手房買賣合同中違約金的比例一般都有明確的條款註明，但對於償付時間卻沒有具體約定，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降。合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)＿＿日內向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。

補充協議：空白處不留白

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款後的空白行或在合同後統一添寫附加條款。將合同中對雙方的意思表示寫明，以減少後續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

所有權買賣合同7

買賣合同是指一方當事人向另一方轉移標的物的所有權，另一方支付價款的合同；是出賣人標的物的所有權與買受人貨幣的交換。買賣合同最重要的法律特徵，是出賣人依照合同約定將標的物所有權轉移給買受人。標的物在其所有權轉移過程中，可能由於不可抗力或意外事故而遭受毀損、滅失，法律上稱之為標的物風險。當風險事故一旦發生，標的物毀損、滅亡成為現實，承受由此產生的財產後果便形成了標的物風險責任。

在買賣合同中，風險是指標的物有可能受到意外的滅失、毀損等情況，風險的轉移直接關係到買賣雙方的基本義務。如果風險尚未轉移，則買方不僅不承擔支付價款的義務，賣方還要承擔不能交貨的責任，除非是不可抗力；如果風險已經轉移，即使貨物受到意外，買方仍要按約支付價款。

風險承擔是指買賣合同的標的物因不可歸責於雙方當事人的事由，發生損毀、滅失，由哪方承擔責任。風險承擔的關鍵是其轉移的時間問題。

目前，各內國法對風險轉移問題大致上有兩種觀點：

一、英法等國認為風險轉移問題是與所有權轉移聯繫在一起的，以所有權的轉移時間決定風險轉移的時間，就是所謂“物主擔險”原則；

二、以美國為代表的國家把風險轉移與所有權分割開來，以交貨時間來確定風險轉移的時間，而不管所有權是否轉移。這種理論認為，風險轉移是一個現實問題，而所有權的轉移是一個較抽象、難以證明的問題，二者如果聯繫在一起，很難界定，在實際操作當中，會很困難，也不符合現代商業的發展需要。美國統一商法典對風險轉移有幾項規定：

1、雙方可以協議承擔風險界限，也可以通過採用某種術語，如FOB、CIF、C＆F等來確定各方承擔的風險；

2、如果雙方在合同中沒有約定，在沒有違約正常狀況下，分貨物要運輸與不要運輸等情形來確定風險轉移的時間；如果有違約情況，則按是買方還是賣方違約來確定風險轉移的時間。

一、標的物所有權轉移

標的物所有權的轉移，是指買賣合同的標的物自出賣人轉移至買受人所有。標的物的所有權何時發生轉移，是買賣合同的一個核心問題。它不僅是合同當事人權利義務的具體體現，而且還與當事人的風險負擔和利益承受有着直接的關係。

《合同法》第１３３條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”這一規定確定的是“交付轉移所有權”的原則。按照這一規定，在一般情況下，合同標的物何時交付，標的物所有權就何時轉移，即二者同步轉移。但在特殊情況下，標的物所有權並非與標的物的交

付同時轉移，如機動車買賣、房屋買賣等合同。而之所以未能實現二者同步轉移，有的是由於有關法律有特別規定，有的是由於當事人雙方有特別約定。

《合同法》第１３４條規定：“當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬於出賣人”。這一規定被稱為“保留所有權條款”。一般地，合同標的物在交付之前，其所有權屬於出賣人，交付後則屬於買受人。但如果當事人對上述“保留所有權條款”作出約定，而買受人未按約定履行義務，那麼即便此時標的物已經交付給買受人，該標的物的所有權仍屬於出賣人。

二、標的物風險責任的承擔

所謂標的物的風險，是指在買賣合同成立後至終止前，標的物因不可歸責於當事人任何一方的事由而發生的毀損、滅失。關於標的物風險的承擔，《合同法》第１４２條作了原則性規定：“標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”這表明我國法律對風險承擔採取的是“交付轉移風險”的原則，它是建立在“交付轉移所有權”這一原則的基礎上的。因此可以説，除法律另有規定或者當事人另有約定以外，合同標的物的所有權與風險責任同時於標的物交付時起轉移。

根據《合同法》的有關規定，買賣合同標的物風險承擔的規則主要有下列內容：

１．一般情形下，標的'物風險在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由受買人承擔。

２．因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物風險。

３．出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，除當事人另有約定外，買受人應自合同成立時起承擔標的物風險。

４．當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，而由出賣人將標的物交付給第一承運人的，買受人自標的物交付時起承擔標的物風險。

５．出賣人按照約定或者依照法律有關規定將標的物置於交付地點，買受人違反約定沒有收取的，買受人自違反約定之日起承擔標的物風險。

６．出賣人按照約定未交付有關標的物的單證和資料的，不影響標的物風險的轉移，即標的物風險的轉移不受上述單證、資料是否交付的影響。

７．因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的，而買受人拒絕接受或者解除合同的，標的物風險由出賣人承擔。

三、孽息的歸屬

“標的物在交付之前產生的孽息，歸出賣人所有，交付之後產生的孽息，歸

買受人所有”（《合同法》第163條）。應當注意，在所有權保留的情況下，孽息同樣處於所有權保留的法律狀態，在交付之後不能歸買受人所有。否則，就會產生不公平的結果。

根據兩物存在的原有物產生的關係，可以分為原物喝孽息。孽息又稱為孽息物，可分為天然孽息物和法定孽息。天然孽息是依自然規律產生的物，如牛之牛奶、牛之小牛。法定孽息物是根據法律規定產生的物，如存款之利息、入股之股息、出租房屋之租金等。

標的物所有權的轉移是買賣合同的核心內容〕買賣合同的實質或者説買賣合同的目的即在於轉移標的物的所有權，通過價款與標的物的交換，買受人取得標的物的所有權，從而能夠對標的物行使所有權的權能，即佔有、使用、收益和處分。標的物所有權的轉移的另外一層意義在於其與標的物毀損、滅失的風險責任承擔密切相關，關係到買賣雙方的切身利益。從世界範圍看，許多國家將標的物毀損、火失的風險負擔的轉移與標的物所有權的轉移相統一，歸屬於大陸法系的國家及英美法系的英國都採此立法例。標的物所有權的轉移體現在《破產法》中也有重要意義例如買賣合同簽訂後，買受人實際支付了價款後標的物交付前，出賣人破產，此時標的物所有權是否轉移直接決定了買受人行使權利的內容及效果，如“以買賣合同有效成立轉移所有權”，則買受人雖未取得標的物的佔有，但實際上已對標的物享有所有權，買受人可以行使物r=請求權，請求破產企業返還標的物；而如“以標的物交付時轉移所有權”，則買受人既不能要求破產企業返還價款，也不能要求破產企業交付買賣標的物，只能作為普通的債權人按照《破產法》之程序行使債上請求權，參與破產財產的分配。由此可見，買賣合同標的物所有權的轉移是一個至關重要的問題，它決定着風險的轉移、保險利益的歸屬、買賣雙方可享有的救濟方法以及有關的權利義務。

買賣合同標的物承擔的依據是《合同法》的規定及合同當事人的特別約定。標的物的交付時間是確定風險轉移的界限。標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付前由出賣人承擔，交付後由賣受人承擔。《合同法》在適用這一原則時，以法律沒有規定和當事人沒有約定為前提。如果法律有特殊規定應當先適用法律的規定；法律沒有規定當事人可以自行約定。標的物風險承擔以其交付為一般條件，但交付的時間、地點和方式相互密切聯繫，又有不同情形。《合同法》根據交付行為的不同情形，分別作出了不同規定。

（一、）買賣合同標的物所有權轉移的時間

關於買賣合同標的物所有權轉移的時間，基於買賣合同屬私法規制的範疇，根據《合同法》中的契約自由原則，幾乎所有國家有關標的物所有權的轉移都可依當事人的約定時間而轉移，並將此作為雙方的一項基本權利。當雙方當事人自願行使這項權利，在合同中明確約定了所有權轉移的時間時，標的物的所有權則在該約定的時間由出賣人轉移給買受人。但是在實踐中，買賣雙方在合同中具體約定所有權轉移時間的情況並不普遍，因此各國民法一般都對標的物所有權轉移的時間作出了相關規定。

（二、）我國法律對標的物所有權轉移的規定

依照我國現行法律規定，標的物所有權轉移的方法有兩種：交付和登記。原則上交付適用於動產所有權的轉移，登記適用於不動產所有權的轉移。

交付即出賣人將標的物的實際控制佔有轉移給買受人，依靠轉移標的物的空間位置來完成。交付的方法，依各國的規定，一般包括現實交付和擬製交付。我國《民法通則》第72條與《合同法》第133條對交付作為標的物所有權的轉移方法做出了相同的規定，因為動產一般以佔有為權利的公示方法，所以除法律有特別規定外，動產所有權依交付而轉移。

登記是不動產所有權的轉移方法，是不動產所有權變動的公示方法。我國《民法通則》規定“按照合同或其他合法方法取得財產，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”因為物權的變動必須要有公示性，而不動產所有權的轉移並不能依靠轉移其空間位置來完成，或者説交付這種方式不能使不動產物權具有公示性，為了體現不動產物權公示這一原則，法律始創設了不動產登記制度，以對世人明確不動產的主人及變動情況。我國《城市房地產管理法》第35條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規定辦理權屬登記”；第60條第3款規定：“房地產轉讓或者變更的，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房地產變更登記，並憑變更的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。”根據上述法律規定，通説認為登記是不動產所有權轉移的公示方法。

關於買賣合同標的物所有權的轉移時間，我國《民法通則》第72條第2款和《合同法》第133條作出了原則性的規定，如《合同法》第133條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或當事人另有約定的除外。”據此，買賣合同標的物所有權轉移的時間應遵從三個原則確定：一是遵從約定；二是遵從法律法規的特別規定；三是除法律另有規定或者當事人另有約定的情形，一般情況下“自標的物交付時起轉移”，由此可見，我國法律採取的是交付主義。

較為明顯的是，訂有所有權保留條款的買賣合同，當事人可以約定買受人在付清全部貨款後，標的物的所有權才發生轉移，以確保出賣人的價金債權。 總之，在所有權轉移的時間上，法律認可當事人自行約定的效力，但需要注意的是對於法律、行政法規規定所有權轉移需要履行登記手續的，當事人不能以特殊約定排除其適用。