農村房屋買賣合同是否有效力

農村房屋買賣也稱小產權買賣，但是因為農村土地的特殊性，所以國家是不允許非集體組織成員或者是城市居民購買農村房屋的。假如他們之間簽訂了農村房屋買賣合同，則是當然無效的。要是，在當事人具備簽訂房屋買賣合同的法定條件，同時買賣雙方也屬於同一個集體經濟組織，此時簽訂的農村房屋買賣合同是否有效呢？

在實踐中對於農村房屋買賣合同的效力，有兩種觀點：

一種觀點認為，因房屋是建築在宅基地上的，為土地的附着物，具有不可分離性，而宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關係相聯繫，農村村民轉讓宅基地使用權有一定限制。農村房屋買賣在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，此類行為損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。國務院辦公廳1999年5月6日發佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規定：“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”；2004年12月24日，國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。由此可見，國家不允許宅基地使用權向集體經濟組織之外的城鎮居民轉讓，城鎮居民購買農村住房的房屋買賣合同當屬無效。本集體經濟組織以外的農村村民購買農村住房和宅基地的買賣合同，因違反了集體經濟組織的成員權屬性，也應當認定無效。

另一種觀點認為，宅基地使用權和房屋所有權是否經過户登記並不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過户登記不影響買賣合同的效力。只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。《合同法》第四十四條第二款規定的合同生效必須辦理的批准登記手續與房屋產權過户登記是兩個不同性質的問題。房屋過户登記行為是物權行為，房屋買賣合同則屬於債權行為，進行過户登記並不是房屋買賣合同有效的.要件。沒有辦理過户登記手續，是房屋買賣合同未履行完畢，並不影響合同的效力。根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》（法釋[1999]19號）第4條規定：“合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”國務院1999年和2004 年兩個文件並非行政法規，不能作為認定合同無效的依據，故農村宅基地房屋買賣合同並不存在法定的無效事由。

總之，應對農村房屋買賣合同的效力糾紛是一個複雜的過程，實踐證明，由具備一定法律知識和工作經驗的律師來處理，既可以防範法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經濟損失，有效地保障您的合法權益。為了更好地幫您解決農村房屋買賣合同的效力問題，防止陷入法律誤區，您可以通過委託當地有經驗的律師為您提供專業的法律服務，使您的合法權益得到最大限度的保護。