物業管理方案範本

一、概述某項目位於甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城裏享受都市生活氛圍。並使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，

三、組織物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處於虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。反饋運行機制組織結構圖經營環境圖

四、人事人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工（按整個小區交付時設計）。序號崗位人數主要職責備註 1 經理 1 在董事會領導下，全面負責經營等。 2 經營部主任 1 具體經營事務、人事等。 3 辦事員 3 文書、財務、勞資、後勤等。財會要持證 4 物業管理員 1 具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。 5 安全護衞員 7 門衞、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。 6 水電工 1 公共區域水電設施維護、水電維修服務等。 7 保潔員 2 公共區域衞生保潔、綠化養護等。員工招聘後即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨幹員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。五、經營預測 a) 經營收入： 19.14萬元（年度，以下省略） l 物業管理費：11.34萬元應收 12.6萬元 30000*12*0.35=126000（元）

預計收入 11.34萬元（收繳率90%） l 維修服務費：0.5萬元 l 特約服務： 5.8萬元 l 其他收入： 1.5萬元 b) 支出：20.25萬元 l 人員工資福利：14萬元 l 辦公費用：2.5萬元（辦公、安全護衞、綠化、保潔、消殺等） l 維修保養費用：1.5萬元 l 税金：1.05萬元 l 不可預見費用：1.2萬元 c) 潤虧：-1.11萬元 d) 物業接管期間前期投入：10萬元（辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衞用品、綠化等） e) 公共性服務費構成測算：21.962萬元/年， 0.61元/月* M2

（1）員工的工資和按規定提取的福利費序號崗位人數工資標準工資合計 1 經理 1 1200 1200 2 經營部主任 1 800 800 3 辦事員 3 600 1800 4 物業管理員 1 800 800 5 安全護衞員 7 500 3500 6 水電工 1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計 9600 工資總額合計：9600元/月；115200元/年福利：115200*23%=26496（元/年）合計：14..17萬元/年

（2）公用設施設備維修及保養費：1.5萬元

（3）綠化管理費：綠化率45% 1.04萬M2*1元/年* M2 =1.04萬元

（4）清潔衞生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

（5）安全護衞費：7人*200元/年*人=0.14萬元

（6）辦公費：按管理人員工資總額25%計算 5.52萬元*25%=1.38萬元

（7）固定資產折舊費：按10%計算即 1萬元

（8）税費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元

（9）保險費：暫不投保

（10）合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* M2 。

六、前期物業接管

a) 派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收（無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議）。

b) 物業接管驗收 l 既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。 l 是物業通過竣工驗收後，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收； l 供電、給排水、衞生、道路等設備設施能正常使用； l 房屋幢、户編號已經有關部門確認； l 落實物業的保修事宜（保修責任、保修期限、保修範圍）。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位； l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。 l 接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備（設施）與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。 l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，並將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。 l 在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求儘快解決。 l 抄水、電、氣表的底數，記錄備案。 l 接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建築商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。 l 接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。 l 當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即完成。

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