業主大會開幕詞

經報備有關部門，定於 2015年2月25日召開八達嶺山莊業主大會第四次會議。

現將開幕式會議事項通知如下：

1、參加會議人員：全體山莊業主。

2、召開時間：2015年2月25日（週六）下午2點。

3、召開地點：山莊物業樓。

4、大會內容：致開幕詞、領導講話、業委會工作報告、物業費和業委會工作經費審計的説明、業主發言。

特此通知。

八達嶺山莊業主大會第四次會議籌備組

2015年2月23日

八達嶺山莊業主大會第四次會議的主要任務和議程

一、主要任務

1、聽取第一屆業委會的工作總結報告、物業費及業委會工作經費審計報告。

2、籌備組徵集業主對山莊下一步管理意見。

3、確定新的業委會選舉辦法和候選人名單。

4、選舉產生新一屆業委會委員。

二、議程安排

本次大會採取集中開會、分別討論交流和書面徵求意見的方式。

第一階段：開幕式

致開幕詞，領導講話、業主代表講話、業委會工作報告、物業費和業委會工作經費審計的説明。

第二階段：審議報告和推選候選人

1、全體業主審議業委會工作報告、審議物業費和業委會工作經費報告、業主準備提案並提交會議討論。

2、推選第二屆業委會委員候選人。

3、徵集山莊物業服務標準議案。

4、推選計票人、監票人、唱票人。

第三階段：表決、會議閉幕

1、投票選舉業主委員會委員、表決物業服務標準議案。當業主投票達到三分之二時，在山莊召開公開唱票會，統計本次業主大會決議表決結果。

2、驗票、唱票、計票、公佈結果，作出本次會議決議，同時在山莊網站、山莊博客、山莊QQ羣上向全體業主公佈。

3、宣佈八達嶺山莊業主大會第四次會議閉幕。

業主大會第四次會議籌備組

2015年2月25日

八達嶺山莊業主大會第四次會議開幕詞

各位來賓、各位業主：

大家下午好!

首先我代表全體業主對今天到會的各位嘉賓表示衷心的感謝，對業主大會順利開幕表示祝賀。

回顧過去三年，山莊在延慶縣委、縣政府、縣小區辦、八達嶺鎮鎮政府、康莊派出所的支持、指導、幫助下，在營城子等周邊村鄉親們的互助、互愛下，通過第一屆業委會、監委會籌備組及物業管理者的辛勤勞動和全體業主的共同努力，山莊居住環境不斷得到改善，存在問題和矛盾也在逐步化解和解決之中，廣大業主建設山莊的主人公參與意識也越來越強。可以預見，將來我們的山莊，我們的家園，我們大家的家一定是個人與自然和諧、人與人和諧的大家園。為了實現這個夢想，希望大家一定要有高度的主人翁意識和責任意識，用不抱怨、不埋怨的態度，包容理解過去山莊管理工作中的.不足，用積極向前看的胸懷思考山莊今後怎麼發展，慎重地選出責任心更強，更能真心為大家服務的新一屆業委會成員。

我相信，只要大家共同努力，大會一定能把大家的心凝聚在一起，本次大會也一定能開成一個民主、團結、和諧的大會。

最後，祝大會圓滿成功!祝大家工作順利、身體健康、家庭幸福!

業主大會第四次會議籌備組

2015年2月25日

建山莊屢遭曲折，自奮蹄正道滄桑

——八達嶺山莊首屆業主委員會工作報告

各位業主：

大家好!首屆業委會任期即將結束。現就三年多的工作報告如下：

一、業委會成立及工作回顧

2007年5月，面對山莊公共配套設施缺失、產權證不能辦理、安全嚴峻、物業管理不到位等十二個方面的問題，業主自發開始聚會維權，7月成立維權委員會，向政府反映訴求，與開發商對話，均無實際成效。

2008年5月，開始籌備召開業主大會會議成立業主委員會，12月12日，業委會成功備案。業委會成立後，以先易後難的原則逐一解決山莊問題，決定從解決物業問題開始。

2008年12月至2009年4月30日，經業主大會第二次會議表決，授權業委會通過招標代理機構進行公開、公平、公正的招標選聘物業服務企業。經過艱苦工作，最後選聘了長城物業進駐山莊。長城物業進入後，5-8月間，山莊發生盜竊案件30起，掛上治安黃牌，連續停水60天，三個大門無人看管，業委會多次監督並溝通協商，物業經理不接受，並回答“大不了不幹”，致使不履行合同約定達38處。

2009年9月，召開業主大會第三次會議，探討新路子，怎樣保證業主在物業管理服務中的主人地位，即業主説話算數、監管有效。認為天上不會掉餡餅，救山莊只能靠自己。於是提出自管，到12月12日表決通過。這期間還組織業主以訴訟方式解決房產證和公共配套設施問題。

2010年1月1日起物業自管至今。在自管中，由於準備不足，缺乏經驗等原因，雖扭轉了一些問題，但也產生了新的矛盾和困難，目前正在設法解決中。

二、關於物業問題

解決物業管理是業委會的首要事項，花功夫最多。業主大會第二、第三次會議主要是為解決物業問題而召開的。目的是通過改善物業管理與服務，來改變山莊“大雜院”的狀況。當時提出了三條思路：一是改造開發商物業;二是業主自管;三是招聘新物業。現就物業問題報告以下四點：

1.為何換了開發商物業?2007年維權，從11月與開發商對話，每兩個月一次，發了5份對話通報。每次提出三五個能解決的問題，開發商答應得很痛快，且商定了解決的時間表，卻沒有落實。在所提的十幾個問題中，只做了一件事，即做了門牌，但絕大部分沒釘。2008年6月21日網名xxjxxy的業主在焦點網，對解決問題的有效程度進行了分析，結論是：“有效解決的核心問題為零,開發商看似承諾得很好，但行動中實際上否決一切。”再回顧一個情景，奧運會開幕前夕，UT區東邊湖裏垃圾成山、蒼蠅四處飛、東邊山上的樹枝掛滿垃圾袋。面對開發商物業，業委會成立前後的一年多裏，不斷敦促改進工作，但沒有結果。2008年11月12日業委會開會專題討論物業問題，與會的10名委員一致同意招聘物業服務企業，邀請開發商物業投標。在招投標時，開發商物業選擇放棄，自然就淘汰了。

2.長城物業進來了，為何又解聘?2008年12月，業委會安排兩位副主任負責物業招聘工作，其他委員協助。與十餘傢俱有一級和二級資質的物業公司進行了接觸洽談和考察，起草物業服務合同和服務標準，制定招標文件，經過評審委員會評審，長城物業勝出，簽署合同後，於2009年5月1日接管山莊物業。業委會、業主對長城物業寄予很高期望，業委會安排一位副主任配合他們的工作，同時進行監管。他們進來後，做了一些有益的工作，但在關鍵問題上不履行合同約定，與業委會的要求漸行漸遠，致使多數業主不滿意，在參加投票的業主中不滿意的竟達90.1%，按照合同約定，解除了合同。

3.自管一波三折。自管，實際上是自救，由一位副主任擔任自管總指揮。自管後，首先恢復了整個山莊的統一管理，三個大門重新恢復並站崗，公共區域沉積多年的植物垃圾、建築垃圾被清運，山莊的安全狀況變好，摘掉了“黃牌”，取得了一定成效。但由於準備不足，客服和工程人員服務不到位，造成業主不滿，物業費收繳困難。

到5月中旬，赤字達120萬元。於是壓縮支出，把保安由80名降到60名、工資由月2000降到1800元。原保安公司不接受調整條件，辭職不幹了。業委會主任、副主任這時也辭職了。推選的新任負責人與時任保潔綠化經理的徐亞峯商談，徐亞峯願接受這標準，5月20日接管保安。就在這一天出現了圍攻混亂，業委會新任負責人離職了。徐亞峯接過來後，非常困難，保安人員正常生活費得不到保障，還有人為製造的混亂和麻煩。在這種狀況下，我們是堅持，堅持，再堅持。

10月份農民工的工資難以發放，加上徐亞峯身體不適，經業主介紹，王培軒墊付200—300萬元資金，來接替徐亞峯擔任總經理。2010年12月26日，在農民工、保安等急着要工資的緊急情況下，按照《八達嶺山莊業主委員會工作職責》第七條的規定和監委會籌備組的意見，高祕書長代表業委會與王培軒、杜勝海草簽了《物業服務責任書》，由王杜承包山莊社區服務公司，待三個月後業主大會來決定是否聘任。