2017物業管理師《經營管理》考點彙總

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　　2017物業管理師考試《經營管理》考點：物業經營管理的概念

物業的業主或投資者希望通過物業經營管理，不僅使其物業在運行使用過程中能夠保值，而且實現增值。這就要求物業管理從傳統的物業運行管理服務，向策略性的物業資產價值管理方向拓展。

　　一、物業經營管理的內涵(掌握)

物業經營管理又稱物業資產管理，是指為了滿足業主的目標，綜合利用物業管理、設施管理、房地產資產管理、房地產組合投資管理的技術、手段和模式，以收益性物業為對象，為業主提供的貫穿於物業整個壽命週期的綜合性管理服務。

物業經營管理突破了傳統物業管理活動僅侷限於“對房屋及配套的.設施設備和相關場地進行維修、養護、管理”的侷限，強調為業主提供價值管理服務，滿足其物業投資收益或企業發展戰略及主營業務發展目標的需求。通過物業經營管理活動，為業主或投資者創造利潤和回報。

物業經營管理活動既包括了以保證物業正常使用的運行操作管理，也包括將物業作為一種收益性資產所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動。

物業經營管理不是一個特定的專業領域，而是由物業管理、設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理隨着市場需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結果。

【例題1：11年單選】關於物業經營管理內涵的説法，錯誤的是()。

A.物業經營管理是以收益性物業為對象，為業主提供的貫穿於物業整個壽命週期的綜合性管理服務

B.物業經營管理就是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理

C.物業經營管理既包括保證物業正常使用的運行操作管理活動，也包括將物業作為一種收益性資產所進行的一系列的經營活動

D.收益性物業通過物業經營管理活動，為業主或者投資者創造利潤和回報

答案：B

　　2017物業管理師考試《經營管理》考點：物業經營管理活動的管理對象

物業經營管理活動的管理對象通常為收益性物業，主要包括寫字樓、零售商業物業、出租型別墅或公寓、工業物業、酒店和休閒娛樂設施等。

【例題2：11年單選】下列各類物業中，不屬於物業經營管理活動管理對象的是(　)。

A.丙級寫字樓

B.居住區商場

C.公立國小

D.出租型別墅

答案：C

　　(一)寫字樓

寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建築，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分(如電梯、樓梯、衞生間、飲水間、走廊等)構成。按照寫字樓的使用方式不同，包括企業自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租複合型寫字樓三種類型。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般寫字樓有所區別。

【例題3：10年多選】在所有權不變情況下，寫字樓的類型包括( )。

A.企業自用寫字樓

B.出租寫字樓

C.自用出租複合型寫字樓

D.出售寫字樓

E.出租出售複合型寫字樓

答案：ABC

【例題4：10年單選】政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但與一般寫字樓在( )方面有所區別。

A.建築規模

B.建築結構

C.公共性

D.社會性

答案：C

我國尚無統一的寫字樓分類標準，專業人員主要依照其所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力等進行分類。

國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。