廣東省物業管理條例實施細則

廣東省物業管理條例的修訂實施，對於規範廣東物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，營造和諧社區具有重要意義。與上位法和原《廣東省物業管理條例》相比，條例有哪些特點?廣東省人大常委會法工委有關負責人對此作了解讀。

條例第五條：“街道辦事處、鄉鎮人民政府會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，協調處理物業管理中的糾紛。居民委員會、村民委員會予以協助和配合。”

解讀：按照條例的規定，基層組織介入小區事務主要是對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，協調處理物業管理中的糾紛。業主大會成立後，則以業主自行管理為主，基層政府只有在業主委員會不按規定組織召開業主大會會議，業主委員會委員集體辭職、業主委員會換屆選舉的特殊情況下，經業主要求才給予協助。

條例第七條：“物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域;但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。”

解讀：條例對物管區域劃分的細化體現在多個方面，比如對於舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，規定“由街道辦事處、鄉鎮人民政府徵求相關業主意見後，確定物業管理區域。”如果相關主體對物業管理區域的劃定有爭議，則“由物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門徵求物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關業主、居民委員會的意見後確定。”

條例第十條：“房屋的所有權人為業主。尚未登記取得所有權，但基於買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法佔有該房屋的人，在物業管理活動中享有法律法規規定的業主的權利，並承擔相應的義務。”

解讀：條例在這裏明確了那些“準業主”的範圍，包括已經合法佔有該房屋的房屋買受人、受贈人、拆遷補償人，但不包括承租人、借用人等不以轉移所有權為目的佔有房屋的人。至於婚姻、繼承等取得房屋所有權的人，由於涉及另外的法律關係，且在條例中難以列舉完全，而未作專門規定。

條例第十二條：“百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。”

“已交付使用的物業建築面積達到物業管理區域建築面積百分之五十以上的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。”

“符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。”

解讀：條例的多項規定旨在解決業主大會籌備難的問題。進一步明確了基層組織在業主大會籌備中的指導、協調作用;規定了產生業主大會籌備組的'條件：或者是百分之二十以上業主聯名，或者是已交付使用的物業建築面積達到物業管理區域建築面積百分之五十以上。一般情況下，成立業主大會需要有百分之二十以上的業主聯名，這主要是考慮到籌備業主大會需要有一定的民意基礎。而規定在物業交付比例達到百分之五十以上的情況下，業主也可以要求成立業主大會，不再有“百分之二十以上的業主聯名”的限制條件，則主要是為了防止小區大部分業主入住後，仍然遲遲未能成立業主大會。

條例第二十二條：“面積和業主人數按照下列方式確定：(一)專有部分面積，按照建築面積計算;建築物總面積，按專有部分面積之和計算。(二)建設單位已經出售的專有部分的業主人數，一户按一人計算;建設單位未出售的專有部分按一人計算;總人數，按照兩者之和計算。”

解讀：《物權法》對業主表決採取了雙過三分之二和雙過半的計算規則。物業管理區域內業主對籌集和使用專項維修資金、改建和重建建築物及其附屬設施作出決定的，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。對制定和修改業主大會議事規則、管理規約等其他有關共有和共同管理權利的重大事項作出決定的，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

但在實施過程中，人們對於“專有部分面積”、“建築物總面積”、“業主人數”怎麼計算產生了不同的理解，一些小區還因此產生糾紛。為解決實踐當中遇到的問題，省條例對此作了細化。

條例第三十八條：“建設單位應當按照不少於物業管理區域總建築面積千分之二的比例，在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少於五十平方米，最高不超過三百平方米;其中，業主委員會辦公用房最低不少於十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少於先期開發房屋建築面積千分之二的比例配置物業服務用房。物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能;沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高於四層。”

“物業服務用房的所有權依法屬於全體業主，專用於物業管理服務工作，不得挪作他用。

解讀：條例在這方面的規定，主要目的在於解決現實生活中存在的部分物業管理用房權屬不明的情況。此外，為了從制度上保障業主對物業管理用房及物業其他共有部分的合法權益，條例還明確了政府部門、建設單位的法律義務。根據條例的規定，有關部門應當在審批建設工程規劃許可證時，按前述規定明確物業服務用房的位置和麪積。建設單位應當在商品房預售時予以公佈。在辦理所有權初始登記時，房地產登記簿中應註明物業服務用房面積和房號以及物業的其他共有部分。業主有權查詢。

條例相關規定：

“物業管理區域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費用由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。”

“建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。建設單位已經承諾或者約定減免的物業服務費用，由建設單位承擔。”

“物業服務企業應當明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域的顯着位置進行公示。”

“物業服務企業應當定期公佈共用場地、共用設施設備產生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向全體業主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例分攤。”

“業主或者業主大會對公佈的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況，以及共用場地、共用設施設備產生的水電費的分攤情況提出異議時，物業服務企業應當及時答覆。”

解讀：條例在這方面的詳細規定，目的在於防止建設單位隨意承諾減免物業服務費用給其他業主、物業服務企業造成損害，同時維護業主的知情權，

條例第五十四條：“物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先出租給本區域業主、物業使用人。在滿足本區域業主、物業使用人需要後，建設單位將車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。”

“建設單位依法取得車位、車庫權屬登記後方能出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區域全體業主，並在物業管理區域的顯着位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少於本區域房屋套數時，每户業主只能購買一個車位、車庫。”

解讀：《物權法》規定了“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”的原則，條例對如何“首先滿足業主的需要”給予進一步明確。

條例相關規定：在物業管理區域內，不得違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房。

解讀：根據該項規定，業主不得隨意改變房屋的用途(既包括“住改商”，也包括“商改住”)，這是業主應當遵守的一個基本準則，也是業主必須承擔的一項基本義務。但同時，對於“住改商”、“商改住”，條例也未一刀切地給予禁止，如果業主確實需要改變房屋用途，例如因下崗再就業需要將住房改為商鋪的，應當遵守法律、法規以及管理規約的規定，要辦理相應的審批手續，要符合國家衞生、環境保護要求等。在遵守法律、法規以及管理規約的前提下，根據《物權法》的規定，還要徵得有利害關係的業主的同意。

條例相關規定：在物業管理區域內，業主不得將沒有防水要求的房間或者陽台改為衞生間、廚房，或者將衞生間改在下層住户的卧室、起居室(廳)、書房和廚房的上方，給其他相關業主帶來危害。

解讀：條例對此專設一項禁止性規定，旨在遏制不斷引發糾紛的此類現象。

同時，為了解決“房中房”執法難的問題，規定在發生上述違法行為時，由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期拆除，並對業主、物業使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對裝飾裝修企業處五千元以上五萬元以下的罰款;逾期未拆除的，縣級以上人民政府建設行政主管部門可以申請人民法院強制執行。

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