【精華】大學生實習報告模板彙編六篇

在人們越來越注重自身素養的今天，報告的使用頻率呈上升趨勢，要注意報告在寫作時具有一定的格式。我們應當如何寫報告呢？以下是小編為大家整理的大學生實習報告6篇，希望對大家有所幫助。

大學生實習報告 篇1

20xx年X月開始，我在**物業經營有限公司綜合管理辦公室進行實習工作。在實習過程中，我在單位領導的熱心指導和同事的大力幫助下，積極參加與日常業務相關的各項工作，並且注意把書本上學到的工商管理理論知識與實際工作相聯繫，力求在實踐中提升自己的能力，昇華自己的理論水平。簡短的實習生活，使我對日常行政管理工作有了深層次的感性與理性的認識，讓我體會到了作為一個社會人和學生的區別，收穫頗多。

我所實習的**物業經營有限公司，成立於一九九八年，隸屬於**集團總部，是**省首批榮獲國家一級資質的專業物業管理企業，中國物業管理協會理事單位、**省物業管理專家委員會副主任單位，AAA質量信譽企業，**省唯一榮獲“**省服務名牌”的物業企業。公司下設綜合辦公室、品牌推广部、計劃財務部、企業管理部、質量推進部、人力資源部、培訓中心、經營開發部、餐飲部、設備部、安保部十一個職能部門和各個分公司，主要服務項目涵蓋高檔寫字樓、大型工業園區、住宅小區、高層公寓、商場、別墅、城市廣場、公園、醫院、機場海關等多種類型，項目總數55個，總面積400餘萬平方米。公司現有員工2300餘人，專業管理、技術人員500餘人，持證上崗率達到100%。回顧實習生活，感觸是深刻的，收穫是豐碩的。

實習中，我採用了看、問、學等方式，對公司管理工作的開展有了進一步瞭解。主要實習情況報告如下：不同的職能辦公室具有不同的工作及職責範圍，作為公司的綜合管理辦公室，其崗位使命是實施管理推進，協調內外關係，強化品牌宣傳，為公司實現長期發展戰略與經營管理目標服務的綜合性部門，工作範圍大，任務也比較繁雜。綜合管理工作是辦公室的主體工作，領導要做到決策科學化，離不開各個管理人員的協助。綜合管理人員處理着大量的日常事務工作，使得領導能集中精力考慮大問題;另外，還能發揮他們瞭解全面情況，掌握多方面信息的優勢，輔助領導決策，提供合理的建議。綜合辦公室工作頭緒多，任務重，必須抓好以下幾個方面：

第一，主動做好領導之間、部門之間的協調工作，幫助領導有計劃、有步驟、有重點的抓好各項工作，做到忙而不亂。並從過去偏重辦文辦事，轉變到既辦文辦事，又出謀劃策。

第二、開展調查研究，瞭解基層職工的學習、思想、工作、生活情況，及時向領導反映，並提出合理的建議。對一些急需解決的問題，應及時與有關部門協商解決。

第三、檢查督促各種行政法規和本單位的各項決議、制度、辦法、規定的執行，驗證決策是否科學合理，是否符合實際。發現問題要及時向領導反映，防止並糾正偏差。

第四、組織起草本單位的工作計劃、報告、總結、規劃、決議和規章制度，對需上報、下發的文稿進行政策、文字上的把關。 第五、對上級機關的來文和下設部門的報告，要及時轉給有關領導，根據領導的批示，具體落實承辦單位和負責人，並負責催辦，如期上報辦理結果。

第六、日常工作，如：公司工商執照年審;公司各類上報、外發文件的起草;公司文件、資料的整理、歸檔工作;組織各類重要文件、合同的會籤;辦公區日常管理;公司工作人員儀容儀表管理;部門員工考勤管理;年度報刊、雜誌訂閲，日常管理、上架、入庫;公司各類會議的通知，會議決定的督辦、反饋等。 第七、進行企業品牌管理。負責新聞宣傳稿件的撰寫;各類公司級的評獎活動;各類重大活動的策劃、組織、實施; 第八、負責相關法律工作。公司各類民事訴訟案件的處理。 綜合管理人員除了需要具備以上工作人員的基本條件外，還應有自己特殊的知識修養、技能修養、品德修養、作風修養。因此，綜合管理人員要自覺、全面地加強這四個方面的修養，努力把自己造就成為德才兼備，既合格又稱職的工作人員，並注重掌握以下原則。

1、要有充分的政策依據和事實依據。

辦事是要針對現實狀況，或是為了解決某個問題，或是指導某項工作。因此，必須以黨和國家的政策公司的規章制度和客觀事實為依據，堅持實事求是的原則。

2、要有準確性。

準確，是對工作質量的要求。綜合管理人員的準確是指正確體現政策，正確表達領導意圖，正確地辦文辦事，言行有分寸，文字能達意。它在一定程度上保證領導工作的準確性。其涉及的方面很多，簡要地説，就是：辦文要準，辦事要穩，情況要實，主意要慎。而要做到這些，必須態度認真，作風過細，不能疏忽大意，不能馬虎潦草。比如説辦理公文，就要保證文件的質量，用詞要準確，材料要真實，抄寫要認真，校對要仔細，力求每一個環節都不發生差錯。否則就會貽誤工作，甚至釀成難以彌補的損失。

3、要雷厲風行。這是對工作效率的要求。

任何目標的實現，都離不開兩個因素，一是準確，二是時限。其中任何一個失誤，都會使事情辦不成或辦不好。時限就是儘可能縮短週期，減少中間環節。因此辦事必須具有很強的時效意識，要迅速行動，不可拖拖拉拉，要制定科學的工作制度，理順關係，分工明確，充分發揮工作人員的重要性和創造性。要簡化辦事程序，減少不必要的行文和禮節，消除“文山會海”的現象，提高工作效率。儘可能利用電腦等現代技術改變工作手段，實行辦公自動化，例如用電腦傳遞信息、檢索資料、編輯文稿等。

4、嚴守紀律，保守機密。

綜合辦公室要制發文件，處理文件和管理文件。在各種文件中，大部分具有不同程度的保密性，而且管理人員經常接近領導，看一些重要文件，參加一些重要會議，所以，在公共場合活動時要注意內外有別，把握分寸，對什麼應該説什麼不應該説要心中有數，切實做好保密工作。短暫的實習轉眼而過，回顧實習生活，既有收穫的喜悦，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對企業管理知識的理解，豐富了我的綜合管理知識，使我對工作有了深層次的感性和理性認識。

同時，由於時間短暫，感到有一些遺憾。對部門管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領會其精髓。通過實習，我對企業綜合管理工作的重要性有了更深一步的瞭解。特別是在新的形勢下，綜合管理工作人員更要努力學會運用馬克思主義基本原則和方法，認真學習鑽研黨和國家的各項方針政策，充分把握政策的精神實質，及時瞭解和掌握上級領導不同時期的工作部署和要求，把政策具體落實下去化為實際行動，並強化組織協調能力，專業工作能力，檢查指導能力，參謀諮詢能力、文字表達能力和熟練使用各種自動化辦公設備的技能，努力提高自身素質，成為政治過硬，業務精通的合格管理人員。 以上是我的實習報告。不妥之處，請老師指正。 工商管理**班** 20xx年5月

大學生實習報告 篇2

我是07級音樂表演xx，學號xxx。我實習的學校是我的母校。xx縣第二中學。我説是實習的是國中二年級的音樂課。和八年級210班的班主任工作。 為期8周的教育實習，確實意義非凡。通過自身的爭取和多方面的協助，我不僅有幸到做一名實習音樂老師，更幸運的是我還能實習一名班主任，這無疑讓我獲得了更多的豐富知識很經驗的機會！

雖然在實際工作中遇到了許多的困難，但在指導老師及其他在校老師的幫助下，加之同學們的積極配合，讓我在順利完成實習任務的基礎上，學會了許多在學校沒能學到的知識和技能，也讓我發現了自己存在的種種缺點和不足，激勵着我不斷地進步和成長！正所謂“千淘萬漉雖辛苦，一波三折有收穫”啊！

9月1日到龍陵二中， 因為我們所在的專業是音樂，因而被分到二年級的音樂教學和八年級兼班主任。音樂指導老師是張老師，四十多歲，言談爽利，是個非常有經驗的優秀老師，她在教學上給了我很大的幫助，幫我分析上課的每一個環節，她精益求精甚至每個細節都會給我更好的意見，如何更大程度的激發學生的思維，讓他們更容易的發現老師的意圖，接受新的知識等等。

我是從第一週的星期五開始上課的，張老師説這是練習課，她不打算去聽，只是給個機會你去和學生接觸，感受他們對知識的接受程度，為下週一的新老師上課做準備。這樣一來，心情放鬆了很多，教新的歌曲的時候，我發現很多被我認為是很簡單的事情在課堂上表達出來都市困難的。並且在上課的維持秩序上也是一門大學問。這給我一個教訓：在教歌曲的時候要把學生的注意力集中在一起，才能達到預期的教學效果。儘管教學還是很青澀，但學生們也慢慢接受我這個老師。

教案反覆修改，再拿給張老師過目，他馬上會指出一堆大大小小的問題來，像這裏導入語言太羅嗦，那裏要求不明確，這裏沒講透徹，那裏不連貫等等。改改改，直至老師説可以了，就準備試講，上新課。他的一個年級都是我上，各個班的學生的接受程度大致相同，但我的教學效果還是有一點點差異，因為上完一個班級的課後馬上評課，指出不足讓你改正，接着上另外一個班的課。這樣的好處是，你會更有目的的改善教學過程，因而會很快的進步，通過教學對比讓你驚喜的發現自己真的在不斷成長。

做了班主任的我體會到，班主任實在是不好當的。不但要有學問，還要有耐心，還得要掌握學生心理。很多知識是輔導員這一行所特有的，沒有經驗是幹不好的。要想成為一名專職的優秀輔導員，恐怕需要個三、五年功夫才可以入門啊。

“書到用時方恨少，事非經過不知難”，如今要畢業了，幾斤幾兩，盡亮在這羣可愛的學生面前。有人説“要給學生一滴水，自己要有一桶水”。的確，要做好學生的思想工作，指導學生樹立正確的人生方向和堅定的政治方向，不是十分簡單的事情。初為人師的這段日子裏，每個學生都是一本書，這是最現實的書，是最好的教案。我想只有讀得懂他們，才能成為一名好的教師。

我面對的是求知慾望強烈。而我是他們的班主任老師，那句“為人師表”着實讓我感覺自己的肩上沉甸甸的責任。我曾期盼自己的師長即是良師又是益友，那麼我是否也能成為自己學生的良師和益友呢？時間會去檢驗，學生會去評判。

大學生實習報告 篇3

好奇的他，好奇的你，好奇的我們，帶着好奇的心情，排着長隊，迫不及待地向實踐工廠前進。同學們個個朝氣蓬勃、精神煥發，在陽光的輝映下，顯得格外生龍活虎，激情飛揚，還時而散發出一股青春的氣息。不知不覺中，我們來到了目的地——南航金工實踐工廠。按學院安排的日程，三個實踐班各就各位，到各自的實踐車間，在實踐老師的講解、囑咐與示範後，我們小心翼翼地操作了起來``````畢竟是第一次進工廠車間，同學們一個比一個認真，一個比一個賣勁。説快也真快，轉眼間，為期十天的金工實踐就結束了。

在十天的實踐中，累嗎?自然是避免不了的，但我們學到的也不少啊!比如説：在鉗工實踐中，我們知道了鉗工的主要內容為刮研、鑽孔、攻套絲、鋸割、銼削、裝配、劃線;瞭解了銼刀的構造、分類、選用、銼削姿勢、銼削方法和質量的檢測。我們還得到了勞動成果——自己親手做的小錘，相信同學們一定都收藏起來了作為以後的美好回憶吧。

在車工實踐中，我們瞭解了車刀的.種類，常用的刀具材料，刀具材料的基本性能;知道了車刀的組成和主要幾何角度。在操作中，同學之間配合得很完美，雖然兩個同學共用一台機牀，但感覺到就像一個人在操作，這也是一種“合二為一”的藝術哦!

在磨工實踐中，我們領會到了金剛石的超硬度，在那精製砂輪把帶氧化皮的鐵棒磨得亮晃晃的時候，我們不禁感歎砂輪的“磨力”!沒想到金剛石和精製砂輪的“賽磨”後，精製砂輪敗得無地自容，反被磨成想要它成為的舌階狀，而在比賽中，金剛石絲毫末損，還伴有無數的“火花流星”。

在銑工實踐中，不禁讓人聯想到“繩鋸木斷“這個成語，也感歎遠古時代的人太辛苦了!用繩鋸木頭是何等費時費力啊!而我們今天只需把鐵棒夾在銑機上，按幾下按扭，一根牢實的鐵棒在幾十秒鐘後被鋸斷了。這不得不讓我們佩服科學技術對人類的影響力。

在氣焊的實踐中，我們知道了氣焊由乙炔發生器，回火防止器、氧氣瓶、減壓器、焊槍組成;學會了如何調火焰和平焊。別説!同學們戴着墨鏡焊接的樣子還蠻可愛的!

在電焊實踐中，我們瞭解了電焊的實質，電焊機的組成與焊條的構成;學會了選用焊條的種類和如何操作電焊機。

在鑄造實踐中，讓人感覺似乎回到了童年時代，我們又玩起了“沙窩窩”。然而，現在的“沙窩窩”既象童年時代一樣好玩，又是技術的學習。

在鍛造實踐中，大家不難發現：這是在“人工打鐵”基礎上的一種質與量的飛躍。一節節被燒得通紅的鐵圓柱在同學們的操作下，乖乖地變成了一個個有用的零件。

在衝壓實踐中，更能體現出電轉化出的能量之大。我們只要輕輕踩動控制踏杆，一塊有點厚的鋼板在瞬間被壓成形，和“水滴石穿“相比，簡直是天壤之別，而且衝壓操作簡單，產品合格率接近百分之百呢!

在熱處理實踐中——這是一項最輕鬆的實踐工種，因為它動手時間短，觀察時間長，經過老師的講解與示範後，同學們爭先恐後地去感受鐵在鹽水中冷卻時“水煮雞蛋“式的震動。在笑語中，還自然而然地知道了為什麼鐵在鹽水裏冷卻與合金鋼為什麼在油裏冷卻的原理。

總而言之，十天的實踐中，我們所學到的對於技術人員而言，只是皮毛的皮毛，但是凡事都有一個過程。我們所學到的都是基本的基本，而技術人員也是從簡單到複雜“進化而來的。最值得高興的是沒有同學在這些具有不同程度危險的實踐工種中受傷，反而在實踐中不時會出現一些甜甜的笑，這是和同學們的認真與用心分不開的。

大學生實習報告 篇4

我去了xx市xx印刷廠實習，這是一家規模非常小的印刷廠，但是規模雖小我卻在這裏學到了很多東西。

學習人力資源管理專業的人員需要對各行各業有所瞭解，印刷行業當然不例外，這次實習，使我開始對xx印刷業有所瞭解。早些年，xx市是個非常落後的城市，印刷處於萌芽階段，從事這個行業的人寥寥，有些有頭腦有闖勁的年輕人看準了市場空缺開始涉獵這個領域，如今有些已發家致富，有些過得超感舒適，有些則勉強餬口維生。

經過這些年的發展，印刷業還處於一個不規範，管理相對比較混亂，受人忽視的時期。我選擇去印刷廠的原因之一是行業。印刷業整個行業發展比較混亂，沒有規範的制度和規章。之二是企業，大多都是小廠家，管理幾乎蕩然無存。在這樣一種環境下，我想了解印刷在xx這塊地又沒有做強作大的可能。

Xx印刷廠在年前是比較繁忙時期，由於中國小都處於期末考試階段，試卷是廠裏主要印務，在平時，廠裏也會印刷日曆、文件、信紙、傳單等。在廠裏，我負責的任務主要是打字、糾錯和其他一些雜務。工作本身並不重要，這些工作技術含量都很低，有些不用學習也會立刻上手。打字是小菜一碟，按要求將信息錄入電腦，重在效率和質量。糾錯是個比較累眼的活，盯着電腦幾小時不動以致頭暈眼花。雜務莫過於一些拾頁子、裝袋子之類的體力活。在天寒地凍的天兒，這些活也不是很容易，很多工人的手腳都凍傷了。這讓我很有感觸，沒有知識就只能從事體力勞動，獲得的報酬也稀少，人生價值無從實現。

在印刷廠，當我問到為什麼廠裏不增添新設備、引進新技術、招聘高素質人員、拉來新業務時，老闆給我講了一些關於印刷行業的潛規則。xx印刷行業還存在很多不健全的地方，人們的生活水平還很低，小企業一般不重視管理，更別談人力資源管理了，一般招聘的人員都是初高中生，由於工作上手快，不要求高技能、高素質人才所以不注重人本管理，若員工不滿意工作條件、薪酬等等可商量辭職，然後企業再招其他人選，無形中增加了企業的

這次的實習使我鍛鍊了打字的速度和質量，瞭解體力勞動的辛酸，磨鍊了我的意志，在與其他未受過高等教育的人溝通之餘認識到知識的重要性，大學教育的優越性，使我奠定了好好學習的決心，抓住現在人人覬覦的大好時機，努力學好自己的專業課，將自己的知識與企業人力資源部相銜接，處處為就業鋪路，熟練掌握人力資源管理的各個環節，在以後的學習過程中不斷培養自己的多方面的能力，如果有幸找個好工作，認真踏實，不斷創新，然後若回家鄉，為家鄉的發展盡獻微薄之力。

大學生實習報告 篇5

在不知不覺中，我發現原來我短暫的一個月就快要過去，我已經來公司實習一個月。突然有些感慨，雖然以後我並不一定會從事這個行業，這個崗位，但這次的經歷卻是實實在在的，就感覺自己每天都在進步，每天都能夠接觸新的事物，一點一點的吸收進去，更深刻的認識社會，認識社會中的各種人與人之間的關係，能更好地與人交流，處理各種人際關係。初踏社會便有很深的感受，正應那句話：社會是一所最好的大學。果然沒錯。

一個多月的時間，雖然短，但學到的東西可不少，如何快速的適應公司的環境，融入企業的團體，如何更好的跟同事溝通，更好的完成既定的任務。這些都不是信手拈來的，都需要一個逐步的從點到面的認識，也讓自己對自己的能力更加自信，相信自己將來能夠成為一個對社會有用的一員。

“處理人際關係”

身為辦公室裏唯一的一位文員，同樣也是唯一一位上班時間必須在辦公室辦公的我很少會碰到其它的同事，因為我們公司是做節能的，大多數同事都是技術人員，他們的上班場合並不是在辦公室。可是，當他們有時到辦公室來辦事的時候，我覺得大家都是同事，應該不要自己“耍高傲”。那樣，實在是錯誤的!我身為公司的新人，很多事都要向他們學習，處理好人際關係，更加能讓大家談起來不要那麼的冷淡。

因此，我儘量去記住每一個來過辦公室的同事，在他們來到辦公室的時候多聊聊，消除一下我這個新人與他們之間的陌生感。而且，他們也很友善，也願意跟我交談一下，指導一下我的工作等等。這些，我都很感激他們。就好像前兩天，有一個同事來辦公室報銷他去出差的費用，我不清楚是怎麼做的，但是他也很耐心的告訴我應該怎麼去做，要注意哪些細節。我不止是公司裏的新人，而且也是出社會工作的新人。很多事，不僅僅要靠自己去做，有良好的人際關係，做起事來不會走很多“冤枉路”，而是會事半功倍，自己獲得的也會更多。一個連人際關係的人做事不會永遠的成功，所謂“得民心者得天下”，雖然現在不是要“得天下”，但是為自己的人生目標，確實要學會去處理好人際關係。

大學生實習報告 篇6

首先，我想向所有為我的實習提供幫助和指導的四平市中級人民法院的工作人員和我的指導老師致謝,感謝你們為我的順利實習所作的幫助和努力。

我的實習是由南開大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業法學領域獲得了實際的工作經驗，鞏固並檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間，我瞭解並參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作,並且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,將理論與實踐有機結合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。

實習期間我主要對關於郭繼魁與四平市中興經貿有限公司、四平市中興建築公司、四平市中興房地產開發公司及尹傑買賣合同糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，並被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：

一、案件的由來和審理經過

郭繼魁與中興經貿有限公司、中興建築公司、中興房地產開發公司及尹傑買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區人民法院XX年4月29日作出（XX）四西民二初字第349號民事判決。宣判後，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院於XX年7月4日立案，並依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上訴人郭繼魁、委託代理人蓋如濤，被上訴人四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）委託代理人胡振儒，被上訴人四平市中興建築公司（以下簡稱建築公司）委託代理人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）委託代理人付佳賓，被上訴人尹傑、委託代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

二、當事人和其他訴訟參加人情況

上訴人（原審原告）：郭繼魁

委託代理人：蓋如濤。

被上訴人（原審被告）：中興經貿有限公司。

法定代表人：劉連貴

委託代理人：胡振儒

被上訴人（原審被告）：中興建築公司

法定代表人：劉連貴

委託代理人：蘇 軍，

被上訴人（原審被告）：中興房地產開發公司

法定代表人：吳孝貴

委託代理人：付佳賓，

被上訴人（原審第三人）尹 傑，

委託代理人：竇樹法

三、原判要點和上訴的主要內容

原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中興建築公司簽訂商品房出售協議書，將中興二期工程⑥-⑦ ，2/0 - b軸約86平方米商網出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元，後又於1999年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經貿有限公司至今未履行合同，交付房屋。

此房於XX年5月被被告四平市中興房地產開發公司賣給第三人尹傑，是重複買賣，這種行為是無效的。現原告訴至法院，要求被告四平市中興經貿有限公司履行合同交付房屋，並承擔訴訟費。

被告四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建築公司與原告所籤的合同是受經貿公司的委託，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產開發公司所籤購房合同是重複買賣行為，開發公司發現重複出售後，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經貿公司可以按照規定賠償第三人損失。

被告四平市中興建築公司（以下簡稱建築公司）辯稱：被告建築公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產開發公司簽訂了購房合同屬於重複買賣，是無效合同，不應支持。

被告四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）在法定期限內未做答辯。

第三人尹傑訴稱：第三人於XX年4月6日與被告開發公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經貿公司已確認了第三人的買賣關係；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。

原審法院認為：與原告籤合同的被告建築公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人籤合同的被告開發公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早於第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權問題，原告與被告建築公司簽訂的《購房協議書》無效。但被告建築公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經貿公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。

被告經貿公司以持有《商品房出售許可證》為由，願將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在XX年7月取得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發公司發現該商網重複出售後，於XX年9月6日向第三人發出通知，因無權出售此房，要求解除合同。但被告經貿公司於XX年5月17日給第三人更換了交付房款的收據，換收據的行為就是被告中興經貿公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發公司所籤購房合同是合法有效的。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十九條之規定，判決：被告四平市中興房地產開發公司與第三人尹傑簽訂的合同合法有效，其買賣關係成立；被告四平市中興建築公司與原告郭繼魁簽訂的合同無效，被告四平市中興建築公司於本判決發生法律效力之日起立即返還原告郭繼魁購房款43萬元，並給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經貿有限公司承擔連帶責任。

上訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建築公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買受權。其理由概括為：建築公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經貿公司委託同意的，賣房款由經貿公司用於支付工程款。此後經貿公司於XX年7月取得《商品房銷（預）售許可證》後，又對建築公司買房行為再次予以確認。郭繼魁買房是1999年6月7日，尹傑重複買該房合同是二年後的XX年5月，同尹傑算帳“換據”是XX年6月，均在經貿公司XX年7月取得《商品房銷（預）售許可證》之前。但尹傑的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協議，賣房人在取得《商品房銷（預）售許可證》後又予確認。據此應認定初始購房合同有效，此後重複購房合同無效。

被上訴人經貿公司、建築公司、開發公司對上訴人的上訴請求及理由無異議，經貿公司同意按照規定賠償第三人的損失。

被上訴人尹傑辯稱：原審判決正確，應予維持。上訴人郭繼魁與經貿公司、建築公司、開發公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經貿公司以開具購房款收據的形式予以確認，因而尹傑的合法權益應受到保護。

四、對事實和證據的分析及認定

1996年9月四平市計劃委員會批准開發建設座落於四平市鐵西區英雄大街20號：0204-39的站前批發市場項目。項目開發人是開發公司，投資並組織建築施工管理人是經貿公司，建築施工是建築公司。工程於1998年6月開工。

1999年6月7日郭繼魁與建築公司簽訂了《購房協議書》（建築公司對外銷售商品房是由經貿公司委託），郭繼魁購買中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0 - b 軸，建築面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網內部裝璜工程未完工，未能交付使用。

XX年4月25日尹傑與開發公司簽訂了《商品房銷（預）售合同》，尹傑購買中興在建二期工程一層商網 ⑥-⑦ ，2/0 - b ，軸建築面積89.5平方米，按合同約定交付房款34.5萬元，建築公司開據了收據，經貿公司又自自己名義予以換據。該建築面積與郭繼魁購買的建築面積均為商網一層同一處房屋。起訴前，尹傑在未取得進户手續，未經賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以佔有和控制。

XX年9月25日，在吉林揚信律師事務所律師（經貿公司法律顧問）胡振儒的見證下，由中興企業集團有限責任公司、經貿公司、開發公司三家相互關聯、又具有獨立法人資格的企業法人代表，對站前批發市場新建樓房（中興二期工程建築樓房）的所有權進行了確認。三方協商一致，確認該新建批發市場樓房為經貿公司所有，該公司對此批發市場樓房享有佔有、使用、收益和處分權。XX年7月29日經貿公司取得《商品房銷（預）售許可證》後，對過去委託建築公司出售的商品房，及建築公司與郭繼魁簽訂的購房協議再一次進行確認。XX年9月6日開發公司以無權出售商網房屋為由，向尹傑送達瞭解除商品房銷售合同通知，並要求解決善後事宜。後因尹傑強行佔有了合同約定房屋，XX年10月23日郭繼魁向鐵西區法院提起訴訟，要求取得協議約定商品房。

證據：

1、郭繼魁與建築公司簽訂的購房協議書及建築公司出具的購房款收據。

2、尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售合同及建築公司出具的購房款收據和經貿公司換據收據。

3、批發市場新建樓所有權確認書。

4、商品房預售申報表和商品房銷（預）售許可證。

5、開發公司給尹傑送達的通知。

6、經貿公司確認書。

7、國有土地使用證。

8、產權確認書及移交收據。

9、施巍證言材料。

10、王金榮的證言材料。

11、其它相關證據材料。

五、解決糾紛的意見和理由

根據原審判決，上訴人上訴請求及理由，被上訴人的答辯，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建築公司簽訂的房屋買賣協議書和尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售合同，哪一個合同有效，買賣關係應受法律保護。

經二審開庭審理合議庭評議認為：

1、郭繼魁與建築公司簽訂的商品房買賣協議有效，其買賣關係應受到法律保護。

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。又根據《合同法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效”。依據上述法律規定，當時建築公司作為施工方，受投資人經貿公司的委託與買方簽訂的商品房買賣協議，以及經貿公司作為投資方、開發公司作為項目開發方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處於未生效或效力待定狀態。

它需要這一項目明確產權所有人，並由產權所有人申領《商品房銷（預）售許可證》後，對這些合同進行確認，才能生效。因而郭繼魁與建築公司當時簽訂協議時，其效力並未確定。但後來項目投資人經貿公司成為產權所有人，並取得了《商品房銷（預）售許可證》，他對建築公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協議再次進行了確認，使該協議由效力待定狀態，轉變成了發生法律效力的協議，協議雙方當事人的買賣關係受法律保護，因而，商品房理應由郭繼魁所有。

2、尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售合同無效，尹傑受到的損失按規定應得到賠償。

尹傑與開發公司簽訂商品房銷售合同時，由於產權所有人沒有確定，《商品房銷（預）售許可證》尚未取得，因而其合同效力也處於待定狀態。但項目投資人經貿公司成為產權所有人，取得《商品房銷（預）售許可證》後，沒有對開發公司與尹傑簽訂的商品房銷售合同予以確認，依據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，這一合同的性質就發生了質的變化，由效力待定狀態，成為無效合同。

雖然當時籤合同時的收款人是建築公司，後來還由經貿公司予以換據，但由於經貿公司當時既不是產權所有人，也不是《商品房銷（預）售許可證》持有人，其換據行為只能是屬於收款行為。所以，經貿公司成為所有權人，取得《商品房銷（預）售許可證》後，開發公司向尹傑下發瞭解除合同通知。而且，開發公司與尹傑簽訂的合同，發生在建築公司與郭繼魁簽訂的協議兩年之後，依《中華人民共和國合同法》的規定也屬侵害了初始買受人郭繼魁的合法權益，郭繼魁的初始買受權也理應受到法律的保護。

合議庭評議時還認為，造成尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售合同無效，其責任完全在於開發公司、經貿公司和建築公司。開發公司與尹傑簽訂合同時，購房款由建築公司收取並出具發票，後來又由經貿公司換髮了購房款收據，因而這三家企業對房屋重複出售是明知的。而尹傑對開發公司的重複出售行為當時是不知道的，買受行為是善意的，所以，其所受到的損失理應按照相關規定予以賠償。

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款三項規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”。依據這一規定，開發公司應返還尹傑購房款345,220.78元，並給予購房款一倍的賠償損失。經貿公司、建築公司承擔連帶給付責任。

由於案件牽涉關係複雜合議庭將該案提交審判委員會，其中包括我個人的意見在內的合議庭意見一併提交。審判委員會對合議庭意見大部分予以支持，但由於對於法律條文理解不同以及考慮多方客觀因素，對第三人獲賠問題經激烈討論採取了其他觀點，即由於尹傑在本案中沒有向法院請求返還和賠償，應另求法律途徑予以解決。

綜上，二審法院認為，原審判決有誤，適用法律不當，上訴人郭繼魁上訴有理，應予支持。經四平市中級人民法院XX年第39次審判委員會討論決定，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款二、三項的規定，判決：

一、撤銷四平市鐵西區人民法院（XX）四西民二初字第349號民事判決；

二、中興建築公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協議有效，買賣關係成立；

三、中興房地產開發公司與尹傑簽訂的商品房銷售合同無效。

一、二審案件受理費22,220.00元，由中興房地產開發公司、中興經貿公司、中興建築公司負擔。

通過對本案的深入研究,我認為四平市中院,認定事實清楚,適用法律正確,判決公正。但是,其中對於第三人尹傑的賠償問題我仍堅持在合議庭中我提出的意見:

1、第二審案件的審理應當圍繞當事人上訴請求的範圍進行，當事人沒有提出請求的，不予審查，但判決違反法律禁止性規定、侵害社會公共利益或者第三人利益的除外。

2、中興建築公司與第三人尹傑簽訂的合同屬於無效合同，對於無效合同依法律規定應恢復原狀、返還原物、賠償損失。基於以上兩點原因，我認為，法院應對第三人利益予以保護，即開發公司應返還尹傑購房款345,220.78元，並給予購房款一倍的賠償損失，經貿公司、建築公司承擔連帶給付責任，而不應該使第三人另求法律途徑解決。這樣，對善意第三人利益沒有有效保護，而且增加訴累，浪費司法資源。

本次實習是我大學生活中不可缺少的重要經歷，其收穫和意義可見一斑。首先，我可以將自己所學的知識應用於實際的工作中，理論和實際是不可分的，在實踐中我的知識得到了鞏固,解決問題的能力也受到了鍛鍊；其次，本次實習開闊了我的視野，使我對法律在現實中的運作有所瞭解，也對法言法語也有了進一步的掌握；此外，我還結交了許多法官和律師朋友，我們在一起相互交流，相互促進。作為一個南開學生，我竭力成為一名南開文化的使者，向社會各界的朋友們介紹南開，使他們走近南開，瞭解南開。