社區物業管理工作情況的調研報告（通用7篇）

在學習、工作生活中，報告與我們愈發關係密切，其在寫作上有一定的技巧。你知道怎樣寫報告才能寫的好嗎？以下是小編為大家整理的社區物業管理工作情況的調研報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

社區物業管理工作情況的調研報告 篇1

按照市人大常委會年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市人大常委會蔣國良副主任帶領下，對百官、曹娥兩個街道的社區物業管理情況開展調研，先後聽取了市建設局和百官街道、曹娥街道關於住宅小區物業管理情況彙報，專門聽取了提出社區建設和物業管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區主任、業主委員主任、物業公司經理參加的六個座談會，全面瞭解了社區物業管理工作。現將調研情況報告如下：

一、基本情況

1.擺正位置，形成網絡。

隨着我市城市化進程不斷推進，城市框架逐步拉大，居民居住區快速擴張，現百官、曹娥兩街道，已組建社區26個，生活小區126個，社區常住户數61148户，户籍人口91706人。同時，一大批農村和外來人員入住城區，常住人口已達178593人，且入住人員情況較為複雜，如何領導和管理好城市生活居住區日益成為加強社會管理的重要課題。社區管理工作已經引起市委、市政府的重視，建立了市領導、市直有關部門、單位聯繫結對社區制度，明確了社區物業管理主管部門——市建設局，並在市建設局設立物業科，專門負責指導全市的社區物管工作。百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區物業管理工作，始終把其作為份內工作常抓不懈，做到了班子領導有分工，社區工作有人管、有人抓、有人做，並注重社區基層建設，抓好社區組織體系和社區主任及小區業委會隊伍建設，為社區工作開展奠定了組織保障。

2.加強指導，推進工作。

社區是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎上，切實加強對社區工作的指導，着力推進社區物管工作。兩個街道積極理順各種關係，明確社區管轄責任，及時指導組建小區業主委員會，對每個新接收的生活小區不踢球、不脱管、不空轉，真正做到凡在轄區內新開發樓盤竣工驗收移交一個，及時接收一個，管理組織健全一個，尤其十分重視配強業主委員會主任。兩個街道通過指導協調、監督管理、考評激勵，使各項任務在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調停化解，問題在一線積極尋求解決，穩定工作在一線得到較好落實。

3.盡心盡責，積極奉獻。

從調研情況看，每個社區居委會，平均擔負着10個生活住宅小區，約8千—2萬人的管理任務，管理單位量多而面廣，工作任務量大而艱鉅，住宅人員素質參差而複雜，社區工作者人少而擔重，面對繁雜的工作和壓力，各社區主任及相關工作人員具有強烈的事業心和責任感，各負其責、樂於奉獻、熱心公益、盡責盡力。在工作中，遇到難事一馬當先，抓協調、抓聯絡、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不迴避、不計較，真正體現了千言萬語、千辛萬苦、千梯萬步。各業委會主任不計報酬、不圖名利、無私奉獻、腳踏實地、講究方法、自擔自治，積極擔起小區日常管理、協調、溝通、調解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區的維穩、安全上做了大量卓有成效的工作。

二、困難問題

1.組織保障有待進一步加強。

一是市對社區、小區的重視程度與農村基層建設相比存在差距，雖有市領導和部門聯繫結對，但沒有全覆蓋，工作尚欠到位，聯而不緊、聯而不實一定程度存在。

二是建設局作為社區物管的主管部門，對社區物管工作力量較為薄弱，僅有一個科室，一個科長，導致在聯繫、指導、開展工作方面精力不夠，無法滿足對社區、小區正常工作的指導、監管、服務等需要。

三是一個社區約8千—2萬常住人口，管轄面廣，但社區工作者極少，絕大多數社區僅6—8人，且社區工作人員的年齡、文化與現行社區工作也不相適應，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都壓到幾個人身上，工作量大、任務重、壓力強可見一斑。

同時，社區工作正常的辦公經費、維穩經費得不到保障;社區工作者生活待遇偏低，社區主任到一些聯繫結對部門求助經費臉難看、兑現難;社區碰到難事、急事、要事求助有些市級有關部門，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。

2.制度規章有待進一步完善。

現行的《xx市住宅區物業管理實施細則》是20xx年6月市政府頒佈的，《xx市住宅物業保脩金管理辦法》、《xx市物業專項維修資金管理辦法》是20xx年4月施行的。這些細則辦法已不能適應迅速崛起的社區、小區的管理工作。特別是物業管理部門的職責，企業職能，業主大會和業主委員會的關係、權利、義務與責任，前期物業管理要求、服務，物業費使用，維修等方面的規定有待加緊修訂完善。

3.監督管理有待進一步強化。

由於開發的樓盤交付把關不嚴、監督不力，導致事後暴露了一系列問題。如業主委員會辦公用房、經營用房不到位，或面積小，或區位差;消防設施不出水，監控設備不實用，公共服務功能不完善;有的開發商口頭承諾好，實際兑現差;公用房、電梯維護，房屋保修，管網維修等責任主體不明確，保修經費不落實等等，發生問題，開發商和物業公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發小區業主強烈不滿、矛盾激發。現全市已有客用電梯2611部，且絕大多數為小區高層電梯，已出現過電梯下跌傷人事件，但其保養、檢測、維修經費無處着落，將成為今後社區不安全的隱患。

4.整體素質有待進一步提高。

一方面，部分業主只要服務，不要義務，對物業管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗。違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養、狗犬橫行等問題較為嚴重。從調研普遍反映，出現上述現象的，大多數為機關事業單位人員，企業老闆，他們行為傲氣、出口狂言。另一方面，物業公司掛靠經營，管理人員不同程度存在素質不高，缺乏專業知識培訓，管理人員職責不到位、工作不到位、服務不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現象時有發生，引起物業公司和業主之間的對立情緒。

5.物業收費有待進一步規範。

近年來，樓盤開發類型較多、情況複雜，有敞開式開發樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨排、聯排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關房較多，而物業收費標準較為混亂，物業公司的物業費收、支透明度不夠，空關房全額收費等，引起業主不滿和反感。業主以物業公司服務不到位等為藉口，拒繳物業費現象較為普遍。

三、建議意見

1.要加強領導，強化保障。

由於小區居住人員來自各行各業、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區和較早開發的開放式小區，情況更為複雜、各種問題頻出、工作難度很大。為此，市政府及相關部門要充分認識到社區、小區和諧是社會穩定的基礎，強化社區建設，維護小區穩定已成當務之急，需要像重視農村基層工作那樣重視社區基層建設，切實加強領導，強化要素保障。要專門建立一個社區管理工作協調機構，有市領導分管，有關部門參與的工作領導小組，負責研究社區管理建設、指導、處理、協調、考核等工作。業務主管部門要健全工作機構，配強精幹業務人員，認真擔起小區物管工作的監督、指導。掛鈎聯繫社區的市級領導和部門要定期開展調研，指導工作，真正做到貼身社區、直面問題、主動攬事、協調問題、解決困難。要重視社區管理專職人員力量的加強和選配，強化考核評比;要研究落實社區工作經費，切實重視和關心業主委員會主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵。根據目前物業公司經營困難的實際，市政府要加緊調研，出台相關扶持政策，在公共用電、用水，税收、垃圾搬運等方面予以優惠扶持。

2.健全機制，規範管理。

市政府及相關部門要建立完善相關制度，不斷健全工作機制，切實規範社區及小區物業管理工作。一要建立健全相關制度。市政府要加緊調研，出台加強社區管理建設工作的意見，進一步重視社區基層建設，明確工作任務和建設目標，切實加強領導、健全組織、明確職責、落實責任、強化管理、考核激勵，確保隊伍穩定。要調研修改完善xx市住宅區物業管理實施細則，住宅區物業保修資金、住宅區物業維修專項資金使用管理辦法，尤其是對住宅小區電梯檢測、維修保養資金的落實，要明確規定。有關部門要加緊研究出台住宅區物業管理收費標準和物業收費管理辦法，進一步明確不同住宅區和不同類型房屋的物管費收費標準，物業費收支、減免要做到公開、透明，尤其對空關房的物管費收費標準建議減半收取。

二要建立工作聯絡機制。市級層面要建立健全部門、街道、社區工作聯絡聯繫制度，對於難點、焦點、重點問題進行研究，採取有效措施，及時處置落實。街道層面要建立定期、不定期的街道、社區、業委會工作聯絡機制，深入小區、瞭解實情、直面問題、協調處置，確保小區穩定。公安局所屬派出所要建立所轄警員小區聯絡制，融入居民住宅小區，為居民排憂解難，指導小區安全防範、矛盾化解、信息採集、重點人員管控等工作。要充分發揮業委會組織橋樑作用，建議有關部門牽頭，着手組建市物業行業協會，為物管工作開展提供交流平台，促進行業自律、推動公平競爭、維護合法權益、協調利益衝突。

三要強化物管監督管理。市和街道要重視對業委會組織的考核評比，出台和完善激勵政策，明確工作要求。市級主管部門要切實加強對交付使用樓盤移交物業公司時的監管工作，不走過場。街道和社區要加強對住宅小區的精細化管理，建立小區信息平台，全面推進小區網格化管理服務信息化，對小區每户住户基本情況實現信息動態化管理。要加強物業企業的規範管理，針對物業公司從業人員素質偏低，收費服務不對等、服務不規範、管理措施不落實、維修不及時等情況，有關部門和業主委員會要嚴把物業進入關，嚴格執行審批程序，建立健全退出機制，並加強對物業企業的動態管理，把企業的資質、登記和年檢與平時監管有機結合，切實規範物業公司的經營管理。

3.注重教育，提高素質。

針對目前住宅區物業管理薄弱，物管人員素質偏低，小區業主素質高低不一等實際情況，加強住宅小區人員的素質教育迫在眉睫。為此，市政府及相關部門、街道要把提高住宅小區人員的素質教育提上議事日程。市文明辦和街道要牽好頭，結合實際、有的放矢，有計劃地開展形式多樣，以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動，做到月月有活動、季季有高潮、年年有特色。有關主管部門要加強對物業管理公司人員的監督教育，使城市生活住宅小區成為真正的“園林小區、衞生小區、文明小區、和諧小區”。

社區物業管理工作情況的調研報告 篇2

物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮物業管理試點工作開展情況

上半年，鎮城管辦在七個城區社區各選一處居民小區做為物業管理試點，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點在髒亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社區的試點具體情況為：

一、社區：社區選擇三星花園小區做為試點。

三星花園位於東城區閆家壩地段，共有居民近一百户。該小區前期開發遺留問題很多，圍牆未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對於物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各户發放了物業管理倡議書，徵求有關意見。下一步準備成立業主委員會。

二、社區：社區去年最先推行物業管理，

併成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社區將綜合批發城作為物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百户，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衞生創建的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建築、恢復大門及門崗、提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建築，向開發商爭取了兩間門面作為物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，並正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣佈小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規範化管理軌道。

三、觀山社區：試點一：佳美公司宿舍區。

因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區（建築公寓）移交社區，並和鎮政府簽定協議，不再承擔建築公寓內的衞生創建等任務，請求取消建築公寓做為其創建包乾責任區。建築公寓有居民六十多户，以前社區在小區內實施過物業管理，後因少數業主私搭亂建而中止，成為無人管小區，後來小區衞生包乾到佳美公司，但缺乏長效管理。現在社區已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題後再議物業管理事宜。

四、老西門社區：老西門社區做為老城區，

無人管小區最多，縣長熱線投訴最多，創建任務最難，實施物業管理的難度也最大。社區先後在百貨庭院、電影庭院、土產庭院、醬園廠庭院、商業新村、橋頭花園等地開會走訪，徵求業主意見，瞭解物業管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產庭院實施物業管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業管理用房和大門的問題。

五、渫陽社區：試點一：農資大市場。

農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心（宏天物業）管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社區推薦，建設方多方瞭解後，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備採取邀標的方式，重新聘用物業公司。

試點二：旺佳園。

旺佳園共有業主75户，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住户。由於新遷户入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿後，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由於以前管理不規範，公共部分佔用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社區已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案並召開業主大會。

社區物業管理工作情況的調研報告 篇3

為了使“加強小區物業管理”主席協商會議更加富有成效，市政協文教衞體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領下，調研視察了市城區住宅小區，組織召開了座談會，對我市小區物業管理中存在的突出問題進行了認真分析思考，並借鑑了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會議協商參考。

一、發展現狀

近年來，市政府高度重視物業管理工作，把物業管理作為加強社會管理、建設完美社區、提高市民生活質量、維護社會和諧穩定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環境，提升了城市品位和市民生活品質。

1。健全了物業管理規範制度體系。20xx年以來，市政府根據全市物業管理行業發展情況，先後制定出台了一系列規範性文件，涉及前期物業管理、物業服務收費、物業保脩金、物業維修資金管理等主要領域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關工作的順利開展。

2。強化了對物業主體的培育和監管。培育和引導本地企業做大做強。20xx年常德福吉物業公司晉升為一級資質，實現了本地一級資質物業服務企業零的突破。加強對市場主體的監管。依法實行市場準入制度；建立了資質年度考核制度和物業服務企業信用動態管理檔案，並且加強了信用評價成果的運用。

3。提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利、金碧、萬達等一批國內優秀物業服務企業駐常服務，傳播先進的物業管理理念。通過專題培訓、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業企業業務素質和服務水平。引導和拓展物業管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等方方面面。

4。加強了對物業管理硬件設施投入把關。制定了物業管理用房、業主公共活動用房等物業管理硬件設施的建設標準，物業管理用房面積按小區總建築面積的3‰—5‰配建，最低不得少於50O；業主公共活動用房按照3‰—5‰配建，最低不得少於100O。並將物業管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規範。

二、主要問題

雖然我市小區物業管理取得了長足發展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民羣眾的期待還有一定的差距。

1、車輛停放無序。

由於前期建設車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區內有限的停車位（庫）已無法滿足業主車輛的停放需求，致使小區內大量車輛無處停放，部分小區停車猶如見縫插針“搶車位”，擠佔人行道、綠化帶已成常態，佔用消防通道、堵路堵門也時有發生，造成小區內交通堵塞，進而引發各類糾紛。市城區金色曉島小區就出現過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。

2、違法建設不止。

部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民佔用公共空間圈建小院、在陽台周圍搭棚、破牆開店；有的頂樓搭建閣樓；有的違規搭設外置防盜網，影響城市整體美觀；有的高檔別墅小區甚至出現業主大興土木推倒重建；還有的業主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴重影響周邊業主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業主跟風效仿，導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。

3、物業費用難收。

目前市城區物業企業中有相當部分企業實際處於虧損狀態，除了規模因素外，物業服務收費標準偏低、物業費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5—0.8元/平米，高層住宅為1.0—1.5元/平米，部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明，20xx年小區業主欠費額度平均達25%，個別小區高達45%以上，而物業企業能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業主常以房屋質量差、服務不滿意等各種理由拒交物業費。不斷降低的收費額度導致物業服務質量下降形成了惡性循環。例如水岸名苑物業費收繳率不到70%，該小區已修建10餘年，房屋維修資金收繳不到位，業主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業費。

4、各類亂象頻發。

小區物業服務涉及業主、開發商、物業公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環節出現問題，都會導致小區內亂象頻發，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業主以多種理由拒交物業費先後導致多家物業公司運轉不暢而退出小區，小區內垃圾成堆，業主苦不堪言；芙蓉盛世小區因物業公司與業主就停車服務收費項目溝通不及時，導致發生業主衝撞停車道閘，損壞公共財物事件；金色曉島和公園世家小區出現物業公司人員制止業主搭建陽光房而被毆打事件；荷塘月色小區業主為爭奪業委會主任一職大打出手致傷住院。

5、行政執法缺位。

政府有關職能部門管理缺位，導致物業管理區域呈現“孤島”現象。物業管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執法沒有延伸到物業管理區域內，如公安部門過多依賴物業公司並沒有執法權限的保安維護小區治安；城管、規劃部門對小區內亂搭亂建現象處理不及時甚至不處理，物業服務企業又無力制止；消防部門對小區車輛佔用消防通道沒有明確的處理辦法。

6、公共服務缺失。

敞開式小區大多沒有明確服務主體，基本上依賴社區提供的基本服務，而社區因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區因服務主體不明確，衞生、治安、交通等服務項目長期處於無序狀態。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區道路、下水道等基礎設施進行了大規模改造，但至今沒有專業化或自治組織物業服務進入，僅靠一位老人清掃衞生，亂搭違建、髒亂現象隨時有反彈的可能。

三、原因分析

我市的物業管理存在的這些問題在全國來説有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學應對，其主要原因：

1、對物業管理認識有差距，重視不夠。現階段物業管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業管理的認識不夠到位，尤其是區縣（市）、街道、社區對物業管理缺乏系統研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市着力開展的完美社區建設和網格化管理工作與物業管理關聯性研究不夠，結合不緊。沒有將物業管理納入現代服務業範疇，物業企業無法享受在税收、財政等方面的優惠和扶持政策，政府對物業管理的政策支持不明顯。

2、物業服務企業行為不規範，服務水平較低。物業企業內部管理水平不高，部分企業內部管理制度不健全，管理流程不科學，沒有或很少有內部考核和獎懲機制。個別企業在業主拖欠物業費、企業運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衞生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業服務標準，導致業主拒交物業服務費現象的加劇，形成惡性循環。物業行業專業人才匱乏，大部分物業企業缺乏具有專業素養和綜合素質的人才，從業人員的服務意識和管理經驗不足，與業主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

3、部分業主素質不高，業主自治機構作用發揮不夠。業主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業主大會和選舉產生業主委員會。目前，我市僅有27%的小區成立業主委員會，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作。二是業主自治機構運作欠規範，基層糾紛處理機制效率不高。業主委員會委員准入門檻低，素質參差不齊，加之業主委員會不具備法人資格，街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰，導致其運作不規範，有的甚至成為個別業主謀取私利的媒介。三是業主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衞生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個別業主甚至惡意拒交物業服務費，給物業管理帶來阻力。

4、物業管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由於部分房地產開發商受利益驅使，提高容積率、改變建築物用途、偷工減料降低房屋質量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業用房與相關設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房，由於規劃、住建等部門在規劃設計把關時沒有要求預留物業管理用房和業主公共活動用房，導致不具備實施物業管理的硬件條件。

四、幾點建議

調查組認為，小區物業系列問題不解決好，會留下諸多後遺症。首先是小區停車、治安等問題會擴散到社會，或侵佔公共空間或引起社會不穩定，增加社會管理難度；其次是由於部分物業服務企業的退出會不斷增加政府公共服務投入，街道、社區等基層組織將不堪重負；第三是直接導致部分市民生活質量下降。因此，應引起足夠重視。

1、強化措施，加大對物業管理工作的支持力度。建議儘快出台《常德市物業管理條例》地方性法規，從法制層面保障其發展。將物業管理工作納入各級黨委、政府議事日程，並作為年度績效評估考核內容。將物業管理納入完美社區網格化管理範疇，加強區縣、街道、社區物業管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業服務與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業管理機構的工作經費。設立物業管理專項基金，主要用於推廣物業行業的創新、增值服務，對服務優質、社會反映良好的物業服務企業給予適當獎勵，積極引導社會化、專業化的物業服務企業進駐老舊小區進行服務，對老舊小區實施物業管理作出良好成績的給予適當獎勵，對於明顯虧損的企業給予適當補貼。

2、明確職責，構建完善的聯動管理體系。充分發揮各職能部門的作用，推動行政執法向小區院內延伸。發揮房管部門作為全市物業管理行業主管部門在制定政策和行業標準及統籌協調與督導指導方面的作用，進一步明確規劃、城管、住建、公安、質監、消防、物價等部門在小區物業管理工作中的職責，形成責任明確、分工協作的工作機制，並將他們的投訴電話公示在各小區醒目位置，便於及時受理業主投訴。同時發揮區縣（市）政府（管委會），尤其是街道辦事處和社區的作用，把“安全、潔淨、方便、和諧、快樂”的完美社區建設目標延伸至小區內，使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業主委員會，選擇物業服務模式，協調各方搞好小區的監督、管理和服務。

3、分類指導，探索建立多樣性的物業服務模式。對新建和老舊小區，封閉式和敞開式小區進行分類指導，選擇合適的服務模式。重點探索針對敞開式老舊小區的物業管理模式，規模較大的小區，可採取聘用物業服務企業進行管理，規模較小的小區，可採取“統一打包”方式選聘物業服務企業進行管理。推廣紫橋小區物業管理模式，鼓勵街道或社區成立物業服務中心（登記註冊）進行管理或物業管理委員會進行自治，專項負責轄區內無法實行專業化物業管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業管理的措施，做到服務不留死角。

4、創新管理，提升物業企業服務水平。推動物業服務企業整合、改制、兼併和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業服務企業，進一步支持本地物業服務企業做大做強，樹立行業標杆。鼓勵物業服務企業建立新型社區商業服務模式，延伸服務鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務能力，實現物業服務升級轉型。及時化解物業服務企業發展中的問題和矛盾，推動我市物業服務水平快速提升。加快建設監督體系，大力培育業委會，提高業委會組建率、專業性和公信力，讓業主直接參與對物業服務的監督和合作，形成由政府牽頭、相關部門和業主共同參與的新格局。

5、倡導誠信，增強物業主體的自覺意識。正面引導與懲戒並舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的宣傳。通過各類媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度，增強開發企業、物業服務企業和廣大業主等物業主體各方的責任和自覺意識。強化示範帶頭，通過廣大黨員幹部的模範帶頭作用去影響廣大業主，增進業主對物業管理的認知和理解，提高市民對物業服務的認同感，提高物業服務人員的社會地位和職業自豪感，營造有利於物業管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業法人和業主進行失信懲戒，是黨員幹部和公職人員的還要進行問責。

6、突破難點，推動小區物業管理全面提升。以拆除小區違法建築和老舊院落改造為突破口，對違法建築進行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開展聯合整治行動。對老舊小區採取以獎代補方式，落實市中心城區兩級財政配套資金，對我市城區老舊院落和敞開式老舊小區分期分批進行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車位（線）劃定、垃圾裝運處置、環境整治、管理用房配置、水電“一户一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發動，激發廣大羣眾參與拆違和院落改造的熱情。

社區物業管理工作情況的調研報告 篇4

做好住宅小區物業管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關係千家萬户的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環境工程。為推進我縣城區住宅小區物業管理工作健康、規範發展，近期，xxxx縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個住宅小區和磨子東街社區，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪羣眾等形式，對我縣城區住宅小區物業管理現狀及存在的問題等情況進行了調查，具體情況如下：

一、我縣城區住宅小區物業管理的現狀

（一）城區住宅小區的基本情況。

據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區28個，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用後，加上目前空置的住宅全部入住後，小區的入住人口將超過6萬人，佔到縣城區常住人口50%以上。

從調查來看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個特點：

1、住宅性質多樣。

主要有以下六類：

一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區等。

二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區、國税小區、地税小區、明珠公寓等。

三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。

四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，一般規模也比較小，多自建自管。

五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。

六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。

2、規模差別較大。

在調查的10個小區和1個社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以內，有的僅十幾套住房。

3、建設標準不一。

主體建築方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預製板房，2008年以後所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力牆結構等。配套設施建設方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國税、地税等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒有任何公用建築，大多數配套設

施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。

（二）小區物業管理工作的現狀

1、物業企業發展情況。

從紫苑房產進入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處於發展的初級階段。現有物管企業16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業人員近1000人。專業化管理的小區21個，面積達86萬平方米。

2、業主大會及業主委員會成立情況。

目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地併發揮了一定作用的只有紫苑1家，其餘大多數都沒有召開業主大會，沒有真正由業主代表選舉產生業主委員會，故大多數小區業主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。

3、小區的物業管理工作情況。

從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個小區服務較為規範，業主較為滿意；金色東華小區投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發電設施，業主反響較好。大多數物業服務只負責打掃衞生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區也僅有保安服務和維修服務。有的小區因為亂搭亂建、衞生狀況差等原因，業主和物管嚴重對立，出現拒交物管費甚至要求物管企業離場的尷尬局面。

二、存在的主要問題

我縣小區物業管理經過十多年的發展，初步建立起了市場化、經營型的物業管理體制，對提升城市品位、優化羣眾生活環境發揮了重要的作用。但是，由於城市小區的物業管理工作是隨着我國城市化進程加快和市場經濟的發展而產生的新型服務產業，因發展時間不長，當前我縣物業管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：

（一）執行規劃不到位。

調查發現，在住宅小區的開發建設過程中，由於主管部門監管不力，施工過程中不能實時監管，竣工後不能嚴格按照規劃要求進行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業主購房時看到的規劃和實際交房時的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環境與售房時的承諾發生了變化，開發企業不兑現承諾，不履行合同，使業主權益遭受損失；二是開發企業不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠佔公共用地，見縫插針，把規劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，佔了又佔，甚至完全佔用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業主的利益，也為以後小區的物業管理、安全留下了隱患。

（二）管理制度不完善。

目前，我縣尚未出台與國務院《物業管理條例》及《四川省物業管理條例》相對應的物業管理條例實施細則，給物業管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的侷限性和制約性。主要表現在：一是物業管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難

等問題。三是物業管理公司的招投標不夠規範，誰開發、誰管理的格局還沒有打破，業主根本沒有選擇物業服務的機會和權力。四是業主委員會的組建程序不規範，造成業主和物管企業之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業主則可以找出種種藉口不盡義務。五是小區內經常發生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規依據。

（三）宣傳教育力度不夠。

從調查情況看，社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業管理人員對物業管理職責權限不明確，對相關物業政策、法規領會不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業服務合同的規定履行義務，對待業主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區的衞生保潔、綠化養護、安全保衞不到位，造成衞生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發生；二是一些小區的業主不知道如何利用《物業管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是採用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

（四）物管服務水平較低。

調查發現，一些物管企業低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑑定，致使物業服務工作不到位，不按規範操作。另外，從業人員流動性大、個人素質普遍較低，也影響了物業服務水平的提高。部分物業企業管理人員對住户反映的問題不能積極主動解決。有的小區住户反映小區公共區域長期無人打掃衞生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。

三、建議

針對當前我縣住宅小區物業管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區住宅小區物業管理工作，提高物業管理水平，提出以下建議意見：

（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。

小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規劃並嚴格監管，重點抓好在建和待建住宅小區建設。要引進幾家有實力的房地產開發企業，建設幾個高檔次的精品樓盤小區。建議相關職能部門要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準並嚴格組織實施。住宅小區規劃設計一定要明確物業用房、公共建築、共用設施、車位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護羣眾切身利益、促進社會和諧穩定的高度，合理規劃並分步實施，穩妥推進已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。

（二）加強監督管理，建立一套完善的管理制度。

一要嚴格落實前期物業招投標制度，督促開發商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優選聘物業管理服務企業，制定臨時管理辦法並將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業承接查驗制度，房管部門和物管企業要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業管理配套設施完成情況，凡未完成配

套設施建設的小區一律不能通過竣工驗收，物管企業一律不得承接；三要嚴格落實物業企業備案制度，嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料並報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規範的企業予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調處制度，對業主和物管反映的問題以及業主和物管企業存在的矛盾糾紛，相關部門和社區應不推不躲，及時予以解決和調處。

（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。

要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法規，營造推進住宅小區物業管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業開好業主代表大會，組建好業委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業管理企業遵紀守法，規範管理，更好地為業主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業主體、業主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。

（四）強化分類指導，打造一批物管示範小區。

要廣泛徵集社會各界的意見和建議，着手製訂物業管理服務合同等示範文本，明確規定前期和後期物業管理服務中的服務範疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規範物業管理企業和業主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍，促進物業服務健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現優質優價、多方共贏；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難於起步的情況，逐個進行調研、分析，採取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業管理用房缺乏、公用設施維修困難等問題，試點推行“破牆擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環境，提升管理水平。

社區物業管理工作情況的調研報告 篇5

近年來，隨着我縣城鎮化進程的快速推進，房地產業得到了迅猛發展，建成了一大批住宅小區。在xxxx高速上遠遠望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現代化城市的雛形。這些住宅小區遍及城區各個區域，配套的小區物業管理也由此經歷了從無到有，從摸索試點到穩步發展，管理對象從單一的住宅小區發展到商場、超市、辦公樓等各類領域，形成了包括房屋及相關配套設施設備的維修養護、環境保潔、安全巡查、綠化管養等各類物業服務。但由於物業管理在我縣起步比較晚，發展相對滯後，出現了大大小小的矛盾和問題，現已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需採取有效對策來加以改進和解決。

一、基本現狀

截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個，建築面積123萬平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的64%。建設方式主要為：90年代各單位在後院集資建設的房屋佔15%，商品房佔70%，小產全權房佔10%，保障性住房佔5%。

我縣物業管理有三種模式。一是由物業服務企業管理，全縣有物業服務企業13家，資質全部為暫定三級，從業人員244人，雖然服務小區只有26個，但這些小區住宅總面積約59萬平方米，近乎佔建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個，這是小區管理的主要形式，佔全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬平方米，佔到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區，涉及小區41個，面積約12萬平方米。

二、小區管理存在的問題

通過統計數字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區處於自主管理或無人管理狀態，關乎六、七千户羣眾的切身利益。就物業公司管理的26個小區而言，也有收費難、管理難、業主與物業錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環境和生活質量，而且疊加累積極易造成羣體上訪，影響全縣穩定大局。分析我縣住宅小區及物業管理，主要有以下五方面問題：

(一)准入門檻低，服務不規範。

我縣現有13家物業公司，資質全部為暫定三級，從業人員244人，註冊資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實力弱。物業管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經過正規培訓，不懂物業服務，更談不上持證上崗，整體人員素質令人堪憂。物業服務大都僅僅限於看大門、搞衞生，業主很少見到物業公司管理人員。小區院內車輛亂停亂放、閒雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衞生打掃也不徹底，大多隻是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環境難盡人意。門衞基本上就是開鎖大門、收取停車費，安保防範流於形式，失盜事件屢有發生。

(二)收費標準高低不一，收費難度大。

一方面，物業公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個別小區趕上了咸陽市的收費標準;除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區收費有的按面積計徵，有的按户平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，羣眾反響比較強烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很大。舊小區水、電、暖分户管理，自主購買，物業收費全憑自覺，收費難度很大，一些小區甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區借鑑西安、咸陽經驗，對水、電等實行智能卡統一管理，減少了物業收費難度，管理比較方便，但是個別物業公司在水、電收費中有私自加價行為，監管難度大，業主不滿意。

(三)基礎設施不健全，物業公司不願管。

一是規劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業管理亂。主要表現在各單位後院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由於受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車位和物業用房等基礎設施無法配建，規模小、成本高，物業管理無利可圖，甚者可能虧本，導致物業公司不願進駐管理，這是造成小區自治或無人管理的主要原因。

二是建設工程質量有硬傷。建設工程質量問題本身屬開發商應承擔的責任，但工程交付使用後，因質量問題，物業服務企業與開發商推諉扯皮，業主維權和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運大廈電梯質量問題，水電苑地面滲水問題，恆海家園自來水管道漏水等問題，上訪時間長達幾年，問題得不到妥善解決。

三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開發商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最後進行工程總體驗收。但調查中發現，我縣好多開發項目未經任何驗收而擅自交付使用，業主入住後，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等開發建設項目，曾多次羣訪。

(四)業主結構多元化，維權主張難統一。

由於業主來自社會各個階層，社會經歷、收入水平、文化修養等不同，認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導致物業管理工作難度加大，而且規模越大越難管理。一是站位不同，意願相左。小區空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住户還要收費，意願不一，相互爭執，難以協商。二是業主錯位，反“主”為“客”。大多數業主對自己的權利和義務認識不清，不知道自己該享受什麼權利，履行哪方面義務，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問，聽之任之。相當一部分小區業主委員會不能正常履行職責，幾年難以召開業主大會。三是良莠不齊、素質欠缺。物業服務企業本身是有償服務，部分業主沒有形成對物業管理有償服務意識，缺乏社會公德，只要服務，不願交費，抱有蹭熱、蹭物業的市儈意識。據調查，縣城各小區物業費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住户88户，今年收繳68户，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

(五)宏觀環境有影響，管理體制未理順。

房地產市場與物業管理是皮與毛，脣與齒的關係。有的小區因房地產市場不景氣，建成後入住率低，物業服務經營管理成本高、支出大，服務質量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質量和配套設施不完善，導致物業管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等。特別是“小產權”房，由於沒有完全產權，規劃設計和工程質量難以監管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經成為物業糾紛的“多發地”。另一方面，實事求是地講，物業管理工作機制尚未形成。根據中省市關於進一步加強物業管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮(社區)為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區居委會為主的“部門(單位)、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。但是在現實工作中，全縣物業一旦有問題，鎮和各社區居委會管理職責缺失，由縣物業行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業管理的混亂局面，這也是我縣物業管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。

三、對策和建議

農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發展的必然要求。基層管理應適應形勢發展的要求，逐步實現以村委會管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務社區居民。對於我縣的轄區物業管理要分類指導，區別對待，標本兼治，穩步推進。

(一)積極探索建立物業監管體系。

一是完善機制。物業管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮(社區)為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區居委會為主的“部門(單位)、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。

二是摸清底子。在理順工作關係的前提下，由房管所負責，各鎮(社區)居委會配合，針對城區新老小區進行地毯式調查統計，將各小區的名稱、住户信息、住房情況和物業管理情況等信息全部登記造冊，然後按照各居委會所劃定的片區將小區的信息分解到各居委會，由各居委會制定具體的實施方案，負責實施小區物業監督管理工作。

三是強化業務指導。建議參照外地經驗，將房管所升級為科級建制單位，便於協調部門關係，提升物業監管水平。

(二)嚴把物業服務企業准入關。

凡是進入xxxx縣的物業服務企業必須在物業行政主管部門註冊登記，對於不登記備案的服務企業，一律叫停不得進駐小區開展工作。對於新建開發項目，在發房屋預售證前，要求開發企業對小區進行前期物業招標，選定服務質量好、態度好、信譽好、且管理規範的企業從事物業服務。同時，繳納一定的履約保證金，規範制約物業服務企業行為，便於調處物業與業主的糾紛，防止騙取物業管理資金行為的發生。

(三)加強對物業公司人員的培訓。

受收入水平、羣眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今後相當一個時期，物業服務在我縣可能屬於微利行業。但作為服務企業，只有不斷提高自身素質，提高服務質量，才是立身之本，只有服務質量提高了，廣大住户才會認可。物業行政主管部門應每半年組織一次物業管理知識講座，提高從業人員的自身素質;每年組織一次省級物業從業人員的培訓，力爭在2-3年內全部實現物業人員持證上崗。

(四)強化物業費收繳管理。

物業費收繳是困擾物業服務的最大難題，直接關乎物業管理的正常運轉。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標準。現有物業管理收費標準分類較粗，質量要求不嚴，物價部門應對此調研，細化標準要求。二是抓手。大中城市的小區實行智能卡管理，物業收費比較容易。我縣新建小區水、電實行統一管理，經適房小區還一併納入了取暖管理，物業收費幾乎沒有什麼障礙。問題是老舊小區水、電、暖全部分户管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區實行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的1-2項，財政予以適當獎補。改造後聘請物業公司進駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結餘定期公示，消除業主的思想疑慮。同時，要接受業主委員會的管理，努力提高物業服務管理水平，為業主提供一個舒心的良好環境。

(五)強化對業主自主管理的引導。

業主是小區法定的`主人，調動業主的積極性，增強業主的主人翁意識對於提高小區管理水平至關重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業管理的推行工作。由居委會牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業主大會成立、業主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業專項維修資金。指導和監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理或者選聘物業服務企業，調處物業管理服務中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點建立小區黨支部或臨時黨支部，發揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過採取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業主對物業管理相關法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務，樹立正確、健康的消費理念，創建宜居小區，構建和諧家園。

(六)加大推進老舊住宅小區整治力度。

由縣物業行政主管部門牽頭，各鎮(社區)居委會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，採取由物業公司管理、原建房單位管理、業主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進行摸底調查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，大多數業主同意實行市場化管理的老舊小區，應積極引入物業公司管理;對基礎設施不健全、大多數業主不同意實行市場化管理的老舊小區，應以確保小區衞生清潔和治安秩序為基本服務，由業主委員會自治管理;對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業管理涉及事宜。同時，加強對規劃的執法管理和房地產市場監管，規範並逐步取締“小產權”房，嚴格質量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開展物業管理奠定良好基礎。

社區物業管理工作情況的調研報告 篇6

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規範的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。我會於2009年1月至7月對河北區居民小區物業管理狀況，特別是對三和小區和金兆園小區進行了調研。現將調研情況報告如下：

一、小區物業管理現狀

三和小區，人口近萬人，地處城鄉結合部，小區經歷了九個物業公司和三屆業主委員會，人員較複雜，管理難度較大，現物業公司是容心物業公司於2008年9月接手三和小區的物業管理。每年應收物業費100萬元，現在只能收上來4萬餘元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業主借道路、房屋質量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業費。金兆園小區，2003年入住，共1058户。商品房202户，回遷房660户。2005年12月初物業撤出，後由明星物業接管，次年撤出。現在，電梯維修費無從解決。

二、小區物業存在的問題

儘管兩個小區情況有異，但存在有許多共性的問題，並在很大程度上反映了我區物業管理的現狀和病疾。

(一)地產遺留問題。由於物業管理沒有在房屋開發建設階段就進行介入，因此開發建設的不合理成了後來物業管理的眾多矛盾的根源。開發建設遺留問題主要表現在：

一是規劃變更導致業主權益受損。房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異。

二是房屋建築和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。三是建築權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題，是業主與開發商爭議的核心問題。如金兆園在地產建設階段，就在二次供水和電梯質量等方面留下了嚴重後患。三和小區的開發商也遺留下房屋質量等問題。這些都為日後物業管理埋下了隱患。

(二)物業管理企業管理水平低，人員整體素質不高。

一是某些物業管理企業員工缺乏客户意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，同時存在侵害業主利益的行為。

二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

(三)小區業主缺乏四種意識。

一是缺乏整體意識。個別業主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用，難以發揮其應有的功能;

二是缺乏安全意識。少數業主認為房子是自己的，屬私有財產，便無所顧及在自己的小天地裏，私拆亂改。

三是缺乏法制意識。一些業主私佔綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其它業主的合法權益。

四是缺乏環保意識。垃圾亂堆亂放，牆壁上亂貼亂畫，私養大型寵物，在小區寵物糞便隨處可見。

(四)物業公司對業主的違規行為處置力度不夠，沒有執法權。

而政府相應的執法機構又力不從心，執法缺位。比如，對有些業主的私搭亂蓋、車輛不按規定停放以及破壞小區設施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門，而無他法。結果常常是業主我行我素，造成惡性循環，以至小區環境和設施每況愈下。

(五)物業公司收物業費困難。

業主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業服務企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來説，當收入小於成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接後果就是服務質量下降，於是更多業主對物業服務企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業服務企業，還有園區內的所有業主。比如三和小區的狀況就是一個很好的例子。

相反，現每家每户的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門有權停水停電，沒有一點商量，現在只有物業費可以拖欠，因為它是企業行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業費，你不會把我怎麼樣，這是物業公司目前最撓頭的事。

(六)使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。

按條例規定，當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意後，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那麼就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑑定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨着大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

三、幾條建議

(一)依照2007年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和2003年9月1日正式實施的《物業管理條例》，研究制定我區《物業管理水平評估細則》，提高物業管理，並做到有法可依。

(二)建立政府相關執法部門與物業公司、業主委員會三方的聯動機制，有效處置小區內的各種違法違規行為。並在街道辦事處一級設立物業管理糾紛處置辦公室，作為三方聯動機制的行動軸心。

(三)為促進物業管理市場的發展，培育物業管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，在政策上實施優惠政策，並創造競爭氛圍，做大做強我區物業管理業，為我區和諧社區建設鍛造實業新軍。

(四)確保房屋大修基金的安全使用，實現大修基金保值增值。建議對業主交納的房屋大修基金委託銀行理財，按每個小區(大廈)開一個總帳户，按每户業主繳納的房屋大修基金為每户單獨開户，每年的利息自動轉存到業主的户頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業主們投票表決，委託專業機構對物業公司預算的維修費用進行評估後方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監督，對維修質量進行鑑定。

(五)加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。按時繳納物業管理服務費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關的費用是每個業主(住户)必須履行的義務，大家應當積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業管理服務費都是違法的。

社區物業管理工作情況的調研報告 篇7

黨的十七大明確指出：“社會穩定是人民羣眾的共同心願，是改革發展的重要前提。要健全黨委領導、政府負責、社會協同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發社會創造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。 區委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業的社會環境。而物業管理是城市管理和社會建設的基礎工程，為此，加強居住小區物業管理建設，改善居民生活環境成為人民羣眾普遍關注的熱點問題。前不久，按照區委的工作部署，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調研階段，結合地區實際，組織了專題調研小組，就如何推進地區物業管理，促進地區社會和諧穩定進行了專題調研。此次調研，實地走訪了部分居委會和物業管理公司，召開了由街道城管部門、物業公司、居委會、業主委員會等單位參加的不同層次座談會，發放了500份居民調查問卷，徵求了各個羣體的意見和建議，現將調研情況報告如下：

一、南關嶺街道物業管理工作的基本情況

據調查，南關嶺街道共有各類物業建築面積240萬平方米，住宅建築面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區4個，佔總面積的25%;九十年代後，按統一規劃、統一設計、綜合開發建設而成的小區12個，佔總面積的75%。已實行物業管理的小區8個，佔居住小區的50%;成立業主大會的小區5個，佔實行物業管理小區的62.5%。全街共有物業管理企業七家，從業人員300餘人。目前，實行物業管理的小區內多種管理形式並存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

總體看，物業管理工作具有以下幾個特點：一是物業管理市場處於發育初級階段。目前仍然沒有實行物業管理的居住小區佔50%;未收取物業費的小區佔75%，在收取物業費小區中尚有10%--50%住户以各種理由不繳費。二是物業管理總體水平偏低。主要是物業管理企業數量少、規模比較小，資質等級偏低等;物業管理企業從業人員素質較低，物業服務工作不到位。三是物業管理行業監管體制不健全。對物業管理企業的監督檢查及規範化經營缺乏制度支撐，對社區物業管理自治方式缺乏科學性探索。

二、物業管理工作存在的主要問題

近年來，各新建小區積極通過公開招投標選聘前期物業管理企業，着力搭建社區自治的新型組織平台，物業管理工作取得了一定成績，也總結了一些經驗，但由於體制、觀念、機制等因素的影響，物業管理工作仍存在以下四個方面的問題：

1、開發商遺留問題嚴重。開發商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區也不例外。問題主要包括變更規劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等。這些問題遺留到物業管理階段並長期得不到解決，致使矛盾集中到物業公司身上，據調查，在有物業公司的小區，57%的受訪者認為居住小區物業公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區技防措施不健全。

2、物業管理公司定位不合理。目前，據調查，現有物業管理企業規模小、資質等級低，物業管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業管理企業中，按資質分類，一級資質僅有1家，其餘6家均為三級資質，按照性質分，2家由村公司物業轉制而來，其餘是市內物業的分公司.個別物業公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差;有些企業低水平服務、高標準收費;有些企業錯誤認為物業管理從業人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規範的制度管理，造成人員素質普遍偏低;有些企業不經業主同意，擅自經營物業共用部位，侵害了業主的合法權益。

3、部分業主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人羣收入水平不高，對物業管理收費的理解尚未到位，不願意按照目前價格享受較為全面的物業管理服務。業主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業主權利濫用現象。據調查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區物業管理辦法》很瞭解，不瞭解的多達87%;71%的受訪者表示不瞭解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規定。業主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業主大會，但誰都無法真正成立業主大會”的無序局面，業主委員會的權威受到質疑。據調查顯示，55%的受訪者所居住的社區沒有成立業主委員會;當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向於選擇通過居委會維權;87%的受訪者認為業主委員會作用發揮不好，居委會作用發揮好。

4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業與園林、環衞、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在着職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監管關係，有些是業務合作關係。目前，政府相關職能部門之間的關係以及與物業管理公司、業主、居委會等相關部門的關係還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業公司，使物業公司客觀上既承擔一個企業的責任，又承擔着部分政府公共服務的職能等等。

三、加強物業管理工作的建議和意見

南關嶺地區地處城鄉結合部，物業管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業管理模式。通過此次調研，提出以下幾條建議：

1、推廣物業管理企業前期介入法。物業管理企業前期介入是指物業管理企業在正式接管物業之前就參與物業管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利於避免開發項目在設計、施工和配套方面出現後期物業管理難以解決的問題，從源頭上減少開發商遺留問題對物業管理的隱患，有助於形成房地產開發企業、物業管理企業及業主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業管理企業前期介入工作。

2、成立物業管理行業協會並積極發揮作用。應由街道相關部門協調各物業公司成立物業管理行業協會。充分發揮物業管理行業協會在為物業管理企業提供交流平台，促進行業自律，推動公平競爭，協調利益衝突，維護企業合法權益等方面的作用。協會應着力開展以下幾方面的工作：摸清行業基本狀況，研究行業發展理論;建立行業自律機制，規範企業經營行為;反映企業合理訴求，維護企業合法權益;開展各種形式活動，形成行業的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業良好形象;加強從業人員技能和職業道德培訓，形成在職繼續教育機制。

3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發商的誠信考核機制，特別是對其開發小區物業管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業主管部門要改變姿態，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業管理的必要性;物業管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業主的情感投入，與業主建立良性互動，用更好的服務取得業主理解和配合，政府有關部門和社區應組織成立物業調解協調機構，完善社區黨總支、居委會、業主及業主委員會、物業管理企業四方自治組織的聯動議事平台，理順物業管理體系，建立基層管理長效機制。

4、探索物業分類管理模式。應根據目前物業管理的特殊性，有針對性的對居住小區的特點探索不同的物業管理模式。對於一些老舊小區來説，由於觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規範的物業管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發動羣眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題。對於新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業化的管理模式，為企業創造更好的公平競爭環境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業管理企業品牌。

5、大力提高居民自治水平。物業管理處於發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無鉅細都採用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業公司與社區聯合深入開展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明户、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。

6、提高物業公司服務質量。物業公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業管理成本。要從日常檢查、客户交流、業主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面瞭解物業服務是否滿足業主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業公司開展“敬業愛崗、優質服務”活動，調動員工的工作積極性，激發技術革新，促進了物業管理、服務工作再上新台階。