商品房買賣合同解除,如何處理按揭貸款合同
2010年5月,A小姐購買了位於杭州市的一個商品房,並與房產公司簽訂了《商品房買賣合同》,合同約定A小姐需支付房屋全額的30%作為首付款,餘款採取按揭貸款方式支付。合同生效後,A小姐到房產公司指定的銀行辦理了房屋按揭貸款手續,並且簽訂了《房屋按揭貸款合同》。
2012年7月,該樓盤交付,A小姐至現場勘驗,發現房屋的結構及面積都發生了變化,於是,與房產公司協商要求解除《商品房買賣合同》。房產公司同意A小姐的要求,但告知需要貸款銀行予以配合。
【律師點評】:
隨着現金房產市場的不景氣,要求退房的現象越來越多,A小姐的情況具有一定的典型性,律師認為可以從下面二個方面進行分析:
一、A小姐與銀行簽訂的《房屋按揭貸款合同》與《商品房買賣合同》並非主合同與從合同的關係,不會因為《商品房買賣合同》無效或者解除直接導致《房屋按揭貸款合同》無效或解除。但是兩者又不是單獨的可以分割的兩份獨立合同,因為A小姐與銀行簽訂《房屋按揭貸款合同》的前提是簽訂有有效的《商品房買賣合同》,同時A小姐需要將其購買的'房屋作為擔保物抵押給銀行。且辦理按揭的唯一條件是因為需要購買房屋,如果購買房屋這個根本目的不能實現的,則按揭貸款已無意義。
二、《最高人民法院商品房買賣合同司法解釋》第二十四條規定:因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保貸款合同目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持。《合同法》第94條規定:因不可抗力導致不能實現合同目的的,當事人可以解除合同。而《商品房買賣額合同》的解除即為基於商品房按揭貸款合同不能實現的特殊條件。所以説,法律賦予了購房人與銀行同樣的解除合同的權利,並且能妥善保護各方的利益。
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