商品房買賣合同司法解釋全文解讀整理

【釋義】本條説明了此司法解釋的法律依據，我們可以看到依據的都是全國人大制定的法律性規範文件，沒有一部是行政機構制定的法規或者規章，這説明此解釋的製作者對部分行政機構制定的法規及規章的穩定性並不認同，為了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對來説級別比較高的法律。

另外，本人在此做一點常識性解釋，根據《立法法》的規定，我國的規範性文件有法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、國務院部門規章和地方政府規章幾種，像建設部的《商品房銷售管理辦法》就是部門規章。當然最高人民法院公佈的這個司法解釋不在此列，它是根據《人民法院組織法》第三十三條的規定：“最高人民法院對於在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題，進行解釋”，由於目前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個司法解釋要比其他文件更為有效。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

【釋義】本條對商品房買賣合同的概念進行了定義，“商品房”大概只有在中國才有，它的作為房屋的一種，是相對於“公房”和“二手房”來説;不僅如此，我們還給它賦予了新的內容，就是那些還沒有完工不具備使用功能的.房屋。

此條解釋讓人看起來還有點思考：什麼“尚未建成”?什麼叫“已竣工”?為了避免歧義，我認為還是“未竣工”和“已竣工”作為分界點比較好?

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

【釋義】中國的預售制度由來已久，目前由94年《城市房地產管理法》和95年建設部《城市商品房預售管理辦法》兩個規範性文件進行調整，但是兩個文件總共只有17條，如果除去重複和無用的內容，則僅13條1100字，可謂大道至簡。

高法的這項解釋是一種明顯的功利思想前三句認定預售許可制度的有效性，後兩句則認定了開發企業的變通性。

對於消費者來説，如果想利用開發商沒有取得預售許可證這一點來進行訴訟，應快點行動，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對方有了許可證後再訴訟，一切都晚了;因為《預售許可證》相對於《土地使用權證》、《房屋所有權證》來説，其取得的成本比較低。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

【釋義】本來《合同法》第十五條已經規定了廣告內容可以作為要約或者要約邀請，如果作為要約的話，其內容應當作為合同內容兑現，否則將承擔違約責任。

但是建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條又説：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發佈的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”這一條看起來是保護了消費者，但實際上它的潛台詞是説：“如果廣告不寫入合同，那麼廣告就不做為合同的一部分，開發商就不需要就廣告內容承擔責任”。

幸運的是，起草《合同法》的學者們沒有象建設部的官員這麼寫，否則全世界都會嘲笑中國法律人的弱智;更幸運的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時候驅使他們力求恢復法理的真相，雖然只是恢復了“商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定”這一部分，但已經是巨大的進步了，我們要向法官們致敬。

希望這一條最後直接改成“廣告和宣傳資料應當做為房地產合同的要約”，因為過長的定語使消費者難以理解，而且還會給欺詐者以更多開脱的機會。

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

【釋義】定金合同是中國房地產業的一個特有現象，簽訂了定金合同就是給消費者的脖子上上了一個小套，而收取了定金則將這個小套緊了緊，不退定金就是把