成鎮國有土地出讓合同

一、民法中的合同

《民法通則》中的合同是指當事人之間設立、變更、終止民事法律關係的協議；《合同法》中的合同指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關係的協議。從中可看出，民事合同的特徵有：

1、平等主體

2、合同的內容體現民事法律關係

3、民事權利義務的對等性

4、合同體現意思自治

二、理由：

（一）從民事合同特徵入手定性分析

1、合同當事人的身份體現了其法律地位的平等性

（1）出讓方的所有者身份

國有土地出讓合同，指國家按照法律的規定，通過其授權的機關，將國有土地的使用權在一定期限內讓與土地使用者，並向土地使用者收取土地使用權出讓金而簽訂的書面協議。國家作為我國土地的所有者，其授權縣、市級以上的土地管理部門簽訂出讓合同，土地管理部門在該類合同中行使的是國家所有權，以土地所有者身份簽訂合同，而不是在實施行政管理。

（2）出讓行為的分離存在

就出讓合同簽訂的行為而言，許多學者認為存在土地出讓與土地

行政管理兩個行為，但我認為，該兩項行為是分離的並不屬於同一性質。在簽訂合同時，土地行政管理部門作為所有者代表所實施的只有出讓行為，而土地行政管理行為是基於土地這一特殊資源而直接源於國家的相關法律規定的授權，管理行為是發生在合同簽訂之後的。把二者分離來看，土地使用權出讓行為就是土地所有者和受讓者兩個平等主體的一個民事行為。

2、合同的權利義務規定體現了當事人權利義務的對等性

從合同的權利義務方面來看，國有土地使用權出讓合同的出讓方的主要權利是收取土地使用權出讓金，主要義務是提供土地；相對應的受讓方的主要權利是使用土地，包括轉讓、出租、抵押或用於其他經濟活動，主要義務是支付土地使用權出讓金，按照出讓合同規定的期限、條件、以及城市規劃的要求使用土地。這類權利義務關係屬於典型的民事權利義務關係，且在土地使用權出讓法律關係中，雙方都享有權利並附有義務，且有一方的權利就是對方的義務，具有很強的對等性。

3、合同內容的協商性體現了民事合同的意思自治

出讓合同的內容包括雙方當事人、標的物（出讓地塊的位置和麪積、法定許可範圍內的土地用途、用地年限、用地形式）、土地使用權出讓金、違約責任等。在土地使用權出讓中，雙方當事人無論通過招標、拍賣或協議中的哪種出讓方式，其對出讓合同內容的約定都是平等、自由的，出讓方必須與土地使用者就出讓合同內容一一做出協商，只有雙方意思表示一致後，方可形成出讓合同，不能達成合意的，

土地行政主管部門也不能利用行政特權強迫土地使用者簽訂合同。出讓人行使的權利不是來自於法律規定，而是來源於合同，充分體現了雙方的意思自治。

（二）從現行法律規定分析

1、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

關於出讓合同制度的多個條款都明顯肯定了出讓合同的民事屬性，如第 8 條“國家以土地所有者的身份”、第11條“土地使用權出讓合同應當按照平等、自願、有償的原則”，前者明確了國家在合同中只是民事主體身份，後者則強調了雙方訂立合同的平等、自願、有償三原則。第 14、15 條規定，合同一方在對方未履行合同主要義務 (支付出讓金和提供土地使用權) 時享有合同解除權和請求違約賠償的權利，保證了合同雙方在基本權利義務方面的平等性。

2、《物權法》

在該法中，明確確認了建設用地使用權的物權地位，把建設用地使用權作為用益物權的一部分予以規定，而且還對建設用地使用權出讓合同（即國有土地使用權出讓合同）進行了具體規定。從這部基本民事法律的規定可以看出，建設用地使用權出讓合同顯然應當為民事合同。

3、《國有土地使用權出讓合同》範本

該範本中涉及合同標的的界定與描述、雙方主要權利義務、違約責任和爭議解決方式等民事性質條款佔據了合同的大部分篇幅，對解決爭議的方法規定為由雙方協商解決，協商不成可申請仲裁或向法院

起訴，在此規定中列明的協商、仲裁屬於平等主體之間爭議的方式，因此明確了其民事屬性。

（三）實踐中定為民事合同的優越性

1、救濟途徑多樣

民事爭議的當事人可以先選擇和解、調解或仲裁，然後再向法院起訴。因此，出讓合同糾紛並不一定只有通過法院或行政機關才能得到解決。

2、民事訴訟時效較長

對民事訴訟的時效，《民法通則》第 135 條規定了向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為 2 年。第 137 條規定了向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間從知道或應當知道權利被侵害時起算，但是從權利被侵害時起超過 20 年的'，人民法院不予保護。而對行政訴訟法的時效，《行政訴訟法》第 39 條規定了行政訴訟應當在知道作出具體行政行為起 3 個月內提出。顯然，行政訴訟時效明顯短於民事訴訟時效，對維護當事人的合法權益不利。

3、實踐意義

肯定出讓合同的民事屬性，一是能最大限度地實現土地資源的優化配置，防止行政機關濫用權力配置土地資源。二是能較大程度保障土地使用權人的合法權益。違約責任的規定有利於防止出讓方任意解除合同，利用公權力追逐自身利益的最大化，防止行政機關與民爭利。

成鎮國有土地出讓合同 [篇2]

轉讓方：________________（甲方）

受讓方：________________（乙方）

甲、乙雙方根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及《天津港保税區土地管理辦法》等有關法律法規的規定，本着自願、平等、有償的原則訂立本合同。

第一條 甲方依據本合同轉讓土地使用權，土地所有權屬中華人民共和國。地下資源、埋藏物和市政公用設施不在本合同的土地使用權轉讓範圍。

第二條 甲方將位於________區________號宗地土地使用權有償轉讓給乙方（具體位置見附圖）。甲方轉讓給乙方的土地使用權總面積為：________平方米，其中1．共有土地使用權面積為：________平方米，其中分攤土地面積________平方米；2．獨自土地使用權面積為：________平方米。土地使用期限自________年____月____日至________年____月____日止。土地用途為：________。

第三條 乙方應於________年____月____日前向甲方支付土地使用權轉讓金元（美元）。甲方於乙方付清土地使用權轉讓金後交付土地使用權。甲方承諾交付給乙方的該宗土地無權屬及經濟糾紛，該宗土地無他項權和法院查封等情況。

第四條 本協議簽訂後20日內雙方依據有關土地法規的規定，到________土地局辦理土地使用權登記過户手續，乙方按有關規定交納土地登記費、契税後領取《中華人民共和國國有土地使用證》。

第六條 當本合同所指宗地的土地使用權連同地上建築物發生轉讓、出租或因抵押等事由出現土地使用權發生轉移時，合同乙方所有後繼者受讓人都是本合同中乙方權益和責任的承受人。

第七條 乙方在受讓土地使用權範圍內的活動，應遵守中華人民共和國法律、法規以及天津市、天津港保税區的法規及規定，其合法權益受法律保護。

第八條 本合同的訂立、生效、解釋履行及爭議的解決，均受中華人民共和國法律的保護和管轄。

第九條 本合同未盡事宜可由雙方約定後作為合同附件。本合同一式________份，雙方各執一份，土地局、公證機關各一份。

第十條：本合同於雙方法定代表人簽字並加蓋公章之日起生效。

附件：《天津港保税區國有土地使用權有償出讓合同 （津保合字第________號）》甲方：________ 乙方：________

法定代表人：________ 法定代表人：________

（簽字）________ （簽字）________

（蓋章）________ （蓋章）________