房地產買賣合同案例

高人民***民事行政檢察廳

1993年6月28日，重慶市房地產管理局九龍坡分局與重慶市金昌商務公司訂立《購買房屋合同》，約定：九龍坡房管局將已竣工的楊家坪團結路特1號渝西購物商城平街層非住宅用房中建築面積259.44平方米、公攤面積41.51平方米（共計300.95平方米）的部分，以每平方米4300元的價格，共計129萬餘元，出售給金昌公司；辦理產權登記按規定應繳納的税費由金昌公司承擔；金昌公司在合同簽訂後10日內付款50萬元，餘額於1993年12月31日前付清，並按佔用資金月利率1.8%計算利息，由金昌公司承擔，如不按時結清餘款，按餘款原息的兩倍加收罰金；金昌公司付清50萬元時，九龍坡房管局協助辦理產權登記。同年8月14日，金昌公司向九龍坡區房地產產權產籍監理所辦理房屋產權過户手續，並按規定繳納税費33018餘元。金昌公司在《房屋所有權登記申請書》中填寫了房屋四至牆界，產權監理所進行了現場登記勘查，金昌公司於8月16日取得了《房屋所有權證》。同日，雙方在產權監理所鑑證下，訂立了《房屋買賣契約》，再次明確雙方的權利、義務和房屋的四至牆界。金昌公司於1993年8月5日和12月24日分別支付購房款50萬元和10萬元，餘款未付。

1993年7月5日，金昌公司與重慶興華日用雜品公司訂立《商場租賃合同》，將所購房屋租給雜品公司使用。11月初，經雙方實地丈量，發現房屋面積不足，遂協商解除了租賃關係。此後，金昌公司以所購房屋建築面積比合同約定少35.32平方米為由，與九龍坡房管局協商未果，於1994年12月向重慶市九龍坡區人民法院提起訴訟。

九龍坡區人民法院（1994）九民初字第2466號民事判決認為，九龍坡房管局與金昌公司雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效；九龍坡房管局沒有完全按照合同約定履行義務，存在隱瞞事實的過錯，交付給金昌公司的房屋比合同約定的面積少35.32平方米，且被阻隔、佔用，應承擔違約責任。遂判決：一、九龍坡房管局將本區楊家坪團結路特1號渝西購物商城內商場房屋共計300.95平方米交付金昌公司；二、九龍坡房管局按月利1.8％賠償金昌公司已付購房款利息損失28.44萬元；三、金昌公司付給九龍坡房管局69.4085萬元。九龍坡房管局不服，提出上訴。

重慶市中級人民法院審理認為，九龍坡房管局與金昌公司簽訂的房屋買賣合同，雙方意思表示真實，合法有效，雙方均應全面履行該合同；九龍坡房管局不按合同約定交足房屋面積，給金昌公司造成的經濟損失應當賠償，並按約補足房屋面積；金昌公司也應按合同約定付清購買房屋的價款；該糾紛是因九龍坡房管局未交足房屋面積引起的，九龍坡房管局應負主要責任。但金昌公司以此為由，拒不付清購房款，並擴大自身的經濟損失，也應承擔一定責任；一審判決將合同約定之外的房屋判歸金昌公司，違背雙方約定，應予改判；鑑於九龍坡房管局所補商場位置的差異，可適當多補面積作為補償。據此判決：一、維持九龍坡區人民法院（1994）九民初字第2466號民事判決第三項；二、撤銷九龍坡區人民法院（1994）九民初字第2466號民事判決第一、二項；三、雙方簽訂的房屋買賣合同有效，九龍坡房管局在金昌公司所購房屋處將後牆拆除向後延伸補足建築面積40平方米給金昌公司；四、九龍坡房管局賠償金昌公司19.908萬元，判決生效後30日內付清，逾期不付，按月利率1.8％計付延期利息。

金昌公司不服二審判決，向四川省高級人民法院申請再審。四川省高級人民法院以（1996）川民再字第63號再審判決認為，雙方簽訂的《購買房屋合同》是雙方真實意思表示，符合法律規定，合法有效；九龍坡房管局沒有完全按照合同約定履行義務，應當承擔違約責任，並賠償因其違約給金昌公司造成的經濟損失；合同約定雙方買賣的是購物商場營業大廳內部分非住宅用房，九龍坡房管局在該大廳內有履約能力，一審判決按照合同約定的`房屋面積將該大廳的部分房屋判決歸金昌公司所有，以及由九龍坡房管局適當賠償金昌公司所遭受的經濟損失並無不當，應予維持。二審判決由九龍坡房管局另行搭建房屋履行合同，違背雙方約定，應予糾正。據此判決：撤銷四川省重慶市中級人民法院（1996）重民終字第13號民事判決，維持重慶市九龍坡區人民法院（1994）九民初字第2466號民事判決。

九龍坡房管局不服四川省高級人民法院的再審判決，向四川省人民***申訴。四川省人民***經過審查，認為再審判決在適用法律方面確有錯誤，故提請最高人民***向最高人民法院抗訴。

最高人民***審查後認為：（一）再審判決將房屋買賣合同約定以外的其它房屋判令當事人予以買賣，違反自願、公平和等價有償的民法原則。本案雙方對所買賣的房屋四至明確，與金昌公司在《房屋所有權登記申請書》中填寫的房屋四至一致。再審判決強行責令房屋出賣人將自己已經出租給他人的其他房屋賣給金昌公司，替換合同約定的買賣標的，且雙方當事人合同約定買賣的房屋單價每平方米4300元，而再審判決強令買賣的房屋單價每平方米7748元，兩處房屋的總價相差103萬元。再審法院異地履約的判決，違反了《中華人民共和國民法通則》第4條的規定，侵害了九龍坡房管局的財產所有權，判決結果顯失公正。（二）再審判決侵害了案外人的利益。再審判決要求九龍坡房管局異地履約安置金昌公司的房屋，九龍坡房管局早在1993年起已全部出租給其他眾多商家，按再審判決執行，這些租賃户不得不與九龍坡房管局解除租賃合同。這不僅侵害了租賃户的利益，也給九龍坡房管局造成重大經濟損失，導致新的糾紛發生，不利於社會經濟秩序的穩定。據此，最高人民***於1997年12月18日向最高人民法院提出抗訴。

最高人民法院受理抗訴後，於1998年5月13日作出（1998）民監字第236號民事裁定書，裁定：本案由最高人民法院提審。再審期間，中止原判決的執行。最高人民法院在再審中，對雙方當事人進行調解，當事人均同意解除合同，但是在最終處理的結果上達不成協議。最高人民法院確認抗訴書認定的事實，認為九龍坡房管局與金昌公司訂立的《購買房屋合同》是雙方真實意思表示，應認定有效；在審理中雙方均同意退房，故對雙方訂立的合同應予解除。遂於1999年3月2日，以（1998）民提字第9號民事判決書，判決：撤銷重慶市九龍坡區人民法院（1994）九民初字第2466號、重慶市中級人民法院（1996）重民終字第13號、四川省高級人民法院（1996）川民再字第63號民事判決；解除雙方訂立的《購買房屋合同》，金昌公司將所購房屋退還九龍坡房管局，九龍坡房管局退還金昌公司購房款60萬元及貸款利息；九龍坡房管局退還金昌公司辦理產權手續的費用33018.23元。