新年房地產銷售計劃書

13年房地產市場估析：

房地產行業背景

宏觀調控下的房市：

自密集的宏觀調控政策出台，房地產市場在5、6、7月以價換量的的勢頭下開始成交量大增，又從8月開始成交量開始震盪在停滯在下半年，也在媒體的“助力”下，大環境的市場在成交量然後慢慢萎縮，房價的優惠幅度加強活動開始頻頻出現在媒體廣告中，所有的確定的、隱性的剛需消費人羣被全面的海量信息包圍，二線、三線城市房地產市場的樓盤出現大幅度的價格戰。

行業苦行下的樓市：

仍存有購買能力和剛需的客羣也在開發商的降價和力度加強的促銷下，從一開始的“持幣觀望，還沒到底”的理念，慢慢的理性接受這個市場。從理論上最壞的時機正在過去，此後將會維持在一個微利、甚至在成本之間波動的態勢。穩健的剛需客户羣也在開發商的以價格、品質、配套、服務的理念下市場的信心慢慢的恢復了。在這幾年的整個市場的震盪和盤整慢慢結束，整個市場的格局也會得到很大的改變，整個市場的格局會以大品牌、大理念、大服務、大口碑的品牌公司和知名企業慢慢會佔領這個市場的份額。個人估計：形勢將會向大公司一面倒方面發展，但有待時間考驗。需求分析:

行業上升期。地產行業還是穩步看好，主要取決於市場的資金充裕程度。重要的政府政策以及銀行寬鬆的貨幣政策將會推動行業迅速上升發展，但是暴利時代以及過去，黃金10年後將來會迎來白銀10年，不過隨着市場的發展消費者將會對樓盤注重品牌、品質、口碑、以及價格，才是將來客户的選擇模式。

為此，我們對未來市場環境進行樂觀與悲觀的預測，並擬定預案；（悲觀部分，另做闡述）

第一部分：銷售部署

一、 2012年度存量解讀

依照公司的銷售要求，結合目前經濟環境與樓市近況，錦江半島在2012年度主要面臨殘酷的市場環境與項目操作模式錯誤的兩個重大問題，同時加上前期項目的眾多問題，銷售任務的完成將變得更加困難。

目前剩餘商品房住宅情況

公寓樓住宅剩餘 207套合計面積：29700.58㎡左右

均價：8折7500元左右共計：2.22億左右

均價：8.5折7900左右共計：2.35億左右

均價7.5折7000左右共計：2億左右(以此為推廣價格）

二、2017年度目標解讀

2017年度要完成銷售任務指標必須具備2個條件：（以下意見需要提倡7.5折的價格支撐來完成）

1、前提：2017年度市場能迅速回暖，項目及房產政策有利好消息，讓市場看到希望與信心銷售將有望突破。

2、考慮到目前市場前提未能具備的情況下，需要靠大量投入廣告成本來進行推廣。建議在2017年度廣告推廣銷量佔40%，在利用目前現有的社會資源圈層營銷和分銷來達成銷售，非常樂觀的估計，如能完成總體量的30%，在上門客户佔30%。

結合目前市場現狀，項目推廣能否順利進行在很大程度上取決於2017年度大的經濟環境的發展形勢,依據原先對市場的判斷，對2017年度的營銷任務做如下大致安排：按完成可銷售住宅總量的125-140平方佔有總量70%作為銷售最底值控制，即住宅145套，在145套的基礎上完成70%共計100套總銷售金額1億（非回款量），爭取在此基礎上突破，頂層躍層34套除外，不在我銷售方案以內。

各計劃銷售任務分解與物業銷售安排：

第二部分：營銷階段劃分及推廣費用分配

常規房地產廣告投入佔銷售額的1.5%——2%，依據公司制定的計劃另做計劃暫時

按照1%來計算。

根據項目特性和工程進度，本項目的營銷階段、工作週期及推廣費用安排如下：

各階段工作事項

實施時間：2017年1月-2017年3月

因為該階段正好跨越春節，春節過後為傳統的銷售淡季，因此建議該階段在推廣上重點考慮做好硬件配套的完善，同時利用宣傳增強市場對項目的信心。考慮到口碑傳播在目前該區域內的重要作用，建議迅速建立起來老客户營銷機制。

在產品上銷售上，除了繼續消化原由的客户以外。建議對項目部分實行銷控，鎖定21號樓不予以銷售，縮小市場供給量，從而規避目前市場覺得我司項目嚴重滯銷、大量退房的判斷。同時為下階段小高層的上市打下基礎。

實施時間：2017年4月-2017年7月

該階段為21號小高層的推出階段，在營銷上重點考慮結合項目的進度的活動營銷，同時利用各個節點及事件的事件營銷。在宣傳推廣上該階段與上一階段均是廣告投入的密集期。為達到對鄉鎮客羣的有效覆蓋，作好各個重點鄉鎮的公益性活動宣傳。在項目的推出的同時建議推出一些頂低的特價優惠户型來吸引一些特定客户羣。同時也有利於樓盤的走量。

《新年房地產銷售計劃書》全文內容當前網頁未完全顯示，剩餘內容請訪問下一頁查看。