關於影響我區房地產發展的制約因素和對策

感化我區房地產成長的制約身分和對策 區委政研室 根據區委帶領的安排，區委政研室會同有關部分對我區房地產市場成長環境進行了查看，現報告以下。

1、我區房地產市場成長的根本環境 1999年以來，我區前後構築了沿河、林運、酒廠、陽場、西苑、金莊、文化室第小區（組團）7個，開闢構築了台北商貿城、箭道街、台灣街、車站街等貿易街。據統計，房地產開闢投資結束1.8億元，各種房屋完工面積13萬平方米，城區居民人均棲身面積到達25平方米。累計結束舊城改革面積24萬平方米,城區棲身人口達5萬多人。縱向比較，都會構築有效地改進了都會居民的棲身前提和餬口生涯前提，使區駐地都會道市面貌大大改變。橫向比較，我區的房地產市場成長與全國房地產市場連續升温的成長狀況比擬，仍處於“冷”的狀況當中。特別近三年來，我區結束房地產開闢面積僅5萬平方米，開闢室第400餘套，淨增都會棲身人口1千人擺佈，阻緩了都會化步調。但從我區的有益前提分析，台兒莊地處徐州、棗莊過渡地帶，京杭運河穿城而過，積澱了深摯的運河文化，旅遊資本充裕，生態環境美好，地綠、水清、氣爽，城區面貌頗具江南水鄉特點，是人們較為抱負的都會棲身選擇地。都會籌劃面積30平方千米，建成區面積到達12平方千米，構築了七縱七橫門路框架，都會根本辦法較為配套美滿，包容都會人口的餘地很大。所以，與全國抑制房地產市場過熱的場面比擬，我區房地產市場處於成長的初步階段。

2、制約我區房地產市場成長的緊張身分 在全國房地產市場投資範圍高高在上、房價急劇高漲的局勢下，我區房地產市場成長不温不火。針對這一題目，我們進行了查看分析，覺得感化我區房地產市場成長的身分很多，但緊張題目是地皮供給不暢，籌劃滯後，感化了房地產成長的範圍。詳細表如今以下幾個方面：一是供地時候長、效果低。因為國度對耕地的嚴厲把握，房地產市場只能盤活存量地皮，從都會存量地皮中獲得地皮，按理當局應當高度把持一級地皮市場，隨時為二級市場供給地皮，可是我區地皮儲蓄中間異國資金儲蓄淨地，沒法為開闢商及時出讓地皮。如果現儲蓄、現拆遷，時候週期長，外埠開闢商不安在地皮拍賣時有很多不肯定身分，只好別尋它處投資。如許就構成一個怪圈，即異國淨地外埠有氣力的開闢商不來；而有氣力的開闢商不來，當局又不先行儲蓄大宗地皮。如此惡性輪迴，供地效果低下。二是供地零散，籌劃滯後。履行招標拍賣掛牌出讓地皮以來，共拍賣地皮23宗，面積98810平方米

（148畝），均勻每宗地皮只有6.4畝。在供地時，只是將沿街、沿鬧市效益好路邊地塊拍賣，異國將稍遠的地塊集體綁縛、聯合籌劃後拍賣。因為貧乏集體籌劃大略籌劃和供地不能有效聯合，零散插建把握不嚴，供地零散，室第區開闢構築範圍較小，構築不配套，不便於履行物業辦理。三是開闢氣力弱，拆遷費用高。我區房地產開闢公司只有四家，除區構築部分屬的`城建綜合開闢公司建立稍早外，別的3家都是200X年後建立的，且4家開闢公司天資為允許開闢房地產的最初級

（四級），因為建立時候晚、策劃範圍小、辦理不典範，貧乏資金氣力和綜合競爭力，只能承攬一些零散插建工程，又要追求長處最大化，加上房地產市場監禁不力，開闢的商品房存在如許那樣的題目也就見怪不怪了。別的拆遷費用高也感化了我區房地產市場。開闢商平常只願購買淨地，可是當局無資金先拆遷，而拆遷補償標準呈每一年遞增之勢，乃至地皮出讓金不低拆遷費用，增加了拆遷的難度。如陽場小區四期開闢工程補償費用需80萬元，而地皮出讓金估計40多萬元，當局要賠一半，對付我區吃飯財務來講，無力投入，拆遷難以進行，儘管開闢商願出80萬元購買地皮，財務也異國收益。

3、成長我區房地產的發起對策 跟着都會化進程加快，農民變市民是不可逆轉的歷史趨勢，一部分先富起來的從事

2、三財產或為後代求學的農民要入城棲身，都會居民追求更加安逸的棲身環境，這兩方面的住房消耗需求，將有力拉動我區房地產在較長期間呈現急劇增加。從查看環境看，房屋銷售根本上不存在積存，人們購買力茂盛，房地產處於買方市場。我區房地產市場潛力巨大，如果按每一年增加都會棲身人口1千人謀劃，大抵要開闢5萬平方米的商品房。為使我區房地產市場連續急劇健康成長，發起以下發起對策。

（一）超前籌劃，加強宣揚，進步人們的購房預期。做好前期籌劃工作。堅定當局主導與市場運作相聯合的原則，在連續搞好沿街商住樓開闢的同時，應把範圍小區開闢擺上議事日程，選擇較大的地區，肯定其構築範圍，篡奪每一年開闢一個小區，如金色花圃小區、月河園小區等。對近期要開闢的納入構築籌劃，做出詳細的進度安排。地皮供給前，提早公告地皮供給的籌劃，包括構築範圍、供給量、區位、方法、用處等，對室第小區發起套型面積、標準、開完工時候、配套辦法、容積率等把握性要求。新建小區要凸起範圍開闢和佳構原則，進行高入手下手籌劃計劃、高質量構築、高標準配套、高程度物業辦理。加強宣揚工作。對擬開闢小區和建成的室第利用結果圖、進行房交會等式樣進行宣揚，經過議定宣揚進步人們購買預期和開闢商的投資決議信念。要抓住當前全國把握房地產投資範圍的機遇，大力大舉展開招商引資和項目融資，藉助外力求成長，重點引進氣力強、口碑好的開闢企業來參加我區房地產開闢。

（二）搞好地皮儲蓄，把持一級市場，進步策劃都會的氣力。近幾年，當局雖已拍賣地皮成吩咐價2880萬元，但地皮出讓金大部分返給了原劃撥單位，因為異國自有資金，區地皮儲蓄中間無本領儲蓄地皮，制約了房地產市場成長。對此，地皮儲蓄中間要探討如何從銀行獲得貸款或策動開闢商在自願前提下先行墊資，使其具有儲蓄地皮的氣力。國土部分對參加年度籌劃或近期要開闢的構築用地，有籌劃地收回或收購，依法履行拆遷後的淨地進入地皮儲蓄庫，再招拍掛出讓。如許一方面可使地皮增值，增加當局收益；另外一方面可以隨時為開闢商供地，變化地皮儲蓄庫無地儲蓄的難堪場面，真正把持地皮一級市場，進步策劃都會的氣力。

（三）典範市場，堵住弊端，構成劃一競爭的場面。任何一種財產異國一個剛正的競爭環境是成長不起來的。查看中發覺，有相稱一部分城區居民擅自到城郊農村置地買房，有個別單位利用劃撥地皮擅自開闢房地產，另有的單位和居民不按籌劃擅自亂搭亂建。如許開闢出來的房子地皮本錢低或無本錢，且不繳納各種税費，因此售價也低。如果不堵住這個“弊端”，人們羣起而效仿之，那麼房地產市場秩序將混亂，緊張進攻房地產市場的健康成長，規矩房產商開闢出來的商品房在代價上沒法與之競爭。據反應，本地有的開闢商欲把持房地產市場，在競拍進程中，威脅其他投標人員，乃至毆打外埠開闢商，乃至外埠開闢商不敢問津我區房地產市場。相干本能機能部分應切當踐諾本身的職責，加強辦事創業的責任感，大力大舉展開我區房地產市場料理料理活動，對擅自處理地皮、擅自開闢房產、欺行霸市的行動要嚴明懲罰，以敬效尤。並探討訂定出長效辦理辦法，典範房地產開闢市場，真正構成我區房地產市場剛正競爭、健康成長的場面。

（四）創設寬鬆環境，集合都會人口，加快都會化進程。我區屬於欠發財地區，財務扶養人口月工錢在1千元擺佈，企業工人月工錢均勻不到1千元，決議了人們的購買水温和蒙受本領不高。一方面室第開闢要以中低價位平凡商品房和經濟適用房為主，代價平常在8－12萬元之間。對能夠減免的税費盡大略減免，低落開闢商供房本錢，保存住我區在售房代價上的優勢。另外一方面當局應創設環境，鞭策住房消耗，進步人們的購房本領。連續加大職工住房貸款力度，區住房公積金辦理中間在這方面做得較好，如今，共歸集住房公積金3000萬元，為住房貸款1000餘萬元，僅本年貸款840萬元，全市同期為1900萬元，為進步人們購房本領闡揚了自動效用。今後應進步住房公積金的標準和收繳力度，為進一步加大住房貸款力度供給前提。區農村名譽社供給住房貸款2000多萬元，但其利錢高達9釐，用於住房消耗負擔較重，農信社籌辦自動創設前提，創辦住房按揭貸款。自動探討用地皮置換的方法，將城區邊緣的鄉村集體遷徙到城區，大範圍增加都會人口數量，集合都會人氣，加快都會化進程。

（五）帶領珍視，和諧同等，促成房地產開闢工作順利展開。房地產工作詳細到構築、籌劃、開闢、國土、拆遷等多個部分，觸及到差別的分擔帶領，必要在工作中構成合力，程序同等。據查看明白，陽場小區開闢商急於四期工程開闢，已籌辦100萬元供給當局搞拆遷，可是觸及各個方面，必要訂定聯合工作方案，聯合舉動，故工作遲遲難以展開。當局應建立該項工作的和諧機制。年初，由有關部分拿出小區開闢的集體籌劃，訂定工作進度，在履行中各個關鍵階段應加強和諧，彼此互助，舉動同等。當局辦公會應按期探討房地產工作環境及安排工作，對重點詳細工作要一事一議，特事特辦，促成房地產開闢工作順利展開。