房地產策劃方案範文彙總6篇

為了確保事情或工作有效開展，通常需要預先制定一份完整的方案，方案的內容多是上級對下級或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發。方案應該怎麼制定才好呢？下面是小編幫大家整理的房地產策劃方案6篇，歡迎大家借鑑與參考，希望對大家有所幫助。

房地產策劃方案 篇1

一、時間：XX年XX月XX日上午。

二、地點：******售樓中心現場。

　三、人員：工作人員、客户、禮儀、主持人、貴賓等。

四、擬邀貴賓：市政府有關主管領導、市建委、市房地產管理局領導、市建築、規劃設計院負責人等。

五、擬邀媒體：xx電視台、xx日報、xx新聞台等。

　六、預定目標：對外傳達******開盤典禮的信息，顯示企業實力，擴大******的社會知名度和美譽度，體現******的美好前景，促進樓盤銷售，與此同時進行企業社會公關，樹立xx地區****房地產開發有限公司積極良好的社會形象，並融洽與當地政府職能部門、客户及供應商的關係。

　　七、會場佈置：

1、主席台區：主席台區也就是剪綵區設在售樓中心南邊，主席台中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風，枱面鋪有紅色地毯，背景牆為噴繪畫面，主題為“******開盤慶典儀式”。

2、簽到處：來賓簽到處設置在主席台北側。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設置簽到處指示牌。

3、禮品發放區：屆時也可將簽到處的桌子作為禮品發放桌。

4、貴賓休息區：可放在******售樓中心現場，設置沙發、茶几飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點綴。

　八、開盤活動要點：

1、室內外表現

1）彩旗（彩條）

2）在售樓處大門外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛。

盆景花卉

在售樓處大廳的各個角落，分別擺設，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。

3）氣拱門、氣球

在工地現場、市區主幹道佈置大型氣拱門、熱氣球、道旗，藉以營造項目熱烈的開工、開盤氣氛。

2、現場表演活動內容：

1）軍樂隊：用於演奏振奮人心的樂曲，作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終。

2）腰鼓隊：在現場安排一支由20人組成的腰鼓隊，用於迎賓和送賓，增添喜慶歡樂的氣氛。

3）舞獅活動：在儀式過程中穿插舞獅活動表演，預示着******美好的發展前景。

3、開盤促銷活動配合：

以“1000元當10000元，不買房也可以輕鬆賺一把”為活動宣傳主題，吸引客户踴躍購房，形成讓利於客户、開盤即旺銷的良好公眾形象。

活動文案如下：

為酬謝首批客户，開發商特斥資80萬元，於9月30日現場發售購房VIP卡100張，並免費贈送抽獎卡100張。購房VIP卡每張卡統一售價1000元，卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購房時可衝抵與VIP卡同等金額的房款，購房VIP卡系無記名卡，可自由轉讓。

抽獎卡獎品設置為購房券5000元10名，購房券3000元20名、物管費1000元30名，均可衝抵房款，品牌電飯煲20個，品牌電熨斗20個，中獎率100%，抽獎卡依現場排隊順序免費贈送。贈完為止，以上酬賓活動由xx市公證處全程公證。

現場排隊應遵守先後順序，按現場指定的起止點方向排隊，9月30日早上6：00開始接受排隊。

本公司將於20xx年9月30日上午8：00開始發送“排號出入卡”。

獲得“排號出入卡”後，每十人一組依次進入營銷現場辦理登記、交費取卡手續。

“購房VIP卡”在購房兑換時，必須與購卡收據一併出示，方為有效。

活動規定：參與者必須年滿18歲以上，具有完全民事行為能力，持有效身份證明的中國公民、華僑、港澳台同胞或外國公民（每人限購、取卡一張）

購房VIP卡售出不退，購房時衝抵購房款；不購房或超過購房時間期限此卡作廢，不予兑換。可以自由轉讓，轉讓價格自定。

購房VIP卡在購房時憑卡面金額衝抵同等金額房款，每套房僅限使用一張卡。

本次活動對團購客户無效。

4、籌備工作：

1）擬定與會人員。於XX月XX日向與會領導發出請柬。

2）提前準備好請柬，並確認來否回執。

3）提前5天向xx氣象局獲取當日的天氣情況資料。

4）落實管轄範圍內的保安指揮和負責秩序工作。

5）提前6天落實指揮和負責秩序工作。

6）做好活動現場的禮品、禮品袋

7）提前8天辦理氣球、活動場地、氣拱門所需的審批。

5、來賓身份識別：來賓到場後，禮儀小姐為來賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領導陪同前往貴賓休息區。

6、人員安排：

1）預設禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會場區4名禮儀小姐要求統一着禮服。

2）工作人員15名；

3）公司工作人員30名；

九、儀式流程：

09：00－09：30所有工作人員進場。包括公司主要負責人及禮儀公司負責人、各類工作人員以及表演人員。

09：30－09：50來賓陸續進場。貴賓到現場簽到處簽到同時發放禮品。客户可入售樓現場諮詢並領取宣傳資料。

09：50－10：00貴賓由禮儀小姐引入會場。

10：00－10：08儀式開始主持人開場白介紹貴賓。

10：08－10：13公司總經理xxx致歡迎詞。

10：13－10：25舞獅表演。

10：25－10：35政府領導致辭、公司投資方代表致辭。

10：35－10：50主持人邀請政府領導、公司領導、及建委、房管局有關領導為******開盤揭幕剪綵，吉慶禮花、禮炮同時升放，儀式達到高潮。

10：50－11：00主持人宣佈典禮結束，來賓趕往午宴現場。

11：00客户簽約，開盤銷售活動正式展開。

十、媒體計劃：

1、報紙廣告

27日、28日、30日在《xx日報》第x版刊登整版廣告，告知******開盤的信息。

2、電視廣告

xx電視台錄製開盤錄像，製成VCD，作為開盤活動的資料。並由xx電視台製作新聞，報道整個開盤活動現場的情況，進一步擴大宣傳。

3、電台廣告

在開盤前後兩個月播出******開盤的信息。

4、印刷品廣告

樓書、海報已印製完畢，採取派員發放與夾報相結合的方式。

　　十一、廣告預算

1、《xx日報》27、28、30日整版xxxxx元

2、電視台錄製開盤錄像及新聞報道xxxx元

3、電台廣告宣傳xxxx元

4、開盤儀式場地户外廣告管理處審批xxx元

5、禮儀公司各項費用xxxx元

（含舞台、音響、舞獅隊、腰鼓隊、軍樂隊、禮儀小姐及主持人酬金）

6、氣球（開盤現場及市區主幹道）xxxx元

7、鮮花盆景租賃xxxx元

共計xxxxxx元

貴州演藝策劃傳媒有限公司

貴州演藝策劃傳媒有限公司業務範圍：

1、專業文藝演出：大型演唱會、文藝晚會、電視綜藝節目製作

2、各式商務演出：公司晚會、會議演出、新年聯誼活動

3、新聞發佈會、時裝展示會、產品推介會及商務促銷露演

4、各種會議服務、展覽展示

5、禮儀慶典：開業慶典、週年慶典、開工奠基剪彩儀式及剪彩儀式等。

房地產策劃方案 篇2

　　一、 前言

就該項目推廣思路細則及實施方案作一具體描述推廣思路及實施方案遵循“準確、合理、領先、系統及可操性”等原則，以求使該項目一推出市場即贏得“滿堂紅”。

　　二、市場分析

1.1寫字樓宏觀市場分析

在房地產開發四大產品(住宅、商鋪、寫字樓、廠房)中，寫字樓的各項綜合指標最能反映一個國家和地區的經濟活力狀況及走勢。因此，購買(或租用)寫字樓的客户羣最理性，寫字樓開發的利潤較高，同時風險亦較大。粗略縱觀寫字樓的發展狀況，在92、93年房地產一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當時的地標性物業“世貿中心”就曾賣到16000元/M2。但伴隨着寫字樓的過度開發和國家宏觀調控政策的實施，寫字樓的命運也最為悲慘，以96年以後的廣州寫字樓市場為例，環市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60%，且空置率仍相當高。寫字樓的蕭條直至98年底。1999年至20xx年，隨着中國即將加入世貿步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場開始升温，儘管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達到40%。20xx年以後，隨着中國正式加入世貿組織和國家經濟進一步好轉，國外機構和國內企業對寫字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經濟中心和內地在地理交通上佔有重要地位的區域性大城市，如武漢、成都、重慶等。因此，寫字樓的市場機會將會越來越多。

1.2武漢寫字樓現狀分析

要分析武漢寫字樓市場，首先得認識武漢。武漢作為湖北省省會，位於中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發達，同時武漢也是全國重要的物資集散地，漢正街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大城市，商業經濟活躍。

武漢寫字樓主要集中在商務區漢口區，高檔寫字樓售價基本在6000-8000元/ M2之間，租價基本在40-70元/ M2·月之間，，管理費基本在10-15元/ M2·月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫字樓為例，招銀大廈、泰合廣場等五座寫字樓入住率在90%左右，建銀大廈、瑞通廣場等四座寫字樓入住率都在40%以下。

武漢所處地理及發展狀況，在中國加入世貿成為現實和在武漢在西部大開發中所肩負的使命，註定武漢在今後的發展中將充滿着機會和活力，也必將吸引大量的跨國集團和國內各類企業搶灘進駐武漢，武漢寫字樓市場在今後兩年肯定會機會不少。

2、主要競爭對手分析

2.1同質同檔寫字樓競爭對手分析(見附表1)

因中商廣場項目大、檔次高，因此，其市場應在武昌區的基礎上吸納其它區尤其是漢口區寫字樓的客源，故全面分析武漢寫字樓市場對本案有莫大幫助。

2.2武昌區寫字樓競爭對手個案分析

在武昌區與本案爭奪客源的主要為亞貿廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場目前出租率僅為25%，而亞貿廣場B座入住率達100%，江天大廈入住率為80%，以中商廣場在武昌區的檔次和地標地位及中商集團的影響力和號召力，中商廣場的低出租率和零出售令人費解。因此，中商廣場面臨着原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，其中本案最大的競爭對手為亞貿廣場。

亞貿廣場經濟指標

名稱：亞洲貿易廣場

地點：武昌區武珞路628號

開發商：亞洲貿易廣場股份有限公司

總佔地面積：12000 M2

總建築面積：120000 M2，其中A座建面36000 M2

規劃：由A、B二幢塔樓和裙樓連體而成

層高：A座28層 B座32層

功能：底樓—美食城、肯德基、停車場

一樓—五樓為商場

A座8-17層原規劃為四星級賓館，現定位為寫字樓

A座18-28層為高檔寫字樓

B座為高檔寫字樓

租售方式：出售、出租、以租代售三種形式

售價：均價4800元/M2，整體購買還有優惠，並有一定的投

資優惠政策

租價：均價70元/M2，大面積出租可優惠(以此價位出租，其實是引導客户選擇購買方式的採用的策略)

以租代售：120元/ M2·月，五年期滿，產權歸客户，但每年租金需每年第一個月付清(選擇此種方式的客户也不會多，以100M2面積計算，首期付出了20%的款項後，五年共付70萬元，而採用按揭形式購買僅需480000元，相當於五年分期的70%)

管理費：5.5元/ M2·月

入住率：B座100% A座尚未入住

配套：具備購物、休閒、餐飲、娛樂等各項設施，具體為裙

樓大型商場(全市第四)，200泊位停車場、新加坡美

食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡

球館、美髮美容中心等。

實用率：69%

外立面裝飾：裙樓玻璃幕牆，塔樓以白色條磚為主，配淺 藍色玻璃

內部設施：中央空調、IDD電話、互聯網、消防監控系統、A

座共6部電梯

內部裝修：寫字樓無天花、水泥地面

優惠政策：

　　三、 項目分析

1、項目理解

項目名稱：中商廣場

地點：武昌區中南路

佔地面積：6700M2

建築面積：

規劃：由A、B二幢角筒式主樓和裙樓連體而成

樓高：180米

樓層：A座49層 B座38層(均含地下二層)

功能：地下一、二層為停車場

地上1-6層為購物中心

地上7-9層為飲食娛樂、休閒、健身中心

地上10-49層為寫字樓

實用率：62%

室內交通：寫字樓11部美國奧的斯高速豪華直升客梯，2部

專用消防電梯，另設步梯通道3條，寬1.2 米

室外交通：46條公交線路在此設站，緊鄰長途客運站、武昌

火車站、到武漢客運港和天河機場均有直達車

智能化：中商廣場具備5A功能，即自動化管理系統(BAS)、

自動化監控及保安系統(ACS)、消防自動化系統

(FAS)、通訊自動化系統(CAS)、辦公自動化系統

(OAS)

空調設施：美國特靈牌製冷機組及中央空調系統，另有新風

增氧系統

消防設施：消防自動報警聯動系統，房間及過道設有手動報

警閥，多層次消防安全保護，主樓第10、23、36

層為防火、消煙、供氧、疏散避難層，並設 2部

直升全程消防專用電梯

供電設施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電，24小

時供電，另設進口人防應急柴油機發電機組，以

供主要設備的緊急啟動

停車場：地下兩層共180多個泊車位，保安、監控和收費系

統由電腦控制，全天候服務

外裝飾：裙樓為鋁塑複合板，主樓以米黃色進口面磚和綠色

玻璃相間的幕牆、條點窗磚面裝飾

內裝修：豪華大堂，高檔進口石材貼面鋪地，公共走道採用

高檔石材鋪地，礦棉天花板吊頂，公共衞生間全套

裝修。寫字間均裝天花，地面鋪地毯

租售方式：可售、可租

售價：均價7000元/M2

月租價：35元/M2起，升高一層加1元/M2，均價約為55元/M2

開發商：中商集團中江房地產開發有限公司

物業管理：中江物業管理有限公司

物業顧問：香港屋宇物業管理有限公司

建築商：武漢建工集團

2、過往推廣策劃

2.1過往市場定位：5A智能大廈

2.2過往目標客户羣定位：IT行業

2.3過往銷售價格：7000元/M2

3、項目機會及優勢分析

3.1中國年底加入世貿國外資本的湧入促進整個寫字樓市道好轉，本項目作為寫字樓同樣受惠。

3.2 國家開始西部大開發，武漢是通往所有西部開發的中間點，水、陸、空交通發達，作為內地最大城市的武漢商機增多，因此，伴隨西部開發的不斷深入，武漢的寫字樓市道會有所好轉。

3.3 中商廣場為武昌第一高樓，作為武昌區地標性建築，具備較強的吸客能力

3.4中商廣場為武漢上市公司中商集團開發，中商具備品牌優勢，中商品牌可供挖掘和利用

3.5中商廣場地處武昌區主幹道內環路中南路，交通發達，周邊

眾多金融機構和政府機關，緊鄰省委、省府等四大政府班子府邸，既是文教科技中心，又是武漢政治中心，尊貴之氣、

儒雅之風油然而生，地理優勢無可替代。

3.6中商廣場原有的宣傳推廣和銷售手法欠缺，即缺乏整體包裝，

又無靈活優惠的租售政策，在此方面可利用敝司的優勢，充

分整合中商廣場現有資源，對中商廣場重新包裝，制定靈活

優惠的租售政策，通過經驗豐富、訓練有素的銷售人員推介，軟件方面可塑性相當大。

3.7中商廣場為5A智能型甲級寫字樓，智能型是高檔寫字樓的必

備功能和發展趨勢，中商廣場具備作為智能型大廈的基本功能。

3.8 中商廣場租售價格能根據市場作適當調整，從高於競爭對

手30%的率下降到20%左右，即從7000元/M2調整為5600

元/M2，價格漸趨合理，同時説明中商廣場領導層能尊重市場、靈活應變。

3.9 中商廣場內外裝飾裝修在區域範圍內首屈一指，寫字間裝有天花，地面鋪設地毯，為競爭對手所沒有，進一步拉近了與

競爭對手的價格距離，同時提高了樓盤的附加值。

3.10中商廣場為現樓，對於那些對期樓缺乏信心的投資客及急於

租場辦公的企業來説，有信心和時間上的優勢。

4、項目問題及劣勢分析

4.1中國加入世貿的腳步聲雖然越來越臨近，但尚未正式加入，

因此，外商在國內相當部份僅是停留在市場調查方面，尋根據點尚需時日

4.2中商廣場雖然在小區域內有地頭優勢，但武昌區畢竟是文教

科研區，真正的商務區在漢口。因此，縮小了客户羣的範圍。

4.3在區域範圍內武珞路上有多個競爭樓盤，檔次雖略低，但以

其價格優勢吸引了部分客源，中商廣場在價位上偏高，雖經調整漸趨合理，但價格比較來講仍無任何優勢。

4.4中商廣場雖然為武昌第一高樓，但外立面缺乏現代感，作為

地標性建築外觀給人第一感覺是用落後的磁磚組成。因此，

要想樹立中商廣場領袖地位僅憑高度尚顯證據不足。

4.5中商廣場為現樓，現樓有現樓的優勢，同時也有其不利的一面，“是騾子是馬”已清清楚楚，缺乏進一步炒作和想象的空間，對愛炒期樓的投資客已無空間。

4.6中商廣場實用率僅為62%，為同區域最低，且配套設施不完善。

4.7中商廣場已作過宣傳推廣，儘管原因很多，但從業績來講，

應視為不成功，因此，要重新包裝項目和做好項目，需付出雙倍的努力。

　　四、項目介入市場身份設定

根據以上市場分析及項目分析，本項目介入市場身份設定如下：

1、市場形象定位

中商廣場從營銷的角度看，處於從零開始的狀況，由於之前並未作大規模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優勢盡最大可能表現出來，敝司建議首先將項目重新包裝定位，以下是敝司通過對武漢房地產市場的調查及對該項目詳細分析得出的思考：

項目形象定位為：武漢市內環線商務區標誌性智能大廈

原因：該項目有足夠的質素支持上述定位

支持點：

1. 1該項目位於武昌區內環線中南路上，中南路為武昌的商務中

心和武漢金融一條街，也是武漢商務區之一，以此淡化人們

心目中武昌區作為武漢市文教科研區的思維定勢，同時強化

位於武漢政治中心區，這是其成為標誌性建築物業地段上的獨性。

1.2該項目是內環線武昌區段最高建築，高度為180米，這是中商

廣場成為標誌性建築最大的支持點，即唯一性。

1.3中商廣場擁有5A級智能系統，即自動化管理系統、自動化監

控及保安系統、消防自動化系統、通訊自動化系統、辦公自動

化系統，是其與其它項目與眾不同之處，即權威性。

2、項目市場推廣定位

根據上述市場定位，我們可以看出，本項目在區域範圍內所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。

項目推廣定位：領袖風範、商貴首選

2.1理由：由於項目的主要目標客户為經濟狀況良好的大中型企

業和大部分有實力商人。所以項目的形象定位圍繞這一客户

羣體的特性，突出尊貴感。

2.2領袖風範，表達的是在區域範圍內本項目的“龍頭”地位，

以樓盤第一高度、5A級智能系統等設施質素及香港屋宇物管

公司管理模式等優勢而傲視羣雄而商貴首選的是入住本項目

的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對於真的“梟雄”會獲

得他們的認同，而對於離“梟雄”尚有一段距離的中型企業

主來説也會以入主中商廣場辦公而自豪。

3、目標客户羣定位

3.1從企業性質定位

境外跨國企業，尤其是知名國際企業

國內中大型國有企業

國內有實力的私營企業

3.2從企業類型定位

房地產開發公司、金融證券公司、保險公司、IT企業高科技術企業。

3.3從目標客户的來源定位

對現有辦公環境不滿意和企業發展壯大了，需要換一間更能體現身份和檔次的企業;

現有租户15%，即現租户之60%轉為買寫字樓。不過要使現有租户60%轉為購買即需要有一套比較優惠的措施。(優惠方案在推廣策略裏面詳述);

投資客50%，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現的方案。(具體方案在促銷策略裏面詳述);

自用型買家35%，對於那些經營平穩發展的企業，此方案較為吸引。

但首期款不能太重，貸款期不能太短。(具體方案在促銷策略裏面詳述)

4、項目價格定位

4.1 售價：均價5600元/M2，雖然此價格仍為武昌區寫字樓最高

價，但與寫字樓質素相比，此價位應能為目標客户羣所接受，

此價位應該是中商廣場的價格突破點

4.2租價：起租35元/M2，層差1元/M2，即均租約55元/M2，

另管理費12.5元/M2(含空調費)

　　五、項目包裝

1、 售樓部、租賃部包裝設計建議(見附圖)

原則：體現中商廣場的檔次與風格

體現一種大氣、豪氣

2、 中商廣場寫字樓樣板間設計建議(見附圖)

3、 中商廣場大門前升旗設計(見附圖)

4、 更改樓名，作為商廈名稱中商在三大不足：一是不大氣，雖然中商是開發公司中商集團的簡稱，但作為標誌性建築，如用公司名稱，一般來講不會大氣，像廣州幾乎所有甲級寫字樓均未用公司名稱作樓名;二是“中商”同造謠中傷的中傷諧音;三是中商似乎給人以中商、外商區分之感。因此，建議“中商廣場”改為“中南廣場”，理由除上述四點外，尚有三點：一是中南也同樣可理解為是中南商業股份有限公司的簡稱，與中商並不矛盾;二是中南位於中南路上，中南路在武昌可以説是“路王”，同時也是內環路主幹道;三是中南有中南地區之地域概念，包容性更大。

　　六、推廣策略

1、 本項目推廣四大障礙點

1. 1區位概念上的障礙。本項目位於武昌區，一提武昌，人們很自然認為它是一個文教科研區，似乎與寫字樓關聯不大，從而降低了對本項目的認同感。同時，人們總是拿它與同區域亞貿比，所以總是在圈圈裏跳不出來。

1. 2價格劣勢上的障礙。對於投資客來講，最關心的是價格和升值空間以及投資回報問題，對樓盤質素的考慮不在首位。因此，很難吸引投資客。

1. 3項目自身質素的障礙。本項目走的是甲級寫字樓，5A智能大廈。但本身質素未全部到位。例如配套不全，外觀不氣派，缺乏現代感，從而與競爭對手沒有一個相當明顯的差距。

1. 4付款方式的障礙。在項目價位無優勢，質素無明顯差別的情況下，呆板和繁重的付款方式應是造成本項目前期不成功的主因。

1.5 目標客户定位不準。項目原目標客户定位為IT行業，雖有一定道理，面太狹窄。

2、 本項目推廣五大突破口

2. 1區位突破，改變人們的思維定式。區位上主要不提武昌，以免和文教和亞貿捆在一起，而是提內環線，因為內環線可説是武漢的商務中心，而本項目位於內環線中南路上，。即稱位於內環線商務區。這樣提，同時又與亞貿進行了區隔，為説明價格比其高提供了有力證據。

2.2價格突破、調價、調至5600元/M2，縮小與同區域競爭樓盤

價格差，同時又與內環線同質樓盤比有價格優。

2.3項目質素提升，硬件方面除部分包裝及可裝修寫字間計已基

本定型。因此，只有從軟件方面強調其與眾不同，如知名物

管公司管理，星級服務，可為買家免費提供舉行企業和產品

展示會的場所等。

2.4付款方式的突破，價格上的不佔優，註定該項目要做成功必

須調整付款方式，使付款輕鬆，付款時間延長。因此，採取

五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式。以

此增強投資客的信心和減輕付款上的負擔。

2.5 目標客户原定為IT行業，IT行業雖發展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本項目容量大，僅消化IT行業當然吃不飽，因此要把目標客户羣擴充為各種經濟實力強的企業，如房地產公司、保險公司等。

3、 設計logo、統一標識

4、 項目包裝(前面已述，略)

5、 宣傳主題

5.1中心上的中心(強調區位)

5.2東方之顛 世紀基業(強調氣勢)

5.3上流品味 領袖風範(強調地位)

5.4商貴雲集 商賈首選(強調客户羣層次)

5.5口首付、口風險、五年返租 震撼江城(強調付款輕鬆及高回報率)

5.6首付一萬幾，月供一千幾，租不如買(強調購買的輕鬆和價值)

6、 媒體廣告(見附頁)

7、 媒體計劃(略)

　　七、營銷策略

二、 營銷節奏及分區銷售建議

A座為10—50層為寫字樓(其中第10、23、36層為安全層)，即共38層寫字樓，面積約40000M2。

B座10—38層為寫字樓，(其中第10、23、36層為安全層)，即共26層，面積約26000M2。

分區銷售：建議A、B兩座，高、中、低三個不同樓層，第一階段推廣時，均拿出部分銷售，其中以B座略為多拿一些，底層略為多拿一些。以儘量銷售略差的寫字間。

2、 價格策略

2.1 價格均價建議不高於5600元/M2

2.2 價格根據樓層、方向、景觀、間隔制定價差

2.3 拿出數套最低層、方向、景觀、間隔最差的單位做廣告，以低於亞貿廣場均價的價格銷售，以吸引更多客户。

2.4 價格擬定實行“低開中走”策略，先以較低價入市，再根據銷售情況調整價格。如銷售情況好，則微升。

3、 付款方式策略

3.1 付款原則上要求儘量減少首期款，增大免息分期成數和年限，提供儘可能長的貸款年限。

營銷節奏共分五個階段：籌備期，內部認購期(主要針對現租户)公開銷售期，強銷期和續銷期。

3.2投資祕笈主體內容

3.2.1因本項目與周邊競爭對手相比，價格偏高。因此，唯有給予客户靈活輕鬆的付款方式和在投資回報上給予客户以較高回報和較低風險，方是本項目從市場突圍的突破口。因此，建議採用五成五年免息分期，五成八年銀行按揭的付款方式和五年返租，年回報率10%的返租方案，針對具體客户實施如下。

3.2.2針對中商廣場現有租户，實行“租轉售”策略，所謂“租轉售”即本項目現租客户如欲購買所租寫字樓，可優先購買，且有額外優惠(免二年物業管理費)。這項工作應走在所有營銷工作的前面，因為如果把現租户解決了，則對外界具有強大的號召力和吸引力，我們炒作的空間也增大了，試想如果説某幢大廈所有租户都轉成為買家，對外界將是怎樣的震撼。因此，在市場不明朗的情況下，對現有租户實行“租轉售“策略，這是對承租客户和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。具體實施舉例如下：

例：現有一客户租用中商廣場寫字樓100M2，租期二年，租金為平均租金約55元/M2，管理費為12.5元/M2，現實行“租轉售”， 售價為5600元/M2，同時給予贈送兩年物業管理費的優惠政策，則計算如下：

該寫字樓原銷售總價為：100 M237000元/M2=700000元

該寫字樓現銷售總價為：100 M235600元/M2=560000元

免該客户物管費金額為：100 M2312.5元/ M231232=30000元

該客户如實行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客户付款方式如下：

首期五成分五年付清，每年第一個月付清當年款額10%，即56800元

該客户貸款額為：56000350%=28000元

該客户每月供款額為：(280000y10000)3129S38≈3623元(以

住房貸款利率計算)

該客户租寫字樓每月所交租金為：5500元

每月供款額與每月所交租金比為：5500-3623=1877元

從以上可以看出，該客户買樓，每月供款僅3623元，比租樓要5500元之交1877元，一年少交22524元，減去每年所交的10%即56000元，客户一年僅多交33476元，五年多交167380元，八年後就可擁有該寫字樓。

3.3針對投資客實行“我先租樓，你再買樓”策略，即五年返租，具體為客户如欲購買中商廣場寫字樓，由發展商與購買客户簽定五年還租合同，發展商在五年內於(從簽定買賣合同後計算)每年第一個月將當月租金逐漸返給購樓者，年回報率為10%，五年回報率為50%。同樣，該客户可採取五成八年銀行按貸方式付款。

例：現有一客户採取五年返租和五成八年按貸方式購買中商廣場寫字樓100M2，售價為5600元/M2

具體計算為：100M2*5600元/ M2=560000元

該客户每年交給發展商金額為：560000*10%=56000元

(第一個月交清)

該客户五年交給發展商金額為：56000*5=280000元

每年還返該客户金額為：560000*10%=56000元

每年逐月返還客户金額為：56000÷12=4667元

五年還返該客户金額為：56000*5=280000元

該客户五年內交給發展商金額實際為：280000-280000=0元

該客户貸款金額為：560000÷2=280000元

該客户月供金額為：(280000÷10000)*129.38=3623元

還返該客户的金額與該客户月供比為：4667-3623=1044元

五年內還返該客户的月平均租金為：

(560000÷12)÷100≈47元/ M2

該寫字樓正常出租價格為：55元/M2

發展商每年除還返外尚可額外贏利：(55-47)*100*12=9600元

發展商五年內除還返外尚可額外贏利：9600*5=48000元

3.4 針對自用型買家(尚未租樓)任其選擇以上二種

　　八、促銷策略

1、直銷

1.1在營銷活動中，有兩種情況適合採用直銷，一種是目標客户

為普羅大眾，面相當廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張，

保險公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對較低;一種是目

標客户為某一特定羣體，目標相對比較明確，如某些渡假村

銷售會員卡等，層次相對較高，對直銷人員的要求也高些。

1.2直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發。

1.3直銷對象：中商廣場已租客户、其它寫字樓客户、金融單位、

證券公司、保險公司、企事業單位、富有的私營企業主。

1.4直銷人員：敝司銷售人員、大學生、禮儀(形象)小姐。

2、 DM郵寄

2.1對於距離比較遠的客户和未作過任何聯繫的客户，在上門拜

訪前先實行DM郵寄，拜訪。

2.2 DM對象：其它寫字樓客户，外省外市有意在武漢租寫字樓

的客户，證券金融單位、保險公司、企事業單位。

2.3 DM郵寄內容：中商廣場單張簡介、中商廣場投資祕笈。

2.4 DM郵寄時間：於正式公開推廣前一星期左右。

3、 優惠政策

3. 1企業產品展示會，在人流比較集中，環境比較優雅的地方舉 行企業形象和產品展示會，是很多企業樂此不彼的好事。因此，在推廣期內，我們會選擇國內或國際知名企業免費在中商廣場舉行企業產品展示會。

3.2租或買寫字樓獲x人x日遊

限在10月10日前租用或購買的客户，其中租單間的客户獲二人三日遊，大面積租和買的客户獲三人五日遊。

旅遊地點三日遊可選擇張家界、黃山等地。五日遊可選擇雲南昆明、四川九寨溝等地方。

二人三日遊金額控制在5000之內，三人五日遊控制在10000之內。

3.3凡大面積租用和購買中商廣場的客户，產品可優先進入中商

購物中心和採購目錄;可優先進入中商購物中心設點經營;

進入中商購物中心的客户可降低保底額和提成此例。

房地產策劃方案 篇3

一、活動時間：

20xx年6月20日至9月28日

二、活動地點：

鄭州市金水區銀河灣皇宮大酒店

三、活動組織機構：

顧 問： 耿 濤

活動總指揮： 張 龍

方案總執行： 王炳正、胡盼盼、李新彪、趙西燕、宋 鵬

方案操作實施：各部門負責人

四、活動背景：

以集團領導的指示為指導，結合中國皇宮餐飲集團旗下各店陸續舉辦的“皇宮海鮮美食節”的契機，現在正值本市食客搖首期盼的海鮮美食盛事的最佳時機，為把握當前的河南的海鮮餐飲市場，通過“秒殺海鮮”驚爆效應達到海鮮美食節活動的影響力，提升酒店的消費檔次，拉高營業額，切實為酒店創造效益。

創立於20xx年10月的鄭州市金水區銀河灣皇宮大酒店，堅持以“為鄭州市民爭光，為河南人民貢獻”為經營理念，以弘揚中國皇宮美食文化為已任;堅持以獨具魅力的鮑翅燕和膠東海鮮為經營特色，同時融入中國各地的經典菜系，現在的鄭州皇宮大酒店可以説已深入人心，是鄭州市餐飲界的代名詞。皇宮大酒店“海鮮美食節”活動即將舉行，我們擔負着為河南人民貢獻的責任和使命，一定要呈現給廣大市民一個滿意加驚喜的“海鮮美食節”。

五、活動目的：

在酒店內主要以展示膠東海鮮、大連海鮮及廣東海鮮美食文化為主，利用各種媒體宣傳力和公信力進行本次活動的互動，把握當前的河南的海鮮餐飲市場，通過“秒殺海鮮”驚爆效應達到海鮮美食節活動的影響力，彰顯皇宮的品牌，提升酒店的消費檔次，拉高營業額，切實為酒店創造效益。

六、活動總主題：

海鮮生猛笑迎四方賓客，美食飄香喜逢八面親朋!

七、活動分主題：

活動分為兩個部分和兩個時段組成。

第一部分：xx月xx日至xx月xx日

廣告詞：“天螺地殼、嘗轉--膠東”(膠東貝內、殼內海鮮為主打產品)

第二部分：xx月xx日至xx月xx日

廣告詞：“參情擁鮑、情撒--大連”(大連海蔘、鮑魚等海鮮為主打產品)

第三部分：xx月xx日至xx月xx日

廣告詞：“ ”(廣東高檔魚類等海鮮為主打產品)

八、 廣告基調：

讓我們對美食的追求改變您的飲食習慣。

九、活動方案：

活動第一部分：

天螺地殼、嘗轉--膠東(xx月xx日---xx月xx日)

包房：品膠東珍寶、送美味海鮮

1、甄選膠東海域高檔貝殼及海螺類8種任君點用，送其他低檔螺類以此作為特色!(要求本地市場少有、製作方式考究美味)

膠東海鮮：

送(白灼基圍蝦、貝類大全、海底總動員)任選一種菜品。

2、享受以上贈品的同時返劵不變。

3、凡是預定包房的客人均可參與由鄭州皇宮大酒店所推出的“海鮮秒殺大動活動”

大廳：

1、活動期間大廳原有的 折酬賓活動不變。

2、依據膠東海鮮的進貨價格的高低每天推出6款特價螺類作為大廳的亮點(每桌限點2款、要求價格均在 至 元以內/每斤(份量不限，海鮮菜品不打包)。

活動第二部分

參情擁鮑、情撒--大連(xx月xx日---xx月xx日)

品大連海鮮、鏢幸運大獎

包房：

1、精選鮑魚、海膽、海蔘、海腸、赤貝、海星為特色、另外搭配本地海鮮市場內其他特點海鮮(魚、蝦、蟹等)以此作為亮點(力求新奇特效果)如：(菜品名稱)

2、包房內消費：點主菜送(3種菜品名稱 )

任選一樣刺身加收20元加工費，翅湯加收5元/位成本費)

3、為增添趣味性對每位來店的消費的客人採取轉盤飛鏢“鏢獎”每桌限一次，中獎率百分之百內容為海鮮品種，客房(種類)消費劵等，品種按價格高低設置不同難度，投中當堂兑現。(如客人買單後中獎消費需下次使用)

4、包房內的返劵可同步操作。

大廳：

1、大廳原有的 折不變。

2、根據大連海鮮進貨不同設定6款作為特價建議價 至 元以內，(大連海鮮)限點兩款，(份量不限，海鮮菜品不打包)。

3、大廳消費折後價滿888元均可參與鏢獎活動。(宴會以5桌一鏢為基數)投中當堂兑現。(如客人買單後中獎，消費劵需下次使用的消費劵不參與鏢獎)

4、宴會滿10桌，每桌可任選2款特價海鮮，其它菜品不再予以折扣其它宴會優惠項目可同時享受。

鮑翅燕特價繼續進行：(6月xx日到6月xx日)

鮑翅燕特價新品：

十、店堂布置

1、整體要求：熱烈、喜慶、突出主題。

2、為了突出熱烈和喜慶、氣球和綵帶是必不可少。

3、外圍氣球拱門活動之日起只剩擺放3天，烘托氣氛。

4、大堂內彰顯主題設計，按沙盤性質製作人工海灘和海水，並放置小型海魚!周圍插置小型椰子樹，人造沙灘上用刨木雕刻漁船和漁民，大海螺竟可能突出主題!大主題上增加倒計時告示表。

5、活動之日為突出海鮮美食節氛圍一樓員工統一着裝“海島服”，一樓零點大廳和包房走道懸掛活動宣傳條幅和宣傳海報(大廳6條、各樓層可用電梯口各1個海鮮宣傳架)

6、在海鮮池上掛飾垂掉裝飾品，增加其他觀賞性較強和好飼養存活的海鮮物種。(如魚類、海龜、海豹蛇、海鰻、大鯊魚等)

7、總枱前適當位置準備一個氣墊水池並試養多種小金魚，另外準備一些魚缸，為回饋帶小孩或者需要養魚的客人，適當進行贈送。(魚缸需付費，每隻魚缸10元，含小水草及一包魚料)

8、宣傳冊的設計精美。

11

十一、媒體宣傳

1、聯繫本地電視台、報子等媒體進行3天的宣傳造勢活動，搞好海鮮美食節的前期準備工作。

2、聯繫印刷商家印製1000至3000份“海鮮美食節”的宣傳頁，在附近散發。

3、廣告活動前3天進行倒計時內容提醒。

12

十二、各部門主要工作安排(進度)

(一)、接待部(負責人：宋鵬)

1、在活動方案出台後，組織員工學習活動內容，按方案認真操做好此次美食節;

2、6月2日之前完成店內菜牌製作、印刷品、店堂POP、噴繪、特價桌牌等的設計製作;

3、認真全面細緻做好重點客户的拜訪與活動宣傳工作;

4、做好活動的氣氛哄託，外圍汽球拱門及店堂內的裝飾。

5、做好店內的裝飾，主題的製作把關。

6、宣傳海報內容。

(二)財務部(負責人：楊慧)

1、負責對美食節期間的毛利率，向總經理提交報告、分析原因。

(三)採購部(負責人：尚延國)

1、協同廚房部做好海鮮市場價格的考察，協同倉庫做好調價。

2、對比濟南四個兄弟店海鮮價格，及時採購物美價廉的海鮮。

3、全力做好廚房海鮮申購原料的採購工作，全力保障廚房的需要。

(四)前廳部(負責人：趙西燕)

1、在活動方案出台後，組織員工學習一次活動內容，熟記活動的每一項，能主動提醒客人消費情況，按方案認真操做好此次美食節;

2、6月5日之前，協助接待部做好海鮮美食節活動廳與零點大廳裝飾的佈置工作;

3、配合營銷部做好店內、店外的廣告及POP的張貼工作;

4、各樓層在服務質量上下苦功，將人性化服務，細節服務，微笑服務，親情服務，規範化服務做出一流水平，確保各項工作的有效順利進行。

5、前廳大堂迎賓的站位，重點負責迎客與送客。

6、所有服務員必須在活動期間重點做好海鮮類菜品的菜品介紹、魚頭酒服務，突出海鮮美食節的氛圍。

7、PA部要確保大理石地板的光亮，細化各區域的衞生，彰顯酒店的堂煌與威嚴。

(五)廚房部(負責人：王炳正、胡盼盼、李新彪)

1、與財務部、採購部及倉庫配合做好“海鮮美食節”活動期間的物品(原材料)的調價、核價採購，驗收工作，確保活動期間食品的質量;

2、認真紮實做好廚房的衞生工作，以此保證活動期間的食品衞生與潔淨、讓廣大消費者吃得放心;

3、在活動期間一定要做好各類出品的工作，既要穩定酒店特色招牌菜，又要對各類菜品進行不斷的創新，確保活動期間出品的質量;

4、廚房要確保活動期間的上菜的速度;

5、確保海鮮及特價海鮮的貨源充足;

6、對原有海鮮做法的創新。

(六)保安部(負責人：柏德運)

1、負責活動期間汽球拱門的管理。

2、停車的規範擺放和安全。

3、酒店及客人的財務安全。

4、酒店停車場的整潔。

5、酒店所有消防設施能夠正常使用，做好消防設施檢查，消除安全隱患。

(七)工程部(負責人：劉建立)

1、負責對酒店內所有設備設施進行檢修，確保酒店亮堂，及設備設施的正常動轉。

2、所有存在的硬件全部要及時維護，存在問題要及時維修。

房地產策劃方案 篇4

一、活動主題：感恩回饋新老業主砸金蛋豪禮大放送

一、 活動目的：

通過此次活動烘托莆陽新城一期現場銷售氣氛，刺激有意向客户達成交易。同時擴大莆陽新城的市場知名度，擴大莆陽新城在受眾羣體中的影響力，為二期的'銷售預熱。

三、 活動時間：20xx年9月1日——20xx年10月8號

四、 活動地點：莆陽新城笏石鎮售樓處

五、 活動目標客户羣：20xx年9月1日---20xx年10月8日，所有成交業

主。

六、媒體宣傳：

1)職業顧問引導以前有意向未成交客户，告之優惠信息。

2)利用短信向目標客户羣發送信息房地產促銷活動方案3)銷售部設X展架、pop海報等發佈活動信息。

4)製作DM單頁一期配合夾報和派單發佈活動廣告。

5)利用當地電台發佈相關消息

6)在當地主要報紙上發佈相關消息

七、活動內容：

★活動一：

1) 本次抽獎活動面向9月1日-10月8日所有成交業主。

2) 獎項設置： 將金蛋分成先後3組推出以避免高額獎品被提前扎堆抽中而

降低活動效果

備註： 一等獎：3名 50000元的認購金

二等獎：6名 價值5000元的國慶旅遊基金

三等獎： 9名 值3000元的整體櫥櫃

四等獎：16 價值20xx元的數碼相機

五等獎：60名 價值300元的榨汁機

總計：249000元

活動二：

1)、紀念品發放，價值15元的紀念品(附上公司logo作為宣傳)，以增加民眾參與的積極性

備註：事先準備好500份，根據活動舉辦效果，不夠後續及時再補，對象為所有到場的民眾。

總計：7500元

2)、中秋節當天(即9月30)購房的業主同時贈送價值100元的月餅禮盒1份 備註：事先準備好50份，擺放在砸金蛋位置邊上，在活動當天顧客砸完金蛋隨

即領取一份;對象包括介紹新客户並當天成交的老客户，。

總計：5000元

★活動三：

老客户帶新客户酬賓活動：在活動期間，如果老客户介紹新客户成交，經三方確認後，可分別給予新老客户500元的購物券

總計：元

八、費用預算：

1)製作DM單頁(或宏浩廣告一期)和人員派單約。

2)抽獎卡、金蛋的製作、獎項等級牌、背景畫面噴繪、拱門步標的製作、pop現場海報、X展架的製作約 元。

3)報紙電視媒介發佈信息約 元。

4)各等級獎品約約 元。

以上費用總計約： 元。

附：抽獎活動細則：

1、 抽獎資格：

(1)12年9月1日-10月8日成交業主且交付首付款的客户。

(2) 抽獎日(12年9.1——12年10.8)成交業主且交付首付款的客户當天即可進行抽獎。

2、 抽獎辦法：

(1) 抽獎卡。每個業主獲取相應編號的抽獎卡。(按9月1號到10月8號購房業主先後順序從1到n編號)

(2) 獎券領取。(銷售部控制)

客户憑認購書、財務收據、身份證到銷售部統一兑取抽獎卡。

(3)抽獎方式：抽獎當天購房業主將抽獎卡交給工作人員，業主即可獲得一次砸金蛋機會，獎品編號與業主編號一致即可獲取相應獎項

3、兑獎辦法

中獎客户憑本人身份證、獎券副券、認購書及交付首付款收據到兑獎處醫保薪彼桓鋈慫盟白嶽懟Ｈ韁薪閉咭蜆實比瘴茨芰旖保⑸燙嫫潯Ａ艚逼7日。7日後仍未領獎，視為其自動放棄獲獎資格，獎券作廢。

房地產策劃方案 篇5

一、前言

本案是市政府繼華苑、麗苑之後的又一重點、大型居民生活區，整體以“全國最大的生態居住區”為統一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規劃均不同土地範圍，去除商業用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。

二、推廣策劃原則

本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想是“跳出地產做地產”，這種體現了片區或區域經濟思維神韻的做法，將隨着城市化進程的不斷加快，給房地產開發提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產推廣策劃是，不侷限於某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼於一個小區樓盤發展到大的綜合社區，從單一的房地產開發項目到不同產業與房地產業進行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區域經濟版塊的開發和興旺。

我們理解並提出“跳出地產做地產”的泛地產理論，説到底是一種思維方式的變革。是在房地產大盤化、郊區化、複合化的摸索中總結出來的。

從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎麼辦？小盤是獨奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產的高度，來整合各種可以利用的資源。

從中觀層面説，今天的地產必將跳出單一地產的格局，也就是我們常説的複合型地產。

從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建築環境合空間，都可以納入泛地產的範疇，包括城市的規劃和經濟區域的開發。

在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創造今後項目正式運作、營銷通暢的生命力。

三、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素

藍水園的具體推廣受項目規劃、價格策略、廣告策略、銷售執行、市場競爭和政經環境這六大因素的左右。其中，項目規劃、價格策略、廣告策略和銷售執行這四個因素應當是屬於我們能夠控制的營銷組合的範疇，而市場競爭和政經環境則是我們所不可控制的微觀環境和宏觀環境。

我們的任務就是知道應該在哪裏，應該怎麼去適當安排營銷組合合理的項目規劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執行，使之與不可控制的環境因素市場競爭和政經環境相適應。其實這就是藍水園推廣能否成功的祕訣所在。

整個推廣過程類似一個完整的戰役。它的第一步是市場調研，如同戰前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎；第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從項目規劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃；第三部是策劃執行，其中的廣告攻勢，只等於開戰後的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執行就如同士兵的衝鋒陷陣和實地佔領。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標。

四、主要競品物業——芳水園情況簡介

1、芳水園開發商介紹

華夏經濟房建設發展公司是國有一級資質開發企業，以建設社會保障性質解困、安居住宅為主。組建7年來，運用十幾億資金開發了十多片近百萬平方米住宅小區，其中95年開發建設的福東北里榮獲全國物業管理優秀示範小區稱號，97年建設開發建設的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點小區綜合金牌和五個單項一等獎，評為國家安居工程優秀住宅小區，榮獲中國建設工程最高獎級——魯班獎。公司先後獲得“天津市房地產開發20強企業”、“天津市優秀獎”、“天津市危改信得過企業”、“建行信用AAA級企業”等多項榮譽。

2、梅江3號地——芳水園簡介

芳水園的7個建設標準：

1疏密有序的園林格局；

2綠地、水面合理分佈，宛在水中央；

3家庭垃圾預處理，分類袋裝，分類收集；

4建立中水利用系統，充分利用水資源；

5熱電廠供熱，減少污染；

6提高住宅高科技含量，做到二步節能；

7健全安全防範及信息管理。

3、芳水園廣告運作

目前由獨立個人工作室代理設計、發佈。

五、藍水園客户定位策略

一藍水園的目標客户羣為“新中產階級”

1、時代造就的"新中產階級"

曾幾何時，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中，經濟體制的不斷完善，市場經濟的日趨活躍，人們不在沉迷於"今宵酒醒何處？"的感覺，發出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉換隻是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脱了束縛，通過自身的努力拼搏，向着一個新的行列前行，那就是有絕對中國特色的--"新中產階級"。他們除了養車，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經濟去追求其固有的高品質的生活。追求精緻的生活品味這便是新中產階級的又一大特點。

就中國國情現狀而言"新中產階級"的產生有着重要的侷限性。它主要行業大致有：部分私營企業主，流通公司，非金融機構，房地產開發商，三資企業，還有證券經營者，特種行業主，以及策劃公司，文化產業等。這些行業經營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經濟時代的特徵就由此體現出來。

2、“新中產階級”特徵

"新中產階級"是一個源於西方的名詞，是隻屬於社會中間層次的佔社會人數比例較大的那一部分人。"新中產階級"是整個社會的安全發展重心，他們在經濟來源方面佔有明顯優勢，大部分自己就是老闆。他們沒有時間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨立的姿態出現，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的羣體。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力，所以才能飛快地發展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮鬥而得到的。

他們具有強烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不願向外公開自己的財產也是他們的特徵之一。同時，敢於投資，將所得的錢用於擴大再生產，以期獲得更多的利潤。

"新中產階級"並不是都智商及高，但是他們善於理財，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項目。追求成功，追求財富的腳步永不停止，更是"新中產階級"的顯著特點。3、“新中產階級”的具體表象

第一組，經濟問題：

1．有公文包專門存放動產票據，如股票認購協議書

2．至少請一人幫做家務，如清潔女傭或帶小孩的

3．住所至少一處以上

4．有至少一部車

第二組，社會問題：

1．每週至少兩次在外享用晚餐

2．可能有家庭成員是外國公民

3．組織過20人以上的聚會或晚宴

4．認識公眾人物，如藝術家、大老闆和政客

5．常跟朋友一起外出度假

第三組，文化問題：

1、名校畢業或有博士學位

2.會至少兩種語言

3.定期參觀博物館

4.每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演

5.收藏藝術品，或古董

第四組，特徵問題：

1．是俱樂部成員

2．去過國內大部分地區

3．每年因工作之故長途飛行5次以上

4．曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報刊)表達看法

5．每年個人捐款達1000元以上

二針對藍水園的目標客户羣聘請形象符合的品牌形象代言人

由於“新中產階級”這個目標定位羣的特殊性與“新概念”性，我們建議在今後順馳梅江藍水園的宣傳推廣中聘請儀態、氣質、形象與“新中產階級”能夠有機融合的品牌形象代言人。

聘請品牌形象代言人在藍水園宣傳推廣中的作用

1、能夠與大多數的房地產項目產生有效的區別。

聘請一個項目的品牌形象代言人，在如今大多數的產品宣傳中被廣泛運用，對於品牌代言人所帶言的產品，人們的認知程度日益增高。但單就房地產項目而言，聘請品牌代言人的案例很少，目前已知周邊地區物業聘請形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀花園葛優，均屬高檔一流物業世紀花園在當時天津的樓市中如此定位。雖然這兩個項目對品牌代言人的挖掘並不深入，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個項目贏得了廣泛的知名度和銷售業績。2、能夠將我們所宣傳的主題充分的表達

由於品牌形象代言人屬於客户定位羣中最具有代表性的個體，所以他能夠準確、直觀的將項目的精髓以個體的形式展現在人們的面前。

品牌形象代言人的選擇

有鑑於藍水園項目的客户定位羣，建議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影、電視表演藝術家陳道明或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。

陳道明的在影視作品中的形象已經被大多數人所接受。他的形象多為中國的民族資本家、企業家和有形象、有氣質的高級知識分子。基本符合“新中產階級”的外在形象。且陳的商業形象沒有被完全的開發，品牌形象記憶度相對專注。

附：關於梅江藍水園客户定位選擇的建議

如今天津的房地產已經從淺海區進入了深海區，房地產策劃也從早期的經驗主義、偶然階段走向了今天的分工越來越細，手段越來越高。因此只有作到正確的市場定位，房地產在進行銷售宣傳時才有可能最有效的針對目標客户羣體，以促進銷售的順利進行。

目前天津市大多數的房地產項目，在開盤前的準備階段都會對自己的項目進行詳細的市場定位和客户羣體定位。這些定位或者是由開發商決定的，或者是由廣告代理公司提出的，但結果都是一樣的：就是其得出得結論都未經過嚴格的市場調研和客户考察。

在天津市的房地產市場中還沒有建立起完善、科學的，能夠涵蓋天津房地產市場供求關係、市場飽和度、潛在客户數量、客户購買能力的市場調查報告和記錄。盲目的市場定位、客户羣定位所以造成了大多數項目的滯銷和千篇一律。

我們起初接手順馳世紀城時，也曾經苦於沒有這方面的資料。後來經過對世紀城現有業主的調查瞭解，才將世紀城的客户購買羣體定在了“H”一族身上。這種“H”的定位基本準確。但隨着世紀城銷售的不斷深入，僅僅“H”的概念已經略顯粗糙，這就要求我們制定出進一步更加詳細的客户購買羣體的分析，充實進“H”的基本概念之中。但如果沒有真實、有效的市場調研情況報告，那麼即將提出的“H”概念拓展定位仍然會與市場的真正需要相脱節。

同理，藍水園經過進一年的運作已經進入開盤前的衝刺階段，正確、嚴謹、有理有力的市場定位和客户羣體定位也正是這個項目目前的當務所急。有了明確的市場定位和目標客户羣體定位，才能順利的尋找到項目開盤的訴求切入點和項目今後的發展增長點。

所以，本公司建議，由我們雙方公司及相關的第三方共同合作，在一個相對較短的時期內，對天津的房地產市場進行一次完善、精確的市場調查，以求達成我們雙方合作的共同利益。合作詳情具體商議

五、項目規劃策略

梅江生態居住區作為天津市政府繼華苑和麗苑之後的更大手筆，始終為天津市民所關注。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認可，並存在着無限的升值潛力，但是作為項目的地點是不可變更的，規劃設計好的外檐、房型等細節是不可變更的，項目規劃的核心是理念開發。就像一部交響樂不能沒有主題，藍水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發。一旦這個理念確立，整個推廣過程都必須圍繞它進行，這種理念創新在於適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然後量身定造、消化、提純，形成統帥全局的主題思想，並把它滲透、融合、演繹在藍水園的整個具體推廣策劃中。

方案A——時尚理念

一推廣主題——麗水天成時尚之都

1、推廣主題的延續運用

本案運作前期曾命名為“星嘉洲”，同時以“麗水天成時尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語。這一階段，20xx年秋季房交會的亮點展示與海報、軟稿的聯合運用使本案的知名度上升到一定的階段。雖然房交會結束後，由於更名等事件的影響，本案一度沉寂了一段時間，但由於梅江項目的集體品牌優勢，“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語“麗水天成時尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢能。

就廣告的延伸度來説，在正式的推廣上市階段，繼續沿用“麗水天成時尚之都”這個主題可以有效的使品牌形象得以延續和擴展，鞏固項目在人們心目中的地位，達到事半功倍的最佳宣傳效果，從而節約廣告支出。

2、推廣主題體現整合營銷的精神

“麗水天成時尚之都”這個推廣主題以“時尚”作為本案藍水園的項目定位，有着深刻的涵義。

首先“時尚”概念作為目前現階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢，與人們的生活息息相關，與人們的衣、食、住、行配合默契。這就意味這“時尚”概念雖然給人以年輕、衝動、朝氣的形象但其適用人羣並不僅僅侷限於一般意義上特指的年輕人羣年紀輕，而是所有追求無止境、對新生事物接受良好的“年輕人羣”。

其次，由“時尚”這個概念可衍生、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居、消費、投資、生活方式等的相關話題，可操作性強，可宣傳性強，具有良好的可對比性。對於遊離於房地產概念之外的眾多其它產業概念均可兼收幷蓄，為我所用，在充分引起人們對本案品牌關注度的同時精確的體現出“房地產整合營銷”這個新生的營銷觀念。

再次，由於“時尚”概念所具有的時效性的特點，在本案營銷推廣時，可以時刻變更“時尚”概念的主要訴求點，突破傳統的模式思維，將相對不變的房地產業營銷刺激得活潑、生動，充滿鮮活的生命力，予人以本案永遠追求更好、積極向上的品牌印象。為本案藍水園銷售計劃的有效貫徹執行和今後梅江二期的營銷宣傳工作打在紮實的基礎。

二時尚一族分析

1、從生理年齡上區分

從生理年齡上區分，25週歲以上和以下兩個部分人羣。

25週歲以下，實際上稱為“亞時尚一族”。人生經歷上的短暫，決定了他們追求的是浮華的、表象上的時尚現象，對於真正的、我們所要宣揚的時尚的生活方式並沒有深刻的理解和感悟。同時對他們來説他們尚未開始真正的創業，因此，他們這部分人羣並不是本案藍水園的主要訴求目標對象和購買人羣。

25週歲以上，是本案真正鎖定的目標客户對象，是真正意義上的“時尚一族”。他們大都經歷了真實而又艱辛的個人創業歷程，對所謂“時尚”生活方式的理解有自己獨到的見解，並時刻關注着世界最新鮮的“時尚”動態。引用ELLE亞洲區女總裁的一句話：所謂“時尚”，就是領先一步體驗生活的感受。這與我們所宣揚和宣傳的“時尚”的生活方式毫不衝突。渴望領先一步享受“時尚”的生活氛圍和“時尚”的生活氣息的這種“時尚”生活方式應是我們最大的訴求支持點。

2、從性別上區分

中國5000年來的文化傳統積澱，使中國的男性公民在心理和心態上都較為成熟和深沉。他們對“時尚”概念較客觀的考量，使其可以理智的、有選擇性的接受“時尚”本身極其附屬衍生產品。同時，這種與生俱來的優越與自信也使得他們會積極的取得自己的一方天地，具備了很高的接受和購買能力。也正是由於這種先天的優勢和後天的養成，使得他們需要像本案這樣即可以享受到“時尚”生活樂趣有可以彰顯身份、地位的優秀物業項目。

由於社會的進步和自強不息的奮鬥精神，中國女性公民的社會地位和家庭地位均日益提高。無論是單身女性還是在家庭中，她們的自主性都可以得到充分的體現。她們較之男性公民更加註重生活的質量和生活的愉悦性，考量的因素更為實際和務實。由於本案本身的硬件條件和設施均考慮到她們的實際需要，所以説這樣的大型親水時尚社區對她們而言有着無比的誘惑力，可以進一步激發她們的購買能力。

三“時尚”主題的內涵發掘

1、“時尚”涉及到“房地產發展的資源整合”問題

①“整合營銷”是本案銷售的關鍵

房地產的開發和發展不是一個獨立運作的過程，他需要各行各業相關產業的扶植與輔助，如何有效的將遊離於房地產之外的、其它各行業的資源為地產的經營、管理和銷售所用——即房地產整合營銷，是目前房地產業界面臨的一個重要的課題，也是本案藍水園銷售突破性創新的關鍵。

本案所提倡的的推廣主題“時尚”概念在“資源整合”上有較大的優勢。因為這裏的“時尚”概念不是單一的主要表現本案在硬件條件和設施上的“時尚與先進”，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式範本進行推薦和宣傳。這樣，外界各種與“時尚”相關的，可以引起本案的目標消費羣充分關注的話題和主張均可以引入本案今後的宣傳和銷售中，作為本案除本身所具備的各種優秀的硬件條件和設施外的有效支撐點和輔助賣點。

②“時尚”主題可延展到生活的方方面面

本案所提倡的“時尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面，我們在眾多的“時尚”中選擇“家居的時尚”、“休閒的時尚”、“運動的時尚”、“渡假的時尚”、“消費的時尚”這幾方面的內容作為本案的主打訴求，其它“時尚”內容作為輔助訴求進行宣傳和闡述。

2、“時尚”主題可親密結合在梅江項目的建築風格中

本案藍水園的外檐設計採用流線型，在最大限度的多提供親水住宅的同時，保證了外觀上的美感風格。這種流線型的設計在天津這座北方的城市中並不多見，即便是同為梅江的3號地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“時尚”生活方式的一種具體表現，與“時尚”主題有着親密的融合性。

3、“時尚”主題可具體表現在售樓現場

本案藍水園的售樓中心佈置，可圍繞“時尚”主題，突出兩方面獨特魅力：

a本案藍水園獨創的時尚水文化生態園林

b本案藍水園率先倡導的“COSMOLIVING”生活方式

4、本案藍水園的售樓中心接待人員，可以在接待時遵循以下原則：

a可以不統一着裝，但“時尚”的風格儘量大方、統一

b接待時除為業主提供必要的物業諮詢外，可根據業主的情況向他們推薦適合他們的“時尚”生活方式

5、“時尚”主題可自然聯繫至媒體軟稿的利用上

本案打出“時尚”的大旗，可以將各種媒體上關於“時尚”的報道一網打盡，讓面向公眾的大眾傳播渠道免費的為我所用，更好的將“時尚”主題作為本案藍水園的銷售支撐點。

6、“時尚”主題可囊括所有高檔項目的特色

方案B——兩棲住宅

一推廣主題——“兩棲住宅”，任你自由棲息

1、“兩棲住宅”的概念“兩棲人”，“兩棲人”的概念最初源於中國南部沿海地區，90年代初期改革開放的大好形式影響了一部分居住在當時尚未收回的香港地區的居民，他們或者居住在香港，工作在內地；或者工作在香港，居住在內地，長期的兩地往返奔波，樂此不疲，內地人就給他們起了個名字叫“兩棲人”。

2、其後，隨着經濟發展的進一步深入，“兩棲人”的概念，逐漸演變成特指那些習慣在兩種生活方式之間遊離的族羣。比如：白天工作，夜晚兼職；上半年自住旅行，下半年打起領帶做回“白領一族”，自己開公司；是老闆又是夥計等等諸如此類的人羣。

3、現在，“兩棲人”已正式演變成“兩棲新人類”。這一類人羣順應時代的潮流而生，他們對生活和工作之間關係的理解是，既要自由奔放，又要踏實穩重；既渴望安穩而平靜的生活，又時刻對工作充滿好奇心，他們認為生活就應該是豐富多彩的，應該是讓自己滿意和舒展的，工作有工作的快樂，生活有生活的快樂。在當今社會中，他們不成功，還有誰能成功？

二“兩棲住宅”的賣點分解

1、工作與渡假兼得的“兩棲住宅”

現代人的生活忙碌而又匆忙，特別是像本案目標消費人羣這樣的成功人士，更是難得能夠享受到悠閒悠長的假期。地處友誼路中央商務區的本案藍水園，憑藉其優越的地理位置和渡假村式規劃設計，可以同時達成這些本案目標消費人羣的長久渴望，工作與渡假同時兼得。

2、居家與休閒兼得的“兩棲住宅”

居家生活本意上是指“柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開門七件事，但即將生活在本案藍水園中的客户會驚喜的發現，他們的居家生活多了幾分類似“琴、棋、書、畫、詩、酒、花”這種情趣的感覺。這種感覺的賣點支撐本案藍水園本身完善的休閒配套設施。

3、水陸相生的“兩棲住宅”

以“水文化”為主打的藍水園，除了3萬平方米、景色優美的中央湖面景觀外，人工湖外圍的其他標誌性人文建築和人文文化也將作為本案的賣點支撐之一。同時，岸邊呈現出的波浪式主體建築造型，與湖景相映相生，相得益彰，是本案與生俱來的景觀文化特色賣點。

4、成就與時尚兼得的“兩棲住宅”

時尚是一個涵蓋面非常廣的話題，真正的“時尚一族”大多數都是事業有成的成功人士，有別於亞時尚一族，前面已有論證他們對成就的定義不僅僅體現在對待事業的執着追求上，居家生活也是為他們所重視的，他們不單要享受時尚的物質生活，還要享受時尚的精神生活，為他們提供一個事業、家庭兩得意的地方，是本案另外一個非常重要的賣點支撐。

5、虛擬與現實兼得的“兩棲住宅”

不同於網上組織的“虛擬社區”，這裏的“虛擬”是指虛擬的數字化網絡技術，正是這種技術，才支撐起現實中生活中藍水園快捷、安全、方便的物業服務內容。買房首先看物業，已成為人們購房時猶豫考慮的第一梯隊問題，用虛擬支撐現實，用現實反映虛擬是雖然在當前已成為高檔物業必備的硬件條件之一，但社區網絡的優良與否仍然會是今後幾年客户考慮的主要問題，也是本案賣點支撐。

6、作為新住宅運動奇蹟的“兩棲住宅”

在去年上海召開的中國房地產峯會上，正式提出了新住宅運動的口號，但至今仍未見有能夠稱得上為“新住宅”的項目出現，梅江整體工程作為全國最大的生態居住區，已經為本案往“新住宅”的方向發展打下了一個堅實的大環境氛圍，再加上本案在前期規劃設計思路上的大膽創新和“兩棲住宅”概念的具體應用，本案已具備了成為“新住宅”的實力，所以説“兩棲住宅”本身就是本案藍水園最大的賣點。

方案C——都市生態理念

推廣主題——都市生態交響未來由你奏響

1、藍水園的都市生態概念打消了人們通常認為的“生態城郊化”的觀念。往常人們一提到“生態小區”均會聯想到靠近城郊，靠近山區，藍水園以其自身擁有大面積湖景的優勢和新加坡景觀大師規劃設計的生態風光包括大型陽光植物園等將向人們證實生態居住區也可以在城市的政治文化的中心，也可以在城市的經濟貿易中心。友誼路及延長線將會成為天津市政、文化及商業中軸線。

2、生態建築必將成為21世紀的建築主流。在綠色、環保口號盛行的今天，生態建築已經應運而生。高科技的應用帶來了眾多的綠色建材，成為生態建築的基本支撐點。再加上人們親和自然，接近自然的自覺意識的不斷增強，更加完美的生態建築成為人們的必需。所以我們創造“景觀率”這個嶄新的概念，作為生態建築和園林綠化指數之間的契合點。

3、生態文明在構築了城市可持續發展的動力的同時，也成為生態住宅、生態環境的內在支撐。文明的含義包括了和諧的親友關係、和諧的鄰里關係、和諧的人生觀、和諧的自然關係等。在這些關係的包容下，人與人之間、人與自然之間，都是親密無間的，即“零距離”的概念。以這些與人們生活密切相關的關係和充滿人性光輝的概念作為生態的突破口，加深了其文化的品位，也起到了我們“跳出地產做地產”的初衷，使藍水園在整個梅江項目中，在天津市眾多房地產中有前所未有的突破。

六、推廣計劃

1、推廣策略

①本案藍水園的廣告宣傳量在開盤前，要達到一定的飽和度。

事實上，100萬元的廣告費分十次投入和一次性投入，對其它商品而言，也許效果差別不大。但對於房地產銷售而言，其業績卻往往有天壤之別。從表面上看，廣告的投入加大，風險加大。但實際宣傳量加大形成了規模效應，反而降低了單位風險成本。所以，房地產廣告在宣傳量上達一定的飽和度，就無法形成浩大的聲勢，當然就無法保證短時間內的大量成交。

因此，基於此我們認為可考慮在車體廣告和燈箱路牌等户外廣告上大做文章。

户外廣告的最大優點是反覆提醒，經常路過的人都會有意無意地看到。所以，它對於知名度的傳播最有效。户外廣告產生收益的時間較長，也更為持續，故本案藍水園作為大型、跨年度長期發展的項目可大量採用。

另外，户外廣告要內容簡練，信息單一，色彩一定要鮮豔，這樣才能獲得最好的效果。

②本案藍水園作為跨年度的大型項目，要注重作好品牌形象的培養。

對於跨年度長期發展的大型項目，除了在注重作好促銷宣傳的同時，還應撥出專門的費用以用於做項目的品牌形象宣傳。相對地，品牌形象宣傳的收益期長但其投入產出比高，而促銷廣告的收效期短但投入產出比低。對於長期發展的項目，投入一定費用做品牌形象宣傳，可有效地提高投入產出比，從而減少總的宣傳投入，併為以後發展新項目積累品牌資產，以品牌延伸效應帶動產業擴張。

但是，此種品牌形象的培育同其他商品仍有較大的不同，其它商品往往注重對消費者品牌忠誠度的培養，而長期發展的房地產項目的品牌形象注重的是品牌的親和力和美譽度。因此，我們認為應考慮做獨特的公益活動廣告。如在大型超市設置老人坐椅車或兒童坐椅車等。

2、媒體計劃

①在《每日新報》和《今晚報》作軟廣告。因為《每日新報》和《今晚報》具有信息承載量很大，可讀性強，可以傳閲，反覆地看，以至於商討等特點。根據我們的推廣經驗，一份好的平面媒介，其效果可以達到同時使用各種媒介的總體效果的70%左右。

②拍攝本案藍水園的概念形象CF片。CF片具有視覺和聽覺的雙重刺激，其表現手法可以豐富多采，而且，其品位性強、欣賞價值高、感染力強烈。對於高檔樓盤，構建高檔形象和先鋒品位，是不可缺少的宣傳方式。

但由於電視媒介的投入產出比低於報紙媒介，故我們建議在開盤前播出三週時間即可。

③考慮特殊的、名流薈萃的，如高級飯店、賓館、高檔娛樂休閒場所、大型汽車美容店、高等院校中的MBA班、航空免費雜誌、高級美容美髮店等可直接面對本案目標消費羣的特種傳播途徑。

通過這種特殊的廣告傳播途徑，一是可以與本市其他高檔物業一直沿用的以傳統媒體為主的宣傳推廣方式形成明顯的區分，二是這種直接面對客户的營銷方式，除了可以給本案的目標客户羣帶來近身感受的親切好感外，製作精良、新穎別緻的宣傳資料也會為本案的推廣達到潛移默化的宣傳效果。

④可選擇《COSMO·時尚》和《經理人》雜誌做開盤前的月份做一次硬廣告。因為目標客户羣多為女性的《COSMO·時尚》雜誌和目標客户羣多為男性的《經理人》雜誌的讀者品位均可以有效契合本案藍水園目標購房者的“COSMOLIVING”生活方式，而且《COSMO·時尚》已成為中產階級以上人士的瞭解世界最新資訊和享受生活質量的必讀書籍。

另一方面，選擇《COSMO·時尚》和《經理人》雜誌做廣告，也開創了天津市房地產廣告形式突破之先河，從而形成本案藍水園與眾不同的品位形象。3、宣傳主線

①專家解讀時尚理念、兩棲住宅理念和都市生態理念

在軟稿中大量出現各種專家對項目的評價和看法並不侷限於建築專家，跨行業的專家品評更具備可信度和可比性。

②零距離渡假，你感受到了嗎？

③**%的景觀率，你聽説過了嗎？

④天津市最貴的房子在哪裏？

七、價格策略

價格策略在項目推廣中佔據了極為重要的位置，也是項目中最靈活機動的因素。在本案的宣傳推廣中，我們可以利用近水的六棟小別墅做為價格賣點，打出“天津最貴的房子就在藍水園”的宣傳口號，聚焦消費者的注意力，造成新聞轟動，從而全面提升藍水園的品牌價值。

房地產策劃方案 篇6

一、活動主題“

1、親友幫你賺優惠

2、相親相愛攢幸福賺優惠

3、親友相幫家享優惠

二、活動目的：

促銷剩餘房源，實現衝刺；

增加來訪客源，積攢人氣，促進銷售；

三、活動時間：

20xx年11月24日

四、活動地點：

樓盤營銷中心

五、客户羣體：

由老客户帶來的新客户及自然來訪新客户

六、活動形式：

暖場活動+抽獎送禮（抽獎僅針對認購成功客户）活動規則：

老帶新客户抽獎送禮：若新客户認購成功，新客户可直接參加抽獎贏取獎品，老客户即免物業費，並獲得抱枕一個。

新a客户帶新b客户：新b客户認購成功可直接參加抽獎贏取獎品，新a客户可獲抱枕一個；如若雙方都成功認購，即可參與抽大獎並抱枕一個。暖場活動內容

1、現場每個來訪客户都可參與活動，每個活動區域有工作人員負責，每個來訪客户需報名登記參與活動，登記後可領取禮品券一張；女人幫——光棍節送温馨給朋友！

早10：00—xx：00，女士可在營銷中心內部進行製作個性馬克杯，可現場diy自己的個性圖案，充分發揮自己的想象力，製作屬於自己的馬克杯，或是送給自己的朋友。（製作好馬克杯可自行帶走），現場可設置50個馬克杯製作，用完為止；

2、活動結束後，手持禮品券的客户都可憑券領取抱枕（或傘）一個，禮品送完即止；男人幫——光棍節不做宅男！

中午13：00—xx：00，男士可在小區內部的籃球場以一組3對3進行籃球比賽，一天之內設定3場比賽，現場男士可報名參加，報名人數共18個名額，現場將請籃球裁判一個，最後獲勝隊每人也可獲價值150元/個的電水壺一個，依次類推，獲獎名額共有9個，此處需備9個電水壺作為遊戲獲勝者發放。

七、抽獎活動：

抽獎活動針對所有認購成功客户，抽獎完畢後，應憑首付款發票領取獎品；抽獎禮品：一等獎：ipad1名，價值4000元/個；二等獎：冰箱2名，價值2500元/個；

三等獎：電水壺10名，價值150元/個；（籃球賽獲勝者需另備9個水壺作為禮品發放，故現場需備20個電水壺）

另，普通獎禮品：抱枕（或傘）50名，價值40元/個；傘（價值30元/個）（普通獎適用於所有參與活動且手持禮品券的客户，禮品送完即止；）