房地產營銷策劃方案6篇

為了確保事情或工作有序有力開展，就常常需要事先準備方案，方案是闡明行動的時間，地點，目的，預期效果，預算及方法等的書面計劃。那麼方案應該怎麼制定才合適呢？以下是小編收集整理的房地產營銷策劃方案6篇，歡迎大家分享。

房地產營銷策劃方案 篇1

摘 要：在房地產的銷售過程中，營銷策劃方案的設計對銷售成果起到了決定性的影響作用，從營銷策劃方案的設計到踐行，均需要考慮到客户多方面的感受。本文以我國房地產營銷背景為基礎，瞭解了營銷策劃方案設計中所包含的主要內容，並分析了策劃方案在踐行過程中的注意要點，從多個角度探討了提升房地產營銷質量的相關措施。

關鍵詞：房地產；營銷策劃方案；方案設計；方案踐行

房地產是國民經濟中的支柱，與民眾的日常生活息息相關。而房地產營銷工作則是將商品房等房產的價值直接體現出來的一種方式，以便於讓更多人購買到自己所中意的居所。一般房地產的營銷工作包括了非常繁多的步驟，如市場調研、項目定位、營銷策劃方案設計、方案踐行等。其中營銷策劃方案的設計與踐行有着十分重要的作用，需要在設計環節以及踐行過程均考慮到多方面的因素。

一、房地產營銷策劃方案設計內容

1、風格上的設計

房屋建築可以給人留下非常深刻的第一印象，其風格類型如果能夠符合客户的喜好，那幺營銷成果也就會更加突出。在進行風格方面的營銷設計時，營銷人員可以針對不同的客户人羣推薦相應的建築風格。比如從現今我國的文化潮流階層構成來看，大多數中年客户更喜歡歐洲西式建築，一些愛好中國風的年輕人卻熱衷中式田園風格建築，這需要在設計方案中進行區分。

2、環境上的設計

這裏所指的環境主要為除房屋主體建築以外部分的環境，包括了綠化帶、小樹林、水景、亭台等，這類環境因素可以為一個房地產區域內帶來良好的景觀生成作用，從而讓客户從內心深處感受到愉悦。在環境方面，營銷設計方案可以抓住當代客户對青山綠水的需求，重點介紹環境中的生態部分，同時也突出表現環境中的一些名貴花鳥、魚水，讓客户感受到更加強烈的自然氣息、藝術氣息以及高貴氣息。

3、户型上的設計

在房地產營銷過程中，户型往往是客户最為關心的問題，因為户型直接決定了住户日常的生活類型以及生活需求。對於不同的客户，需對應不同的户型，比如中年客户可能一家人口較多，對活動空間也要求較大，就需要通風、光照良好的大户型。另外，一些客户可能本身的活動比較不便，這樣就比較適合卧室與衞生間距離較近的户型，從而方便日常生活。

4、物業上的設計

物業屬於房地產營銷中的“售後服務”部分，物業的服務質量對客户產生的感受影響極其深遠。特別是近年來，房地產行業非常熱門，客户更為關心物業的質量，因此營銷方案就需要從多個方面設計物業的特點，使客户能夠較為直觀地感受到物業服務的水平。比如物業服務工作的效率、物業服務的態度、物業服務人員的構成以及物業服務的亮點等，均是可以在物業設計上突出的特色，多管齊下，讓客户對物業放心。

二、房地產營銷策劃方案踐行要點

1、注意以營銷策劃方案為基礎

在方案設計完成之後，營銷人員就需要遵循詳細的設計方案實施具體的營銷工作。在一般情況下，營銷方案的踐行需要嚴格按照設計中所涉及到的內容，這樣更能夠讓營銷工作具有科學性與條理性，保證營銷質量。特別是對於一些設計質量非常高的營銷方案來説，只有充分踐行，才能夠體現出方案中的優點，為營銷工作帶來獨特的優勢。通常營銷人員只要能夠遵循設計方案中的基本原則以及內容，那幺營銷質量的“最低標準”則可以得到保證。

2、注意適當調整營銷方案

房地產的營銷工作因市場行情的波動而瞬息萬變，很有可能前一段時間較為適用的營銷方案，到了現在就不再適用了。對於這種情況，在營銷策劃方案的踐行過程中，需要及時反饋到設計階段，對營銷方案進行設計調整，使其能夠跟上市場變化的節奏。特別是在一些大型的樓盤營銷中，客户人羣跨度大、户型風格差別大，更需要在實際踐行中根據具體情況調整更多類型的營銷方案。比如説針對於年輕客户的營銷方案，在指導針對於老年年客户的營銷工作時可能就不再適用，如果依照固有的營銷方案，那幺很有可能使得營銷工作產生負面效應，甚至給客户留下不良印象。

3、注意豐富營銷措施

房地產的營銷工作是一門高深的學問，依據設計方案踐行工作或者根據工作反饋調整方案，僅僅是營銷工作的最基本內容，在此基礎上，房地產開發商要提升營銷工作質量，還需要進一步豐富營銷措施，實現營銷手段的多元化。多樣化的營銷措施在目前的許多地方得到了較為成功的應用，比如建立針對客户的溝通渠道，讓客户能夠方便通過網絡、電話、短信等方式提出意見，以便於找出營銷工作中存在的不足。另外，也可以加入針對於每一個客户的人性化關懷，比如在對客户來説具有重大意義的日子，為客户送上營銷組精心準備的禮物，這樣可以最有效地讓客户感受到温暖，提升營銷質量的效果十分顯着。

結束語：

房地產營銷工作中所包含的學問如瀚海煙波，並非隻字片語可一言道盡，營銷人員需要在日常的營銷工作中不斷積累，不斷總結，才能夠穩定地提升營銷服務水平。特別是在當今房地產營銷市場變化較大的背景之下，更需要在營銷策劃方案的基礎上，瞭解方案，踐行方案，根據具體的情況實施針對性的營銷工作，並豐富營銷手段，讓客户在營銷工作的影響下選擇最適合自己的住所。

參考文獻：

[1] 喻豔莉.平頂山市房地產市場營銷策劃中的問題與對策研究[J].市場論壇，20xx，（12）：53-54.

[2] 趙立輝.房地產營銷策劃存在問題與對策實施方案[J].科技信息，20xx，（5）：172，209.

[3] 陳潔芳.淺談提高房地產營銷策劃效果的有效途徑[J].世界華商經濟年鑑·城鄉建設，20xx，（2）：321.

[4] 馬妮娜.20xx樓市新政策下的房地產營銷策劃思考[J].宿州學院學報，20xx，25（9）：21-22，90.

房地產營銷策劃方案 篇2

一、項目簡介：

本房地產項目位於鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳台路（在建）和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

本房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小户型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成本房地產下一期小户型開發和小高層開發的品牌障礙。

現在，一期多層尚有37套的現房、準現房，銷售額850萬元。其中159、7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額佔一期餘額的90、4%。

二期小户型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。

由此可見，目前本房地產的可售資源由三種不同的物業組成：期房小户型、現房大户型和商鋪。其中二期小户型佔所有可售金額的52%，一期大户型銷售額16%，二期臨街商鋪佔32%。如何解決可售資源過於分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

A、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這裏已經成為明確的高尚住宅區。本房地產位於這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但本房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收穫天然的地段價格優勢，而且為二期、三期製造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產二期小户型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產一期159、127平米現房形成明確的競爭關係。（詳見附1：鄭汴路市場調研報告）

B、小户型市場概況。

自20xx年底時尚PARTY介入鄭州樓市以來，小户型這種物業形態迅速發展起來。尤其是20xx年初，青年居易（EASY-GO）以1900餘套的投放量衝擊市場，形成了小户型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小户型從供小於求到供大於求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小户型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位於貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什麼競爭的情況下，收穫了小户型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小户型市場，並且認識到小户型的主力市場是60-80平米的兩室户型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類户型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以説，同燕歸園的户型配比上比較，我們沒有優勢。

（小户型市場詳見附2：鄭州市小户型的調查報告）

C、商鋪市場

商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處於起步階段。本房地產二期商鋪位於商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。

和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。

三、項目SWOT分析

一）優勢

1）鄭汴路商圈天然的地段優勢，這裏是財富的俱樂部，富翁的製造廠，在這裏百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

市場細分如下：

a、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客户大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，10年內不會再置業。

b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。

c、複合市常本房地產一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產二期小户型項目的目標羣，預計業主身份複雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥於單一的推廣主線。

本區域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果本房地產二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見鄭汴路市場調研報告）

鄭汴路市場調研報告

調查目的：瞭解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小户型的認知和接受程度（本房地產購房消費支撐力度）

調查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣

調查範圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優建材市嘗商品大世界

調查時間：20xx、4、14

鄭州，銀基批發市場和鄭汴路建材市場是商業比較密集的兩大板塊，這裏聚集了數以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產消費的主力軍。瞭解這一人羣的收入水平、消費習慣將對房地產的投資有一定的指導意義。

20xx、4、14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小户型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老闆們對此漠不關心，或拒不作答，説明消費者對房地產市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小户型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。

對建材市場調查發現：

1、大部分員工租房住，潛在客户存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高

2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足

3、小户型需求彈性非常大，對價格非常敏感

4、市場上有很大不穩定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代

5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位

6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍

7、附近都市村莊較多，租務市場一般80—150元/月

8、作為首次購買者，最重要的還是價格

9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環境，他們尋求方便、安逸、清淨

10、相當一部分是河南總代理，無須過多的現場銷售

11、同類產品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能

12、普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大

13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力

14、本房地產知名度不高，口碑不好

15、外地商人對鄭州的發展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心

鄭汴路建材市場藴涵了較大的市場潛力，隨着鄭東新區的開發和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵佔了客户的意念，就意味着成功！

2）鄭汴路板塊高檔樓盤雲集，已經同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象徵。本房地產二期應藉此概念，實現品牌形象的轉變。

3）正在形成的“大賣潮商務區能直接帶動本房地產二期的投資價值，甚至有可能使本房地產二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現爆搶局面。

4）本房地產項目二期有巨大的升值空間與既得便利

A、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區的財富中轉站。有“東之中”或“東區發動機”的本質地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的製造廠。但是這樣的天然地產需求優勢，卻讓建業、英協、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光佔盡，而我方樓盤以“中原地產大低震”的角色，不僅沒有收穫天然的地段優勢，而且為二期、三期製造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉。

B、鄭東新區的輻射效應。

鄭東新區的開發將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產板塊位於老城區與新城區的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產項目恰恰位於這一板塊的中心。

二）劣勢

1）、本房地產可售資源由三種不同的物業形態組成，這三種物業形態的目標羣是完全不同的置業目的。尤其是一期多層現已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。

目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大户型並非市場的主力所在，由於總價原因，總面積在150以上的多層户型五樓以上是最難賣的户型。並且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業、英協等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大户型現房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小户型帶不動100平米以上的大户型），不能全力以赴主打現有房源（總房源有限，導致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局後再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰。

2）本房地產二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區要經過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。

3）本房地產二期和張莊一牆之隔，有都市村莊的形象，物業安全係數較低，居住環境嘈雜，僅靠硬件設施，很難形成高檔樓盤形象。

4）與二期相比，一期樓盤素質高、售價低，形成本房地產二期銷售心理價位抗性。

5）非現房，不符合商户即買即住的消費心理。

6）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商户想改變天天吃大排擋的願望不符。

三）、機會

1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商户另謀居所，導致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000户商户，2萬人的龐大消費羣體將突顯本房地產二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產二期主力客源。

2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商户、店員在二樓居住很不划算。動員較大的商户從商鋪的二樓搬出來，到本房地產置業，開拓新市常

3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商户正在形成，這些商户為了穩定企業中的骨幹力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位於商鋪附近，以便於商户們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產二期恰恰符合商户們的這一需求。

4）大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產二期有可能成為“大鱷”的商務配套。

a）小户型的特性導致目標客户對居住環境要求不高。本房地產二期配套不全，居住環境嘈雜的抗性可以弱化。

b）本房地產二期產品總價低，置業風險校由於鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依託，購房、租房需求恆久存在，物業幾乎不可能貶值，也比較容易轉手或出租，這非常符合外地商人置業心理。

c）本房地產二期應該説具有充足的客户資源，消費的中堅力量是建材市場中的商户，故推廣中可採取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節約大量的推廣成本。

d）小户型現房階段户型劣勢一覽無餘，故期房從另一方面説是一種優勢。

e）以大賣場做依託，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產二期銷售的中堅力量。

f）鄭東新區建成需歷時20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。

四）威脅

1）行業內的競爭

i。周邊樓盤雲集。建業、英協、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客户分流，競爭激烈。

ii。鄭州小户型市場正趨飽和，過量的小户型的投放勢必導致更加過量的樓盤優勝劣汰。

建業四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小户型投入市常本房地產二期應當密切關注市場動態，爭取佔領市場先機。

房地產營銷策劃方案 篇3

一、前言

本案是市政府繼華苑、麗苑之後的又一重點、大型居民生活區，整體以“全國最大的生態居住區”為統一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規劃均不同土地範圍，去除商業用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。

二、推廣策劃原則

本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想是“跳出地產做地產”，這種體現了片區或區域經濟思維神韻的做法，將隨着城市化進程的不斷加快，給房地產開發提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產推廣策劃是，不侷限於某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼於一個小區樓盤發展到大的綜合社區，從單一的房地產開發項目到不同產業與房地產業進行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區域經濟版塊的開發和興旺。

我們理解並提出“跳出地產做地產”的泛地產理論，説到底是一種思維方式的變革。是在房地產大盤化、郊區化、複合化的摸索中出來的。

一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎麼辦?小盤是獨奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產的高度，來整合各種可以利用的資源。

從中觀層面説，今天的地產必將跳出單一地產的格局，也就是我們常説的複合型地產。

從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建築環境合空間，都可以納入泛地產的範疇，包括城市的規劃和經濟區域的開發。

在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創造今後項目正式運作、營銷通暢的生命力。

二、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素

藍水園的具體推廣受項目規劃、價格策略、廣告策略、銷售執行、市場競爭和政經環境這六大因素的左右。其中，項目規劃、價格策略、廣告策略和銷售執行這四個因素應當是屬於我們能夠控制的營銷組合的範疇，而市場競爭和政經環境則是我們所不可控制的微觀環境和宏觀環境。

我們的任務就是知道應該在哪裏，應該怎麼去適當安排營銷組合合理的項目規劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執行，使之與不可控制的環境因素市場競爭和政經環境相適應。其實這就是藍水園推廣能否成功的祕訣所在。

整個推廣過程類似一個完整的戰役。它的第一步是市場調研，如同戰前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎;第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從項目規劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執行，其中的廣告攻勢，只等於開戰後的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執行就如同士兵的衝鋒陷陣和實地佔領。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標。

三、主要競品物業——芳水園情況簡介

1、芳水園開發商介紹

華夏經濟房建設發展公司是國有一級資質開發企業，以建設社會保障性質解困、安居住宅為主。組建7年來，運用十幾億資金開發了十多片近百萬平方米住宅小區，其中95年開發建設的福東北里榮獲全國物業管理優秀示範小區稱號，97年建設開發建設的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點小區綜合金牌和五個單項一等獎，評為國家安居工程優秀住宅小區，榮獲中國建設工程最高獎級——魯班獎。公司先後獲得“天津市房地產開發20強企業”、“天津市優秀獎”、“天津市危改信得過企業”、“建行信用AAA級企業”等多項榮譽。

2、梅江3號地——芳水園簡介

芳水園的7個建設標準：

1疏密有序的園林格局;

2綠地、水面合理分佈，宛在水中央;

3家庭垃圾預處理，分類袋裝，分類收集;

4建立中水利用系統，充分利用水資源;

5熱電廠供熱，減少污染;

6提高住宅高科技含量，做到二步節能;

7健全安全防範及信息管理。

3、芳水園廣告運作

目前由獨立個人工作室代理設計、發佈。

四、藍水園客户定位策略

一藍水園的目標客户羣為“新中產階級”

曾幾何時，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中，經濟體制的不斷完善，市場經濟的日趨活躍，人們不在沉迷於"今宵酒醒何處?"的感覺，發出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉換隻是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脱了束縛，通過自身的努力拼搏，向着一個新的行列前行，那就是有絕對中國特色的--"新中產階級"。他們除了養車，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經濟去追求其固有的高品質的生活。追求精緻的生活品味這便是新中產階級的又一大特點。

就中國國情現狀而言"新中產階級"的產生有着重要的侷限性。它主要行業大致有：部分私營企業主，流通公司，非金融機構，房地產開發商，三資企業，還有證券經營者，特種行業主，以及策劃公司，文化產業等。這些行業經營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經濟時代的特徵就由此體現出來。

2、“新中產階級”特徵

"新中產階級"是一個源於西方的名詞，是隻屬於社會中間層次的佔社會人數比例較大的那一部分人。"新中產階級"是整個社會的安全發展重心，他們在經濟來源方面佔有明顯優勢，大部分自己就是老闆。他們沒有時間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨立的姿態出現，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的羣體。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力，所以才能飛快地發展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮鬥而得到的。

他們具有強烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不願向外公開自己的財產也是他們的特徵之一。同時，敢於投資，將所得的錢用於擴大再生產，以期獲得更多的利潤。

"新中產階級"並不是都智商及高，但是他們善於理財，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項目。追求成功，追求財富的腳步永不停止，更是"新中產階級"的顯著特點。3、“新中產階級”的具體表象

第一組，經濟問題：

1.有公文包專門存放動產票據，如股票認購協議書

2.至少請一人幫做家務，如清潔女傭或帶小孩的

3.住所至少一處以上

4.有至少一部車

第二組，社會問題：

1.每週至少兩次在外享用晚餐

2.可能有家庭成員是外國公民

3.組織過20人以上的聚會或晚宴

4.認識公眾人物，如藝術家、大老闆和政客

5.常跟朋友一起外出度假

第三組，文化問題：

1、名校畢業或有博士學位

2.會至少兩種語言

3.定期參觀博物館

4.每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演

5.收藏藝術品，或古董

第四組，特徵問題：

1.是俱樂部成員

2.去過國內大部分地區

3.每年因工作之故長途飛行5次以上

4.曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報刊)表達看法

5.每年個人捐款達1000元以上

二針對藍水園的目標客户羣聘請形象符合的品牌形象代言人

由於“新中產階級”這個目標定位羣的特殊性與“新概念”性，我們建議在今後順馳梅江藍水園的宣傳推廣中聘請儀態、氣質、形象與“新中產階級”能夠有機融合的品牌形象代言人。

聘請品牌形象代言人在藍水園宣傳推廣中的作用

1、能夠與大多數的房地產項目產生有效的區別。

聘請一個項目的品牌形象代言人，在如今大多數的產品宣傳中被廣泛運用，對於品牌代言人所帶言的產品，人們的認知程度日益增高。但單就房地產項目而言，聘請品牌代言人的案例很少，目前已知周邊地區物業聘請形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀花園葛優，均屬高檔一流物業世紀花園在當時天津的樓市中如此定位。雖然這兩個項目對品牌代言人的挖掘並不深入，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個項目贏得了廣泛的知名度和銷售業績。2、能夠將我們所宣傳的主題充分的表達

由於品牌形象代言人屬於客户定位羣中最具有代表性的個體，所以他能夠準確、直觀的將項目的精髓以個體的形式展現在人們的面前。

品牌形象代言人的選擇

有鑑於藍水園項目的客户定位羣，建議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影、電視表演藝術家陳道明或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。

陳道明的在影視作品中的形象已經被大多數人所接受。他的形象多為中國的民族資本家、企業家和有形象、有氣質的高級知識分子。基本符合“新中產階級”的外在形象。且陳的商業形象沒有被完全的開發，品牌形象記憶度相對專注。

五、項目規劃策略

梅江生態居住區作為天津市政府繼華苑和麗苑之後的更大手筆，始終為天津市民所關注。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認可，並存在着無限的升值潛力，但是作為項目的地點是不可變更的，規劃設計好的外檐、房型等細節是不可變更的，項目規劃的核心是理念開發。就像一部交響樂不能沒有主題，藍水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發。一旦這個理念確立，整個推廣過程都必須圍繞它進行，這種理念創新在於適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然後量身定造、消化、提純，形成統帥全局的主題思想，並把它滲透、融合、演繹在藍水園的整個具體推廣策劃中。

方案A——時尚理念

一推廣主題——麗水天成時尚之都

1、推廣主題的延續運用

本案運作前期曾命名為“星嘉洲”，同時以“麗水天成時尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語。這一階段，20xx年秋季房交會的亮點展示與海報、軟稿的聯合運用使本案的知名度上升到一定的階段。雖然房交會結束後，由於更名等事件的影響，本案一度沉寂了一段時間，但由於梅江項目的集體品牌優勢，“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語“麗水天成時尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢能。

就廣告的延伸度來説，在正式的推廣上市階段，繼續沿用“麗水天成時尚之都”這個主題可以有效的使品牌形象得以延續和擴展，鞏固項目在人們心目中的地位，達到事半功倍的最佳宣傳效果，從而節約廣告支出。

2、推廣主題體現整合營銷的精神

“麗水天成時尚之都”這個推廣主題以“時尚”作為本案藍水園的項目定位，有着深刻的涵義。

首先“時尚”概念作為目前現階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢，與人們的生活息息相關，與人們的衣、食、住、行配合默契。這就意味這“時尚”概念雖然給人以年輕、衝動、朝氣的形象但其適用人羣並不僅僅侷限於一般意義上特指的年輕人羣年紀輕，而是所有追求無止境、對新生事物接受良好的“年輕人羣”。

其次，由“時尚”這個概念可衍生、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居、消費、投資、生活方式等的相關話題，可操作性強，可宣傳性強，具有良好的可對比性。對於遊離於房地產概念之外的眾多其它產業概念均可兼收幷蓄，為我所用，在充分引起人們對本案品牌關注度的同時精確的體現出“房地產整合營銷”這個新生的營銷觀念。

再次，由於“時尚”概念所具有的時效性的特點，在本案營銷推廣時，可以時刻變更“時尚”概念的主要訴求點，突破傳統的模式思維，將相對不變的房地產業營銷刺激得活潑、生動，充滿鮮活的生命力，予人以本案永遠追求更好、積極向上的品牌印象。為本案藍水園銷售的有效貫徹執行和今後梅江二期的營銷宣傳工作打在紮實的基礎。

二時尚一族分析

1、從生理年齡上區分

從生理年齡上區分，25週歲以上和以下兩個部分人羣。

25週歲以下，實際上稱為“亞時尚一族”。人生經歷上的短暫，決定了他們追求的是浮華的、表象上的時尚現象，對於真正的、我們所要宣揚的時尚的生活方式並沒有深刻的理解和感悟。同時對他們來説他們尚未開始真正的創業，因此，他們這部分人羣並不是本案藍水園的主要訴求目標對象和購買人羣。

25週歲以上，是本案真正鎖定的目標客户對象，是真正意義上的“時尚一族”。他們大都經歷了真實而又艱辛的個人創業歷程，對所謂“時尚”生活方式的理解有自己獨到的見解，並時刻關注着世界最新鮮的“時尚”動態。引用ELLE亞洲區女總裁的一句話：所謂“時尚”，就是領先一步體驗生活的感受。這與我們所宣揚和宣傳的“時尚”的生活方式毫不衝突。渴望領先一步享受“時尚”的生活氛圍和“時尚”的生活氣息的這種“時尚”生活方式應是我們最大的訴求支持點。

2、從性別上區分

中國5000年來的文化傳統積澱，使中國的男性公民在心理和心態上都較為成熟和深沉。他們對“時尚”概念較客觀的考量，使其可以理智的、有選擇性的接受“時尚”本身極其附屬衍生產品。同時，這種與生俱來的優越與自信也使得他們會積極的取得自己的一方天地，具備了很高的接受和購買能力。也正是由於這種先天的優勢和後天的養成，使得他們需要像本案這樣即可以享受到“時尚”生活樂趣有可以彰顯身份、地位的優秀物業項目。

由於社會的進步和自強不息的奮鬥精神，中國女性公民的社會地位和家庭地位均日益提高。無論是單身女性還是在家庭中，她們的自主性都可以得到充分的體現。她們較之男性公民更加註重生活的質量和生活的愉悦性，考量的因素更為實際和務實。由於本案本身的硬件條件和設施均考慮到她們的實際需要，所以説這樣的大型親水時尚社區對她們而言有着無比的誘惑力，可以進一步激發她們的購買能力。

三“時尚”主題的內涵發掘

1、“時尚”涉及到“房地產發展的資源整合”問題

①“整合營銷”是本案銷售的關鍵

房地產的開發和發展不是一個獨立運作的過程，他需要各行各業相關產業的扶植與輔助，如何有效的將遊離於房地產之外的、其它各行業的資源為地產的經營、管理和銷售所用——即房地產整合營銷，是目前房地產業界面臨的一個重要的課題，也是本案藍水園銷售突破性創新的關鍵。

本案所提倡的的推廣主題“時尚”概念在“資源整合”上有較大的優勢。因為這裏的“時尚”概念不是單一的主要表現本案在硬件條件和設施上的“時尚與先進”，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式範本進行推薦和宣傳。這樣，外界各種與“時尚”相關的，可以引起本案的目標消費羣充分關注的話題和主張均可以引入本案今後的宣傳和銷售中，作為本案除本身所具備的各種優秀的硬件條件和設施外的有效支撐點和輔助賣點。

②“時尚”主題可延展到生活的方方面面

本案所提倡的“時尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面，我們在眾多的“時尚”中選擇“家居的時尚”、“休閒的時尚”、“運動的時尚”、“渡假的時尚”、“消費的時尚”這幾方面的內容作為本案的主打訴求，其它“時尚”內容作為輔助訴求進行宣傳和闡述。

2、“時尚”主題可親密結合在梅江項目的建築風格中

本案藍水園的外檐設計採用流線型，在最大限度的多提供親水住宅的同時，保證了外觀上的美感風格。這種流線型的設計在天津這座北方的城市中並不多見，即便是同為梅江的3號地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“時尚”生活方式的一種具體表現，與“時尚”主題有着親密的融合性。

3、“時尚”主題可具體表現在售樓現場

本案藍水園的售樓中心佈置，可圍繞“時尚”主題，突出兩方面獨特魅力：

a本案藍水園獨創的時尚水文化生態園林

b本案藍水園率先倡導的“COSMOLIVING”生活方式

4、本案藍水園的售樓中心接待人員，可以在接待時遵循以下原則：

a可以不統一着裝，但“時尚”的風格儘量大方、統一

b接待時除為業主提供必要的物業諮詢外，可根據業主的情況向他們推薦適合他們的“時尚”生活方式

5、“時尚”主題可自然聯繫至媒體軟稿的利用上

本案打出“時尚”的大旗，可以將各種媒體上關於“時尚”的報道一網打盡，讓面向公眾的大眾傳播渠道免費的為我所用，更好的將“時尚”主題作為本案藍水園的銷售支撐點。

6、“時尚”主題可囊括所有高檔項目的特色

方案B——兩棲住宅

一推廣主題——“兩棲住宅”，任你自由棲息

1、“兩棲住宅”的概念“兩棲人”，“兩棲人”的概念最初源於中國南部沿海地區，90年代初期改革開放的大好形式影響了一部分居住在當時尚未收回的香港地區的居民，他們或者居住在香港，工作在內地;或者工作在香港，居住在內地，長期的兩地往返奔波，樂此不疲，內地人就給他們起了個名字叫“兩棲人”。

2、其後，隨着經濟發展的進一步深入，“兩棲人”的概念，逐漸演變成特指那些習慣在兩種生活方式之間遊離的族羣。比如：白天工作，夜晚兼職;上半年自住旅行，下半年打起領帶做回“白領一族”，自己開公司;是老闆又是夥計等等諸如此類的人羣。

3、現在，“兩棲人”已正式演變成“兩棲新人類”。這一類人羣順應時代的潮流而生，他們對生活和工作之間關係的理解是，既要自由奔放，又要踏實穩重;既渴望安穩而平靜的生活，又時刻對工作充滿好奇心，他們認為生活就應該是豐富多彩的，應該是讓自己滿意和舒展的，工作有工作的快樂，生活有生活的快樂。在當今社會中，他們不成功，還有誰能成功?

二“兩棲住宅”的賣點分解

1、工作與渡假兼得的“兩棲住宅”

現代人的生活忙碌而又匆忙，特別是像本案目標消費人羣這樣的成功人士，更是難得能夠享受到悠閒悠長的假期。地處友誼路中央商務區的本案藍水園，憑藉其優越的地理位置和渡假村式規劃設計，可以同時達成這些本案目標消費人羣的長久渴望，工作與渡假同時兼得。

2、居家與休閒兼得的“兩棲住宅”

居家生活本意上是指“柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開門七件事，但即將生活在本案藍水園中的客户會驚喜的發現，他們的居家生活多了幾分類似“琴、棋、書、畫、詩、酒、花”這種情趣的感覺。這種感覺的賣點支撐本案藍水園本身完善的休閒配套設施。

3、水陸相生的“兩棲住宅”

以“水文化”為主打的藍水園，除了3萬平方米、景色優美的中央湖面景觀外，人工湖外圍的其他標誌性人文建築和人文文化也將作為本案的賣點支撐之一。同時，岸邊呈現出的波浪式主體建築造型，與湖景相映相生，相得益彰，是本案與生俱來的景觀文化特色賣點。

4、成就與時尚兼得的“兩棲住宅”

時尚是一個涵蓋面非常廣的話題，真正的“時尚一族”大多數都是事業有成的成功人士，有別於亞時尚一族，前面已有論證他們對成就的定義不僅僅體現在對待事業的執着追求上，居家生活也是為他們所重視的，他們不單要享受時尚的物質生活，還要享受時尚的精神生活，為他們提供一個事業、家庭兩得意的地方，是本案另外一個非常重要的賣點支撐。

5、虛擬與現實兼得的“兩棲住宅”

不同於網上組織的“虛擬社區”，這裏的“虛擬”是指虛擬的數字化網絡技術，正是這種技術，才支撐起現實中生活中藍水園快捷、安全、方便的物業服務內容。買房首先看物業，已成為人們購房時猶豫考慮的第一梯隊問題，用虛擬支撐現實，用現實反映虛擬是雖然在當前已成為高檔物業必備的硬件條件之一，但社區網絡的優良與否仍然會是今後幾年客户考慮的主要問題，也是本案賣點支撐。

6、作為新住宅運動奇蹟的“兩棲住宅”

在去年上海召開的中國房地產峯會上，正式提出了新住宅運動的口號，但至今仍未見有能夠稱得上為“新住宅”的項目出現，梅江整體工程作為全國最大的生態居住區，已經為本案往“新住宅”的方向發展打下了一個堅實的大環境氛圍，再加上本案在前期規劃設計思路上的大膽創新和“兩棲住宅”概念的具體應用，本案已具備了成為“新住宅”的實力，所以説“兩棲住宅”本身就是本案藍水園最大的賣點。

方案C——都市生態理念

推廣主題——都市生態交響未來由你奏響

1、藍水園的都市生態概念打消了人們通常認為的“生態城郊化”的觀念。往常人們一提到“生態小區”均會聯想到靠近城郊，靠近山區，藍水園以其自身擁有大面積湖景的優勢和新加坡景觀大師規劃設計的生態風光包括大型陽光植物園等將向人們證實生態居住區也可以在城市的政治文化的中心，也可以在城市的經濟貿易中心。友誼路及延長線將會成為天津市政、文化及商業中軸線。

2、生態建築必將成為21世紀的建築主流。在綠色、環保口號盛行的今天，生態建築已經應運而生。高科技的應用帶來了眾多的綠色建材，成為生態建築的基本支撐點。再加上人們親和自然，接近自然的自覺意識的不斷增強，更加完美的生態建築成為人們的必需。所以我們創造“景觀率”這個嶄新的概念，作為生態建築和園林綠化指數之間的契合點。

3、生態文明在構築了城市可持續發展的動力的同時，也成為生態住宅、生態環境的內在支撐。文明的含義包括了和諧的親友關係、和諧的鄰里關係、和諧的人生觀、和諧的自然關係等。在這些關係的包容下，人與人之間、人與自然之間，都是親密無間的，即“零距離”的概念。以這些與人們生活密切相關的關係和充滿人性光輝的概念作為生態的突破口，加深了其文化的品位，也起到了我們“跳出地產做地產”的初衷，使藍水園在整個梅江項目中，在天津市眾多房地產中有前所未有的突破。

房地產營銷策劃方案 篇4

既然選擇做房地產行業，就沒有退路了，房地產行業雖然賺錢多，但是高回報就有高風險，機遇與風險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。

高風險，高投資，所以在房地產行業做事一定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現投資失敗。

下面我根據最進房地產市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：

房產行業解決方案：

09年的中國房地產就像開發商的惡夢，受次債的影響，全球房產的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產行業的艱難時期，本月初國務院正式聲明不會政策性拯救房市。房產商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規劃產品，精準傳播已成為開發商與代理商的當務之急，優郵的房地產行業解決方案正是解決了開發商在經濟低迷期的營銷難題：

精準推廣規劃：

1）樓盤客羣細分；

2）精準短信營銷平台；

3）精準郵件營銷平台；

4）數據庫發送執行；

5）目標客户dm營銷設計與執行。

房產代理專項規劃：

1）數據庫建立；

2）數據庫推廣平台建立（短信、郵件平台）

3）數據庫發送執行。

商業地產集客規劃：

1）商圈分析；

2）地產主題設計；

3）招商方案與執行；

4）集客策略。

中高端房產項目推廣規劃：

1）整合網絡傳播方案；

2）高端客户數據庫分析；

3）數據庫內容設計與推廣執行；

4）項目推介會執行規劃。

優郵房產行業的解決方案，適合低成本市場推廣的開發商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。

全球金融危機的到來説明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產市場出現萎靡，但是世界房地產市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府的舉措，但是中國根據自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。

既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產也不遠了。我們正在為之前中國房地產市場的不合理開發買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產大腕囤積居奇，大肆炒作房地產市場，導致現在這個情況。

上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。

房地產營銷策劃方案 篇5

前營銷是房地產開發的龍頭。1995年以來，全國各城市房地產閒置率一直在30—40%之間徘徊，現實壓力使廣大房地產企業認識到房地產競爭很激烈，粗放型經營已經不行了。房地產企業要想在日益激烈的市場競爭中佔有一席之地，必須瞭解市場，熟知市場，實施“重心前移”的市場定位。這時，國內不少房地產企業，尤其是從事地產代理的企業，紛紛投入人力、物力，進行房地產營銷策劃問題研究。之後，全國大中城市相繼展開房地產市場營銷大戰，羣雄逐鹿品牌，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業的經營方針中。實施前營銷戰略更成為諸多房地產開發企業打造自己品牌的勢在必行之事。

房地產營銷策劃的重要環節

按照現代市場營銷觀念，營銷策劃要貫穿房地產開發經營的始終。前營銷與後期的銷售（推銷）一樣，都是房地產營銷鏈中不可缺少的一環。當開發商有了投資意向後，通過對房地產市場的供求、軟環境的調查與分析，以及對市場的定位，財務上的可行性分析等一系列前營銷活動，最終作為投資決策。由於前營銷最能體現“發現願望並滿足他們”營銷的本質屬性，因此，與房地產開發的.後期推銷工作相比，前營銷還是房地產策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營銷的介入，開發商就很難真正把握市場需求，其開發出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閒置及資金積壓的風險。

房地產營銷策劃的最前端

房地產開發大致要經歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場調查、產品定位、投資報酬分析、投資決策、方案設計、建築規劃、廣告企劃、業務行銷、物業管理、企業形象整體策劃等，對前6個階段進行的營銷策劃活動就是“前營銷”。從房地產開發整個過程看，房地產的前營銷與後期的推銷工作相比，則處於整個營銷策劃的最前端。這裏應該説明兩個問題。第一，前營銷不同於房地產開發的前期工作。如房地產估價師執業資格考試指定輔導教材裏，把房地產開發劃分為房地產開發投資機會選擇與決策、前期工作、建設階段、租售階段、物業管理等幾個階段，認為前期工作是在確定了具體開發地點與項目之後，在購買土地使用權和開發項目建設過程開始以前需要做的工作。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前進行的營銷策劃活動。第二，前營銷是在“拿到地塊”之前進行的營銷策劃活動。洪建寧在《前營銷——房地產開發制勝的密訣》一文論述房地產前營銷的必要性時指出：“大多數的開發商拿到地塊後不去認真做市場調查工作，而是憑自己的感覺、老經驗得出一些粗造的產品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之後進行的營銷策劃活動。筆者認為，前營銷是在“拿到地塊”之前，因為拿到地塊表明投資者已經做出了投資的決策。其實，如果地產市場是規範的，“拿到土地”也應包括在前營銷裏。如當今使用權的招投標掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便於給投資者作決策之用。至於“擬應將項目的總體規劃、建築景觀設計劃分在內為宜”的提法，是不妥的，這應是“前期工作”的內容。

房地產企業發展的長遠戰略

前營銷儘管處於房地產開發的早期，是營銷策劃的前端，但是，對於一個房地產開發項目來説，前營銷做得好壞，直接關係到未來開發建成的項目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資併為企業帶來利潤，可以説前營銷是房地產開發成本的關鍵。對於一個房地產企業來説，也只有通過前營銷策劃，找準目標人羣，進行產品市場的恰當定位，通過成功的房地產開發項目來樹立自己的產品和企業品牌，才能使企業長久地立於不敗之地。因此，前營銷也可以説是房地產企業成功謀劃未來發展的一個有效的、長遠的戰略。

前營銷策劃工作的誤區與問題

在我國，1992年和1993年上半年房地產熱帶來的後果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進入1998年之後，整個宏觀經濟環境又漸趨寬鬆，房地產又開始升温，20xx年新一輪房地產熱的爭論與治理又拉開序幕。尤其是20xx—20xx年，房地產開發的各項指標增幅均在30%左右。據有關部門統計，20xx年全國有11個省、自治區和直轄市房地產開發投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。房地產投資的過快增長，勢必使房地產開發數量大大超過居民對住房的需求，房地產的空置率迅速上升。造成房地產投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認為，房地產開發商營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因。

其存在的誤區與問題主要表現在：

重後期推銷輕前期營銷，本末倒置。

儘管不少開發商都知道營銷在房地產開發項目中的重要性，但卻不知道什麼是營銷。甚至把營銷等同於推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立項目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行；二是前期無任何營銷策劃，在項目建設過程中直接做廣告以便推銷；三是徵地手續的辦理和項目可行性分析同時進行；四是開發前期雖有市場調研，但要麼是全國範圍的資料，本市資料不詳，要麼資料的獲取缺乏可靠的依據，要麼是可行性報告的承擔者為了應付差事而做的一篇“調查報告”。總之，他們都不大重視“前營銷”，從而耽誤了房地產營銷策劃的最佳起步期。至於涉及企業長期發展戰略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發項目或為銷售某一產品不得不進行的一種活動。

　　房地產營銷策劃方案 篇6

分析：從已購客户的行業特徵來看，大部分的已購客户集中在企、事業單位及個體行業。由此所反映出的是我們業主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩定，收入水平相對較優厚。而這樣的客户在漢沽當地的數量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。

4.居住區域分析：

分析：從項目已購客户現居住區域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以後的宣傳通路指明的方向。

五、產品前期市場推廣簡要分析：

xx在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區的發展、順馳的品牌、工程質量、物業及部分户型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結合項目的工程節點進行了一些老客户的維繫活動。

在我們對宣傳及活動的分析當中，發現了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客户需求上的錯位，也即宣傳內容的針對性不強;二是在各宣傳節點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產品的價值宣泄不足。

六、分析|總結：

1. 對市場、產品、消費者的總結

我們在前面對市場及競爭對手、產品及客户進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：

市場：在漢沽的房地產市場中充斥着大量的房地產項目，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現有的消費需求，而且在新的一年裏將有新的地產公司進入市場，併為市場帶來新的產品，這樣我們就可以説20xx年的漢沽房地產市場，將快速成長為供大於求的買方市場。對於在市場中的各個項目來説，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。

我們從目前所瞭解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經進入了買方市場，雖然各項目都已經在市場中得到相應的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產品及價格)，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結我們的經驗教訓，及時調整我們的營銷戰略，及時登上市場領軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。

產品：在漢沽房地產市場中，我們不能説我們的產品規模是最大的，不能單就一個方面説我們的產品是最好的，但我們可以説我們產品的從整體上來説是最好的，雖然我們銷售價格高於競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品，看到我們的產品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者。

消費者：在漢沽當地的消費市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當地相對單一的經濟結構所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩定，這為他們購買房地產產品提供了物質基礎。同時由於他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對於一般消費者要強，因此也就説明他們是我們的目標消費羣體，是我們產品信息釋放的主渠道。

第一篇：分析篇

一、市場背景：

漢沽位於天津東部濱海地區，是天津濱海新區的重要組成部分，轄區面積441.5平方公里區政府坐落在寨上街轄區內，全區共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發展的工業體系，全區共有工業企業300餘家，主要有製鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業門類。漢沽不僅是一個工業重地，而且還是一個魚米之鄉，盛產水稻、水果及水產品。其中的茶澱葡萄和水產品久負盛名。

xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業—天津化工廠，她曾為漢沽區的發展立下了汗馬功勞，但隨着改革開放的進行及國有老企業的通病，企業的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區的發展。隨着漢沽新一屆領導班子對當地經濟結構的調整，將第三產業作為漢沽區結構的補充體，使漢沽成為一個經濟結構多角化的地區，從而保證漢沽區經濟的健康、可持續發展。

二、競爭對手分析：

由於漢沽房地產市場的發展屬於初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。

1.在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?

2.在漢沽我們的間接競爭對手?

在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：

綠地人家處於天化的附近，濱河小區處於烈士陵園附近，他們都遠離於城區中心相對的位置優勢，不足以與第壹城形成競爭態勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故並不對第壹城銷售造成直接威脅;

綠地人家的產品規劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接;而濱河小區的產品規劃雖與本地居住習慣相符，但其產品的規劃、設計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落後與第壹城。而富達花園的規劃、設計，仍初級產品形態;

綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人羣層面，不與第壹城形成直接競爭。

三、競爭項目基本信息：

項目名稱 規劃面積 銷售均價 基本情況

綠地人家27萬平方米1760社區規模較大，銷售單價較低，一期開發面積7萬平米，整體社區規劃及户型設計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。

濱河小區 12萬平方米 1584 社區規劃有中心景觀帶，五層建築形態，社區無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優勢明顯，户型面積控制較好，並帶簡單裝修。

井田·藍月灣 6萬平方米 20xx l型地塊，與第壹城一路之隔，户型、價格、配套與第壹城相近。

分析：從已銷售的户型比來看，其中兩室佔了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由於價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由説，漢沽市場的主要需求在兩室，對於一室户型的銷售由於存量較大，我們仍需給予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e户型為主導，是典型的經典户型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側面反映了我們客户的主流消費價格在18萬左右。

3.樓棟售出率分析

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現於臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區附近的樓棟銷售情況一般。出現這種情況的原因，一方面是現場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目後期景觀節點釋放後的銷售，提供有力的產品支持。

4.已售出產品面積區間與總價格區間分析：

四、已購客户分析

1.付款方式分析：

分析：我們從已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，説明當地的消費者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客户的職業及受教育的程度有關。

2.年齡結構分析：

分析：我們從已購客户的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客户以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對生活質量的要求也較高。而且我們從客户的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在於房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業狀況問題等。由於漢沽當地羣眾對當地經濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子