免租期租金怎麼做會計處理

對出租人提供了一段時間的免租期，免租期租金應該如何做會計處理呢？下面是小編為你整理的免租期租金的會計處理，希望對你有幫助。

　　免租期租金的會計處理

會計處理上，對於出租人提供免租期的，出租人應當將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內，按直線法或其它合理的方法進行分配，免租期內出租人應當確認租金收入。而承租人則應將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內，按直線法或其它合理的方法進行分攤，免租期內應當確認租金費用。但是在營業税、印花税、房產税、企業所得税等税收處理上卻與會計處理存在歧異，本文以是否具有關聯關係為例分別試析之：

【例1】某市市區A商場將臨街鋪面租賃給B連鎖零售公司，簽訂經營租賃合同，雙方非關聯方，約定租賃期開始日為2009年1月1日，2009-2010兩年免除租金，2011年-2013年每年收取租金200萬元。分別於年初1月1日預付當年租金。

1、印花税問題：

由於租賃合同屬於印花税徵税範圍，因此應當在簽訂租賃合同時自行貼花完税，應交印花税=全部租金600萬×0.1%=6000元：

借：管理費用　　　　　　　　　　6000

貸：銀行存款　　　　　　　　　　6000

2、企業所得税問題：

假設按直線法平均確認租金收入，2009年應確認租金收入=600÷5=120萬：

借：應收賬款　　　　　　　　　120萬

貸：其他業務收入　　　　　　　120萬

根據《中華人民共和國企業所得税法實施條例》第19條規定：租金收入按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，因此2009-2010年均不確認租金收入，企業每年確認的租金收入120萬元作納税調減處理，2011年-2013年企業每年確認租金收入120萬元，而税法確認的租金收入為200萬元，每年納税調增80萬元。前兩年調減240萬元，後三年調增240萬元，屬於暫時性差異。

3、營業税問題：

如果雙方系非關聯企業，則按照《中華人民共和國營業税暫行條例》第12條及其實施細則24條關於營業税納税義務發生時間的規定，即收取營業收入款項指納税人應税行為發生過程中或者完成後收取的款項，取得索取收入款項憑據的當天，為書面合同確定付款日期的當天，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應税行為完成的當天。由本例可知，由於合同約定2009年免付款，因此2009年未發生營業税應納税義務，但是會計上從配比原則出發，應當確認營業税金：

借：營業税金及附加　　　　　　　6(120×5%)

貸：遞延税款——應交營業税　　　6

2011年年初預收200萬元租金時確認營業税納税義務，應納營業税200×5%=10萬：

借：遞延税款——應交營業税　　　4

營業税金及附加　　　　　　　6

貸：應交税費——應交營業税　　　10

交納營業税時：

借：應交税費——應交營業税　　10

貸：銀行存款　　　　　　　　　10

2012年與2013年均作相同會計處理。

4、房產税問題：

根據財税地字[1986]第008號《關於房產税若干具體問題的'解釋和暫行規定》第七條：納税單位和個人無租使用房產管理部門、免税單位及納税單位的房產，應由使用人代繳納房產税，我們認為含有免租期的經營租賃方式如果不存在關聯交易，則並不屬於上述規定中的無租使用情況，理由是提供免租期的目的還是為了獲得租金，並不是以不獲取租金為目的的無租租賃，因此2009-2010年沒有房產税從租計徵依據，2011-2013年以實際收取的租金確認房產税納税義務，由於房產税系地方税，各省級政府有權設定税收條款，目前有的省級政府規定以實際收到租金時確認納税義務發生，而有的省級政府則將預收的租金按權責發生制原則確認每季或半年的納税義務發生，假設採取前種方式，則該商場2011-2013年度收取租金時：

借：管理費用　　　　　　　　　24

貸：應交税費——應交房產税　　24

借：應交税費——應交房產税　　24

貸：銀行存款　　　　　　　　　24

【例2】某市市區A商場將臨街鋪面租賃給B連鎖零售公司，簽訂經營租賃合同，雙方系關聯方，即B公司是A商場與D公司合資組建的，約定租賃期開始日為2009年1月1日，2009-2010兩年免除租金，2011年-2013年每年收取租金200萬元。分別於年初1月1日預付當年租金。

1、印花税問題，由於印花税是對租賃合同徵税，所以不管是否具有關聯交易，均以合同所載租金為計税依據，自行計算印花税並自行貼花，即按照600萬租賃費計算應納印花税6000元。

借：管理費用　　　　　　　6000

貸：銀行存款　　　　　　　6000

2、營業税問題，首先要注意租賃雙方是否系關聯企業，是否按照獨立交易原則確認租賃條款，如果雙方系關聯企業且未按照獨立交易原則處理租賃事宜，則按照《中華人民共和國營業税暫行條例》第7條及其實施細則第20條價格明顯偏低且無正當理由重新確定其營業額徵收營業税，假設某商場2009年當年租賃的其他商鋪年租金100萬，則核定徵收營業税100萬×5%=5萬元，作賬務處理如下：

借：營業税金及附加　　　　　　5

貸：應交税費——應交營業税　　5

支付時：

借：應交税費——應交營業税　　5

貸：銀行存款　　　　　　　　　5

以後各年均如此處理，即價格明顯偏低(包括無租使用)且無正當理由的均應重新核定其營業額據以徵收營業税。

3、企業所得税問題，根據《中華人民共和國企業所得税法》第41條第1款規定：企業與其關聯方之間的業務往來，不符合獨立交易原則而減少企業或者其關聯方應納税收入或者所得額的，税務機關有權按照合理方法調整，因此企業應當調增2009當年所得額95萬元，(按獨立交易原則確認租金收入100萬，扣除營業税5萬，假設不考慮附加)，但要注意調整時應當與企業進行溝通，這不同於核定納税。

4、房產税問題，根據財税地字[1986]第008號《關於房產税若干具體問題的解釋和暫行規定》第七條：納税單位和個人無租使用房產管理部門、免税單位及納税單位的房產，應由使用人代繳納房產税。

由於A與B系關聯企業，如果能夠確定其房租交易未按照獨立交易原則進行，則對2009-2010兩年未收取的租金由使用人主管税務部門按照同地段同類型租金對B企業核定徵收房產税。2011-2013年由A企業主管税務部門評估每年200萬元租金是否公允，在此基礎上從價徵收房產税。

　　有免租和贈送租期租金的帳務處理

一般情況下，對於經營租賃的承租方而言，租金的帳務處理是比較簡單的。一般都是按月支付租金，會計以每月的租金髮票和付款單據入帳即可。但實務中也有特殊情況，比如租期比較長時，出租方一般會給承租方一定的免租期;或者是為鼓勵承租方一次性支付較長租期的租金，約定一次性支付2年租金會贈送一年的租期。以上有免租和贈送租期的租金如何進行帳務處理?

會計準則規定對於出租人提供免租期的，承租人則應將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內，按直線法或其它合理的方法進行分攤，免租期內應當確認租金費用。在此舉例説明如下 ：

A公司將其一套寫字樓辦公室出租給B公司，B公司為一貿易公司，租賃期為5年，租期從2013年1月1日開始，第一年免除租金，2014年1月1日起每年租金為25萬元。分別於年初1月1日預付當年租金。

2009年帳務處理：

整個租期的租金總額=25*4=100萬元，不扣除免租期的整個租期為5年，按直線法攤銷的每年的租金=100*5=20萬元。每月租金=20/12=1.67萬元。2009年每月分攤租金帳務處理：

借：管理費用—租金 1.67萬元

貸：其他應付款—租金 1.67萬元

(在此因為除不盡每年最後一個月可以倒擠)

2014年1月1日支付租金時：

借：其他應付款—租金 25萬元

貸：銀行存款 25萬元

2014年每月分攤租金帳務處理

借：管理費用—租金 1.67萬元

貸：其他應付款—租金 1.67萬元

以後的租金每年帳務處理同2014年。

還有一種情況就是有贈送租期的，同理也是要將租金總額在包含免租期的整個租賃期內，按直線法或其它合理的方法進行分攤，贈送租期內應當確認租金費用。在此舉例説明如下 ：

C公司將其一棟寫字樓租給D公司，D公司為一管理諮詢公司，合同期為2012年1月1日到2013年12月31日，每年租金為180萬元，2年租金總額為360萬元。但同時約定如D公司一次性支付2年的租金即贈送一年的租期。D公司按照約定一次性支付了2年的租金，獲得了一年的租賃期。對D公司而言，整個租賃期就變為2012年1月1日至2014年12月31日。

2012年1月1日支付租金時帳務處理：

借：其他應收款—待攤費用(租金)360萬元

貸：銀行存款 360萬元

以後租期內每月攤銷租金時帳務處理：

借：管理費用—租金 10萬元

貸：其他應收款—待攤費用(租金) 10萬元

　　免租期簡介

免租期,就是免除房租的期限,客户一般都以"房屋要進行簡單裝修和佈局"為理由,要求房主給客户一些時間，這段時間房主不收客户的房租.比如: 如果籤租用一年的合同,合同中明確規定免租期一個月(往往是第一個月),客户實際只給房主十一個月的房租.但要説明的是,第一期房租必須在入住前付款,不能因為有免租期的條款就拖到免租期後再付房租。

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