環境分析小結範本

　　一、房地產市場宏觀環境分析

1、宏觀環境分析

（1）9月房地產開發投資呈反彈趨勢

——房地產開發投資額恢復到7月水平

成都市統計局數據顯示，今年1－9月成都市房地產開發投資額達到311.72億元，同比增長59.1％，環境分析小結。開發投資額略有反彈，7月房地產開發投資額35.01億元，8月為29.77億元，9月為34.22億元，接近7月投資額。受房交會影響，9月商品住宅開盤數量和可供應量較上月有所提高，同時也刺激了房地產開發投資額的回升。

（2）1－9月銷售面積降幅減小，呈現回暖勢頭

今年年初，商品房銷售面積下降29.9%。6-9月房地產銷售面積降幅分別為11.9%、8.9%、2.1%和0.2%，銷售面積降幅逐月遞減。1-9月全市商品房銷售（預售+現房銷售）面積為784.4萬平方米，下降0.2%。商品房預售面積為680.81萬平方米，增長16.9%。銷售降幅減小且期房所佔比例上升，新政帶來的短期需求萎縮現象開始慢慢改變，市場正逐步回暖。

（3）1－9月商品房空置面積持續下降，樓市逐步恢復活力

1－9月，商品房空置面積為143.26萬平方米，下降3.7%，其中，住宅空置55.80萬平方米，下降19.2%；商業營業用房空置55.13萬平方米，增長29.0%，大大高於全國4.2％的增長率。編輯： 。

從商品房空置特性來看，空置期在一年以內的“待銷房”為79.92萬平方米，增長16.3%。空置期在一年以上的“滯銷房”和“積壓房”為63.34萬平方米，下降21.9%，其中：住宅空置24.62萬平方米，下降36.4%；商業營業用房空置23.95萬平方米，增長33.9%。由此可見，成都的住宅房地產市場狀態良好，而商業房地產市場前景不容樂觀。

（4）9月商品房銷售額增幅加快

受去年商品房開工面積持續多月下降的影響，商品房的竣工面積繼續呈下降態勢，竣工面積為360.18萬平米，下降20%，比上月降幅低3.6個百分點。竣工面積的減少和去年銷售旺盛空置房大幅下降，導致商品房銷售面積持續下降。九月，繼續下滑的勢頭得到抑制；銷售面積與去年基本持平，僅略有下降，為0.2%，其中：預售繼續加快，面積為680.81萬平米，增長16.9%，比上月增幅提高2個百分點；現房銷售下降繼續減弱，面積為103.59萬平米，下降49.1%，下降幅度比上月低0.9個百分點。這使商品房銷售額增速加快，為249.47億元，增長16.7%，比上月快1.1個百分點。

（5）1－9月房價“温柔”上漲，新政作用明顯

今年1～7月，商品住宅均價為3677元／平方米，比去年同期上漲16.95%。受新政影響，6月、7月漲幅從5月的21.93%降低到15%左右。從8月份開始，成都房價出現回升，到9月20日止，成都樓市整體均價已回升至3750元／平方米。預計，成都房價在今年年末仍將小幅上漲。

點評：以上數據顯示，在新政實施的最初4個月中成都房地產市場經歷了從需求強勁到需求滯緩的變化，但到了9月後，成都房地產市場已經適應了新政實施帶來的變化，正逐步回暖，樓市也在慢慢回覆活力，市場由此進入了需求回升階段。

2、房地產政策及影響

重點政策解讀

成都市物管企業退出物業項目管理指導意見

我市首部《成都市物業管理企業退出物業項目管理指導意見》日前全面出台，於９月１日起正式施行。《意見》針對物業管理企業退出物業項目管理時容易出現４種易產生糾紛與矛盾的情形，分別對物管企業和業主委員會等做了不同的要求。若不按照《意見》規定，擅自退出物業項目管理的物管企業，將被記入企業信用檔案，並作為不良行為記錄向社會公佈。

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該《意見》的出台不僅能有效的避免物管企業交接管理物管區域時可能出現的真空情況，還能避免因多頭管理而產生的矛盾，維護業主和物業管理企業的合法權益。但是《意見》中對物業管理公司退出小區後，小區的各種收益的管理未作出明文規定，特別是業主委員會未成立的小區，小區的收益管理仍然會出現真空現象。《意見》應對此情況作出明確規定，以確保全體業主利益不受損害。

3、市政發展動態

（1）成都地鐵7條線路規劃，放射路網連接六大衞星城

成都市總體規劃明確了成都市[]

的城市佈局以及中心城與外圍組團的發展關係，為此，成都地鐵線網規劃也根據總體規劃的調整進行了調整。新的線網規劃是原有線網規劃的延伸，新線網的覆蓋面、所涉及的區域也擴大了，過去的快速軌道交通線網規劃只是連接中心城區與南部、東部兩個城市副中心，而新的線網所擁有的７條線路將形成一個放射性的路網，貫穿３１６８平方公里的成都市市區，將中心城區與６個大型的外圍組團連接在一起。這６個外圍組團分別是新都－青白江組團、郫筒組團、東昇組團、雙流組團、龍泉組團、温江組團。

（2）北新干道高架橋破土動工，城北增值有望

9月8日，北新幹線高架橋正式破土動工，標誌着城北又一出城快速通道即將形成，成都中心城區與周邊衞星城的快速交通功能將得到進一步強化。對於一直被低估、發展相對滯後的城北而言，這個消息無疑是極大的利好。

據悉，北新干道高架橋預計在明年底全部完工，總長4.1公里，工作總結《環境分析小結》。高架橋路寬35米，6車道，為雙幅高架橋，起於一環路北三段二道橋路口附近，沿着小沙河向北延伸，跨過二環路直達三環路鳳凰立交橋附近，與北新干道相連。建成通車後最高行駛速度為每小時60公里，從城北一環路開車到達城北三環路需6分鐘、到城北外環路只需11分鐘，一舉繞過長期梗塞城北交通的火車北站和荷花池商圈，對城北的房地產發展具有重大意義。整理： 。

（3）武侯區將對老成都民俗公園進行改造

武侯區將從本月內開始對老成都民俗公園進行改造，年底全面完成改造工作。改造後的老成都民俗公園將會更加配套完善，同時進一步提升城市形象。此次改造包括四大項目：一是提檔升級。對破損的雕塑作翻新改造，重新整理園內的文字説明，改造部分地面鋪裝，更換具有民俗特色的園林燈。二是完善功能。增加老成都民俗活動區、傳統手工藝作坊、民俗園藝景觀區，並通過增加青石欄杆和景觀花台來規範遊人的瀏覽路線，增加市民休息的坐椅。三是周邊店鋪業態改造。清理民俗公園周邊店鋪，改變生態，引進書畫、藝術品商家，統一店招。四是椅面景觀改造。在橋面上設置標識牌，突出民俗公園地理位置，形成橋面上的標識景觀。

（4）全市拆違建築面積已達46萬平方米

截止到9月16日，五城區及高新區已依法組織拆除違法建築累計954處，拆除違法建築面積達465360平方米。9月9日至9月16日，五城區及高新區拆除違法建築新增36456平方米，其中：青羊區拆除違法建築15095平方米，錦江區拆除違法建築14784平方米，成華區拆除違法建築5957平方米，武侯區拆除違法建築500平方米，金牛區拆除違法建築100平方米，高新區拆除違法建築20平方米。

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（5）武侯區人防路整治改造工程開工

人防路整治改造工程全面啟動，計劃在XX年春節前完工。改造後的人防路寬16米，基礎設施齊全，將會改變附近居民的生活環境和居住環境。人防路（原名永盛路）位於二環路外側，是連結外雙楠至老川藏路的重要通道，全長580米，兩側有眾多的.新建小區（如愛家馨城、新希望房產等）。

（6）我市最大的屋頂花園在武侯區建成

天府匯城屋頂花園已於8月底修建完成，目前該花園尚屬我市最大的屋頂花園，面積達25600平方米。該屋頂花園位於二環路南段科華中路路口天府匯城建築羣樓頂，寬闊的屋頂上喬、灌、花草錯落有致，綠意盎然，既美化了城市環境，又給市民們提供了一個休閒、娛樂的好去處，預計9月底可正式迎接市民。

（7）雙流縣華陽鎮舊城改造全面鋪開

由雙流縣建設局承擔的雙流縣華陽鎮舊城改造“六路一橋”工程，前期工作已準備完成，全面改造即將開始，這標誌着華陽城市建設已由宣傳階段轉入實施階段，華陽鎮將發生日新月異的變化。

（8）北湖率先開園

備受關注的北湖景區環境完成一期工程建設宣佈開園，這是我市五大郊野森林公園中首家開園迎客。北湖景區大致分動、靜兩大塊，景觀照明定位為“生態、自然、靜謐”，在老龍青路以南的動區採用明亮的燈光，通過多種燈光烘托出北湖大壩的靜謐迷人的夜景；老龍青路以北的靜區則採用稀少、低亮度的燈光進行功能性點綴，以利於白鷺、水鴨、鴿子等鳥兒棲息。光彩工程採取分期進行的方式展開，燈具以安全、低壓、低能耗等為主。第一期光彩工程主要針對大壩、荷花棧道、漁人碼頭、單雙橋等重要景點及道路，安裝各種燈具約１８０００多盞。同時穿越北湖景區的老龍青路、龍青環線也全面點亮。全長５．６公里的龍青環線[]

安裝了各種燈柱１７０多柱，老龍青路安裝了燈柱近２００柱。

4、房地產市場動態

（1）西部12城市房產商齊聚成都“英雄會”

本月23日~24日，“中國房地產西部論壇”在成都隆重舉行。國家建設部相關專家將出席論壇，在成都向西部12座省會城市的政府官員、近百名品牌開發商代表作主題講演，國務院發展研究中心發展戰略和區域經濟研究部部長、經濟學家張軍擴，城市研究專家、廈門大學易中天教授出席論壇並做主題演講，著名策劃人王志綱擔任主持。

點評：“中國房地產西部論壇”是一場西部品牌開發商在成都展開的“思想盛宴”，論壇結果將對促進西部12座城市乃至全國的房地產持續健康發展起到積極作用。

（2）成都要建草堂2號，打造成都頂級高端休閒商業聚集地