2016房地產估價師理論與實務練習題

2016年房地產估價師考試時間已確定為2016年10月15、16日，為了幫助大家能順利備考房地產估價師考試，下面本站小編為大家帶來2016房地產估價師理論與實務練習題，供大家參考學習，預祝考生備考成功!

　　練習題一

1.某房地產在2006年3月的價格為2009元/m2，現要調整為2006年9月的價格。已知該類房地產2006年3月至9月的價格指數分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數100)，則該房地產2006年9月的價格為(　)元/m2。

A.2700.8 B.2800.1

C.2800.8 D.2817.7

2.某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，餘款在一年後一次性付清。該房地產公攤面積為建築面積的10%，套內建築面積為100m2，假定折現率為6%，則該房地產按照建築面積計算的實際單價為(　)元/m2。

A.2593 B.2619

C.2727 D.2862

3.某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的税費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的税費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的税費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的税費改由賣方負擔，並在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整後買方應付給賣方的價格約為(　)元/m2。

A.2139 B.2146

C.2651 D.2659

4.在市場法中，對房地產狀況進行間接比較調整，其中可比實例的房地產狀況優於標準房地產狀況，得102分;

估價對象的房地產狀況劣於標準房地產狀況，得97分，則房地產狀況修正係數為(　)。

A.0.95 B.0.99

C.1.01 D.1.05

5.下列各類房地產中，特別適用於成本法估價的是(　)。

A.某標準廠房 B.某酒廠廠房

C.某待出讓土地 D.某寫字樓

6.某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息佔直接成本的5%，銷售費用為1005元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發後的地價為(　)元/m2。

A.1840 B.2840

C.2966 D.3000

17.某宗房地產建築物建成於1991年10月1日，經濟壽命為60年。後於1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建築物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產的評估價值為(　)萬元。

A.4091 B.4182

C.4250 D.5000

8.某幢寫字樓，建築物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元。平均壽命為5年，有效經過年數為4年;設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為(　)萬元。

A.400 B.628

C.656 D.700

9.某企業擁有一辦公樓，建成於1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建築物剩餘尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建築物折舊時，經濟壽命應取為(　)年。

A.45 B.50 C.52 D.55

10.某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項目建成後的建築面積為17500m2，年淨收益為350萬元。目前該項目己建設2年，估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產報酬率為7%，則評估該項目續建完成時的總價值為(　)萬元。

A.375B.57　B.3942.03

C.3966.10　D.476985

答案：1.D.2.A.3.D.4.A.5.B.6.D.7.B.8.C.9.C.10.D

　　練習題二

1.城鎮基準地價的內涵包括其對應的( )。

A.容積率

B.土地使用税

C.土地開發程度

D.土地使用期限

E.徵地補償費

2.某三層樓房，每層建築面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建築物總價值為20萬元，下列關於土地份額分攤的表述中正確的有( )。

A.按建築面積分攤二層佔有土地的份額為33.33%

B.按房地價值分攤二層佔有土地的份額為17.57%

C.按房地價值分攤二層佔有土地的.份額為27.03%

D.按土地價值分攤二層佔有土地的份額為17.57%

E.按土地價值分攤二層佔有土地的份額為27.03%

3.房地產估價程序的作用包括( )。

A.規範估價行為

B.節省估價工作

C.保障估價質量

D.提高估價效率

E.規避估價監管

4.下列關於房地產估價師應遵守的職業道德的表述中，正確的有( )。

A.應做到誠實正直、公正執業

B.為了提高業務水平，可以接受超過自己專業能力的估價項目

C.未經委託人的書面許可，不得將委託人的文件資料擅自公開

D.應執行政府規定的收費標準，只能適當收取額外的費用

E.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

5.某餐廳的資產可分為土地、建築物、裝飾裝修、動產、特許經營權。當該餐廳不適宜在現位置繼續經營下去而轉讓時，為確定轉讓價格提供參考的估價對象範圍一般包括( )。

A.土地

B.建築物

C.裝飾裝修

D.動產

E.特許經營權

6.採用假設開發法評估某待開發房地產的價值，適用的估價前提是“被迫轉讓前提”。該估價是因( )的需要。

A.房地產作價入股

B.法院強制拍賣

C.房地產税收

D.房地產徵收補償

7.某出租寫字樓的完全產權價值為2000萬元，出租人權益價值為1600萬元，則承租人權益價值為( )萬元。

A.-400

B.400

C.1800

D.3600

8.某地區各項基礎設施開發的正常使用費用分攤到每平米土地上，分別為道路20元、燃氣18元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，則該地區“五通一平”的正常費用為( )元/㎡.

A.98

B.102

C.108

D.116

9.在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是( )。

A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在

B.市場上能找到充分的房地產歷史價格資料

C.房地產市場在過去無明顯的季節變動

D.政府關於房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格

10.房地產既與機器設備等動產不同，又與商標等無形資產不同，是( )的結合體。

A.實體、權益、區位

B.實物、權益、區位

C.實物、權利、位置

D.實體、權益、位置

參考答案： 6.B 7.B 8.A 9.A 10.B

　　練習題三

1.某估價機構於2005年8月10日至20日為某房地產抵債進行了評估，估價時點為2005年8月16日。因估價結果有爭議，2005年12月15日進行復估，則復估的估價時點為( )。

A.2005年8月16日

B.2005年12月15日

C.估價作業期間的任意一天

D.估價人員與委託人商定的某天

答案：A

解析：可參考教材162頁，最後一個自然段的內容。因為是復估，即要對估價對象重新估價，並與原估價對比，為保持可比性，估價時點應不變。

2.一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔( )以上的不易採用。

A.1年

B.0.5年

C.2年

D.3年

答案：A

解析：教材177頁，倒數第3自然段，“一般認為……”一句話內容。

3.一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年後補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權年限為40年，建築物經濟壽命為50年。則這種情況下，計算建築物折舊的經濟壽命應為( )年。

A.50

B.40

C.46

D.不確定

答案：C

4.磚木結構二等的殘值率為( )。

A.2%

B.4%

C.3%

D.5%

答案：B

5.某宗房地產的收益期限為30年，通過調查判定其未來每年的淨收益基本不變，通過預測得知其未來4年的淨收益分別為23萬元，24萬元，23萬元，25萬元，報酬率為10%，則該宗房地產每年的固定淨收益價格為( )萬元。

A.23.75

B.24

C.23

D.23.69

答案：D

6.收益法中的運營費用包括( )。

A.所得税

B.房地產改擴建費用

C.電梯、空調等的折舊費

D.建築物的折舊費

答案：C

解析：教材285頁，運營費部分內容。

7.商業經營的房地產，其淨收益為( )。

A.商品銷售收入-商品銷售成本-經營費用-商品銷售税金及附加-管理費用-財務費用-商業利潤

B.商品銷售收入-商品銷售成本-經營費用-商品銷售税金及附加-管理費用-財務費用-商業利潤-投資利息

C.商品銷售收入-商品銷售成本-經營費用-商品銷售税金及附加-管理費用-財務費用-投資利息

D.商品銷售收入-商品銷售成本-經營費用-商品銷售税金及附加-管理費用-商業利潤-投資利息

答案：A

解析：教材288頁，商業經營的房地產部分內容。

8.路線價法的關鍵和難點是( )。

A.劃分路線價區段

B.設定標準深度

C.調查評估路線價

D.制定深度百分率

答案：D

解析：教材沒有明確，但從路線價法中可以體會出制定深度百分率是關鍵和難點

9.在運用假設開發法時，對於最佳開發利用方式的判斷，最主要的標準是( )。

A.用途

B.檔次

C.規模

D.建築結構

答案：A

解析：教材324頁，正數第5自然段，第3句話內容。

10.運用假設開發法，一定要搞清楚城市規劃設計條件，這主要是為( )服務。

A.估算開發成本

B.選擇最佳用途

C.確定最佳開發利用方式

D.估算房地產開發完成後的價值

答案：C