房地產估價師《案例與分析》測試題

案例分析題

某工廠為企業改制進行資產重組，委託估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，後自行改為辦公樓用於出租。

1.應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價?( )

A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價

B.根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價

C.根據企業改制、資產重組後該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

2.將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他，應通過下列途徑( )。

A.自行改變

B.經上級主管部門批准改變

C.經政府房屋管理部門批准，並辦理變更手續

D.經政府規劃主管部門批准，並按法定程序辦理變更手續

3.該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應為( )。

A.該兩幢房屋的抵押評估價格之和

B.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金

C.該兩幢房屋的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格

D.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格

4.該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的評估的價值應為( )。

A.該兩幢房屋的非正常市場價值

B.該兩幢房屋的重新購建價格

D.該兩幢房屋的重新購建價格扣除折舊後的價值加上土地的價值

標準答案：A,D,B,C

解析：

1.根據合法原則確定，不能依據房屋現實使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。

2.先辦理規劃變更手續，再依據規劃手續去辦理房產變更手續，因此最佳答案選D。

3.劃拔方式取得的土地使用權連同地上建築物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額。

4.保險估價只計算房屋價值，不計算土地價值。

案例分析題

某工廠為企業改制進行資產重組，委託估價機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載着該兩幢房屋的用途均為工業。估價人員根據現場勘察的`結果，發現該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，後自行改為辦公樓用於出租。(問題1) 估價人員應根據( )用途對該兩幢房屋進行估價。

A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價

B.根據估價人員現場勘查結果的現狀用途進行估價

C.根據企業改制、資產重組後該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

(問題2) 將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他用途，應通過下列( )途徑。

A.自行改變

B.經上級主管部門批准改變

C.經政府房屋管理部門批准，並按法定程序辦理變更手續

D.經政府規劃主管部門批准，並按法定程序辦理變更手續

答案：1、 B 2、B

該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價值應為( )

A.該兩幢建築物抵押評估價值之和

B.該兩幢建築物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金

C.該兩幢建築物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格

D.該兩幢建築及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格

(問題4) 該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的評估的價值應為( )

A.該兩幢房屋的正常市場價值

B.該兩幢建築物的重新建造成本

C.該兩幢建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值

D.該兩瞳建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值加上土地的價值

答案：3、 D 4、D