房地產估價師《案例與分析》衝刺題
一、某正常生產的工廠位於某城市市區,距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2;自用生產車間建築面積3300m2;辦公樓建築面積1050m2;臨街商業用房建築面積580m2,已出租。商業用房的用地已於1995年辦理了土地使用權出讓手續,出讓年限為40年,其餘自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用權證和房屋所有權證。現規劃部門己將該區域規劃為居住區,某房地產開發商有意投資該宗土地,請房地產估價機構預測開發效益。
請問:房地產估價機構應蒐集哪些資料?
【正確答案】:1.現狀房地產狀況(實物、區位和權益)資料;
2.規劃部門批准的規劃設計條件或詳細規劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術經濟指標);
3.該地區居住物業的市場狀況(或發展趨勢)(或租金:售價水平)(或經營期的現金流)資料;
4.該地區居住物業的建安成本和間接費用(或建造成本費用);
5.相關税費:
6.貸款利率;
7.該地區類似居住物業開發的平均利潤水平;
8.該地區的拆遷政策法及拆遷安置補償費用;
9.市政配套費用和土地開發費用;
10.該地區土地出讓金(地價)的.規定和標準。
注:多答合理的可給分。
二、房地產開發項目存貸款比率的表述式是什麼?
【正確答案】:存貸款比率=(固定資產投資貸款+流動資金貸款)/企業存款×100%。
三、房地產投資項目可行性研究報告應包含哪些內容?
【正確答案】:房地產投資項目可行性研究報告應包括以下內容:
1.項目總論;2.項目概況;3.項目投資環境分析;4.項目區域環境分析;5.房地產市場分析;6.項目市場定位;7.項目規劃與建築方案;8.項目開發建設進度安排;9.投資估算與資金籌措;10.項目經濟效益分析;11.項目風險分析;12.項目社會效益和影響分析;13.項目可行性研究結論與建議。
四、張某擬購買李某擁有產權的一套住宅,但該住宅已事先由李某出租,租約距期滿尚餘兩年時間。如果雙方約定租約在住宅成交時同時轉移給張某處置,則在正常情況下應如何思考下列問題:
1、如果張某購房的目的是投資,並擬將購入的住宅用於出租,則現階段租約將對張某確定該住宅的買入價產生什麼影響?
2、如果張某購房的目的是自住,並希望立即入住,則現有租約將對張某確定該住宅的買入價產生什麼影響?
3、該住宅的最終成交價格是否會由張某所確定的買入價決定?為什麼?
【正確答案】:1.應將現有的租約所定的租金與市場平均租金相對比較,若現有租金高於市場平均租金,則現有租約有助於提高該住宅的買入價;若現有租金低於市場平均租金,則現有租約將會使該住宅的買入價趨低。
2.顯然有影響,現有租約將會使該住宅的買入價下降。
3.該住宅的最終成交價格應以市場價為主來確定,而不是由購房者張某可以完全確定的。
五、某房地產佔地面積2580m2,建築面積9440m2,每層建築面積2360m2。其中,一、二層為出租商鋪,三、四層為出租住房。為了估價其市場買賣價格,估價人員運用收益層對一層的出租商鋪進行了估價(估價方法正確),確定其估價時點的價格為12566元/m2。根據當地商業用房樓層價格變化規律(一、二層差價2%,二、三層差價5%,三、四層差價2%),判斷出二層價格為12309元/m2,三層價格為11694元/m2,四層價格為11460元/m2,從而得出估價對象房地產的市場價格為:(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。試問:如此確定的最終結果是否正確?為什麼?
【正確答案】:不正確。因為估價對象用途是商住混合,需按不同用途分別估價。
-
房地產估價師《案例與分析》訓練題
不少考生反映《案例與分析》是房地產估價師考試中的難點,其實多做練習對於我們是很有幫助的。下面是小編分享的房地產估價師《案例與分析》訓練題,一起來看一下吧。案例1:某企業購得一個已停工5年的在建工程,結構封頂,其中1-4層為商業裙樓,5-27層為住宅,裙樓部分已完...
-
房地產估價師《經營與管理》選擇題
房地產估價師考試臨近的時候,就要多做些習題,下面小編為大家帶來了房地產估價師《經營與管理》選擇題,歡迎大家閲讀,希望能夠幫助到大家。1.“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種,下面哪個是不屬於“三個預測值”。()A.最樂觀預測值B.最悲觀預測值...
-
房地產估價師《經營與管理》專項試題與答案
1、房地產投資的()特點,正是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。A.能夠得到税收方面的好處B.易於獲得金融機構的支持C.能抵消通貨膨脹的影響D.提高投資者的資信等級標準答案:c2、我國去年對房地產投資的宏觀調控政策,使許多房地產投資者在實現其預期收益目...
-
2017房地產估價師《制度政策》檢測試題
在學習上,最大的競爭對手就是你自己,要勇於超越自我。應屆畢業生考試網為大家搜索整理了2017房地產估價師《制度政策》檢測試題,希望對大家有所幫助。1、某房地產價格評估機構對北京一處房屋進行評估,評估價格為300萬元。按國家規定,該評估機構收取評估費最高為()元...