2017房地產估價師考試《案例與分析》練習題
案例分析練習題一:
某公司擁有一棟舊寫字樓,《房屋所有權證》記載的建築面積為460m2。因年久失修,經房屋鑑定部門鑑定為危房,由上級總公司批准翻建,建築面積可增至600m2,該公司認為建600m2經濟上不合算,擅自建成建築面積1000m2的寫字樓。現該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業,擬請某估價機構對該寫字樓進行估價。
1.能否翻建的最終批准權在( )。
A.政府房地產管理部門
B.政府規劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級總公司
2.評估時依據的建築面積應為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個面積都不行
3.該公司委託評估應選擇( )。
A.房地產管理部門
B.資產管理部門
C.有資格的房地產估價機構
D.驗資機構
標準答案:B,D,C
解析:2.因為評估時,估價對象為一新建成的寫字樓,沒有經過政府規劃部門批准,不能辦理房產證,無法確定其合法建築面積,故不能選1000m2;原房已滅失,也不能選460m2。
案例分析練習題二:
某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務,估價時點為2006年6月15日。根據委託方提供的資料,該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得,2002年6月開始建設。委託方提供的實際成本價格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售税金和期望利潤,並計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委託方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況,為此,在採用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡。請問:
1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
答案:
1)錯誤有:
①應採用符合估價時點市場情況的各項成本費用。
②應根據估價對象的規模,確定客觀合理的'開發週期,以此計算投資利息。
③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
2)還應將重置價格減去折舊:
①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。
②可能存在的爛尾樓設計過時(落後)等各種原因產生的功能折舊。
③可能存在的由於市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。
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2015年房地產估價師試題《案例與分析》必考題
某建築物為28層框架剪力牆結構樓房,於2003年建成並投入使用,現對2層進行估價,2層套型設計較為合理,朝向為南,工程質量優,目前保養維護較好,有專業物業管理公司維護和管理,其外牆貼有白色條形磚,客廳卧室內牆面刷白色塗料,頂棚木條飾頂,有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包...
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房產估價師考試《制度與政策》全真模擬試題帶答案
1.《城市房屋拆遷管理條例》的適用範圍,是在()實施房屋拆遷,並需要對被拆遷人補償、安置的活動。A.城市規劃區內國有土地上B.城市規劃區內集體土地上C.城市建成區內國有土地上D.城市建成區內集體土地上2.拆除租賃房屋時,如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協議...
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房地產估價師制度與政策判斷題專項練習
1.城市房屋拆遷估價,是指為確定被拆遷房屋的貨幣補償金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素,對其房地產市場價格進行的評估。(對錯正確答案對,2.集體土地上的拆遷行為按照《城市房屋拆遷管理條例》執行。(對錯正確答案錯,3.一幢房屋,其價值僅受建築結構...
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2015房地產估價師《經營與管理》考前訓練題1
單選題1、由城市規劃管理部門核發的(),主要規定了用地性質、位置和界限。A.選址規劃意見通知書B.規劃設計條件通知書C.建設用地規劃許可證D.建設衞程規劃許可證2、對於開發投資來説,房地產投資的經濟效果的大小的衡量指標不包括()A銷售收入B開發利潤C成本利潤率D...