房地產估價師《經營與管理》高效複習題

為了成功地生活，少年人必須學習自立，剷除埋伏各處的障礙，在家庭要教養他，使他具有為人所認可的獨立人格。應屆畢業生考試網小編為大家編輯整理了房地產估價師《經營與管理》高效複習題，希望能夠幫助到大家備考。

1、運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發規模較大，首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過(　　)確定是否進行投資。

A.等待投資型期權估價

B.放棄型期權估價

C.成長型期權估價

D.柔性期權估價

【正確答案】：C

2、(　　)資料是調查的起點，其優點是成本低及可以立即使用。

A.一手

B.基礎

C.原始

D.二手

【正確答案】：D

【答案解析】：二手資料是調查的起點，其優點是成本低及可以立即使用。

3、某房地產開發企業針對其開發項目進行市場需求分析，在確定其市場規模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關係正確的是(　　)。

A.有效市場>滲透市場>服務市場

B.服務市場>有效市場>滲透市場

C.有效市場>服務市場>滲透市場

D.服務市場>滲透市場>有效市場

【正確答案】：C

【答案解析】：市場由大至小的順序是潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務市場、滲透市場。

4、某一人口較少的市場同時有幾個物業項目同時開盤，而銷售業績、銷售價格沒有開發商預期的好，體現了房地產投資的風險的(　　)。

A.市場供求風險

B.週期風險

C.變現風險

D.通貨膨脹風險

【正確答案】：A

5、土地儲備實行(　　)管理。

A.計劃

B.年度

C.整體

D.分階段

【正確答案】：A

【答案解析】：土地儲備實行計劃管理。

6、開發商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的(　　)以後，方可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。

A.20%

B.25%

C.30%

D.40%

【正確答案】：B

【答案解析】：一般規定，開發商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的25%以後，方可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。

7、下列關於過熱與房地產泡沫的説法，不正確的説法是(　　)。

A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫

B.房地產過度開發比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬於房地產市場不正常的.大起大落

C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段;而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了

D.“過熱”表現為投資者基於土地開發利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益;而“房地產泡沫”則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出

【正確答案】：B

【答案解析】：房地產泡沫比過度開發的嚴重程度更高，危害更大，屬於房地產市場不正常的大起大落。

8、有一計算期為10年的房地產置業投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內，淨現值的期望值為125萬元，淨現值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內，該項目的標準差係數是(　　)。

A.52%

B.58%

C.62%

D.68%

【正確答案】：A

【答案解析】：(65/125)×100%=52%。

9、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現金支付20萬，其餘的為借貸資金，如果店鋪進入正常經營期後第一年的税後現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為(　　)。

A.8.1%

B.16.0%

C.19.1%

D.23.1%

【正確答案】：C

【答案解析】：當考慮物業增值收益時，投資回報率=(税後現金流量+投資者權益增加值+物業增值收益)/權益投資數額，則投資回報率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。

10、進度計劃管理通常採用網絡圖和(　　)。

A.資源配置圖

B.直方圖

C.橫道圖

D.控制圖

【正確答案】：C

【答案解析】：進度計劃管理通常採用網絡圖和橫道圖。

11、某家庭以住宅抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月5000元等額還款。該家庭於第9年七年級次性償還貸款本金10萬元，餘額在以後的5年內用按月等額還款的方式還清，則最後5年內的月等額還款額為(　　)元。

A.7019.53

B.7972.33

C.8524.15

D.8587.65

【正確答案】：B

【答案解析】：先計算第9年初(即第8年末)按原還款計劃對應的P值。運用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷ (6%÷12)]×[1-1/(1+6%÷12)144]=512373.72，再用P減去10萬元得出在最後5年內應償還的貸款額P，運用公式

可得：A=412373.72×(6%÷12)÷[1-1/(1+6%/12)60]=7972.33。

12、房地產投資中與時間和時機選擇相關的項目風險屬於(　　)。

A.時間風險

B.持有期風險

C.通貨膨脹風險

D.週期風險

【正確答案】：A

13、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬平方米，其中從2009年跨入2010年繼續施工的面積為300萬平方米，恢復施工的面積為200萬平方米。該城市2010年商品住房新開工面積是(　　)萬平方米。

A.500

B.700

C.800

D.1000

【正確答案】：A

【答案解析】：房屋新開工面積，指在報告期內新開工建設的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在報告期內恢復施工的房屋面積。1000-300-200=500(萬平方米)。

14、房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到(　　)的極限值。

A.利潤為零

B.允許的最低經濟效益指標

C.最大費用

D.最大利潤

【正確答案】：B

【答案解析】：臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。

15、下列各類土地中，不屬於土地儲備範圍的是(　　)。

A.集體土地中的宅基地

B.依法收回的國有土地

C.依法收購的土地

D.依法行使優先購買權取得的土地

【正確答案】：A

【答案解析】：土地儲備的範圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優先購買權取得的土地、已辦理農用地轉用和土地徵收批准手續的土地以及其他依法取得的土地，一定是國有土地。集體土地不納入土地儲備。

16、某物業當前的市場售價為10000元/㎡，其業主擬採用租金按年5%等比遞增方式出租，並希望在20年的出租期內租金收入的現值之和與當前售價相當。如果折現率為12%，則第一年的租金應該確定為(　　)元/㎡。

知識點：複利計算

A.896.48

B.965.60

C.934.50

D.997.06

【正確答案】：B

【答案解析】：運用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，則A=965.60(元/㎡)

17、某房地產開發項目，經過測算得出以下數據：如果市場前景好，淨現值為5680萬元，如果市場前景一般，淨現值為2450萬元，如果市場前景不好，淨現值為負的3680萬元.經分析市場前景為：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，則該項目淨現值期望值為(　　)萬元。

A.2677.5

B.3680.60

C.4003.50

D.5356.80

【正確答案】：A

【答案解析】：項目淨現值期望值=5680×45%+2450×35%+×(-3680×20%)=2677.5(萬元)

18、開發項目全部投資的內部收益率表明了(　　)。

A.項目投資所能支付的最高貸款利率

B.將未來收益或收入轉換成現值的收益率

C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率

D.項目年淨收益與項目投資的資本價值之比

【正確答案】：A

【答案解析】：如果借款利率高於內部收益率，項目投資就會面臨虧損，因此內部收益率是可以接受的貸款的最高利率。

19、把某一項投資活動最為一個獨立的系統，其資金的流向、數額和(　　)都不僅相同。

A.週期

B.時間長度

C.發生時點

D.現金流量

【正確答案】：C

【答案解析】：把某一項投資活動最為一個獨立的系統，其資金的流向、數額和發生時點都不僅相同。

20、國外通常將寫字樓分為(　　)等級。

A.2

B.3

C.4

D.5

【正確答案】：B

【答案解析】：國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。