物流園區規劃運營必須考慮哪些問題

據中國物流與採購聯合會、中國物流學會發布數據顯示，我國2015年各類物流園區數共計754家。但是按照我們國家的行政區劃，全國地級以上城市287個，縣級市和縣2100個，市轄區852個，合計3239個。

各地政府都在大張旗鼓地規劃建設甚至不是一個而是若干個物流園區，把物流產業作為拉動城市經濟發展的主導產業和新的經濟增長點。

據不完全統計，目前我國由各級政府主導的各類工業園區已達上萬個。因此保守估計，我國各類物流園區的數量也應當在數千家!

我國物流園區種類繁多，沒有比較統一的規範標準。業內的一般共識是“根據物流園區依託的對象，把物流園區劃分為貨運服務型、生產服務型、商貿服務型和綜合服務型四種”。但是在實際建設和運營中，往往會演化成各種不同具體業態。

比如按照物流園區的規模和功能，廣義的物流園區又分為物流園區(狹義的，一般是政府主導，佔地從幾千畝到幾十平方公里不等)、物流基地(一般佔地在幾百畝，吸引其他物流企業入駐)和物流中心(一般佔地也就幾萬平方米，大型物流企業自用為主)三大類。

隨着眾所周知的房地產調控政策的持續影響，地產商開始介入物流園區項目，物流園區的開發模式也呈現多元化，包括政府主導、大型物流企業自用和物流地產開發等。而且，物流園區的經營模式也從倉庫出租到增值服務，對物流園區的後期運營提出了更高的要求!

因此，物流園區在具體規劃、建設和運營時，要重點考慮以下7個方面的問題。

　　1、深刻把握宏觀經濟發展環境和項目地的城市產業結構與市場客户需求

在進行物流園區項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發展。

物流園區項目的宏觀把握有三個要點：

(1)宏觀經濟環境分析。

一般來説，宏觀經濟環境分析要從三個層面和兩條主線來把握。三個層面即全國層面、省市(地區)層面、本地層面。而兩條主線即總體經濟和物流行業，包括現狀，特點，問題，趨勢等。

(2)當地城市產業結構分析。

一是瞭解當地城市主導產業的構成，以及支撐主導產業的重點企業分佈。二是當地物流產業發展情況，包括髮展現狀，未來規劃，相關優惠政策等。

(3)市場需求分析。

當地物流需求是產地物流?如果是，那麼主要企業是誰?主要產品是什麼?或是銷地物流?如果是，那麼主要需求企業是誰?需求什麼?還是中轉地物流?如果是，本地的相關設施和渠道是否滿足物流中轉需求?

　　2、要踏踏實實進行實地市場調研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關企業

考察宏觀市場需求後，還要實地調研項目周邊市場競爭的狀態，尋求可供選擇的差異化策略。

物流園區項目的實地調研，一般也是要從三個方面進行：

(1)周邊主要產業(工業)園區。

即對項目所在地一定半徑區域內的各類產業(工業)園區情況進行分析研究，包括這些園區的發展目標，功能佈局，未來規劃，入駐企業，優惠政策等。這些園區有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產生競爭。

(2)周邊物流園區及其入駐企業。

包括已經建成正在經營的和規劃中擬建的各類商貿市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業和業户。對重點市場和企業進行深度訪談，進行優劣勢對比分析，從而形成實地市場調研報告，供項目決策參考。

(3)潛在客户需求。

具體瞭解項目地的主要製造、商貿、以及第三方物流企業情況。對這些企業進行物流需求調查，瞭解它們入駐項目的可能性。對那些潛在目標客户，要進行逐個的“地毯式”調研，為項目後期招商積累客户。

　　3、項目地的區位交通情況，是項目戰略定位的客觀基礎

城市的區位與交通，是緊密聯繫、相互作用的物流要素。在很大程度上説，區位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。

(1)區位優勢。

具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質(是工業城市，是商貿城市，還是旅遊城市?)，目前的經濟總量以及發展趨勢，人口規模等。

宏觀上，瞭解項目所在地城市在地區經濟、區域交通中的地位和作用。是核心樞紐?還是輔助從屬?微觀上，要具體瞭解項目地周邊四鄰情況。即項目所在區域的控制性規劃，周邊相鄰的都有什麼項目規劃。

(2)交通優勢。

根據項目初步定位和項目周邊的實際情況進行分析。如：公路，即臨近項目地的高速公路，國道，省道，以及其它道路。

鐵路，特別是與鐵路貨運站的距離和目前鐵路運輸的大宗物資主要種類是什麼。港口，瞭解當地港口集裝箱，散雜貨，特種碼頭等情況，保税監管情況。機場，一般附加值高的貨品會關注機場貨運。(如果建設空港物流園區會重點進行分析。)

在交通優勢分析中，一般以某種運輸方式為主進行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會考慮多式聯運的可能性。

　　4、項目的具體戰略定位和規劃設計