美國CPA考試知識點：房地產税

都説買的起美國房子，卻養不起，這是間接在説美國房地產税重。其實很多人對美國房地產税還是存在一定的錯誤認識，導致不敢買美國房子，今天我們就來具體認識一下美國房產税。美國房地產税是由於土地使用權出讓，轉讓，房屋買賣，交換或贈與發生房地產權屬轉移時向產權人徵收的一種税。

　　美國房地產税(Real Estate Tax)

顧名思義是房產屋主每年向當地市政府交納的税種。美國的房地產税是由各地方政府徵收，而不是美國聯邦來徵收。因此各州税率不一，高低不等，多數是房子價值的1-1.8%之間。但如果是投資土地，美國房地產税則要低許多。目前財產税是地方政府財政收入的主要來源，同時也是平衡地方財政預算的重要手段，大約佔30%。如果扣除聯邦和州的轉移支付收入，僅就地方政府自身的收入來看，大約佔近一半。

一般來講，美國房地產税是一年一次繳納的，而且房價越貴，房產税越高。徵收房產税的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利，因此美國房產税的收税主體是郡政府、市政府和學區。一般來説，郡税、城市税和學區税三者之間的比例為1∶1∶5。美國房地產税税屬聯邦個人所得報税扣税項目，也可用於抵扣州所得税扣税項目，但各州規定不一。

美國房產税的納税人為擁有房地產的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。

在美國交納房產税手續簡單。通常，地方政府會給每個房主郵寄一份納税通知。房主需在指定期限內將房產税額通過支票和納税通知的回執寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通過網上支付。各地政府對納税頻度各有規定。

其他有關的税種主要是來自房地產交易丶繼承與贈與以及所得，分別歸在交易税丶遺產贈與税和所得税。

交易税：美國房地產税率約為2%，房地產買賣時繳納。

所得税：其中個人所得税實行超額累進税率，最低税率為15%，最高税率為39.9%，房地產出租形式的收入適用此税;資本利得税，依據房地產出售所獲得的差價收入徵收;公司所得税實行超額累進税，美國房地產税率分15%丶25%丶34%丶35%四檔，税基為房地產公司的淨利潤。

遺產贈與税：房地產作為遺產和被贈與時才徵收，規定超過價值60萬美元的遺產和每次贈送價值超過100萬美元的物品才徵税。由於美國房地產的價格不高，舊房經過折舊價值更低，因而實際上很少徵收。

此外美國房地產税還包括少數服務性收費項目，如土地產權登記費等，收費標準統一，數額很小。

　　業務用住宅Business Use of Home

無論您是自僱人士或僱員，您也許可以扣除您的住家使用於業務的部分而產生的某些開支。要扣抵使用住家作為商業用途的開支，您必須使用您住家的那部分用於下列用途之一：

經常而且專門作為您生意或業務的主要營業場所

經常而且專門地用於您和您的病人、客户、或顧客會面和處理生意或業務的場所

一棟單獨的建築物(經常地而且專門地)用於您的生意及業務，並不和您的住家相連

經常的存貨處

出租

託兒所

在適用於專門使用的規則下，您不可以扣除您住家中任何部份兼作個人和商業用途的業務開支。例如，如果您是一名律師，並使用您家的私用客廳撰寫法律簡報並同時作為個人使用，您不可以扣除任何“使用您的住家進行業務”的開銷。更進一步，在“主要業務場所”的`測試下，在您考慮您進行最重要的業務活動以及您所花的大部份時間後，您必須肯定您的家是您進行生意及業務的主要場所，這樣才能將您的家當作業務用途而扣除開支。此外，如果您使用住家進行生意或業務上的行政或管理的活動，而且您沒有其他固定場所進行大量的生意或業務方面的行政及業務活動，那麼您的住家就可以符合主要營業場所的資格。僅當僱員住家的一部份經常並且專門為了僱主的方便作為業務用途時，就能將開支進行扣除。

當住所單位是唯一的固定業務場所，作為業務上儲藏的用途，或者使用住家提供日託服務，也可以進行扣除;在這種情況下則不要求為專門用途。

您的住家作為業務用途的可扣除費用包括用於業務部分的房產税、房屋貸款利息、租金、意外損失、水電雜支、保險、折舊、保養和修理。通常您不得扣除草坪護理或不屬業務使用的房間的油漆費用。在過去，納税人一向是以住家全部開支分攤到住家用於業務所佔住家佔地面積百分比來計算住家作為業務用途的扣除額的。