給公司的建議書
建議人: xx-x
建議內容:請求下文對非法銷售車位情況進行全國範圍整頓
建議理由:
近年來,隨着住宅房地產市場的迅猛發展,住宅作為商品,已為社會尤其是廣大消費者日益關注,而近期,車位糾紛已逐漸成為全國消費投訴的熱點。
建議人在調查中發現,開發商非法銷售車位情況相當普遍,主要存在如下情況:
1. 明知屬於小區配套不能辦理產權單獨轉讓,開發商卻仍然非法銷售地上或者地下車位。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定“未依法登記領取權屬證書的不得轉讓”
此種車位屬全體小區業主共有,是小區的強制配套設施,不允許單獨轉讓,並且作為地上附着物和從物,已經隨着小區土地使用權的轉移而轉移給了全體業主,開發商無權出售。
2. 以銷售50年或者70年使用權為名欺詐消費者
《合同法》第214條規定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。”
消費者租賃車位(庫)(就是所謂的銷售使用權),最長期限也只有20年,凡是銷售使用權超過20年並且不向消費者聲明20年後不受法律保護的,都是欺詐行為。(具體的案例見附件1.關於千泰居小區非法銷售車位的舉報)
3. 將地下人防改造的車位非法進行銷售
“人防工程”,是按照國家要求建立的公共事業配套設施,開發商不得擅自銷售;作為強制配套也已經隨土地使用權的轉移而轉移給全體業主了,而現實中卻存在開發商違反法律規定進行銷售的情形。(具體的案例見附件2. 關於青年匯佳園項目非法銷售地下車庫的舉報)
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定:“房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的.土地使用權同時轉讓、抵押。”《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規定:“土地使用權轉讓時,土地上蓋的建築物、附屬物同時轉讓。”開發商售樓後,小區土地使用權已轉移給了全體業主,所以沒有單獨產權證的部位均為業主共有財產。
(轉載自本站,請保留此標記。)
開發商的非法銷售行為,給業主權益造成了巨大損失,僅以北京4000個小區為例,若每個小區有500個車位,由開發商進行非法銷售:則非法獲利至少1000億元。(目前北京市小區地下車位售價在5萬元到20萬元不等,多為8萬元到12萬元一個,其中購買人大約每月還要交50-150元/月的管理費。)
如果由開發商非法出租,租價一般在150元/月到1200元/月不等(含管理費),那麼業主財產每年至少流失3億元。
針對如此大的利益、開發商的種種非法銷售行為,消費者很難維護自己的權益。據中消協和各地消協統計,在各類投訴中,房地產投訴的解決難度最大、調解成功率最低。
消費者維權困難,以青島千泰居為例,XX年1月,千泰居業主委員會向行政主管部門舉報開發商非法銷售車庫,要求行政主管部門對侵犯業主共同財產的行為進行查處。結果:建委答覆――建議交易中心處理,而交易中心也沒有實際行動,答覆建議法律途徑解決!
建議人認為:非法銷售車位的情況日益嚴重,一方面是由於利益驅使,開發商違反法律規定;另一方面是由於相關主管部門執法監督不力,對違法行為缺少有力的查處。違法銷售行為如此普遍,僅僅依靠消費者個人的力量並不能夠解決問題。
作為房地產業的主管部門,建設部肩負着規範房地產市場職責;貴部領導也曾多次強調:“要從執行憲法的高度,切實實現好、維護好、發展好人民羣眾的根本利益。”
為維護廣大消費者的合法權益,現建議人懇請貴部在全國範圍內對非法銷售車位情況進行整頓:
1. 明確職能定位,分清職責,避免消費者投訴得不到解決的情況。
2. 在全國範圍內開展整頓工作,對非法銷售車位情況進行查處,分類做出處理,規範房地產市場:對國家明令禁止銷售的、違反土地管理法等有關法律、行政法規和國家政策的開發商,依法進行查處;對不符合規劃項目建造的車位,下令暫停建設,限期整改:完全杜絕開發商在土地分攤和規劃用地上做手腳!
致:
建議人:xx
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