房地產營銷策劃方案(精選15篇)

為了確保工作或事情有序地進行，常常需要預先準備方案，方案是從目的、要求、方式、方法、進度等都部署具體、周密，並有很強可操作性的計劃。寫方案需要注意哪些格式呢？下面是小編精心整理的房地產營銷策劃方案，希望對大家有所幫助。

房地產營銷策劃方案1

摘 要：在房地產的銷售過程中，營銷策劃方案的設計對銷售成果起到了決定性的影響作用，從營銷策劃方案的設計到踐行，均需要考慮到客户多方面的感受。本文以我國房地產營銷背景為基礎，瞭解了營銷策劃方案設計中所包含的主要內容，並分析了策劃方案在踐行過程中的注意要點，從多個角度探討了提升房地產營銷質量的相關措施。

關鍵詞：房地產；營銷策劃方案；方案設計；方案踐行

房地產是國民經濟中的支柱，與民眾的日常生活息息相關。而房地產營銷工作則是將商品房等房產的價值直接體現出來的一種方式，以便於讓更多人購買到自己所中意的居所。一般房地產的營銷工作包括了非常繁多的步驟，如市場調研、項目定位、營銷策劃方案設計、方案踐行等。其中營銷策劃方案的設計與踐行有着十分重要的作用，需要在設計環節以及踐行過程均考慮到多方面的因素。

一、房地產營銷策劃方案設計內容

1、風格上的設計

房屋建築可以給人留下非常深刻的第一印象，其風格類型如果能夠符合客户的喜好，那幺營銷成果也就會更加突出。在進行風格方面的營銷設計時，營銷人員可以針對不同的客户人羣推薦相應的建築風格。比如從現今我國的文化潮流階層構成來看，大多數中年客户更喜歡歐洲西式建築，一些愛好中國風的年輕人卻熱衷中式田園風格建築，這需要在設計方案中進行區分。

2、環境上的設計

這裏所指的環境主要為除房屋主體建築以外部分的環境，包括了綠化帶、小樹林、水景、亭台等，這類環境因素可以為一個房地產區域內帶來良好的景觀生成作用，從而讓客户從內心深處感受到愉悦。在環境方面，營銷設計方案可以抓住當代客户對青山綠水的需求，重點介紹環境中的生態部分，同時也突出表現環境中的一些名貴花鳥、魚水，讓客户感受到更加強烈的自然氣息、藝術氣息以及高貴氣息。

3、户型上的設計

在房地產營銷過程中，户型往往是客户最為關心的問題，因為户型直接決定了住户日常的生活類型以及生活需求。對於不同的客户，需對應不同的户型，比如中年客户可能一家人口較多，對活動空間也要求較大，就需要通風、光照良好的大户型。另外，一些客户可能本身的活動比較不便，這樣就比較適合卧室與衞生間距離較近的户型，從而方便日常生活。

4、物業上的設計

物業屬於房地產營銷中的“售後服務”部分，物業的服務質量對客户產生的感受影響極其深遠。特別是近年來，房地產行業非常熱門，客户更為關心物業的質量，因此營銷方案就需要從多個方面設計物業的特點，使客户能夠較為直觀地感受到物業服務的水平。比如物業服務工作的效率、物業服務的態度、物業服務人員的構成以及物業服務的亮點等，均是可以在物業設計上突出的特色，多管齊下，讓客户對物業放心。

二、房地產營銷策劃方案踐行要點

1、注意以營銷策劃方案為基礎

在方案設計完成之後，營銷人員就需要遵循詳細的設計方案實施具體的營銷工作。在一般情況下，營銷方案的踐行需要嚴格按照設計中所涉及到的內容，這樣更能夠讓營銷工作具有科學性與條理性，保證營銷質量。特別是對於一些設計質量非常高的營銷方案來説，只有充分踐行，才能夠體現出方案中的優點，為營銷工作帶來獨特的優勢。通常營銷人員只要能夠遵循設計方案中的基本原則以及內容，那幺營銷質量的“最低標準”則可以得到保證。

2、注意適當調整營銷方案

房地產的營銷工作因市場行情的波動而瞬息萬變，很有可能前一段時間較為適用的營銷方案，到了現在就不再適用了。對於這種情況，在營銷策劃方案的踐行過程中，需要及時反饋到設計階段，對營銷方案進行設計調整，使其能夠跟上市場變化的節奏。特別是在一些大型的樓盤營銷中，客户人羣跨度大、户型風格差別大，更需要在實際踐行中根據具體情況調整更多類型的營銷方案。比如説針對於年輕客户的營銷方案，在指導針對於老年年客户的營銷工作時可能就不再適用，如果依照固有的營銷方案，那幺很有可能使得營銷工作產生負面效應，甚至給客户留下不良印象。

3、注意豐富營銷措施

房地產的營銷工作是一門高深的學問，依據設計方案踐行工作或者根據工作反饋調整方案，僅僅是營銷工作的最基本內容，在此基礎上，房地產開發商要提升營銷工作質量，還需要進一步豐富營銷措施，實現營銷手段的多元化。多樣化的營銷措施在目前的許多地方得到了較為成功的應用，比如建立針對客户的溝通渠道，讓客户能夠方便通過網絡、電話、短信等方式提出意見，以便於找出營銷工作中存在的不足。另外，也可以加入針對於每一個客户的人性化關懷，比如在對客户來説具有重大意義的日子，為客户送上營銷組精心準備的禮物，這樣可以最有效地讓客户感受到温暖，提升營銷質量的效果十分顯着。

結束語：

房地產營銷工作中所包含的學問如瀚海煙波，並非隻字片語可一言道盡，營銷人員需要在日常的營銷工作中不斷積累，不斷總結，才能夠穩定地提升營銷服務水平。特別是在當今房地產營銷市場變化較大的背景之下，更需要在營銷策劃方案的基礎上，瞭解方案，踐行方案，根據具體的情況實施針對性的營銷工作，並豐富營銷手段，讓客户在營銷工作的影響下選擇最適合自己的住所。

參考文獻：

[1] 喻豔莉.平頂山市房地產市場營銷策劃中的問題與對策研究[J].市場論壇，20xx，（12）：53-54.

[2] 趙立輝.房地產營銷策劃存在問題與對策實施方案[J].科技信息，20xx，（5）：172，209.

[3] 陳潔芳.淺談提高房地產營銷策劃效果的有效途徑[J].世界華商經濟年鑑·城鄉建設，20xx，（2）：321.

[4] 馬妮娜.20xx樓市新政策下的房地產營銷策劃思考[J].宿州學院學報，20xx，25（9）：21-22，90.

房地產營銷策劃方案2

一、目的及意義：

十週年是一個企業發展的里程碑，恰是時候回顧歷史，展望未來。而且藉此契機提升企業知名度，大力打造企業和品牌形象，可謂師出有名，機遇難得；藉助活動平台，宣傳x總經理榮獲“中國mba英雄”，塑造公司管理層的統帥風範和領導魅力；促進公司和俱樂部目標會員的感情交流，為即將成立的俱樂部奠定基石，對俱樂部的傳播和推廣大有裨益；為x現代城網羅人氣和客户資源，以便順利打開市場；高爾夫是健康時尚的體育運動，歷來為高端人士所推崇，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位。

二、主題和口號：

主標語：網聚現代商務英雄——採用的標語與x現代城推廣主題語相互呼應，突現與會者在現代商界的尊貴地位，同時表明這是一次精英的會聚。

參考標語：

1、商務英雄聚精之源

2、重塑現代商務文明

三、時間：

20xx年7月25日（有待最後確定）；

地點：x高爾夫球場，x賓館（新聞發佈會及聯誼會地點）

四、活動對象和規模：

本次活動的主要對象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費能力及購買能力的客户。為了發揮媒體和口介的傳播作用，邀請一定數量的新聞記者和原x公司所開發項目的業主（如x灣、x花園、x等）。

1、x商界領袖人物（人數）

2、意向大客户（人數）

3、x灣業主（人數）

4、新聞媒介記者（人數）

5、x公司企業員工（人數）

6、代理商工作人員（人數）

總計：若干人

五、活動組織及內容：

活動安排大致分為三個部分，即上午舉行新聞發佈會，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會。形式多樣。內容豐富。

1、出於提高權威性、擴大影響力的考慮，建議本次活動中的高爾夫球賽由x企業家協會作為主辦單位，x公司作為承辦單位。

2、本次活動面向x商界領袖人物、意向大客户、業主、新聞媒介朋友、開發商工作人員和代理商公司員工

3、活動採用新聞發佈會、户外高爾夫球競賽活動、聯誼宴會三種形式貫穿進行：

a。新聞發佈會：邀請x企業家協會領導致辭，由開發商代表回顧企業十年成就，並對x項目和x俱樂部做宣傳介紹，建議邀請有廣東知名俱樂部組建經驗的權威人士或是屬於某俱樂部成員的名流暢談俱樂部。

b。高爾夫球賽：高爾夫運動具有濃烈的商務性質和紳士氣質，能夠完美地詮釋本活動對象的不凡品質。參賽者在揮杆比賽激烈角逐中，深化友誼，促進交流，覽盡x山迷人風光。凡是對高爾夫感興趣的活動參與者特別是意向大客户都可以報名參加比賽，此次球賽意在為俱樂部成立和項目銷售做好鋪墊。

c。聯誼宴會：宴會目的在於在輕鬆的氛圍中拉近感情距離。宴會上由企業領導對比賽頒獎，推薦x項目。企業家協會成員、媒體記者等與會者在會上自由交流溝通。

4、活動大體流程如下：

參與人員報到（x賓館）→新聞發佈會（x企業家協會領導致辭、開發商代表發言、項目推薦、廣東嘉賓論俱樂部，x賓館）→中午作息（x賓館）→高爾夫比賽（x高爾夫球場）→聯誼宴會（領導總結陳述、宴會聯歡，以上活動中穿插頒獎和項目推薦，x賓館）→全天活動結束

六、組織渠道：

x企業家協會發函召集會員參加的方式是本次活動主要的組織途徑，除此之外，補充採用其它方式。

1、以x企業家協會名義通過直郵向協會成員、媒體記者發放本項目概念樓書及邀請函。

2、開發商以信函、電話等方式邀約其商界友人、x灣客户。

房地產營銷策劃方案3

1、產品的調研

只有對樓盤進行充分的調研，才能找出了自身的弱點和優點，審視產品，擺正了迎戰市場的恰當位置。這樣，我們才能對症下藥，才能在理性的基礎上，充分發揮產品的優勢點，策劃才能行之有效。

（1）物業的定位;

（2）建築、配套、價格的優劣勢分析;

（3）目標市場的分析;

（4）目標顧客的特徵、購買行為的分析;

2、市場的調研

或許有人講，搞房地產項目靠的是經驗，但須知，市場調研的目的是從感性的經驗，結合不斷變化和細分的市場信息，提升到理性的層次，科學地對所有在規劃、推廣過程中將出現的問題進行有效的預測。

在市場經濟的競爭下，閉門造車或迷信經驗終究是不行的。

（1）區域房地產市場大勢分析;

（2）主要競爭對手的界定與SWOT的分析;

（3）與目前正處於強銷期的樓盤比較分析;

（4）與未來競爭情況的分析和評估。

3、企劃的定位

定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調研，制定樓盤定位，提煉USP（獨特的銷售主張），提出推廣口號，使樓盤突現其與眾不同的銷售賣點。

尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創作原素，以此作為廣告的基調，並以藝術的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。

4、推廣的策略及創意的構思

房地產廣告，有的決策者是去到哪裏，做到哪裏，既沒有時間安排，更沒有周期概念。當樓盤無明顯優勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。

房地產廣告必須以有效、經濟為原則，講究策略性、計劃性

5、傳播與媒介策略的分析

有人説，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，只有發揮好媒體的效率，才能使有限廣告經費收到最大的經濟效益，廣告公司為客户選擇、篩選並組合媒體是為客户實現利潤最大化。

整合傳播則是圍繞既定的受眾，採取全方位的立體傳播，在最短時期內為樓盤樹立清晰的形象，並以持續一致的形象建立品牌。

（1）不同媒體的效應和覆蓋目標;

（2）不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析;

（3）不同種類、不同時間、不同篇幅的雜誌廣告分析;

（4）不同電視台、不同時段、不同欄目的電視廣告分析;

（5）不同電台、不同時段、不同欄目的電台廣告分析;

（6）不同地區、不同方式的夾報DM分析;

（7）户外或其他媒體的分析;

（8）不同的媒體組合形式的分析。

6、階段性推廣總體策略

房地產廣告，有的決策者是想到哪裏，做到哪裏，既沒有時間安排， 更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處於被動狀態， 只能歎怨廣告無效。

規範的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統工程，根據市場反映結合施工進度， 針對競爭對手，形成一套有效、經濟的階段性策略尤為重要。

7、階段性廣告和媒介宣傳

房地產階段性廣告創作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點，以階段性目標為指導，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用户外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優點的三套車縱橫交錯，整合傳播。

（1）廣告的重點;

（2）廣告的主題和表現手法;

（3）各類媒體廣告的創意與製作;

（4）媒體的發佈形式和頻率;

（5）整合傳播的策略;

（6）媒體發佈的代理。

8、階段性促銷活動的策略

促銷的最大目的是，在一定時期內，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷售促進的目的。

（1）促銷活動的主題;

（2）促銷活動的計劃和實施監督;

（3）促銷活動與銷售執行的引導、建議;

（4）促銷活動的效果評估和市場反映的總結。

9、階段性公共關係的策略

善於借用各種社會事件製造樓盤的新聞噱頭，並利用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，並能樹立獨特的形象。

10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋

廣告效果監測是對廣告行為產生的經濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應日益變化的市場，一條道，走到黑往往是要走死衚衕的。

11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放

所謂知已知彼，百戰不貽。在市場推廣中，要及時地監測競爭對手的一舉一動，對於營銷競爭既能做到把握對手動向，防範於未然，也能對於對手的營銷變數能及時地反應和應對。

12、推廣成本預算和費用監控

廣告預算的每一筆精打細算，不應該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿於廣告週期的縝密安排，貫穿於廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得

房地產營銷策劃方案4

一、開盤主題

對外傳達金坤房產開盤典禮的信息、顯示本企業的雄厚實力。擴大金坤房產的社會知名度與品牌美譽度，體現金坤房產的五大優勢：公司的雄厚實力財力、“第一拍”的資歷、極優的地理位置、很大的升值空間和一流的户型設計，展示公司美好發展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業社會公關，樹立房產積極良好的社會形象，並融洽與當地政府職能部門、客户的關係。

二、開盤時間：

20xx年11月28日(暫預定)

三、活動地點：

xx房產有限公司

四、剪綵嘉賓：

貴公司確定

五、擬邀媒體：

xx電視台、xx廣告公司

六、活動方案

(一) 前期準備

1、 到場嘉賓

市政府有關主管領導、業界知名人士、公司的關係客户、各媒體。

2、 購買或製作一批有意義的禮品

做好活動現場的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿後我公司統一製作)。

一是可以表達對領導的尊敬和謝意;二是可以起到宣傳作用和品牌效應。

3、 剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花

4、 請柬的準備

提前印好請柬，非市內來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發出，並確認來否回執。(請貴公司確認、確定。)

5、 其他準備工作

提前3天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。

落實管轄範圍內的保安指揮和負責秩序工作。

提前6天落實指揮和負責秩序工作。

(二) 開盤前廣告發布

發佈整版開盤慶典活動平面廣告，於活動前2星期投放。在社區網站配合文字圖片報導。

(三) 開盤之日媒體報道

開盤當天邀請市電視台、平面及網絡媒體，以新聞報導、文字和圖片形式突出宣傳xx房產的開盤慶典。

七、開盤現場活動

現場佈置

售樓大廳：廳內分接待區和服務區。正牆做形象牆介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果;前面設立弧形售樓諮詢服務枱，正牆右側做六個主推户型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設沙發、茶几和樓盤簡介資料。整體需體現出公司正規、有實力、有品位，給客户帶來温馨和諧的感受。(效果圖附後)

會場佈置：會場佈置以實際效果為準，按照不同區域不同劃分。現場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環境和現場氛圍。

主席台區：也就是剪綵區，設在公司或樓盤門口。左側為貴賓致辭台，右側為主持人用立式麥可風，枱面鋪有紅色地毯，台前及左右側有綠化盆景。

嘉 賓 區：可設在剪綵區域前方和兩側。

房地產營銷策劃方案5

分析：從已購客户的行業特徵來看，大部分的已購客户集中在企、事業單位及個體行業。由此所反映出的是我們業主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩定，收入水平相對較優厚。而這樣的客户在漢沽當地的數量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。

4.居住區域分析：

分析：從項目已購客户現居住區域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以後的宣傳通路指明的方向。

五、產品前期市場推廣簡要分析：

xx在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區的發展、順馳的品牌、工程質量、物業及部分户型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結合項目的工程節點進行了一些老客户的維繫活動。

在我們對宣傳及活動的分析當中，發現了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客户需求上的錯位，也即宣傳內容的針對性不強;二是在各宣傳節點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產品的價值宣泄不足。

六、分析|總結：

1. 對市場、產品、消費者的總結

我們在前面對市場及競爭對手、產品及客户進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：

市場：在漢沽的房地產市場中充斥着大量的房地產項目，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現有的消費需求，而且在新的一年裏將有新的地產公司進入市場，併為市場帶來新的產品，這樣我們就可以説20xx年的漢沽房地產市場，將快速成長為供大於求的買方市場。對於在市場中的各個項目來説，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。

我們從目前所瞭解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經進入了買方市場，雖然各項目都已經在市場中得到相應的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產品及價格)，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結我們的經驗教訓，及時調整我們的營銷戰略，及時登上市場領軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。

產品：在漢沽房地產市場中，我們不能説我們的產品規模是最大的，不能單就一個方面説我們的產品是最好的，但我們可以説我們產品的從整體上來説是最好的，雖然我們銷售價格高於競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品，看到我們的產品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者。

消費者：在漢沽當地的消費市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當地相對單一的經濟結構所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩定，這為他們購買房地產產品提供了物質基礎。同時由於他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對於一般消費者要強，因此也就説明他們是我們的目標消費羣體，是我們產品信息釋放的主渠道。

第一篇：分析篇

一、市場背景：

漢沽位於天津東部濱海地區，是天津濱海新區的重要組成部分，轄區面積441.5平方公里區政府坐落在寨上街轄區內，全區共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發展的工業體系，全區共有工業企業300餘家，主要有製鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業門類。漢沽不僅是一個工業重地，而且還是一個魚米之鄉，盛產水稻、水果及水產品。其中的茶澱葡萄和水產品久負盛名。

xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業—天津化工廠，她曾為漢沽區的發展立下了汗馬功勞，但隨着改革開放的進行及國有老企業的通病，企業的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區的發展。隨着漢沽新一屆領導班子對當地經濟結構的調整，將第三產業作為漢沽區結構的補充體，使漢沽成為一個經濟結構多角化的地區，從而保證漢沽區經濟的健康、可持續發展。

二、競爭對手分析：

由於漢沽房地產市場的發展屬於初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。

1.在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?

2.在漢沽我們的間接競爭對手?

在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：

綠地人家處於天化的附近，濱河小區處於烈士陵園附近，他們都遠離於城區中心相對的位置優勢，不足以與第壹城形成競爭態勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故並不對第壹城銷售造成直接威脅;

綠地人家的產品規劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接;而濱河小區的產品規劃雖與本地居住習慣相符，但其產品的規劃、設計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落後與第壹城。而富達花園的規劃、設計，仍初級產品形態;

綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人羣層面，不與第壹城形成直接競爭。

三、競爭項目基本信息：

項目名稱 規劃面積 銷售均價 基本情況

綠地人家27萬平方米1760社區規模較大，銷售單價較低，一期開發面積7萬平米，整體社區規劃及户型設計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。

濱河小區 12萬平方米 1584 社區規劃有中心景觀帶，五層建築形態，社區無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優勢明顯，户型面積控制較好，並帶簡單裝修。

井田·藍月灣 6萬平方米 20xx l型地塊，與第壹城一路之隔，户型、價格、配套與第壹城相近。

分析：從已銷售的户型比來看，其中兩室佔了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由於價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由説，漢沽市場的主要需求在兩室，對於一室户型的銷售由於存量較大，我們仍需給予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e户型為主導，是典型的經典户型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側面反映了我們客户的主流消費價格在18萬左右。

3.樓棟售出率分析

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現於臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區附近的樓棟銷售情況一般。出現這種情況的原因，一方面是現場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目後期景觀節點釋放後的銷售，提供有力的產品支持。

4.已售出產品面積區間與總價格區間分析：

四、已購客户分析

1.付款方式分析：

分析：我們從已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，説明當地的消費者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客户的職業及受教育的程度有關。

2.年齡結構分析：

分析：我們從已購客户的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客户以中年人為主，他們對新事物的`接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對生活質量的要求也較高。而且我們從客户的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在於房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業狀況問題等。由於漢沽當地羣眾對當地經濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子

房地產營銷策劃方案6

活動主題：

歡樂小長假，相“惠”在（項目名稱）（備選主題一）

我和（項目名稱）有個約“惠”（備選主題二）幸福，我們約“惠”吧！

（項目名稱），我們約“惠”吧！（備選主題三）

活動形式：

論壇、產品推介

活動時間：

20xx。05。01——20xx。05。03

活動地點：

（項目名稱）銷售中心

概要內容：

答謝老客户開發新客户

活動背景

（項目名稱）地處渾南新區的核心地段，距奧體中心向南僅100米，北近渾南大道，東接富民南街，西鄰瀋陽國際會展中心，交通便捷，配套齊全，是千萬家住户經濟實惠的選擇。在這個蝶戀花舞的季節，（項目名稱）收穫了廣大業主的好評，業主收穫了家的温暖，（項目名稱）特此舉辦一場來到（項目名稱）置業歡快度五一活動，旨在豐富（項目名稱）客户的業餘，娛樂文化生活，感恩老客户，發掘新客户，鞏固（項目名稱）置業的品牌形象。

活動目的

1、通過舉辦一系列活動提高（項目名稱）置業產品的知名度和美譽度。

2、通過活動執行積累客源，引爆項目從而達到最終的銷售目的。

3、展示（項目名稱）地產的理念與服務，感恩老客户，拓展新客户。

活動前期安排

1、活動執行人員的安排。

2、主持人，舞蹈演員歌手等安排就位。

3、迎賓人員到位。

4、現場活動內容需要準備的材料及冷餐的擺放。

室內活動

1、5月1日當天，有著名房產類節目主持人哥倆侃房在（項目名稱）銷售中心現場以房產論壇形式，為大家解説（項目名稱）項目優勢，對產品進行詳細解説，為（項目名稱）樹立良好的品牌形象，擴大宣傳面。

2、5月2號由著名節目主持人一鳴攜手著名風水大師，為現場來賓從風水角度解讀（項目名稱）項目獨特之處，從而吸引意向客户對產品產生傾向性，從而達到最終的銷售目的。 3，5月3日由著名電台主持人蔡昊攜手時代商報、盛京門户網房產頻道資深主編組成“（項目名稱）砍價團”，做到你買房我砍價，活動現場為大家解説（項目名稱）產品優勢的同時，幫購房客户將房價砍至最低價格，從而增加購房者意向，達到最終銷售目的。

室外活動

來（項目名稱）、看星星、喝啤酒、吃炸雞

1、外廣場放置充氣城堡，集合所有孩子們的快樂，將與孩子一同前往的家長留在（項目名稱），感受生活在（項目名稱）的美好。

2、室外搭建舞台，邀請知名樂隊親情獻唱，增加與顧客互動性，在外廣場打造聲勢，吸引客流。

3、傍晚時分，邀請大家來（項目名稱）、看星星、喝啤酒、吃炸雞，同時觀看精彩文藝演出，與大家進行互動，增強活動氛圍。

DIY製作，全面升級，種類更多，玩法多樣，更方便娛樂客户的業餘生活。

DIY手工皂，讓客户充分發揮自己的想象力，在設計及製作的過程中帶給其成就感，增加活動的樂趣，帶給其美好印象。兒童DIY風箏，讓（項目名稱）業主的孩子們在五顏六色的世界中，描繪美妙的夏天，從而增加參與活動的積極性。

茶歇

歷來（項目名稱）的活動非常重視餐區的品質和美食的種類，這次活動我們在以往基礎上再次升級，為客户提供冷飲、水果、蛋糕等，真正做到不僅讓客户賞心悦目，秀色可餐，進而大快朵頤，流連忘返。

房地產營銷策劃方案7

一、對接項目

皇家壹號

二、項目工程

進度依據目前的工程進展，預期可在20xx年5月10日左右封頂，12月份交房

三、項目當前營銷背景

1、金融危機對目前房地產市場的影響，客户購買慾望下降是重要原因之一

2、本地區對期房的抗性較大，持觀望態度的比較多

3、本案的目標客户羣為本地區10%的高端尊貴客户羣而準備，目標客户少

四、整合營銷的突破

1、由“公積金至函”引發的思考

由公積金中心授權西平郵政局使用公積金中心的公章，針對公積金客户進行一個全方位的宣傳，我們將巧妙的融入皇家壹號的此次的活動內容，以公積金中心的名義發放信函，公積金客户對此信函可信度的提高，必會翻看，不會隨宜丟棄。

2、新渠道，自然需要做一篇新文章。

毋庸置疑，文章的核心內容就是要建立凰鳳置業和公積金客户之間利益的關聯。顯然，當前直接的購房優惠説辭已經不能充分打動客户。在此，將購房優惠金額與人民幣進行概念置換，給客户一個“美麗的誤導”，即：收到信函的公積金客户到凰鳳置業開發的皇家壹號小區銷售部就有“錢”可領!

3、“6+1獎勵計劃”概念出爐及內容確定

非常6+1是中國老少皆知的電視節目，其詼諧歡快的主持風格受到大家喜愛，其知名度非常高，借用“6+1”大標題吸引大眾的眼球，同時隱射我們項目在西平做到6個第一。如何利用好此次的廣告渠道，對1.1萬的目標客户羣進行最為直效的訴求?

這1.1萬人願意相信什麼?究竟什麼才能重重觸動這1.1萬人的神經，讓其產生強烈的購買慾望?人為放大“6000元購房優惠”這個概念，在“6000元”上做足文章!計劃推出房源約284套，我們可以先算筆帳：6000(元/套)×284(套)=170(萬元)由此延伸出：推出的“170萬元購房優惠”。

“6+1獎勵計劃”很好地解決了文章的命題問題：夠大，醒目。170萬元的虛擬總額足以引爆市場的興奮點!6+1獎勵計劃”來頭雖大，但是否還可以對其內容體系繼續豐富?“6+1獎勵計劃”身上承載的多重目的該如何逐步實現?

假如我們是在設計一個遊戲，在遊戲設定中：

第一關是“吸引到場”，通過“6+1獎勵計劃”廣告公開宣傳和公積金信函吸引客户到達銷售現場。

第二關是“放大誘惑”。客户到銷售中心後，可轉讓的“6000元購房現金卡另外目的是留下個人基本資料。

借鑑前述“170萬元”虛擬總額的思路形成，將“6000元購房現金卡，憑證轉讓成交要予以獎勵的“500元”概念同樣放大：500(元/套)×284(套)=14.2(萬元)。“14.2萬元轉介紹成交獎勵計劃”，也最終敲定!

簡言之：6+1獎勵計劃=170萬元購房現金卡計劃+14萬元轉介紹成交獎勵計劃住房公積金客户憑20xx年“公積金至函”至指定銷售中心，在規定時間內均可獲得“6000元購房現金卡!

6+1獎勵計劃之二：14萬元轉介紹成交獎勵計劃“6000元購房現金卡，亦可由持有者授權他人享有;若受讓人持此卡購置旗下皇家壹號產品成功，經置業核實無誤後，銷售人員在受讓人簽定正式購房合同的第一時間內通知原持有者：可隨時至指定銷售部領取500元現金獎勵。

五、“6+1獎勵計劃”預期目的

鑑於房地產整體市場進入淡季，皇家壹號在客户積累情況不理想的現狀，利用“公積金至客户函”，凰鳳置業針對“1.1萬公積金用户”新開發的直效媒介渠道，達到：

1、近期目標：實現項目的客户積累和順利銷售;

2、遠期目標：緊抓該“1.1萬公積金用户”，讓其關注皇家壹號、瞭解並最終成為置業鐵桿客户;

3、企業品牌目標：凰鳳置業第一新作，回報社會，提升企業知名度、美譽度。

六、“6+1獎勵計劃”實施細則

1、營銷節點劃分

蓄水期3月15日(暫定)→3月30日：“6+1獎勵計劃”懸念導入“6+1獎勵計劃”是一個針對性極強的集中公關、營銷方案。此次對“1.1萬公積金客户”的大型公關，是否能如期產生足夠的銷售勢能，其成敗的關鍵決定於“6+1獎勵計劃”導入前期在整個西平樓市的影響力!因此，3月15日(暫定)的“6+1計劃”懸念導入期，必須做到高調!高調!

“高調”體現在兩個層面：

第一是要有足夠時間造勢，但目前的實際情況是時間相對有限;

第二，也是目前我們唯一能夠把控的，即概念的媒體釋放必須做到高度的集中和統一!集中所有的聲音，同時説一句話“6+1獎勵計劃”!

活動開始期4月1日→6月15日

經過一定階段活動的蓄水期

宣傳方面，3月15日户外廣告及其他媒體集中進行“6+1獎勵計劃”公開客户方面：4月1日第一個公積金客户將接到“6+1獎勵計劃”至函。至4月15日最後一個客户收到對帳單之後，時間向後順延15天，即4月15日前：基本可以認定是“6+1獎勵計劃”目標客户的集中認購期。

2、各節點媒體投放組合

3月15日(暫定)3月30日

主流媒體：户外+飛播

小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點對點派單

銷售現場：條幅+xx展架

4月1日4月15日(暫定)

主流媒體：户外+夾報

小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點對點派單

銷售現場：條幅+xx展架

直效媒體：住房公積金至函(從3月24日開始投放分二到三批次投放，約一週到兩週時間)

房地產營銷策劃方案8

一、前景

介紹宏觀環境和市場前景;介紹行業前景;介紹企業該產品市場現狀。

二、營銷策劃的目的

分析產品目前所處的營銷階段，提出營銷策劃的目的。

為了實現公司產品在市場的銷售目標為了向市場推出新產品為了提高品牌知名度和市場份額為了適應環境新變化，重新制定營銷方案為了解決企業營銷面臨的某個具體困難……

三、市場環境分析

環境分析swot分析：營銷現狀與目標差距優勢劣勢機會威脅……

企業原來市場觀點的分析與評價。

重新進行目標市場策略決策的必要性。

四、競爭對手分析

1主要的競爭對手。

2競爭對手的基本情況。

3競爭對手的優勢與劣勢。

4競爭對手的策略。

五、營銷策略

產品/定價(策略)渠道(策略)促銷(策略)其它配套策略具體行動方案(人物、時間、地點、事件)。

六、費用預算

調研、策劃費廣告費人員促銷費公關活動費營業推廣費。

七、應急預案

各種危機處理預案/謠言、安全、政策突然變化、嚴重質量事故…… /顧客投訴/貨物供應不足或不準時/發現假貨/有關方面發難……怎樣應對。

八、營銷管理方案

營銷計劃的執行、控制和管理等的措施。

九、效果預測

附：市場調查問卷。

市場調查結果分析。

資料來源表。

房地產營銷策劃方案9

一、項目銷售廣告目標

(一)總目標

根據本案營銷宣傳策略，通過切實、有效的廣告安排，突出重點，彰顯樓盤特點，提高本案的知名度與美譽度，支持本項目的銷售工作。

(二)廣告目標綜述

1.樹立樓盤整體形象，對市場客户及目標客户傳播銷售信息。

2.保證樓盤銷售順利進行，配合xx年全年的項目開發，並實現預期的銷售目標。

3.樹立本企業形象及本案項目的樓盤形象，強化本案“xxxxx”的居住理念及推廣主題。

二、本項目產品特點及目標市場分析

(一)項目SWOT分析

經過對本項目的調查，得出如表8-7所示的SWOT分析結果。

表8-7xx項目SWOT分析表

SWOT

分析結果

優勢

1、中高檔景觀房地產定位，緊鄰xx學院，區域升值潛力與發展潛力較大，加之交通便捷，居者既能享受景觀又能隨時步入都市，享受都市生活的便捷

2、本案周邊區域將是xx市未來的大型文教區，文化氛圍濃厚，人文氣息可作為本案較大的賣點之一，良好的景觀設置和深厚的文化內涵是本案兩大重要優勢

劣勢

1、本案所在地離市區稍遠

2、項目內不同品位的建築類型融合在一起，建築形態稍顯繁雜，在一定程度上影響到本案形象推廣的統一性

3、本案是招商引資引進的房地產項目，雖然開發商擁有雄厚的經濟實力，但其知名度與信譽度有待提升，品牌的建立還需要一個逐漸被市場認同的過程

機會

1、xx市經濟的持續增長促使人們的居住消費觀念日漸形成，房地產市場也已經發展到較為成熟的階段，特別是20xx年xx市的房地產價格增勢強勁，全年度房地產價格增幅近40%，預示着xx市的房地產市場進入到了一個快速增長的階段

2、xx市正在進一步拓寬城市空間，經濟發展和城區面積的擴大促使xx市正在往一個現代化的大城市方向發展，這也對本案是一個利好

3、xx市距著名旅遊城市xx市僅一小時車程，處於該市“一小時交通圈”內，具有可挖掘的周邊市場，可進一步擴大本案推廣外延，廣泛傳播本案形象

4、本案在xx市屬於大規模景觀樓盤，秀美景緻與規模優勢相結合，成就了本案在xx市樓盤項目的卓越品質，使本案具有了塑造品牌的優秀基礎

威脅

1、與本案處於同一區位的有“xx”等三個競爭樓盤，其中“xx”項目的建築形態統一和諧，與本案眾多建築形態融合在一起的特點形成鮮明對比，給本案構成了一定的競爭壓力

2、本案周邊的樓盤項目雖可促使該區域形成一種統一的居住氛圍，但也容易分散一部分目標消費羣，弱化本案的影響度和推廣度

3、xx市人口有限，多年來房地產市場的蓬勃發展已消化了部分消費力，增大了本案的市場推廣及銷售風險

4、作為xx市郊區的樓盤，本案所處區域要形成一個成熟的住宅區域還需要一定的時間，消費者對該地塊也需要有一個認同的過程

(二)項目廣告目標市場

根據本案的特點及上述的SWOT分析結果，初步確定本案的目標市場可包括：

1.第一目標市場：xx市本地(包括城區和郊縣城鎮);

2.第二目標市場：xx市周邊地區(如xx市等具有潛在購買力的地區)。

(三)目標消費羣定位

在市場定位與項目定位相結合的基礎上，將目標消費羣鎖定為以下人羣。

1.按購房動機：(1)居住者;(2)投資者。

2.按地理位置：

(1)xx市本地人及在xx市工作的外地人;

(2)周邊地區想將本案作為第二居所的人士。

三、本案的廣告推廣計劃

(一)廣告訴求重點

結合本案特點，在本案的不同銷售階段，將本案主題進行輪流展示，着力形象介紹，使其儘快被目標客户羣所瞭解和接受。具體廣告的訴求重點將從以下六方面突出。

1.項目的整體優勢：可着重突出中高檔景觀樓盤和本市規模較大的樓盤。

2.地貌佈局：本案遵循自然生態法則進行佈局，小區地貌獨具特色。

3.生態環境景觀：獨特的景觀生態環境是本案的一大亮點，在推廣時應着重強調。

4.配套：本案擁有大型現代化購物商廈、大型景觀休閒廣場等完備的生活配套;與此同時，本案的智能化系統在本地也將是比較先進的。

5.人文氛圍：毗鄰x學院，同時這一區域將逐漸發展成為xx市的文教區，是xx市最具現代文明底藴的城市板塊，人文氣息十分濃厚，為本案營造了一種強烈的文化氛圍，這是本案最為珍貴的訴求點，應着重突出。

6.居住理念：本案所營造的是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質的極致彰顯，倡導一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點之一。

(二)廣告表現

1.廣告主題圍繞本案“xxxxx”這一居住理念，在本案的不同營銷階段設置不同的推廣主題，包括上述幾大訴求點以及本案的銷售進展情況。

2.廣告主導概念：秀麗的自然風光條件與濃厚的人文氛圍完美結合。

3.廣告表現原則

(1)訴求單純形象力求突出產品品牌與產品本身的形象，文字感性而具有説服力。

(2)風格統一化：從傳播的媒介上整體考慮統一風格，包括選用的圖片、圖形、字體、色彩和編排樣式。

(3)系列化：在項目整個營銷過程中，根據項目的開發階段，按推廣的節奏，分為幾個推廣單元，形成單元系列，以加強每個階段的推廣與訴求重點，同時將本案各方面的優勢點分章節進行有側重的展示，讓人們能強烈、全面地認識、認同本案所獨具的優勢與品位。

(4)廣告誘導重點：着重分階段提示“xx項目”針對各個目標消費羣對自身價值的定位，界定自身價值、生活階層、生活品位等一系列針對個性的訴求，以提供充分的心理暗示，貼近目標消費羣的心理期待，引導其採取購買行為。

(三)廣告媒體發佈計劃

電視、廣播、報紙、户外和車體等廣告的表現形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，形成全方位的強大推廣媒體組合。

在本案各銷售階段媒體配合情況如表8-8所示。

表8-8本案各銷售階段媒體配合情況表

銷售階段

具體情況

引導期

首期推向市場，廣告運用以一些新聞報道、大型户外媒體和售樓部的全面啟用為主，結合項目奠基這一市場機會點

公開期

樓盤正式推向市場，廣告媒體的安排轉向以報刊媒體為主，同時可配合一定的促銷活動

強銷期

各種媒體攻勢互相配合、全面展開，推廣重點圍繞銷售進展情況開展。在客户對本案瞭解的基礎上，強化本案影響力，促使銷售迅速擴大

持續期

廣告媒體的投放減少，銷售上的廣告宣傳主要依靠前期剩餘的户外媒體和印刷媒體維持

(四)廣告分期

本案廣告將依據市場銷售情況及銷售週期採取各階段不同的廣告活動，使受眾全面透徹地掌握本案信息，同時節省一定的廣告費用。鑑於本案大型景觀住宅的定位，在本年度內的廣告分期建議如表8-9所示。

表8-9xx項目廣告分期情況表

階段

日期

媒介運用

廣告主題

導入期

3月中

至7月中

户外大型廣告牌：設置在xx市區主幹道上，引導型廣告建議尺寸在20米x10米

預告開盤日期；本案的總體規劃優勢；着力介紹本案形象，塑造本案品牌及企業品牌形象，使消費者對本案有一個整體的把握與瞭解；重點是感性、概念性的訴求，強調的是樓盤整體的品牌形象和企業形象

現場看板：在工地搭設大型看板，營造現場氣勢及銷售氣氛

牆體廣告：在工地現場設置，推廣樓盤和企業形象，吸引周圍羣眾注意，依據現場實際情況設置尺寸

報紙廣告：在《xx日報》上發佈以軟新聞方式為主的廣告，使受眾對本案有一個基本的瞭解，開工奠基建議以整版平面報紙廣告的形式實施

燈廂廣告：在環城北路的主幹道兩旁，每50米設置一對路牌，共40對

道旗製作：沿xx市主幹道佈置

售樓中心：售樓處及樣板房設計佈置完成，營銷道具準備完畢

公開期（導入期後1周左右）

7月底至10月中

報紙廣告：主要以《xx日報》為主，時間配合項目的開發進程來實施

各個主題以系統的方式連續展開：開盤信息；樓盤形象宣傳；本案的規模優勢；本案優越的自然環境景觀及濃郁的文化氛圍；本案配套優勢

夾報：每個月一次，以夾報形式推廣，加深受眾印象

電視媒體：xx市電視台專題報道，開盤時向各大媒體發佈開盤信息，配合公關活動進行樓盤強勢宣傳，強化樓盤形象

活動：在開盤當日舉辦開盤慶典儀式

強銷期

10月底至春節前後

報紙廣告：整合公開期報紙媒介投放策略，《xx晚報》與《xx報》配合進行，每月兩次投放

本案價格優勢；本案熱銷進展情況；與公開期相一致的規劃優勢、環境景觀優勢、配套優勢等

廣播：在主要廣播媒體上發佈，選擇早晨及晚上八點左右

電視媒體：xx市電視台專題報道

海報：定點定區域發送關於樓盤信息的海報，對訴求對象做密集轟炸，擴大影響面

活動：可舉辦促銷活動，加強本案影響力，或參加房交會

持續期

11月中

報紙廣告：每半月投放一次廣告

銷售單位信息；價格優勢；熱銷情況

電視媒體：xx電視台專題報道

四、本案的廣告費用的預算

根據以上該項目的廣告策略，整個項目開發和市場推廣的總費用以控制在總的銷售額的1.5%左右較為合適。如果房地產市場發生較長時間的低迷狀態，則本案總的廣告預算將做相應的追加調整。

房地產營銷策劃方案10

一、項目建設説明

空氣家苑小區，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區的籌建是為空氣集團河池科技園的配套設施，為園區入駐企業及百旺經濟開發區的企業提供了利於企業建設開發，方便企業員工生活，改善生活條件及美化開發區環境的項目。

二、項目選擇地理位置概況

該小區位於百旺開發區內，在南新路與新建路交匯處的東南側，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環境優雅。距市中心20xx多米。

三、項目建設市場的需求情況及開發策略定位

1、市場需求狀況

(1)、百旺經濟開發區已進入駐許多企業，如鋼構廠，橡膠製品廠等，目前沒有建設一定規模的、給企業提供方便條件的小區。

(2)、東江鎮內沒有封閉式小區。住宅建築規劃不太集中、建築風格、標準一般。

(3)、鎮內較好地段新建房價，目前已達到2400元/㎡。

2、開發策略定位

(1)、小區規模、規劃佔地5萬平方米以內，規劃建築面積10萬平方米以內。

(2)、建築類型：門市、住宅、車庫比例適宜，户型面積適合市場需求。

(3)、建築風格、綠化、景觀具有特色。

(4)、較好的施工質量。

(5)、科學的物業管理。

四、項目建設規模、小區規劃、建築風格

1、建設規模

規劃佔地：41506平方米，建築面積：85407平方米(其中住宅建築面積：58485平方米，商業門市：17683.98平方米，物業及車庫：9013平方米)，住宅户型60-70平方米的佔60%;90平方米的佔20%;50平方米的佔20%，總户數約835户。車庫每套面積：19.8平方米，總套數約：400。

2、小區規劃、建築風格

(1)、小區規劃有創意、道路佈局合理，要人、車分流，方便進出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。

(2)、整個小區建築風格要高雅，建築線條設計合理，美觀實用(尤其沿街樓面)，建築顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。

(3)、小區的綠化、景觀園林設計有特色，觀賞性強。設有體育、健身場地及設施。

五、環境影響、風險分析及防範措施

1、環境影響

符合國家環境保護法律、法規和環境功能規劃的要求。

2、風險分析

(1)、小區規劃規模較大，超過當地的要求，造成開發房屋積壓。

(2)、工地建設風險，工程建設及工期是本項目的主要工程建設風險，建設中招投標的實施成功與否將直接關係到工程造價和質量，工程如果延期將影響項目的資金回收。

(3)、户型設計與市場需求不對接，造成房屋積壓。

(4)、周邊企業入駐數量不足，需求量不大。

3、防範措施

(1)、充分進行市場調查(户型面積需求，園區規劃綠化需求，價格需求等)。確定合理開發規模及户型面積分類。

(2)、抓好前期規劃及施工圖設計，使設計先進、符合市場需求。

(3)、抓好施工、監理工作，保證施工質量及施工工期。

(4)、加強對園區企業的招商引資及周邊企業的調查，加速有關配套設施的建設。

六、建設成本、銷售、税金、利潤估算

1、建設成本估算：

(1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元。

(2)、商業建築1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元。

(3)、車庫、物業等1100元/㎡：車庫7922.88㎡，物業450㎡(其它640㎡)，計：9013×1100元/㎡=9914300元。

(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，單位建築面積地成本：132.5元/㎡。

(5)、前期費：規劃設計費：3元/㎡(含外網豎向)，

審圖費：2元/㎡，防雷檢測費：1元/㎡，

測繪費：2.72元/㎡，質量監督費：1元/㎡，

環保相關費、環保評估費、項目立項報告費：0.6元/㎡，

公司費用(工資、招待費等，計180萬元)21.29元/㎡，

廣告費：100萬元，即11.82元/㎡;

其它費(暫設、圍擋、臨時道路、水、電等)：65元/㎡。

土地契税(5%)：56萬元，即6.62元/㎡，

消防管理費：2元/㎡，設計費：8元/㎡，

勘察費：1元/㎡，監理費：6元/㎡

質檢費：2元/㎡，

總計：134.5元/㎡。

(6)、小區配套費：

①小區道路(含照明)，30元/㎡。

②小區綠化景觀，15元/㎡。

③小區外網：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。

④小區供熱一次費：40元/㎡。小區供電：90元/㎡。(含有線電視、電話、網線、監控)。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。

上述計300元/㎡(建築面積)。

(7)、住宅成本計：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，

總費：1467×58485=85797495元。

商業成本計：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，

總費：1767×17683.98=31247592元。

車庫成本計：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，

總費：1667×9013=15024671元。

總計：132069758元，計6.65%貸款利息，

總計：140852397元。

2、銷售估算：

(1)、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;

(2)、商業：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;

(3)、車庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;

(4)、總計：226049724元。

3、利潤估算：

(1)、銷售利潤：226049724-139201524=86848200元。

(2)、税金：暫按下三項計：

①營業税：5%

5%×226049724=11302486元。

②所得税：25%

25%×86848200=21712050元。

③城建、教育附加税8%：

8%×11302486=904198元。

(3)、税後利潤：

86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。

七、項目資金運作

1、項目初期投資

(1)、土地費：270元/㎡×415068=1122.3萬元

(2)、前期立項、規劃、勘察、設計、審圖、消防審查、公司費用、廣告費等計：420萬。合計：1542.3萬元。

2、項目的融資

(1)、對工業園區已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。

(2)、對工業園區規劃廠區進行租賃、出售。

(3)、尋找共同開發的合作伙伴，對方出資，我方出地，負責立項、規劃、設計、施工、監理、竣工、歸檔等全方位服務，達到利益雙贏。

(4)、房屋銷售過程融資。

(5)、銀行抵押貸款。

八、項目實施原則及建設週期

1、項目實施原則

(1)、嚴格執行建設程序，統籌安排各項工作。

(2)、重點抓規劃、方案、施工圖設計，做到設計合理，技術先進。

(3)、嚴把施工質量關，質量與進度協調統一，保證質量，按時完工，交付使用。

2、建設週期

(1)、20xx年3月20日-3月25日，地質勘察。

(2)、20xx年2月1日-4月1日規劃、設計及施工圖設計階段。

(3)、20xx年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。

(4)、20xx年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。

九、銷售策劃

1、銷售宣傳的重點區域：金城江區

2、及時開展銷售宣傳，準備工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日開始正式銷售宣傳。

3、銷售中心辦公室，內有小區規劃圖(景觀、園林)沙盤，各種户型沙盤展示(20xx年2月20日做完)。

4、多方位廣告宣傳

(1)、網上宣傳：平面效果圖、户型圖、銷售價格及相關説明。

(2)、通過媒體(報紙、廣播、電視)，銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。

5、與百旺經濟開發區、金城江區協商，由金城江開往東江鎮、空氣家苑小區的相關公交車，在小區門前設站。

十、項目立項結論

通過以上論述，該小區建成後，能夠達到對工業園區的企業有利生產，方便生活。能夠起到促進中小企業入駐工業園區，拉動百旺經濟開發及金城江區經濟作用。

本項目在周邊企業入駐具有一定數量，且有相應配套設施，户型平面佈局合理，户型面積適宜，建築風格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強的景觀園林，優良的施工質量，科學的物業管理，把握好銷售市場，其項目是可行的。

房地產營銷策劃方案11

前言

在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

XX商業城項目是XX房地產開發公司開發的精品物業，將成為XX市北區的新型休閒地產商業的經典作品。

XX商業城座落於XX市城區北部的XX廣場旁，是XX地產開發公司的新建項目。本項目佔地XX平方米，根據目前的建築設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建築面積約為XX餘平方米，地下車庫及設備用房建築面積為XX多平方米，商業裙樓建築面積約XX平方米，塔樓建築面積約XX餘平方米。項目總投資約XX萬元。

經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閒購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分並準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，並全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新鋭概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衞市場、醖釀一場熱銷風暴。

二、項目營銷目標方針

根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

1、樹立一個新鋭概念：休閒式購物商業。

2、倡導一個財富理念：創投性商業、休閒式購物、穩定性回報。

3、提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閒式商業。

4、啟動一個前衞市場：崇尚“創投性商業、休閒式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新鋭、有自己個性的消費羣體，讓其體驗到休閒模式的商業環境，購物主題明確。

5、醖釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閒商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場裏掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解

1、銷售（招商）目標

2、銷售目標分解

四、營銷階段計劃

根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8—5所示。

五、項目銷售時機及價格

為了更好地在後續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

（一）項目入市時機及姿態

1、入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年XX月份房交會期間開盤（或20xx年XX月），可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2、入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閒購物”形象登場，開創全新休閒商業投資經營理念。

（二）價格定位及價格策略

1、價格定位的原則：採用比價法和綜合平衡法。

2、價格定位：整個商業項目的銷售均價為XX元/平方米，其中起價為XX元/平方米，最高價為XX元/平方米。

3、價格策略：採取“低開高走”型平價策略，開盤後半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為XXXX元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題

1、個性特色：“XX商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建築產品”上升到“營造全新休閒購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

房地產營銷策劃方案12

一、前言

本案是市政府繼華苑、麗苑之後的又一重點、大型居民生活區，整體以“全國最大的生態居住區”為統一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規劃均不同土地範圍，去除商業用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。

二、推廣策劃原則

本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想是“跳出地產做地產”，這種體現了片區或區域經濟思維神韻的做法，將隨着城市化進程的不斷加快，給房地產開發提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產推廣策劃是，不侷限於某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼於一個小區樓盤發展到大的綜合社區，從單一的房地產開發項目到不同產業與房地產業進行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區域經濟版塊的開發和興旺。

我們理解並提出“跳出地產做地產”的泛地產理論，説到底是一種思維方式的變革。是在房地產大盤化、郊區化、複合化的摸索中出來的。

一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎麼辦?小盤是獨奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產的高度，來整合各種可以利用的資源。

從中觀層面説，今天的地產必將跳出單一地產的格局，也就是我們常説的複合型地產。

從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建築環境合空間，都可以納入泛地產的範疇，包括城市的規劃和經濟區域的開發。

在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創造今後項目正式運作、營銷通暢的生命力。

二、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素

藍水園的具體推廣受項目規劃、價格策略、廣告策略、銷售執行、市場競爭和政經環境這六大因素的左右。其中，項目規劃、價格策略、廣告策略和銷售執行這四個因素應當是屬於我們能夠控制的營銷組合的範疇，而市場競爭和政經環境則是我們所不可控制的微觀環境和宏觀環境。

我們的任務就是知道應該在哪裏，應該怎麼去適當安排營銷組合合理的項目規劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執行，使之與不可控制的環境因素市場競爭和政經環境相適應。其實這就是藍水園推廣能否成功的祕訣所在。

整個推廣過程類似一個完整的戰役。它的第一步是市場調研，如同戰前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎;第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從項目規劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執行，其中的廣告攻勢，只等於開戰後的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執行就如同士兵的衝鋒陷陣和實地佔領。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標。

三、主要競品物業——芳水園情況簡介

1、芳水園開發商介紹

華夏經濟房建設發展公司是國有一級資質開發企業，以建設社會保障性質解困、安居住宅為主。組建7年來，運用十幾億資金開發了十多片近百萬平方米住宅小區，其中95年開發建設的福東北里榮獲全國物業管理優秀示範小區稱號，97年建設開發建設的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點小區綜合金牌和五個單項一等獎，評為國家安居工程優秀住宅小區，榮獲中國建設工程最高獎級——魯班獎。公司先後獲得“天津市房地產開發20強企業”、“天津市優秀獎”、“天津市危改信得過企業”、“建行信用AAA級企業”等多項榮譽。

2、梅江3號地——芳水園簡介

芳水園的7個建設標準：

1疏密有序的園林格局;

2綠地、水面合理分佈，宛在水中央;

3家庭垃圾預處理，分類袋裝，分類收集;

4建立中水利用系統，充分利用水資源;

5熱電廠供熱，減少污染;

6提高住宅高科技含量，做到二步節能;

7健全安全防範及信息管理。

3、芳水園廣告運作

目前由獨立個人工作室代理設計、發佈。

四、藍水園客户定位策略

一藍水園的目標客户羣為“新中產階級”

曾幾何時，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中，經濟體制的不斷完善，市場經濟的日趨活躍，人們不在沉迷於"今宵酒醒何處?"的感覺，發出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉換隻是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脱了束縛，通過自身的努力拼搏，向着一個新的行列前行，那就是有絕對中國特色的--"新中產階級"。他們除了養車，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經濟去追求其固有的高品質的生活。追求精緻的生活品味這便是新中產階級的又一大特點。

就中國國情現狀而言"新中產階級"的產生有着重要的侷限性。它主要行業大致有：部分私營企業主，流通公司，非金融機構，房地產開發商，三資企業，還有證券經營者，特種行業主，以及策劃公司，文化產業等。這些行業經營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經濟時代的特徵就由此體現出來。

2、“新中產階級”特徵

"新中產階級"是一個源於西方的名詞，是隻屬於社會中間層次的佔社會人數比例較大的那一部分人。"新中產階級"是整個社會的安全發展重心，他們在經濟來源方面佔有明顯優勢，大部分自己就是老闆。他們沒有時間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨立的姿態出現，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的羣體。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力，所以才能飛快地發展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮鬥而得到的。

他們具有強烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不願向外公開自己的財產也是他們的特徵之一。同時，敢於投資，將所得的錢用於擴大再生產，以期獲得更多的利潤。

"新中產階級"並不是都智商及高，但是他們善於理財，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項目。追求成功，追求財富的腳步永不停止，更是"新中產階級"的顯著特點。3、“新中產階級”的具體表象

第一組，經濟問題：

1.有公文包專門存放動產票據，如股票認購協議書

2.至少請一人幫做家務，如清潔女傭或帶小孩的

3.住所至少一處以上

4.有至少一部車

第二組，社會問題：

1.每週至少兩次在外享用晚餐

2.可能有家庭成員是外國公民

3.組織過20人以上的聚會或晚宴

4.認識公眾人物，如藝術家、大老闆和政客

5.常跟朋友一起外出度假

第三組，文化問題：

1、名校畢業或有博士學位

2.會至少兩種語言

3.定期參觀博物館

4.每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演

5.收藏藝術品，或古董

第四組，特徵問題：

1.是俱樂部成員

2.去過國內大部分地區

3.每年因工作之故長途飛行5次以上

4.曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報刊)表達看法

5.每年個人捐款達1000元以上

二針對藍水園的目標客户羣聘請形象符合的品牌形象代言人

由於“新中產階級”這個目標定位羣的特殊性與“新概念”性，我們建議在今後順馳梅江藍水園的宣傳推廣中聘請儀態、氣質、形象與“新中產階級”能夠有機融合的品牌形象代言人。

聘請品牌形象代言人在藍水園宣傳推廣中的作用

1、能夠與大多數的房地產項目產生有效的區別。

聘請一個項目的品牌形象代言人，在如今大多數的產品宣傳中被廣泛運用，對於品牌代言人所帶言的產品，人們的認知程度日益增高。但單就房地產項目而言，聘請品牌代言人的案例很少，目前已知周邊地區物業聘請形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀花園葛優，均屬高檔一流物業世紀花園在當時天津的樓市中如此定位。雖然這兩個項目對品牌代言人的挖掘並不深入，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個項目贏得了廣泛的知名度和銷售業績。2、能夠將我們所宣傳的主題充分的表達

由於品牌形象代言人屬於客户定位羣中最具有代表性的個體，所以他能夠準確、直觀的將項目的精髓以個體的形式展現在人們的面前。

品牌形象代言人的選擇

有鑑於藍水園項目的客户定位羣，建議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影、電視表演藝術家陳道明或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。

陳道明的在影視作品中的形象已經被大多數人所接受。他的形象多為中國的民族資本家、企業家和有形象、有氣質的高級知識分子。基本符合“新中產階級”的外在形象。且陳的商業形象沒有被完全的開發，品牌形象記憶度相對專注。

五、項目規劃策略

梅江生態居住區作為天津市政府繼華苑和麗苑之後的更大手筆，始終為天津市民所關注。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認可，並存在着無限的升值潛力，但是作為項目的地點是不可變更的，規劃設計好的外檐、房型等細節是不可變更的，項目規劃的核心是理念開發。就像一部交響樂不能沒有主題，藍水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發。一旦這個理念確立，整個推廣過程都必須圍繞它進行，這種理念創新在於適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然後量身定造、消化、提純，形成統帥全局的主題思想，並把它滲透、融合、演繹在藍水園的整個具體推廣策劃中。

方案A——時尚理念

一推廣主題——麗水天成時尚之都

1、推廣主題的延續運用

本案運作前期曾命名為“星嘉洲”，同時以“麗水天成時尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語。這一階段，20xx年秋季房交會的亮點展示與海報、軟稿的聯合運用使本案的知名度上升到一定的階段。雖然房交會結束後，由於更名等事件的影響，本案一度沉寂了一段時間，但由於梅江項目的集體品牌優勢，“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語“麗水天成時尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢能。

就廣告的延伸度來説，在正式的推廣上市階段，繼續沿用“麗水天成時尚之都”這個主題可以有效的使品牌形象得以延續和擴展，鞏固項目在人們心目中的地位，達到事半功倍的最佳宣傳效果，從而節約廣告支出。

2、推廣主題體現整合營銷的精神

“麗水天成時尚之都”這個推廣主題以“時尚”作為本案藍水園的項目定位，有着深刻的涵義。

首先“時尚”概念作為目前現階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢，與人們的生活息息相關，與人們的衣、食、住、行配合默契。這就意味這“時尚”概念雖然給人以年輕、衝動、朝氣的形象但其適用人羣並不僅僅侷限於一般意義上特指的年輕人羣年紀輕，而是所有追求無止境、對新生事物接受良好的“年輕人羣”。

其次，由“時尚”這個概念可衍生、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居、消費、投資、生活方式等的相關話題，可操作性強，可宣傳性強，具有良好的可對比性。對於遊離於房地產概念之外的眾多其它產業概念均可兼收幷蓄，為我所用，在充分引起人們對本案品牌關注度的同時精確的體現出“房地產整合營銷”這個新生的營銷觀念。

再次，由於“時尚”概念所具有的時效性的特點，在本案營銷推廣時，可以時刻變更“時尚”概念的主要訴求點，突破傳統的模式思維，將相對不變的房地產業營銷刺激得活潑、生動，充滿鮮活的生命力，予人以本案永遠追求更好、積極向上的品牌印象。為本案藍水園銷售的有效貫徹執行和今後梅江二期的營銷宣傳工作打在紮實的基礎。

二時尚一族分析

1、從生理年齡上區分

從生理年齡上區分，25週歲以上和以下兩個部分人羣。

25週歲以下，實際上稱為“亞時尚一族”。人生經歷上的短暫，決定了他們追求的是浮華的、表象上的時尚現象，對於真正的、我們所要宣揚的時尚的生活方式並沒有深刻的理解和感悟。同時對他們來説他們尚未開始真正的創業，因此，他們這部分人羣並不是本案藍水園的主要訴求目標對象和購買人羣。

25週歲以上，是本案真正鎖定的目標客户對象，是真正意義上的“時尚一族”。他們大都經歷了真實而又艱辛的個人創業歷程，對所謂“時尚”生活方式的理解有自己獨到的見解，並時刻關注着世界最新鮮的“時尚”動態。引用ELLE亞洲區女總裁的一句話：所謂“時尚”，就是領先一步體驗生活的感受。這與我們所宣揚和宣傳的“時尚”的生活方式毫不衝突。渴望領先一步享受“時尚”的生活氛圍和“時尚”的生活氣息的這種“時尚”生活方式應是我們最大的訴求支持點。

2、從性別上區分

中國5000年來的文化傳統積澱，使中國的男性公民在心理和心態上都較為成熟和深沉。他們對“時尚”概念較客觀的考量，使其可以理智的、有選擇性的接受“時尚”本身極其附屬衍生產品。同時，這種與生俱來的優越與自信也使得他們會積極的取得自己的一方天地，具備了很高的接受和購買能力。也正是由於這種先天的優勢和後天的養成，使得他們需要像本案這樣即可以享受到“時尚”生活樂趣有可以彰顯身份、地位的優秀物業項目。

由於社會的進步和自強不息的奮鬥精神，中國女性公民的社會地位和家庭地位均日益提高。無論是單身女性還是在家庭中，她們的自主性都可以得到充分的體現。她們較之男性公民更加註重生活的質量和生活的愉悦性，考量的因素更為實際和務實。由於本案本身的硬件條件和設施均考慮到她們的實際需要，所以説這樣的大型親水時尚社區對她們而言有着無比的誘惑力，可以進一步激發她們的購買能力。

三“時尚”主題的內涵發掘

1、“時尚”涉及到“房地產發展的資源整合”問題

①“整合營銷”是本案銷售的關鍵

房地產的開發和發展不是一個獨立運作的過程，他需要各行各業相關產業的扶植與輔助，如何有效的將遊離於房地產之外的、其它各行業的資源為地產的經營、管理和銷售所用——即房地產整合營銷，是目前房地產業界面臨的一個重要的課題，也是本案藍水園銷售突破性創新的關鍵。

本案所提倡的的推廣主題“時尚”概念在“資源整合”上有較大的優勢。因為這裏的“時尚”概念不是單一的主要表現本案在硬件條件和設施上的“時尚與先進”，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式範本進行推薦和宣傳。這樣，外界各種與“時尚”相關的，可以引起本案的目標消費羣充分關注的話題和主張均可以引入本案今後的宣傳和銷售中，作為本案除本身所具備的各種優秀的硬件條件和設施外的有效支撐點和輔助賣點。

②“時尚”主題可延展到生活的方方面面

本案所提倡的“時尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面，我們在眾多的“時尚”中選擇“家居的時尚”、“休閒的時尚”、“運動的時尚”、“渡假的時尚”、“消費的時尚”這幾方面的內容作為本案的主打訴求，其它“時尚”內容作為輔助訴求進行宣傳和闡述。

2、“時尚”主題可親密結合在梅江項目的建築風格中

本案藍水園的外檐設計採用流線型，在最大限度的多提供親水住宅的同時，保證了外觀上的美感風格。這種流線型的設計在天津這座北方的城市中並不多見，即便是同為梅江的3號地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“時尚”生活方式的一種具體表現，與“時尚”主題有着親密的融合性。

3、“時尚”主題可具體表現在售樓現場

本案藍水園的售樓中心佈置，可圍繞“時尚”主題，突出兩方面獨特魅力：

a本案藍水園獨創的時尚水文化生態園林

b本案藍水園率先倡導的“COSMOLIVING”生活方式

4、本案藍水園的售樓中心接待人員，可以在接待時遵循以下原則：

a可以不統一着裝，但“時尚”的風格儘量大方、統一

b接待時除為業主提供必要的物業諮詢外，可根據業主的情況向他們推薦適合他們的“時尚”生活方式

5、“時尚”主題可自然聯繫至媒體軟稿的利用上

本案打出“時尚”的大旗，可以將各種媒體上關於“時尚”的報道一網打盡，讓面向公眾的大眾傳播渠道免費的為我所用，更好的將“時尚”主題作為本案藍水園的銷售支撐點。

6、“時尚”主題可囊括所有高檔項目的特色

方案B——兩棲住宅

一推廣主題——“兩棲住宅”，任你自由棲息

1、“兩棲住宅”的概念“兩棲人”，“兩棲人”的概念最初源於中國南部沿海地區，90年代初期改革開放的大好形式影響了一部分居住在當時尚未收回的香港地區的居民，他們或者居住在香港，工作在內地;或者工作在香港，居住在內地，長期的兩地往返奔波，樂此不疲，內地人就給他們起了個名字叫“兩棲人”。

2、其後，隨着經濟發展的進一步深入，“兩棲人”的概念，逐漸演變成特指那些習慣在兩種生活方式之間遊離的族羣。比如：白天工作，夜晚兼職;上半年自住旅行，下半年打起領帶做回“白領一族”，自己開公司;是老闆又是夥計等等諸如此類的人羣。

3、現在，“兩棲人”已正式演變成“兩棲新人類”。這一類人羣順應時代的潮流而生，他們對生活和工作之間關係的理解是，既要自由奔放，又要踏實穩重;既渴望安穩而平靜的生活，又時刻對工作充滿好奇心，他們認為生活就應該是豐富多彩的，應該是讓自己滿意和舒展的，工作有工作的快樂，生活有生活的快樂。在當今社會中，他們不成功，還有誰能成功?

二“兩棲住宅”的賣點分解

1、工作與渡假兼得的“兩棲住宅”

現代人的生活忙碌而又匆忙，特別是像本案目標消費人羣這樣的成功人士，更是難得能夠享受到悠閒悠長的假期。地處友誼路中央商務區的本案藍水園，憑藉其優越的地理位置和渡假村式規劃設計，可以同時達成這些本案目標消費人羣的長久渴望，工作與渡假同時兼得。

2、居家與休閒兼得的“兩棲住宅”

居家生活本意上是指“柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開門七件事，但即將生活在本案藍水園中的客户會驚喜的發現，他們的居家生活多了幾分類似“琴、棋、書、畫、詩、酒、花”這種情趣的感覺。這種感覺的賣點支撐本案藍水園本身完善的休閒配套設施。

3、水陸相生的“兩棲住宅”

以“水文化”為主打的藍水園，除了3萬平方米、景色優美的中央湖面景觀外，人工湖外圍的其他標誌性人文建築和人文文化也將作為本案的賣點支撐之一。同時，岸邊呈現出的波浪式主體建築造型，與湖景相映相生，相得益彰，是本案與生俱來的景觀文化特色賣點。

4、成就與時尚兼得的“兩棲住宅”

時尚是一個涵蓋面非常廣的話題，真正的“時尚一族”大多數都是事業有成的成功人士，有別於亞時尚一族，前面已有論證他們對成就的定義不僅僅體現在對待事業的執着追求上，居家生活也是為他們所重視的，他們不單要享受時尚的物質生活，還要享受時尚的精神生活，為他們提供一個事業、家庭兩得意的地方，是本案另外一個非常重要的賣點支撐。

5、虛擬與現實兼得的“兩棲住宅”

不同於網上組織的“虛擬社區”，這裏的“虛擬”是指虛擬的數字化網絡技術，正是這種技術，才支撐起現實中生活中藍水園快捷、安全、方便的物業服務內容。買房首先看物業，已成為人們購房時猶豫考慮的第一梯隊問題，用虛擬支撐現實，用現實反映虛擬是雖然在當前已成為高檔物業必備的硬件條件之一，但社區網絡的優良與否仍然會是今後幾年客户考慮的主要問題，也是本案賣點支撐。

6、作為新住宅運動奇蹟的“兩棲住宅”

在去年上海召開的中國房地產峯會上，正式提出了新住宅運動的口號，但至今仍未見有能夠稱得上為“新住宅”的項目出現，梅江整體工程作為全國最大的生態居住區，已經為本案往“新住宅”的方向發展打下了一個堅實的大環境氛圍，再加上本案在前期規劃設計思路上的大膽創新和“兩棲住宅”概念的具體應用，本案已具備了成為“新住宅”的實力，所以説“兩棲住宅”本身就是本案藍水園最大的賣點。

方案C——都市生態理念

推廣主題——都市生態交響未來由你奏響

1、藍水園的都市生態概念打消了人們通常認為的“生態城郊化”的觀念。往常人們一提到“生態小區”均會聯想到靠近城郊，靠近山區，藍水園以其自身擁有大面積湖景的優勢和新加坡景觀大師規劃設計的生態風光包括大型陽光植物園等將向人們證實生態居住區也可以在城市的政治文化的中心，也可以在城市的經濟貿易中心。友誼路及延長線將會成為天津市政、文化及商業中軸線。

2、生態建築必將成為21世紀的建築主流。在綠色、環保口號盛行的今天，生態建築已經應運而生。高科技的應用帶來了眾多的綠色建材，成為生態建築的基本支撐點。再加上人們親和自然，接近自然的自覺意識的不斷增強，更加完美的生態建築成為人們的必需。所以我們創造“景觀率”這個嶄新的概念，作為生態建築和園林綠化指數之間的契合點。

3、生態文明在構築了城市可持續發展的動力的同時，也成為生態住宅、生態環境的內在支撐。文明的含義包括了和諧的親友關係、和諧的鄰里關係、和諧的人生觀、和諧的自然關係等。在這些關係的包容下，人與人之間、人與自然之間，都是親密無間的，即“零距離”的概念。以這些與人們生活密切相關的關係和充滿人性光輝的概念作為生態的突破口，加深了其文化的品位，也起到了我們“跳出地產做地產”的初衷，使藍水園在整個梅江項目中，在天津市眾多房地產中有前所未有的突破。

房地產營銷策劃方案13

第一階段：市場引導期時間：兩週左右，不宜過長。

主題：南湖岸邊、世外農家階段目標：在鞏固“農家樂”這一娛樂項目知名度的同時，改變部分消費者對現有農家樂的環境不太滿意的印象，激發潛在消費者的消費興趣，形成市場預期，凝聚一定的人氣，為開業期打好鋪墊。 營銷手段：

一、網絡宣傳：

1、製作項目宣傳片、將外部環境、內部條件拍成照片，由各學校校園代理登陸校園bbs發帖，發佈開業期活動信息。

2、在羣光、亞貿、光谷等人流集中地區散發宣傳單、以“南湖岸邊，一處世外農家”為主題，倡導悠閒、舒適的假日生活，以自然風光提升關注度。

二、校園宣傳：

1、印發宣傳單，在華農、中南財經政法大學、中南民大、武大、華科等高校校園內進行宣傳，推廣健康生活理念，以環境吸引顧客。

第二階段：開業活動期

主題：心靈氧吧

階段目標：在前期宣傳的基礎上，集中廣告攻勢，力爭開業期保持火爆的客流量，同時確保消費者得到非常滿意的服務，塑造良好的口碑，進而擴大客源範圍，形成良性循環。

營銷手段：

1、與各大團購網站合作，主動出擊，擴展銷售渠道，以客流量彌補利潤，贏得口碑。

2、開展以“健康生活、親近自然”為主題的校園徵文(攝影)大賽，經過選拔後，邀請部分優秀選手親臨項目參觀，並將作品在校園內展出，使“農家樂”這一消費品牌親近學生生活。

3、校園內針對學生會、社團、班級學生幹部等進行重點宣傳，突出本項目與競爭對手相比的優勢所在，強調具體優惠信息。

三個季節、兩個重點羣體

一、 春季

主題：走出校園、此處春光無限

階段目標：抓住學生春遊這一黃金時段，採取集中型宣傳，在校園內形成一股消費潮流，促成引導性消費。

營銷手段：在校園內組織“風箏節”活動，製作印有農家樂廣告語的風箏，在校園內同時放飛，形成轟動效應。

二、 新生季(秋季)

主題：來自五湖四海，我們是一家

階段目標：利用大一新生的年級特點，採取有針對性的宣傳，激發大一新生的興趣，力爭使其成為穩定客源。

營銷手段：藉助“出行小貼士”、“校園生活abc”等宣傳材料，內容上突出農家樂自己做飯的特點，強調家的氛圍，強調大學是獨立自主生活的開始，強調新的開始，要勇於嘗試。

三、 畢業季(夏季)

主題：散落天涯、永不忘你我他

階段目標：利用畢業生離別、感傷的氣氛，以“最後一次班級活動”為主題，不惜損失利潤、力爭客流，經過多年的積累，將其打造成為畢業生離校的“必修課”。

營銷手段：

1、以懷舊為基調，提出“重温大一”的消費理念，推出畢業生特別優惠價格。

2、以離別為基調，打出“散夥飯，我們一起親手做”的口號，考慮到畢業生時間緊，蔬菜、肉類等原料低價供應。

房地產營銷策劃方案14

既然選擇做房地產行業，就沒有退路了，房地產行業雖然賺錢多，但是高回報就有高風險，機遇與風險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。

高風險，高投資，所以在房地產行業做事一定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現投資失敗。

下面我根據最進房地產市場的情況，就眼下，給制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：

房產行業解決方案：

09年的中國房地產就像開發商的惡夢，受次債的影響，全球房產的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產行業的艱難時期，本月初正式聲明不會政策性拯救房市。房產商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規劃產品，精準傳播已成為開發商與代理商的當務之急，優郵的房地產行業解決方案正是解決了開發商在經濟低迷期的營銷難題：

精準推廣規劃：

1）樓盤客羣細分；

2）精準營銷平台；

3）精準郵件營銷平台；

4）數據庫發送執行；

5）目標客户dm營銷設計與執行。

房產代理專項規劃：

1）數據庫建立；

2）數據庫推廣平台建立（、郵件平台）

3）數據庫發送執行。

商業地產集客規劃：

1）商圈；

2）地產主題設計；

3）招商方案與執行；

4）集客策略。

中高端房產項目推廣規劃：

1）整合網絡傳播方案；

2）高端客户數據庫；

3）數據庫內容設計與推廣執行；

4）項目推介會執行規劃。

優郵房產行業的解決方案，適合低成本市場推廣的開發商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。

全球金融危機的到來説明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產市場出現萎靡，但是世界房地產市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了的舉措，但是中國根據自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。

既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，離破產也不遠了。我們正在為之前中國房地產市場的不合理開發買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產大腕囤積居奇，大肆炒作房地產市場，導致現在這個情況。

上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經很完善的寫出如何拯救我們的，希望大家能夠重視。

房地產營銷策劃方案15

一、全員營銷的目的和意義

全員營銷是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內部推動全員營銷其目的是通過此種形式充分發揮和調動全體員工的積極性，取得更好的經濟效益，倡導員工愛崗敬業，營造一個團結協作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。

二、實施辦法

1、方案採取採取“全員營銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。

2、適用範圍：凡是通過自公司總經理以下員工在公司所開發的房地產項目購買住宅或商鋪的，均適用本方案。(銷售部不參與此方案)

三、銷售流程

① 員工負責提供客户所購物業涉及的位置、户型、面積、價位、交房日期、物業管理、違約責任等相關資料和諮詢服務。

② 員工負責督促客户按照規定按時支付房款(訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及後期各項費用等)。

③ 員工負責帶領客户到財務部繳納現金或辦理轉帳手續，個人不得經手現金。

④ 合同填寫由財務部售樓管理員、經辦員工協同客户共同完成。售樓管理員負責對所簽訂合同進行立卷存檔、保管。

⑤ 如需按揭貸款的客户，由售樓管理員協助其完成貸款手續。

⑥ 經辦員工需與客户作好溝通，向其闡釋國家有關政策規定及我公司的臨時性規定。

⑦ 以上工作完成，視為該項銷售工作完畢。

四、業績提成

1、按照公司規定，對不同樓號、不同形式的物業(商鋪、住宅)制定出不同的銷售提成比率。

住宅：提成比率為0.8%，商鋪提成比率為0.5%。

業績提成=合同總房價×比率

2、銷售工作完畢，經辦員工即可到公司財務部領取業績提成。

五、本方案(草案)自發布之日起試行。