房地產項目考察報告要點

一、項目考察的基本內容和步驟

1、首先了解考察項目的區位，性質、面積，開發情況

2、通過網絡媒體等手段瞭解項目所在地的基本經濟發展狀況、人口，物價。

3、現場考察項目的地段、周邊交通、市政基礎設施配套、城市發展、土地開發情況，城市的整體規劃和發展方向。

4、考察項目所在地土地出讓價格、同等檔次項目的開發銷售情況，銷售價格，及户型、面積。

5、瞭解當地市民對住房的需求，對周邊地段開發的看法。

6、項目的開發情況，土地出讓手續，建設開發手續的辦理情況，土地出讓金及各項税費的交納情況。

7、項目是以項目公司形式開發還是屬於某一大公司的一部分，項目公司或對方公司的股東構成與結構，實際控制人，公司的出資是否到位，公司的成立存續是否規範合法，公司的章程對股東權利義務的約定是

否合法，是否形成收購的障礙。

8、項目現在簽訂的合同有哪些，哪些履行完畢，哪些還未履行，有沒有潛在的債務，有沒有抵押擔保。

9、對方出售的原因，轉讓或合作意圖是什麼，初步的方案是怎麼樣的，資產出讓還是股權出讓，要價多少，價格的構成由哪幾部分，是不是合理，有多大的還價空間。

10、周邊項目的成本估算是多少，包括土地價格，建安成本等。有沒有可以代替的項目，與拿一個新項目的成本比較。

11、對方的付款進程是如何設計的，是一次性付款還是分期支付，付款進程是否與轉讓進程或項目開發進程相聯繫。

12、我公司的資金安排能不能與對方的條件相適應，是不是需要融資，對項目開發成本的影響有多大。

二、考察報告要點

根據以上的考察要求，項目考察報告應包括但不限於以下內容，並且報告所陳述的情況，儘可能用客觀的語言進行敍述，數據應該有可靠來源，重要的數據應註明出處。

1、項目區位。

2、所在城市的地段。

3、交通狀況。

4、當地經濟、人口，收入情況。

5、當地房價，地價。

6、項目現狀。

7、項目權利狀況、開發手續辦理情況。

8、項目公司股東情況。

9、出售的原因及報價。

10、出讓的方式

11、成本的估算。

12、付款進度。

13、資金安排。

三、考察報告所附資料（如果有）

1、項目情況描述，

2、項目所在地地圖，城市規劃圖。

3、項目的可行性研究報告。

4、立項批覆。

5、用地規劃、建設規劃文件及證書。

6、土地出讓合同，出讓金繳納單據。

7、項目的整體和建築設計。

8、公司營業執照。

9、公司工商登記資料，股東情況，公司章程。

10、項目涉及的合同及履行情況資料。

11、項目或項目公司的財務資料。

12、成本與交易價格的核算説明

第一部分：吉安城市綜合概況及發展規劃

一、吉安城市綜合概況

1、吉安市區位概況

吉安位於江西省中部，扼湖南、江西兩省咽喉通道，是舉世聞名的革命搖籃井岡山所在地。東鄰撫州市的崇仁縣、樂安市及贛州市的寧都、興國縣，南連贛州市的贛縣、南康市、上猶縣，西接湖南省的桂東、炎陵、茶陵縣，北與宜春市的豐城、樟樹市及新餘市、萍鄉市接壤，區位優勢明顯。

2、吉安市交通概況

航空方面：截至2008年，井岡山機場開通了至北京、上海、深圳、廈門、杭州等5條航線。鐵路方面：京九鐵路開通了吉安至北京、深圳、廈門的始發列車。水運方面：贛江航道貫穿境內，成為便捷的貨運黃金水道。高速公路方面：贛粵高速、泰井高速、武吉高速公路相繼建成通車。城市主幹道方面：105國道縱貫全市、319國道橫貫城市南部區域；快速便捷的立體交通網絡己經形成。從上海、深圳、廣州、廈門等城市到吉安，汽車5 一8 小時，飛機只需50 分鐘，極大地縮短了吉安與全國各地的空間距離。

3、吉安市自然資源概況

吉安市水力資源豐富，境內河流眾多，以贛江為中軸，有28條大小支流匯入；各河水流域總面積約29000平方公里，水資源總量為196.75億立方米；發展水電事業有着良好的前景，國家重點項目萬安水電站已建成併網發電，泰和南車水電站已在建之中。吉安市地下礦藏眾多，其中吉水縣以煤炭、石灰石居多；安福縣以鎢礦儲量大；泰和以瓷土為主，永新以鐵礦石、混合稀士居多，萬安以煤、水晶石、黑雲母量大。全市合計各類礦產資源達50餘種。

4、吉安市經濟概況

吉安市近三年各項經濟指標

從上面的經濟指標統計表中可以看出吉安市近幾年的經濟發展具有以下幾方面特點：

吉安市GDP近三年以15%以上的速度增長，高於全省12%左右的平均水平。 第二產業發展較快，年增長速度達到25%以上，對經濟增長貢獻率達60%左

右；説明吉安市在承接沿海產業轉移方面取得初步成效，城市工業化程度進一步加快。

社會零售品總額以年20%左右的速度增長，表明城市居民消費性支出快速增加；與日常生活息息相關的服裝鞋包及小商品消費市場增長迅速。

人均收入穩步增長，吉安市居民年均純收入以兩位數的速度穩步增長，市民消費力進一步提升。

5、吉安市產業概況

工業經濟發展以吉泰工業走廊為依託，積極承接沿海產業轉移。目前初步形成了以電子信息、醫藥化工、冶金機械、建材、電力、食品六大支柱產業為基礎的工業化發展方向。包括博碩科技（江西）有限公司、大自然藥業、油盤鐵礦、燕京啤酒、吉安娃哈哈飲料有限公司等龍頭企業相繼進駐。至2008年末，工業園區實際開發面積49.95萬平方公里，入園企業1086户，安置就業人員18.14萬人。 農業經濟發展

在吉安正邦公司、吉安温氏禽畜有限公司和泰和原野板雞實業有限公司等龍頭企業的帶動下，大力發展農業經濟建設。重點扶持了永豐蔬菜、泰和烏雞、遂川板鴨、安福火腿、吉水大米、萬安水產、新干中藥材、峽江煙葉、永新蠶桑以及雜交肉牛等一批優勢農業產業建設。帶動當地農户年純收入可達2至3萬餘元。 旅遊業發展

在紅色旅遊引領下，吉安市旅遊業迅猛發展，近幾年旅遊經濟指標以兩位數的增幅迅速增長，2008年全市接待國內外遊客突破1000萬人次，實現旅遊收入60億元，增長21%。

根據市政府2008年工作報告顯示，截止2008年底，一、二、三產業從業人員分別為124.25萬人、59.64萬人和67.94萬人。

6、吉安市人口結構及消費特徵

户籍人口479萬，市區人口52萬，城市化進程加快全市轄10縣2區1市、213個鄉鎮，截止2008年末全市總人口為479萬人，其中市區人口達到52萬人。其中市區人口基數較大，説明隨着吉安經濟及工業化的迅速發展，吉安城市化進程加快。根據《吉安市城市總體規劃修編

根據年初計劃安排，為進一步開闊視野、拓展思路、尋找差距，學習借鑑其他城市的開發建設理念，提高濟寧房地產的開發水平，市房協於2014年4月12日至15日組織了部分會員單位的主要負責人、項目經理，在市建委副主任國的帶領下對北京、天津、瀋陽、大連等4個城市的15個小區進行了觀摩考察。此次考察過程中，市房協祕書處還與天津、瀋陽、大連等地的房協進行了深入交流，學習了他們在協會工作方面的一些先進經驗與做法，探討了協會今後的運作模式及發展思路，受益良多，取得了較好的成果，現將有關情況報告如下：

一、考察概況

此次主要考察了北京的.雅世合金公寓、金隅山墅、星河灣，天津的柴樓莊園、美域、星耀五洲、天津濱海新區，瀋陽的唯美品格、河畔新城、萬科城，大連的第五郡、小平島海御、萬科溪之谷、大連明珠、萬科魅力之城、明秀山莊。

1、雅世合金公寓

雅世合金公寓1：60沙盤

雅世合金公寓由雅世集團投資、北京新歲豐臵業有限公司開發建設，今年通過了“百年住居示範工程項目認證”考評，並獲此殊榮。

雅世合金公寓2.2萬平方米，總建築面積7.8萬平方米，容積率2.2。該項目最大的創新亮點，在於“小户型裏的大空間”的設計，是由中國建築設計研究院國家住宅工程中心和日本市浦建築設計事務所強強聯手，打造出緊湊而多變的居住空間，創造了小户型、多功能的精品建築。

雅世合金公寓所採用的部分先進技術

整體規劃上，雅世合金公寓通過一橫兩縱四院總體整合，以複合性街區，創造出居住、活動、娛樂混合型的都市空間。景觀設計上，充分汲取亞洲園林智慧，打造獨具匠心的禪意園林——在圍合的空間中打造汀步、綠丘、林蔭、裂巖四大景觀院落。技術上，採用了住宅的結構體S（Skeleton）和居住填充體I（Infill）居住體系十項先進技術——管線與結構牆體分離系統、乾式採暖系統、集中管道井系統、同層排水系統、無負壓供水系統、內保温系統、負壓式新風系統、煙氣直排系統等。

豐富的空間應用系統，包括DK（對面）餐廚系統、三分離衞浴系統、居室分離系統，獨立玄關係統，完全收納系統，家務空間系統等，通過對小户型空間的充分設計滿足家庭對大空間的需求，也讓一套房能夠適應一個家庭變化成長的各個階段的需求。為了配合這樣的空間設計，該項目建築部品和建築技術上充分汲取亞洲先進集成住宅優勢，通過管線牆體全分離技術、24小時通風換氣技術、中央空調、乾式地暖技術、同層排水、廢氣直排技術、污廢分流，中水回用技術等數十項新技術系統的採用，實現建築的百年耐用、可變和安全。