2016房產估價師《案例分析》考前練習題

2016房產估價師考試很快就到了，為了幫助大家抓緊最後的衝刺階段，在考試中取得高分，本站小編帶來一份《案例分析》部分的考前練習題，希望能對大家有幫助，更多內容歡迎關注應屆畢業生網!

　一、問答題：

(一)某一委估房地產，其設計用途為商業，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)結構等級為鋼混結構，水電衞齊全，總建築面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現一層為甲公司營業大廳，二層為辦公用房，委估地產位於一、二層，現產權所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔，經調查該地區房地產交易活躍，而且該房屋在相當繁華的地區。

1.該房屋的估價主要技術路線是什麼?

2.應該蒐集哪些估價資料?

(二)某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的`類似出租商業房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的淨收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年淨收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年淨收益。

請問：1.這樣的做法有哪些錯誤?

2.若估價對象的年淨收益保持不變，具體可採用哪些方法求取估價對象的年淨收益?

(三)某飲料廠位於某市的商業中心，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)所處地段在城市規劃中的功能分區是商業用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉結合部重新建廠，欲將其全部房地產售予某食品有限公司，要求評估其房地產的市場價格。估價人員擬採用房產、地產分別估價的技術路線，即：首先採用重置成本法評估舊有建築物的價值，後運用成本法評估土地的價格，最後，將建築物的價格加上土地的價格從而得出估價對象房地產的總價格。你認為這樣做合適嗎?為什麼?

　　二、單項選擇題

(一)預計某宗房地產未來第一年的淨收益為25萬元，此後每年的淨收益會在上一年的基礎上減少2萬元，假定報酬率為6%。

1.上述該宗房地產的合理經營期限為(　　)年。

A.11.5

B.12

C.13.5

D.14

2.該宗房地產第14年的淨收益為(　　)萬元。

A.1

B.2

C.-1

D.14

3.該宗房地產的收益價格為(　　)萬元。

A.129.28

B.128.28

C.127.28

D.126.28