2016年房地產估價師《理論方法》自測試題

　　一、單項選擇題

1.下列不屬於房地產區位因素的是(　)。

A.交通　　B.用途　　C.環境　　D.樓層

2.某宗土地上有一幢8層高、各層建築面積相同的住宅樓，建築密度為50%。假設該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為(　)萬元。

A.96　　B.192　　C.240　　D.480

3.某套住宅的套內建築面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建築面積為9m2，按套內建築面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建築面積計算的價格為(　)元/m2。

A.3000　　B.3277　　C.3295　　D.3599

4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為(　)。

A.036　　B.122　　C.2.78　　D.325

5.下列關於比準價格、積算價格和收益價格關係的表述中，正確的是(　)。

A.在房地產市場比較成熟且處於正常狀態時，積算價格低於收益價格

B.在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高於積算價格

C.在房地產市場不景氣時，積算價格(未扣除經濟折舊)大大高於比準價格或收益價格

D.比準價格傾向於成交價格，積算價格傾向於最低買價，收益價格傾向於最高賣價

6.某房地產現房價格為4000元/m2，預計從期房達到現房的兩年時間內現房出租的'租金收入為每年300元/m2(年末收取)，出租運營費用為每年50元/m2。假設折現率為5%，風險補償為200元/m2，則該房地產的期房價格為(　)元/m2。

A.3300　　B.3324　　C.3335　　D.3573

7.某倉庫房地產，建築面積為800m2，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/m2，現擬變更為商業用地，容積率為2.0，並已取得規劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業用地後樓面地價為2000元/m2，則理論上應補地價的數額為(　)萬元。

A.93.75　 　B.115

C.293.75　　D.315

8.房地產估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價物件在(　)下的估價結果具有近似性。

A.同一估價原則、同一估價時點

B.同一估價目的、同一估價方法

C.同一估價目的、同一估價時點

D.同一估價原則、同一估價目的

9.某房地產的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2;建築面積為1000m2，成本法估算的建築物重置價將為1800元/m2;市場上同類房地產的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產中建築物的實際價值比重置價格低(　)元/m2。

A.200　　B.300　　C.700　　D.1000

10.某宗地的面積為1000m2：採用市場法進行評估。通過三宗可比例項求出的比準價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則採用加權算術平均法得到的比準價格為(　)元/m2。

A.2160　　B.2175　　C.2181　　D.2205

　　參考答案

1.B 2.D 3.C 4.C.5.C 6.C 7.D 8.C 9.B 10.C.

　　二、多項選擇題

1.房地產自身因素可再分為(ABD)。

A.區位因素

B.實物因素

C.人口因素

D.權益因素

E.經濟因素

2.房地產外部因素可再分為(ABCD)。

A.人口因素

B.制度政策因素

C.經濟因素

D.社會因素

E.權益因素

3.對房地產價格影響因素的另一種分類，是分為(ADE)三個層次。

A.一般因素

B.國際因素

C.經濟因素

D.區域因素

E.個別因素

4.房地產區位因素是一個綜合性因素，如果對其進行分解，可分為(ABDE)等方面。

A.位置

B.交通

C.面積

D.外部配套設施

E.環境景觀

5.工業房地產的區位影響因素主要考慮(BCE)。

A.臨街狀況

B.動力是否易於取得

C.廢料處理是否方便

D.接近大自然

E.產品原料的獲取方便程度

6.某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現因離婚進行財產分割的需要而委託房地產估價機構評估該套房改房的價格，則較合理的估價結果是(　)。(年試題)

A.現時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金

B.現時該房改房上市交易的正常價格

C.現時該房屋的房改成本價

D.當時該房屋的房改成本價

答案：B