2016房地產估價師理論與方法考前練習（附答案）

1.下面對假設開發法適用條件的表述最為準確的是(　 )。

A.新開發房地產項目

B.用於出售用途的房地產項目

C.具有投資開發或再開發潛力的房地產

D.用於投資或再開發的房地產

2.長期趨勢法是運用預測科學的理論和方法，特別是(　 )和迴歸分析，對房地產的未來價格做出推測、判斷的方法。

A.指數平滑分析

B.趨勢擬合分析

C.時間序列分析

D.相關分析

3.開發經營期的起點是假設的(　 )。

A.開工日期

B.取得估價對象的日期

C.取得待開發土地的日期

D.開始出售開發完成後的房地產的日期

4.有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建築物資本化率為8%，則該宗房地產的土地價格為(　 )萬元(收益可視為無限年)。

A.30

B.40

C.50

D.60

5.某宗房地產，已知建築物的重置價格為1000元/m2，成新率為70%，房地產年淨收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建築物資本化率為8%，則該房地產的價格為(　 )元/m2。

A.1700

B.2000

C.2100

D.2400

6.臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當的修正求得，這些修正實際上為(　 )。

A.交易情況修正

B.交易日期調整

C.房地產狀況調整

D.區域因素調整

7.從事房地產估價，首先要有房地產(　 )。

A.估價業務

B.估價目的

C.估價對象

D.估價程序

8.某宗房地產的收益期限為40年，判定其未來每年的淨收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的淨收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。該宗房地產的收益價格為(　 )萬元。

A.222.76

B.224.67

C.268.67

D.298.33

9.資本化率構成中，流動性補償的流動性是指(　 )。

A.房地產開發企業自有資金週轉的速度

B.估價對象房地產變為現金的速度

C.估價對象房地產帶來淨收益的速度

D.房地產開發企業流動資金週轉的速度

10.在某商業街深度30%的矩形土地，前後兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3000元/m2，后街路線價為2000元/m2。那麼按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為(　 )。

A.18%

B.20%

C.15%

D.25%

11.市場比較法中，採用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優於標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣於標準個別因素得98分，則個別因素修正係數為(　 )。

A.1.05

B.0.98

C.0.95

D.1.03

12.徵收集體土地的土地取得成本中，相關税費不包括(　 )。

A.徵地管理費

B.耕地佔用税

C.安置補助費

D.耕地開墾費

13.建築物的(　 )等規模因素影響到建築物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。

A.體量

B.結構

C.設施

D.層高

14.某可比實例實際成交價格為3400元/m2，以估價對象為100，可比實例交易情況分值為102，房地產狀況因素分值為98，則估價對象的比準價格為(　 )元/m2。

A.3401.36

B.3398.64

C.3538.78

D.3266.67

15.報酬率為(　 )與所投入的資本的比率。

A.淨收益

B.投資回收

C.投資回報

D.收益

16.某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易税費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關税費，買方按正常價格的3%繳納有關税費，則該宗房地產的正常成交價格最接近於(　 )元/m2。

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632

17.下列關於建築物壽命和經過年數的説法中，正確的是(　 )。

A.建築物的經濟壽命短於自然壽命，有效經過年數也短於實際經過年數

B.建築物的經濟壽命長於自然壽命，有效經過年數也可能長於實際經過年數

C.建築物的經濟壽命與自然壽命相等，有效經過年數與實際經過年數也相等

D.建築物的經濟壽命短於自然壽命，有效經過年數可能短於也可能長於實際經過年數

18.某商業房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建築物經濟壽命60年，則該商業房地產的折舊年限是(　 )年。

A.37

B.40

C.60

D.63

19.因技術革新、設計優化等導致建築物變得落伍陳舊而引起的減價，屬於(　 )。

A.自然折舊

B.物質折舊

C.功能折舊

D.經濟折舊

20.通常房地產開發投資利潤率的計算基數為(　 )。

A.土地取得成本+開發成本

B.土地取得成本+開發成本+管理費用

C.土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用

D.開發完成後的房地產價值

答案：1.C　2.C　3.B　4.C　5.C　6.C　7.A　8.B　9.B　10.A 11.C　12.C　13.A　14.A　15.C　16.D　17.D　18.A　19.C　20.D