2017資產評估師《建築工程評估》考試要點

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　　建築物損耗及其緣由

(一)建築物損耗的概念

有形損耗——由於使用和受自然力影響而引起的建築物實體價值損失。

無形損耗——由於功能上或經濟上的因素而引起的建築物無形價值損失。

(二)造成建築物損耗的原因

1.物質因素：使用、自然作用、自然災害、人為破壞。

2.功能因素：技術更新、設計變化。

3.經濟因素：是指該建築物與其周邊環境不協調。

　　土地的個別因素

(1)區位因素

影響地價的一個非常主要的因素。區位也叫宗地位置。區位有自然地理區位與社會經濟區位之別。當區位由劣變優時，地價會上升;相反，則地價下跌。

(2)面積因素、寬度因素、深度因素

一般來説，宗地面積必須適宜，規模過大或過小都會影響土地效用的充分發揮，從而降低單位地價。

(3)形狀因素

形狀不規則的.土地，不便於利用，從而降低地價。矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉口，三角形等不規則土地的地價也可能畸高。

(4)地理因素、地質因素、地勢因素、地形因素

一般來説，土地平坦，地價較高。

(5)容積率因素

容積率越大，地價越高;容積率越小，地價越低。容積率與地價的關係一般不呈線性關係。

(6)用途因素

一般來説，對於同一般宗土地而言，商業用地、住宅用地、工業用地的地價是遞減的。

(7)土地使用年期因素

在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。

　　房地產評估程序

(1)明確評估業務基本事項;

(2)簽訂業務約定書;

(3)編制評估計劃;

(4)現場調查;

(5)收集評估資料;

(6)評定估算;

(7)編制和提交評估報告;

(8)工作底稿歸檔。

淨收益(接近於財務管理中現金淨流量的概念)

淨收益是指歸屬於房地產的除去各種費用後的收益，一般以年為單位。

在確定淨收益時，必須注意房地產的實際淨收益和客觀收益的區別。

(一)實際淨收益

含義：指在現狀下被估房地產實際取得的淨收益。

受多原因影響，不能直接用於評估。

　　【例如】

1.當前收益權利人在法律上、行政上享有某種特權或受到特殊的限制，致使房地產的收益偏高或偏低，而這些權利或限制又不能隨同轉讓;

2.當前房地產並未處於最佳利用狀態，收益偏低;

3.收益權利人經營不善，導致虧損，淨收益為零甚至為負值;

4.土地處於待開發狀態，無當前收益，還必須支付有關税費，淨收益為負值。

(二)客觀淨收益

含義：

1.房地產在正常的市場條件下用於法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期。這個收益稱為客觀純收益。

由於評估的結果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際淨收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。

2.只有客觀淨收益才能作為評估的依據。

3.淨收益由總收益扣除總費用求得。