物業接管經驗以及改進措施

一、承接查驗

1、承接查驗工作之前，應該先交接圖紙，這樣對整體的配套設施和管道、線路可以更好地查驗。

2、承接查驗工作中問題越多，業主入住後提出的問題就越少。儘量把房屋的問題消化在查驗階段，避免入住後因房屋問題的維修不及時和不到位引起業主和物業之間的矛盾。

3、不能只重視户內查驗，不重視公共部位的查驗。項目户內查驗比較認真，大部分問題得到了整改；但公共部位進度緩慢，園區監控、消防、五方對講、設施設備、園林市政等至今還存在很大問題。

二、房屋維修

1、房屋問題解決的好壞與第二年物業費的收取成正比。現階段永欣和紅杉工作中得重點就是房屋的報修和處理，前期因維保單位的拖拉，造成了業主對物業抱有很大的成見，所以在業主入住前，成立維保部，各承建維保單位前三個月必須有專業人員在物業值守，出現問題第一時間修復。後期維保量不大的情況下，各維保單位可每星期來解決一次，但來的日期必須固定，不得到期不來或改期再來。

2、客服人員在業主集中入住完後就分樓分工管理，建立各樓客服管家機制，各樓管家都把自己負責樓宇的驗房情況進行彙總並開具維修單，並跟進維修進度、回訪，沒有在規定時間內解決的問題要知道原因，並積極協助業主解決，避免因房屋問題的不及時處理激化業主和物業之間的矛盾。

3、前台接到報修後開具維修單交負責此樓的管家，由管家轉交維保部並進行跟進，完成後進行業主回訪。

4、維保部接到報修後應第一時間安排工程人員入户進行查看，安撫業主情緒，物業能自己解決的.先解決，需廠家解決的應和業主解釋清楚並告知廠家來人時間。

三、裝修管理

1、可以考慮裝修等相關費用在入住時收取。在永欣裝修巡查期間發現個別業主在不辦裝修手續的情況就開始偷偷施工，逃避物業的檢查。

2、配備專業的裝修管理隊伍，對裝修資料進行審核並每天對裝修房間進行巡視檢查並有書面記錄，裝修過程中牽扯業主私自改動的部位一定寫出承諾，放入業主檔案備查，這樣避免了以後由於業主自身原因造成的問題出現扯皮現象。

3、裝修垃圾清運費應按房屋的平米數收取，拆牆所產生的垃圾按平米計算另收取垃圾清運費，這些都應該寫在裝修協議中。

4、裝護欄問題應該在裝修協議中有明確規定（什麼材料，多大規格等等）。

5、物業前期準備部分滅火器，以按天租賃的方式租給業主放在裝修房間（裝修協議中規定裝修房間必須配備滅火器），這樣既能增加公司收入，還可避免裝修房間發生意外而無滅火工具使用。

四、電梯

1、應配備電梯工，對電梯的使用進行監督管理，避免人為破壞。

2、簽訂電梯維保廠家應慎重，挑選服務比較好的企業來做，保證出現問題第一時間維修，恢復正常使用。

五、招商商户的管理

1、對招商過來的商户要統一進行管理，避免出現欺行霸市的行為出現。

2、逐個項目進行招商，增加公司收入。

六、安保管理

1、從入住開始加強門口的管理力度，無論業主還是裝修人員一律實行憑證進出園區，讓廣大業主養成良好的進出門習慣。

2、積極配合工程裝修管理人員對裝修房屋進行巡視檢查，發現問題，第一時間彙報處理。

七、其他

1、從業主入住開始，加大園區的物業管理的宣傳力度，讓業主認可物業。

2、物業公區及公共設施的維修進度第一時間張貼通知，告知業主。