物業小區管理方案15篇

為了確保我們的努力取得實效，時常需要預先制定一份周密的方案，方案指的是為某一次行動所制定的計劃類文書。那麼制定方案需要注意哪些問題呢？以下是小編為大家整理的物業小區管理方案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

物業小區管理方案1

一、綜合管理

1、依據有關規定,與業主委員會簽訂規範的物業服務合同，各方權利義務明確。

2、從業人員按照有關規定取得相應的專業培訓合格證書。

3、物業服務方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

4、服務人員佩戴標誌，服務主動、細緻、周到，用語文明。

5、在物業服務部懸掛物業企業資質證書複印件、物業服務部經理照片，公示物業服務標準、收費依據、收費標準。

6、在公共區域顯著位置公示24小時報修電話，有服務人員接待住户，8：30-12：00、13：00-17：00受理住户的諮詢和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場，由專業機構負責的，發現問題應及時通知有關機構，有報修、維修記錄。

7、涉及住户正常生活的物業服務重要事項，在小區主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務。

8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進行一次安全檢查，根據檢查情況制定下一年度維修和服務計劃，並按規定組織實施。

9、對區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規的行為，及時勸阻，報告主管部門，也可依據管理規約等約定提起訴訟。

10、建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衞生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能立即實施。

11、冬季、雨季、汛前以及重大節假日前進行安全檢查。

12、設置意見箱，每年集中進行一次公開的物業服務意見徵集，並將提出的意見與解決情況公示。

13、公佈公共服務的收支情況。

14、小區內顯著位置設立公共信息欄，配合街（鄉）、社區進行公益性宣傳。

二、房屋維修養護

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，有檢修記錄和保養記錄。

2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬於小修範圍的，及時組織修復；屬於大、中修範圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。

3、每週巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，並及時維修養護。

4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、牆面、頂棚等，發現破損及時修補。

5、按照有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規範要求。

6、保持小區各組團、棟及單元（門）、户標誌清晰。

7、對危及房屋結構安全的行為及時告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門。

8、按照有關規定使用、管理人防工程和普通地下室。

三、共用設施設備運行及維修養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護，共用設施設備保持正常運行和使用。

2、建立共用設施設備清冊檔案（設備台帳），有設施設備的運行、檢查、保養、維修記錄。

3、制定並執行設施設備操作規程及保養規範。

4、對共用設施設備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬於小修範圍的，及時組織修復；屬於大、中修範圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。

5、屬於特種設備的，按照有關規定，進行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。

6、設備房保持整潔，無鼠害現象。

7、庭院燈、樓道燈損壞及時修復。

8、公共區域內的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業機構負責的除外，但發現問題應及時通知有關部門）。

9、有可能危及人身安全的設施設備有警示標誌和防範措施。

四、電梯服務

1、無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行。

2、在首層候梯廳及轎廂內公佈值班電話。

3、高峯梯在高峯期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時運行。

4、電梯出現故障時，電梯報修後維修人員應在20分鐘到達現場。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行。

5、電梯出現事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，並報告有關部門。委託其他單位提供電梯維保等服務，與受託單位簽訂書面協議，明確並監督受託單位落實責任。

五、消防服務

1、有消防管理制度。

2、消防設施有明顯標誌，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，並有記錄。

3、消防設施設備能正常運行，可隨時啟用；消防通道暢通。

4、每年進行1次消防訓練，相關人員掌握消防基本知識和技能。

5、發生火情及時報警，並採取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。

6、設有消防箱，備存緊急消防物資；監控中心，24小時有專人值守。

六、二次供水管理

1、二次供水設施設備正常運行。

2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），並按規定清洗消毒、水質化驗，取得衞生許可證，水質符合國家生活飲用水衞生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。

3、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。

七、協助維護秩序

1、看護小區共用部位和共用設施設備。

2、有可能危及人身安全處設有警示標誌。

3、封閉的小區，主要出入口有專人24小時執勤。

4、夜間（22：00-6：00）對服務範圍內重點部位、道路進行1次防範檢查和巡視，巡查人數為2人，做好記錄。

八、清潔服務

1、小區內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。

2、小區公共清潔區域每日清掃1次。

3、保持電梯轎箱清潔衞生。

4、按照有關規定對公共區域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。

5、在雨、雪天氣應及時對小區內主路、幹路積水、積雪進行清掃。

6、發生突發公共衞生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳。

九、綠化養護

1、綠化基本充分，無明顯裸露土地。

2、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀幹害蟲的株數在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現象。

3、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。

4、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵佔等現象；設施無明顯的破損，無較嚴重人為破壞；無綠化生產垃圾。

十、停車服務

1、有機動車、非機動車停（存）車管理制度。

2、引導進出小區車輛有序通行。

3、主要道路及停車場有交通標誌。

4、小區內的機動車輛憑證出入，臨時進入小區的機動車輛進行登記。

5、機動車停放有序，24小時有專人巡視。

6、定期存放的，應簽訂停車服務協議，明確雙方的權利義務。

7、地下停車場照明、給排水、通風等系統正常運行，各類指示標識清晰。

8、交通設施（道閘、擋車器材、交通標識）能正常使用。

注：4-8條是機動車收費停放服務應達到的要求。

十一、裝飾裝修服務

1、按照有關規定和《臨時管理規約》約定，建立住宅裝飾裝修服務制度。

2、受理業主或使用人的裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂裝修服務協議，告知業主或使用人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場，有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線、消防設施等行為，及時勸阻，對拒不改正的應報告主管部門。

4、裝修結束後，應進行檢查。對違反裝修服務協議的當事人應按照約定處理，問題嚴重的應報告主管部門。

5、指定裝修垃圾存放點並設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。

物業小區管理方案2

各物業服務企業，業主委員會：

為認真貫徹落實市委、市政府關於加強“平安温州”建設的有關要求，根據市房管局《關於在全市開展創建“平安物業”活動的實施意見》（温房字〔〕27號）和區平安辦、區綜治委《温州市鹿城區行業基層平安創建重點工作責任制》、《温州市鹿城區社會治安綜

合治理重點工作責任制》（温鹿綜治辦〔20xx〕2號）文件的要求，結合温州市鹿城區實際，制訂如下創建實施工作方案。

一、指導思想

深入學習實踐科學發展觀，緊緊圍繞爭創“平安温州市鹿城”的目標，以開展創建“平安物業管理小區（大廈）”活動為載體，增強物業服務企業參與創建的責任感、使命感，進一步完善物業管理小區的安全防範體系，形成物業服務企業、業主、業主委員會、社區密切配合、齊抓共管的創建工作機制，督促物業服務企業貫徹《物業管理條例》等物業管理法規政策，依據物業服務合同約定，進一步規範物業服務行為，履行協助做好小區安全防範工作的義務，築牢思想防線，提高防範意識，落實防範措施，提高應急處置能力，有效地預防和減少安全事故和違法犯罪活動，促進“平安温州市鹿城”建設深入開展。

二、創建目標

通過開展創建活動，使温州市鹿城區物業管理小區（大廈）安全事故、治安和刑事案件等發生率穩中有降，不發生因物業管理措施不到位而導致的有重大影響的惡性事故、案件,力爭通過三至五年的努力，全區85%的物業管理小區（大廈）達到新一輪平安創建的要求。

三、創建範圍

温州市鹿城區已經實施物業管理的小區（大廈）

四、創建標準

1、物業服務單位與街道（鄉鎮）綜治委簽訂社會治安綜合治理責任書並抓好落實；

2、物業管理小區內必需的管理人員持證上崗率和到位率達100％，履行物業服務合同約定聘用的秩序維護員能滿足小區治安防範工作需要；

3、物業管理小區內按照物業服務合同約定設立固定值班崗和流動巡邏崗，制訂巡邏計劃，秩序維護員按照計劃晝夜巡邏；

4、物業管理小區有制訂日常防範和應急預案，且定期組織開展安全防範知識培訓和處置突發事件的實戰演練；

5、在物業管理小區內可能引發人身傷亡事故的部位、場所和公共區域安全防範的重點部位統一設置文明規範、用語簡潔的警示標識，告示注意事項，明確禁止事項；

6、物業服務單位對物業裝修裝飾的登記備案率達100％，與業主簽訂室內裝修服務協議，組織開展巡查，及時發現和制止違法違規裝飾裝修行為並報告有關主管部門；

7、物業管理小區內消防安全設施按規定標準加強維護，並保證能正常使用，各類消防安全隱患及時得到整改；

8、居民樓二層以下住户的窗户應當採用防攀爬防撬功能的防盜措施，樓棟煤氣管道、落水管等易攀爬處全部安裝防攀爬裝置；

9、物業管理小區執行公安機關制定的安全技術防範標準和要求，物業服務單位加強對樓宇對講、電視監控等技防設施的管理並運轉正常；

10、物業管理小區內全年不發生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災害事故，不發生居民入室、單位入室盜竊案件、機動車被盜案件；

11、業主對物業管理小區治安滿意率達到90%以上。

五、實施步驟

1、宣傳動員階段（5月）。召開全區物業服務企業落實創建“平安物業管理小區（大廈）活動”工作大會，學習傳達上級指示精神，部署創建工作任務，並確定創建示範點。

2、開展創建階段（6月-10月）。各物業服務企業積極開展“平安物業管理小區（大廈）活動”創建工作，各房管所聯繫街道辦事處和相關部門做好指導工作，確定考核制度。

3、企業自查階段（11月）。各物業服務企業對各自一年來開展創建活動情況進行自查，總結經驗教訓，提出下步的工作思路，並將書面自查報告報房管部門。

4、考核評比階段（12月）。由温州市鹿城房管分局在企業自查鄉鎮（街道）初評推薦的基礎上，會同相關部門對各物業服務企業創建活動情況進行復查考評。

六、考評方式

創建活動每年組織一次考評。由物業服務企業申報，各鄉鎮（街道）初評推薦，最後由區房管部門牽頭，會同相關鄉鎮（街道）、部門共同組織考評驗收、表彰，被表彰的小區授予“平安物業管理小區（大廈）”稱號並授牌。對因領導不重視、措施不得力而發生重大安全事故的小區，予以一票否決，依據物業管理法規政策進行處罰，直至註銷物業服務企業物業管理資質。

七、創建要求

（一）統一思想，加強領導。創建“平安物業管理小區（大廈）”是深入開展“平安温州市鹿城”系

列創建活動之一，是推進新一輪“平安温州市鹿城”建設的重要舉措。各物業服務企業要統一思想認識，加強組織領導，認真研究、制訂創建活動方案、措施，紮實開展創建活動。温州市鹿城分局決定成立創建“平安物業管理小區（大廈）”活動領導小組，由莫光輝同志擔任組長，詹裏勛同志擔任副組長，成員由劉青山、金濤、周毓雷、林凡、蔣振宇、包巨為組成，領導小組

下設辦公室，辦公室設物業修建科，蔣振宇同志兼辦公室主任，負責創建活動方案的制定、工作協調和督導。各房管所要成立相應的領導機構和工作機構，確定專人負責，具體抓好創建活動各項任務措施的落實。

（二）明確責任，強化落實。各物業服務企業要加強與業主、業主委員會、社區居委會的溝通聯繫，在鄉鎮（街道）綜治部門的統一領導下，協助相關部門共同做好物業管理小區的安全防範工作；各物業服務企業要全面動員，全員參與，健全平安創建責任機制，強化小區安全防範措施和全體員工的安全責任意識。要加強安全檢查，建立安全檢查制度。對發現的安全隱患要及時整改，防患於未然。物業服務行業協會應當加強對物業服務企業創建活動的指導，督促物業服務企業認真落實創建工作。

（三）加強宣傳，營造氛圍。各物業服務企業要加強創建活動宣傳，充分利用小區的宣傳欄、廣播等載體，教育、引導小區業主積極參與，增強自我防範意識。要及時通報創建進展情況，形成齊抓共管的合力。要積極與新聞單位密切配合，主動組織宣傳，及時報道好經驗、好做法和取得的新成效，在全社會營造良好的創建氛圍。

物業小區管理方案3

近幾年來，隨着××經濟建設的不斷髮展，人民生活水平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區和商業性的開發小區如雨後春筍般湧現出來。然而由於歷史、區域性發展與建設、集鎮規劃等問題，並沒有全部實行專業化、市場化物業管理。為加快推進××平安和諧社區建設，制定一套規範的、符合××實際的物業管理方案，並在全鎮小區推廣是及時且必要的。

一、目前××鎮小區概況

在××經濟快速發展的同時，××的城鎮建設也得到了突飛猛進的發展。居民羣眾的居住環境發生了巨大的變化，一個個新建起來的小區為居民打造了一個舒適、優美、和諧、文明的家園。全鎮範圍內，已經實行正式的物業管理的小區有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區如宗言村和諧苑、××村卧龍湖小區、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。

二、全鎮推行物業管理的必要性

(一)商業住宅小區

××已有的成氣候的商住小區基本都已經有專業的物業管理公司進駐管理。在小區管理上，他們有一套專業的、相對完善的管理模式，但並不代表可以高枕無憂，因為城市經驗移植到農村有時也會水土不服。由於歷史、文化及風俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經濟發展了，但城市化進程相對滯後，如果不從農村實際出發，完全照搬城市物業管理模式，就是引發很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業管理和小區業主之間發生矛盾與摩擦。所以，對於××鎮的商業小區而言，物業管理也需要因地制宜。

(二)農村拆遷小區

各村經濟的發展及對生活環境要求的提高，促使拆遷小區建設進入到一個蓬勃發展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由於沒有統一的規範，造成管理效果參差不齊，引發一系列問題。

1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區因沒有建設完畢，還有後期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。小區道路雖裝有監控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。

2、衞生環境問題:拆遷小區使村民原來的閒散的聚居模式變為集中的居住模式。原來只要自掃門前雪就行，現在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由於小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區域(如樓道)垃圾成災。

物業小區管理方案4

為了節省製作前期物業管理方案的時間，依照原有的樣板做出相應的方面是比較有效的方法。

一、前期物業管理方案之高層負責人職責。

1、在業主接房中要用心宣傳禮貌和諧小區建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》，告知業主禁止高空拋物及防火常識。

2、直接負責高層物業管理的各項工作。

3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。

4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊狀況的快速使用，領導裝修管理員做好業主前期的裝修管理工作。

5、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。

負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。

6、做好高層外環境(衞生)及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統一。

7、負責接待業主的各類投訴，並與開發公司等相關單位用心協調聯繫解決。

8、做好突發事件預案，發生突發事件時要及時啟動預案，防止重大事故發生，協助處理各類突發事件。

二、前期物業管理方案之具體工作程序和標準：

1、每一天定時檢查電梯的運行狀況，並做好記錄。裝修期間每小時記錄一次(正常使用後，每2小時記錄一次)，發現問題，及時告知管理員。

2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業主和外部人員鑰匙的借用記錄。

3、發現違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為，透過對講系統及時記錄並制止，並進行勸説。

4、如遇突發緊急事件，及時告知領導，並採取力所能及的措施。(如電梯進水故障、業主家中跑水等)

5、如遇業主搬運物品，告知業主注意事項，監督業主對樓道單元門、電梯的使用狀況，直到搬運結束，如有損壞及時告知管理員。

6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，並做好記錄。時間為上班後、下班前各一次。

7、不與業主發生爭執，處理問題要注重語氣和態度，無法處理時及時告知管理員。

物業小區管理方案5

隨着物業服務水平對小區房屋的銷售以及居住的質量影響越來越大，如何使物業服務更好地促進XXX的銷售，在不斷完善對XX現有物業管理的基礎上，對XXXX應進一步提高物業管理的配置及服務水平，使XXX業主物業管理享受到VIP服務。

一、日常維護：

1.對業主房屋的管理：每月進行定期檢查並記錄。檢查結果，如果是空置房，用短信的'方式向業主反饋，並向業主提出相關建議，讓業主覺得自己的房屋就算沒有時間來看，物業公司也在照看着，放心讓物業公司去管理。如果是業主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業主的信箱中，使業主對自己的房屋有所瞭解。（可為業主的空置房進行簡單清掃），業主的檢查記錄進行專門存檔，存放在業主檔案文件袋中。

2.對公共部位、設施設備的管理：每月定期進行檢查，把檢查、維修計劃、維修結果反饋到公共信息欄中，使業主瞭解到本園區物業運行情況。

3.維修速度：業主報修，物業服務中心應在15分鐘內到業主報修現場，通過檢查判斷，立即向業主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時性），讓業主感覺到維修的“深圳速度”。

4.對公共設施採取24小時值班制，晚上也安排人員進行值班，以確保設施的正常運轉。

二、環境衞生：

為提高及第苑的清潔度，在每層樓的消防樓梯處放置一個垃圾桶，業主只要把垃圾拿出家裏，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經過電梯影響電梯內的衞生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環衞站的保潔員清運出小區。保潔員對每層電梯前廳採用酒店使用的清潔用具進行清潔、以保證高標準的清潔度。消防樓梯、窗户等及時保潔，確保每棟樓達到高標準的衞生要求。

三、綠化養護：

定期施肥、及時修剪、除草，確保園區的園林綠化正常生長。種植時設計出各種圖案定型，按定型的圖案進行修剪、養護。使及第苑的綠化特色與其他園區不同。

四、交通秩序及車輛停放：

為使及第苑的交通順暢，車輛的停放井然有序。設專門的交通指揮崗，進入及第苑的車輛受指揮崗的指揮，業主按順序、要求停放好車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車輛的固定位置，做好只要業主回來，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。

五、安防：

根據物業公司的安防方案，使用比其他園區更高科技、更全面的安防系統，以便人防與技防相結合，提高園區的安全係數。

六、收費服務：

物業公司為每户業主在銀行開户，物業收費項目都可以在銀行代交，物業公司收到銀行代收的費用後，用短信反饋給業主，這樣可以節省業主到物業服務中心交費的時間，物業公司也可以及時收到各種費用。

七、物業服務中心：

增設服務熱線電話，增設網上業主論壇及QQ羣，使業主能充分參與物業管理，使物業對業主有更貼心的服務。增設親和大使，對業主的孩子及老人重點關注，孩子及老人的生日、節日時送小卡片、小禮物等，增進業主與物業公司的感情。

八、特約服務：

增設更多、更方便的特約服務，如室內安防系統、購買機票、訂餐、旅遊諮詢等，使業主更省心。

九、制定標準的管理程序：

服務人員統一的服務方式及服務程序，以體現物業服務水平。

物業小區管理方案6

為規範小區管理，為業主提供優質的物業管理服務，我公司將採取一系列的管理措施，確保小區品質。

一管理目標

物業公司本着“科學規範、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、提供優質的服務，並在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準(並高於此標準)，確保業主及使用人綜合滿意率達到90%以上。

二管理原則

為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：

(一)服務第一、管理從嚴的原則

“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

(二)專業管理與業主自治管理相結合的原則

在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主使用人的積極性。物業管理公司應當尊重並按照廣大業主及使用人的要求，通過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，並自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。

(三)物管為主、多種經營的原則

在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利於更好地為業主及使用人服務。

三管理方法

(一)實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構築一個優秀的物業管理硬件環境;

(二)成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理;

(三)在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑑行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍;

(四)制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規範，以制度促管理，寓管理於服務;

(五)嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案;與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為;

(六)依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。

物業小區管理方案7

為進一步提高物業管理服務質量和效率，在短時間內解決業主的投訴，同時全面提高員工職業道德水平和工作責任意識，也為了提高業主的滿意度，最終滿足業主高標準、高質量的健康生活需求，在客户服務管理工作上推行"禮賓助理"服務。

（一）"禮賓助理"服務實施細則

1、分別於住宅大堂設"禮賓助理"，24小時接受諮詢和服務

2、為更好地宣傳祕書管家服務，方便業户與助理取得聯繫，將特定專職"助理"的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區內，並印製助理名片派發業户。

3、每位助理必須瞭解其服務的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。

4、"助理"定期向業户通報社區最新訊息，向住户講解物業相關法規政策；企業新聞及相關政策、制度改革最新動態；社區生活諸如：天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。

5、"助理"傾情奉獻祕書管家服務，不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務，更是您商務與生活的貼心顧問。

6、禮賓助理"出現以下情況要承擔過失責任，過失者視情節輕重給予口頭、書面警告並相應扣減當月獎金或辭退；

（1）對自己職責範圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；

（2）自己無法解決的投訴不及時向上級彙報者；

（3）有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。

（二）工作時間標準：

1、業主投訴處理的工作時限：

（1）服務人員服務態度方面的投訴處理時限：情節一般的，不超過半天；情節嚴重，不超過2天；

（2）工程維修方面的投訴處理時限：

水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時處理，維修人員到現場時間不超過10分鐘；換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項目，不超過半天；

其他維修，按與業主約定時限內完成，一般不能超過7個工作日；

（3）小區公共部分維修方面的投訴處理時限

明顯影響業主生活起居，如：影響業主休息的公共設備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業主人身或財產安全的，及時處理，處理人員到現場時間不得超過10分鐘；

其他公共部分維修，不得超過3個工作日；

（4）對其他業主行為的投訴，如鄰居裝修發出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發出過大噪音等，物業助理在15分鐘內到達被投訴業主家中並進行處理。

（5）其他投訴的處理時限視具體情況而決定，到達處理時間不超過8小時。

2、業主諮詢回覆工作時限：

（1）關於小區一般情況，不涉及管理中心內部情況，不能馬上回復的，不超過30分鐘。

（2）關於各項物業收費項目和標準，要求馬上回復，無統一標準，需要確定的，徵得業主同意，在30分鐘內派人到現場確定收費，回覆業主。

（3）關於管理中心以外的服務項目和收費標準的諮詢，一般要求馬上回復，確實無法落實，不超過30分鐘回覆對方。

（4）關於其它部門的辦事程序、收費情況的諮詢，馬上答覆或與業主約定時限內回覆，但原則上不得超過2個工作日。

（三）工作質量要求

1、業主投訴處理和諮詢回覆工作時限除經管理中心經理特別同意，任何人員不得超過規定的時限；

2、物業分管業主投訴/諮詢回覆工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低於50%（重大投訴回訪率達100%），每月業主滿意率要達到90%以上。

物業小區管理方案8

我們在為業主提供服務的時候，始終要堅持以人為本、服務至上的理念，服務的內容與方式始終以業主為中心；以滿足老舊小區業主的需求為目標；以業主的滿意為公司的最高追求；在服務過程中不斷調整服務方式與模式，以達到業主的要求。

一、管理思路

根據老舊小區的特點和物業管理需求分析，我們提出以下管理思路：

1、根據老舊小區物業管理需求分析和我公司物業管理經驗，我們將老舊小區管理標準定位在專業物業管理服務標準上。通過高水平物業管理將老舊小區提到一個較高的層次上，實現低消費投資，高價值體現，將老舊小區變成一個體現現代社會文明價值的小區。我公司設有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所幹淨有序。

2、對老舊小區採取專業管理的關鍵在於對配套設施的管理和服務，我們將對照國家物業管理的法律法規和頒佈的系列標準，針對老舊小區業主的特別需求來確定客户(業主)服務的項目、內容和標準。每季度要採取書面形式向業主徵詢對物業管理服務的意見。

3、由於老舊小區的管理弊端，消防安全及安全保衞工作尤其重要，小區出入口能做到24小時站崗值勤。每天按規定進行巡邏；能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衞生等突發事件有應急預案，事發後及時採取相應措施。老舊小區對於消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經驗的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住户，以做到真正的小區就是家，愛崗如愛家，實行24小時執勤，為業主提供安全、温馨的生活環境。

4、老舊小區物業管理面積大小不一，我公司物業管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務清晰，管理服務人員24小時服務，服務熱情，行為規範。

5、針對老舊小區物業管理，我們堅持按有關規定和合同約定定期公佈物業服務費用或者物業服務資金的收支情況（至少每季度公佈一次）;在收費、財務管理、會計核算、税收等方面執行有關規定。我公司及業主方雙方簽訂規範的物業服務合同，明確雙方權利義務關係的，服務標準等相關內容並在小區顯著位置進行公示。根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。

6、針對老舊小區具體情況，採取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，採用有經驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情況。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住户，實行24小時有專職保安人員執勤。幫助解決一些困難户的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區為家。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書,且經消防知識培訓有記錄。

7、我公司將聯合社區居委會等有關部門，在老舊小區的內大力開展各種有益的社區活動，推動精神文明的發展，形成良好的社區文化。

8、我公司定期安排老舊小區的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運行正常；供水、供電、供氣等設備使用正常；規範活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標誌。保證車輛運行暢通，停放有序，並做好防盜工作。

9、針對老舊小區綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行專業養護，保證花草樹木管理養護得當，按季節治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。

10、老舊小區保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包乾落實到各工作人員，全面實行“自家的孩子自家抱”，各責任人兼顧包乾樓棟的樓道衞生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔乾淨。根據每個小區實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。

11、由於老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規律；在正式運行後，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內完成。

物業小區管理方案9

針對侯集中學的實際情況，經過我們現場考察以及根據校方的要求，為確保學生能夠正常學習與生活、按時作息、及時上課，我們將侯集中學日常的物業管理分為三大塊：安全管理、環境衞生管理、水電及公共設施管理。

一、安全管理

1、成立有校方參與的共管機制。學校領導、班主任教師以及物業主要負責人組成的侯集中學物業管理領導小組，負責監督協調侯集中學日常物業管理運作，物業定期(每月或每季度)向物業管理領導小組彙報上階段的物業管理情況，增強溝通，促進了解，有利於物業管理日常工作的開展。

2、從專業物業管理的角度提出可行性的意見，與校方聯手製定學生宿舍管理規定，使學生在宿舍有一個行為規範，便利於管理。

3、管理人員持證上崗、着制服、標誌明顯。

4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的聯繫方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯繫到，24小時值班不因雙休與節假日而中斷。

5、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態。和校方合作在學生宿舍每層樓設置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標誌成立義務消防隊，做好學生的防火監督教育工作。

6、24小時全面監管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學生不受侵害，保障宿舍樓內公共設施完好，保障宿舍樓內的治安環境，保障學生人身與物品安全。

7、完善各項管理制度

(1)來訪登記，來訪人員經被紡人確認後，本校人士可入內，校外人士須在大廳內等待。

(2)男女生不得互相串宿舍。

(3)按校方規定開關宿舍大門，非規定時間一律拒絕進入宿舍。

(4)每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈後點蠟燭、講話者進行登記，及時回報給校方。

(5)發現打架鬥毆現象立即上前制止，並第一時間報校方。

(6)開展意見調查，物業定期(每季度或半年)發放意見調查表，徵求學校與學生的意見，瞭解對物業管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業管理服務。

8、員工服務態度：員工以發自內心的真誠笑容熱情服務，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。

9、我方不承擔因學生自身行為造成的安全事故責任。

二、環境衞生管理

1、實行零干擾清潔衞生服務，學生上課後，清潔工再進行清掃。

2、做好環境衞生宣傳工作，把提高學生的清潔衞生意識、糾正學生的不良衞生習慣與環境衞生管理相結合，使學生也自覺地參與到環衞工作中。

3、遇到有損害環境衞生行為的學生，進行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對於極少數屢教不改者採取典型暴光或讓其清理乾淨的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。

4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時循環保潔一次，先外至內。

清潔標準：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米]內紙屑不超過兩片，沒有1釐米以上的石子;排水溝無明顯泥沙、污垢;垃圾箱清運及時，清運率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味;

玻璃門窗、鏡面和燈具標準是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔後用紙巾擦拭50釐米無灰塵，清潔後的燈具無灰塵，燈具內無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔;

樓梯的標準是：保持樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網、悟跡等;衞生間標準：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮;天花、牆角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網;目視牆壁乾淨，便器潔淨無黃漬，室內無異味、臭味;

宿舍樓層通道、地面標準：目視，乾淨，無污漬、無雜物。

三、水電及公共設施管理

1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：

(1)檢查學生生活區公共排污、排水管道有無雜物，發現後做好記錄，落實清理工作。

(2)檢查生活區內路燈及樓梯照明是否正常，發現問題及時進行維修。

(3)檢查有無損毀公共設施，包括門窗、牀鋪、桌子、室內照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，立即進行制止並視破壞情節輕重報校方後給予一定的處罰。

(4)檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生鏽等情況，一經發現立即進行維修並做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

(5)檢查學生生活區大門、圍牆等設施是否完好。

(6)配電部分電纜溝(豎井)無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。

2、水電工24小時值班，並把每個水電工的緊急聯繫方式腳校方一份，以務出現突發事件後聯繫。

3、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由我方承擔，但我方不承擔大修、更新換舊以及新投入設施項目的費用。

物業小區管理方案10

一、保安方面

1、本週重點是三期車位理順，目標為：小區內無車輛亂停放、業主車輛都固定車位並按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業主車輛車位不被佔用，並保證門前車輛有序停放。

2、大廈內、浦發銀行門前與店內、商業店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業主對商業保安服務的感受。

3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。

4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。

5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。

二、保潔方面

1、重點加強樓道衞生，組織清理樓道和消防箱裏的雜物。

2、着裝、工號、防滑牌擺放等要求規範。

3、週三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優罰劣。

4、大廈本週重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質量、走廊的保潔質量。

5、整理地下車庫的雜物，防範火災事故。

6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業主出行。

三、工程方面

1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。

2、落實分區設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。

3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天台門和地下室門的鎖閉。

4、重點設備間完成責任人並掛牌。

四、客服方面

1、本週重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客户溝通，續收車位費和落實車位固定，做好客户解釋工作，防範糾紛。

2、進行業主户內可視對講故障情況的調查，並做好業主登記和驗收簽字工作。

3、分片區管理責任落實，加強對片區衞生監督、客户關係維護和費用催收工作。

4、大廈完成對破壞消防設施裝修户的承諾書籤字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業主通報制度。

五、其他方面

1、完成勞動協議簽訂工作。

2、完成電子巡更安裝調試。

3、落實重要商户的電價和物業費的協商。

4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。

物業小區管理方案11

一、管理目標：

1、業主委員會成立後12個月至18個月，達到深圳市安全文明（優秀住宅）小區標準；

2、業主委員會成立後24個月至30個月，達到廣東省優秀住宅小區標準；

3、業主委員會成立後36個月至42個月，達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準；

4、小區實行封閉式管理，護衞班實行24小時值班，確保業主和住户生合財產安全；

5、小區清潔實行專職保潔員責任制，保證小區內24小時全天候乾淨、衞生、整潔；

6、小區車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；

8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；

9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少於12次，每次參與人員不得少於300人；

11、實施不少於10項的特約服務，把物業的服務內容融入到業主的衣、食、住、行中。

二、分項指標：

1.房屋完好率：100％

2.房屋零修、急修及時率：99％

3.維修工程質量合格率：100％

4.管理費收繳率：≥98％

5.綠化完好率：99％

6.清潔、保潔率：≥99％

7.道路完好率及使用率：100％

8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％

9.排水管、明暗溝完好率：100％

10.路燈完好率：100％

11.汽車場完好率：100％

12.公共文體設施、建築小品完好率：100％

13.小區內重大刑事案件發生率：0

14.小區內治安案件發生率：≤1／年

15.消防設施、設備完好率：100％

16.火警發生率：≤1％

17.火災發生率：0％

18.違章發生率：2％

19.違章處理率：100％

20.用户有效投訴率：≤2％

21.有效投訴處理率：100％

22.管理層員工專業培訓合格率：100％

23.特種作業員工持證上崗率：100％

24.維修服務回訪率：≥30％

25.業主（住户）對物業管理綜合滿意率：≥98％服務特色（“菜單式”服務模式）

物業小區管理方案12

尊敬的ZX*園業主：

大家好！

*園物業服務中心已與20xx年11月30日之前將ZX*園小區停車管理方案以書面的形式送達至每户業主家中，現煩請各位業主朋友們在閲悉小區停車管理方案後，進行方案表決。

方案表決時間：20xx年12月3日---20xx年12月12日18點止；

您可通過以下途徑進行方案表決：

① 武漢ZX論壇：***;（凡屬於ZX*園小區業主，在本貼後面回覆即可進行投票）

②*園業委會意見箱；

③電子郵箱：****；

④物業服務中心前台登記；

⑤您所在區域物業服務助理短信：1**8；

在通過以上途徑對停車方案進行表決時，以房號為單位，每户僅限1票有效票。投票表決時請務必填寫您的房號、方案一或者方案二。如果您的表決票信息不清晰或不完整，將按照《*園小區議事規則》相關規定納入大多數選票。

請您在20xx年12月12日下午18點前將選票投入選票箱，逾期未送回的選票將按照《*園小區議事規則》相關規定納入大多數選票。

煩請廣大業主朋友們在約定時間內投遞您的表決票，敬請大家知悉並相互轉告。

物業小區管理方案13

20xx年，在xx和xx的直接領導和大力支持下，我公司圍繞“依託x、開拓發展、做大做強”的發展思路，創新工作模式，強化內部管理，外樹公司形象，努力適應新形勢下對物業管理工作的發展要求，在強調“服務上層次、管理上台階”的基礎上，通過全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務。截至12月底，我公司共實現收入xx萬，總體實現收支平衡並略有盈餘，基本走上了自主經營的發展軌道。現將我公司20xx年主要工作總結如下：

一、xx工作任務完成情況

(一)以物業管理和工程維修為重點，全力完成xx和xx交辦的各項中心工作任務

在物業管理方面，我公司順利完成了各小區及辦公大樓的物業管理工作，此外，受xx委託，我公司負責了xx臨時停車場經營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務。在物業工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區房屋維修共387套，其他各小區零星維修改造工程13項，進一步改善了辦公大樓的辦公環境和各小區的生活居住環境，確保各項工作的順利推進。統計數據表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元，是去年的兩倍多。

(二)完善各項規章制度，建立健全內部管理機制，進一步深化企業管理體制改革

20xx年是我司轉變業務職能和下屬公司合併重組的關鍵年，我公司敢於迎接挑戰，主動把握機遇，在加強物業管理和內部管理上做文章，按照現代企業制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經過對目前形式的認真分析和準確定位，轉變以前僅對安置小區做好日常維護管理的單一工作模式和發展思路，把擴大服務範圍、提高物業管理水平、參與市場競爭，主動開拓城市公共物業管理市場作為今後可持續性發展道路，為此，我們建立健全了一系列適應公司自身發展需要和市場競爭需求的規章制度，如《物品採購暫行規定》、《廢舊物資管理規定》、《加班制度》、《維修工程監管工作規定》、《小區管理目標責任考核表》(包括辦公內務、安全防範、車輛管理、機電設備、綠化衞生、住户投訴、裝修維修等方面)、《物業管理有償服務規定》等，為公司發展的規範化和可持續化奠定了基礎。

同時，本着開源節流、多勞多得、提高小區管理服務水平的原則，在我公司管理的各小區內建立並推行了經營目標責任制和管理目標責任制，對小區進行年度經濟指標與服務指標的考評。實踐證明，該項制度不但減少了業務成本，增加了公司的經營收入(見下表1)，而且激發了服務中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進一步明確了小區服務中的責、權、利，保證小區物業管理的良性、高效運作。此外，我公司還統一規範了各小區服務人員的服飾，加強禮儀培訓，公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度，為建立更優秀、精幹的保安隊伍奠定了基礎。

表(略)

同時，我們清醒的認識到制度建設的關鍵在於落實，因此，我公司不斷加大檢查和執行力度，發現問題不迴避，及時糾正，確保各項工作有計劃、有依據、有落實地穩步展開。

(三)加強企業文化建設，構建環境整潔、管理有序的和諧小區，打造悦華物業品牌

為加強企業本部和服務社區的文化建設，創建了公司網頁，為住户與公司更好的交流提供了便捷的互動平台;不斷豐富公司季刊內容，已嘗試在小區內向住户派發，加強公司的品牌宣傳，使住户能更好的瞭解我公司的各項業務，增加了他們的認同度和信賴度;結合各小區的實際情況，舉辦了各種類型的社區文化活動，累計投入6.5萬活動資金，與去年同比增長了333.33%，增強了與住户互動和溝通，其中較為大型的活動是x花園“xx大賽”及x小區xx運動會，取得圓滿成功，在住户中引起了強烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂活動中心並投入使用，為小區居民提供了良好的休閒娛樂環境，為構建和諧小區創造了條件。

(四)參與市場競爭，積極拓展公司業務

我公司於接手大樓的後勤工作，經過幾個月的努力，對飯堂部分設備設施進行了維修，完善了各崗位分工，做好設備設施的維修及辦的保潔工作，並全面開展了對大樓機電設備的保養工作，為x良好的工作環境和後勤服務提供了有力保障。

我公司把通過ISO質量認證的審核作為奮鬥目標，通過多種形式做好品牌宣傳，以x停車場項目為契機，進一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車場經營管理工作，投入大量人力物力，並加強了基礎設施的投入。期間，停車場累計停放約30000車次，總收入約x萬元。由於我公司管理工作到位，車場管理井然有序，既無堵車現象發生，沒有發生任何事故和投訴事件，同時也取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務，為今後拓展公司業務，打造xx公共物業管理品牌積累了寶貴的經驗。

(五)加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進團隊

在員工隊伍建設方面，公司一方面嚴格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進行撤換;另一方面，開展人性化管理，合理進行崗位調整，營造良好的工作氛圍。我們通過與xxx學院共同建立校企合作關係，建立“xxx學院實習基地”，為公司進一步發展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓，提高公司工作人員的業務能力和綜合素質。

我公司重視團隊建設，一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的温暖，例如，中秋節組織遠離家鄉的員工聚餐，並舉行文體活動;另一方面，讓員工認識團隊價值，將自身利益和發展與公司的興衰相關聯，促使全體員工形成一支富有戰鬥力的和諧共進團隊，以滿足公司不斷變革創新和成長髮展的需要。

(六)強化安全意識，建立安全責任關聯制度，始終把安全生產作為一切工作的根本

確保服務社區住户的人身和財產安全是物業管理工作的基本要求，也是至關重要的工作內容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務知識和安全防範技能，對全體員工進行經常性的安全生產教育，並適時舉辦安全生產知識培訓和防火安全練兵活動;另一方面，建立安全責任關聯制度，將安全生產與相關責任人的收入和責任擔保掛鈎，明確一旦出現安全事故，相關責任人應承擔的安全責任和經濟責任，確保為小區創建安定的居住生活環境。20xx年，我公司管理的各小區沒有發生一起因公司職工瀆職引發的安全生產事故。

(七)加強紀律教育，紮實推進黨風廉政建設和精神文明建設

我公司結合實際情況，組織黨員、幹部開展反腐倡廉、重温新黨章學習活動，參加七月紀律教育月學習動員大會、聽報告、觀看錄像，還組織大家學習反腐倡廉的文章，重温新黨章，牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據工作業務需要，將學習人員的範圍擴大到小區服務中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進行學習心得的交流討論。對全體黨員幹部及各部門負責人開展治理商業賄賂專項工作和紀律教育學習，進行了自查自糾工作，針對存在的與可能發生的問題進行了討論、分析，制定整改措施，落實整改責任。今年，我公司實現所有經濟類合同或協議的簽訂實行雙經辦人制度，確保合同的公平、公正。經過整改，公司內部加強了廉政建設工作，提高了幹部職工的職業道德素質，在我公司的物業管理工作中不斷湧現好人好事，受到住户好評。

二、存在的主要問題及難點

一是物業管理員工隊伍文化程度不高，整體素質相對偏低;再加上小區管理人員和保安隊伍變動相對頻繁，他們一方面對新環境不能及時適應，溝通協調不足，另一方面大多沒有接受比較專業的物業管理技能培訓，工作能力欠缺，導致工作效率較低。

二是我公司各項管理與考評制度仍有待於在實踐中不斷改進，企業文化與社區文化建設處於起步階段，缺乏經驗，仍然需要不斷探索和總結經驗。

三是由於體制等各種客觀原因，企業的激勵制度不完善，對企業持續發展有一定的限制。

三、20xx年工作計劃與思路

20xx年，我公司將繼續以科學發展觀和黨的十五屆六中全會提出的構建和諧社會為指導思想，一方面認真完成xx和xx交給我公司的各項工作任務，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業務範圍，提高服務質量，創建有信譽、有實力的物業管理品牌。

(一)進一步創新工作機制，內強管理，外拓業務，使公司的發展再上一個新台階

經過這幾年的努力和發展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規範，業務範圍進一步擴大，20xx年我們將進一步創新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及費用包乾制度，繼續實行小區經營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益;依託城建，充分發揮自身優勢，希望能在繼續做好每年交易會車管工作的基礎上，把進一步開拓物業管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發展狀況和經濟狀況有明顯好轉。

(二)加強企業和社區文化建設，打造xx物業品牌

我公司在完成中心工作任務的基礎上，20xx年繼續將重點放在企業文化與社區文化的建設上，繼續完善公司的網頁、季刊，努力搞好小區的社區活動，把深入拓展企業文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，繼續推進黨風廉政建設和精神文明建設工作，不斷加強小區的物業管理工作，提升市場競爭力。

(三)加強人力資源的培養與人才隊伍建設

要加強培訓和學習力度，以提高其業務素質和整體管理水平;加強對高技術、高能力人才的引進，並通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。通過與xx學院校企共建物業管理專業實習基地，選拔優秀畢業生，加強人才隊伍建設。

物業小區管理方案14

為順利實現康樂裏小區創建“北京市物業管理示範住宅小區”的目標，根據北京市考評的有關通知精神，在總結近年來本公司其他創建工作的基礎上，結合康樂裏小區管理服務中心工作實際情況，參照《物業管理示範住宅小區標準及評分細則》擬訂本創建實施方案。

一、指導思想：

通過開展創建活動，進一步提高管理水平，提升服務質量。

二、時間安排：

第一階段：宣傳動員、學習提高、組織落實階段，2月17-3月31日

第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1-4月20日

第三階段：整改提高、迎接初檢、充實完善階段，4月21-5月25日

第四階段：準備區迎檢方案，並提出第五次整改計劃，5月26-7月5日

第五階段：請市小區辦、物業處專家指導創市優，7月1-7月30日

第六階段：召開專題會議準備創優迎檢工作，8月1-9月30日

三、組織體系：

成立創建領導小組和工作小組：創建領導小組負責部署和組織開展創建工作，統籌安排，協調一致，創建達標，工作小組負責執行實施。

創優領導組

組長：李平

副組長：趙文喜、王健、任保鋼、葉鴻斌、樂奇波

創優工作組

組長：樂奇波

副組長：葉鴻斌(設備組長)、閃志明(環境組長)、陳楊(資料組長)

組員：曹燕、張宇、王振君、樊榮章、陳重華、楊霄、趙剛、周毅、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、宋國亮、石蒙、趙雁峯、蘇佳。

四、創建工作小組人員分工：

項目組：樂奇波、葉鴻斌、閃志明、陳楊負責總策劃、總落實、總監督。

資料組：陳楊、曹燕、張宇、楊霄、趙剛、周毅

檔案負責人：趙剛

負責企業的資料收集、管理規程的整理、迎檢資料的編寫和相關培訓。

協助創優資料的整理、裝訂、打印等

環境組：閃志明、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、韓青青、劉佳

檔案負責人：曹雪

經營部場所的環境及相關資料的整理。監管日常事務相關資料整理和收集。

裝修及樓宇外觀。小區清潔、綠化的環境及相關資料的整理。

設備組：葉鴻斌、樊榮章、宋國亮、石蒙、趙雁峯

檔案負責人：樊榮章

負責物業建築資料、機電設施、設備資料的整理和收集。

負責小區機電設施、設備正常運轉、維修及二次供水清洗、消毒工作及相關資料整理財務及電子文件組、王振君、王振君、電子文件及財務相關資料整理。

檔案負責人：王振君

安全組：閃志明、何湘贛、趙雁峯

檔案負責人：何湘贛

負責小區日常安全護衞工作、培訓及相關資料的整理，協助完成其它工作。

物業小區管理方案15

為不斷提高我市居民小區管理水平，規範物業管理活動，提高人民生活質量，特制定本方案。

一、指導思想

以“三個代表”重要思想為指導，以貫徹落實《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）為主線，以爭創“中國最佳旅遊城市”為契機，堅持“科學謀劃，抓點帶面，點面結合，穩步推進，全面落實”的原則，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立管理規範、責權明確的長效管理機制，不斷改善人民羣眾的生活和工作環境，促進全市各項事業健康快速發展。

二、工作任務

（一）理順管理體制，創新運行方式，建立責權明確的工作體系。

城市住宅小區的物業管理工作要按照街道辦事處負總責、社區居民委員會組織實施、物業管理辦公室監督指導的原則，明確各部門管理職責，以塊為主，實行屬地管理，建立市、街道、社區三位一體的物業管理體系。

1、街道辦事處職責。

組織、協調、指導和全面落實轄區內的物業管理工作。

（1）會同主管部門參與新建居住小區的物業承接驗收，對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房或存在質量問題的，要提請有關部門責令開發建設單位整改。

（2）指導監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，並對業主委員會的備案提出審核意見。

（3）對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織保潔隊伍實施保潔，並向業主收取相應費用，收費標準由街道辦事處與業主委員會協商確定。業主不願交費的，由社區委員會組織業主進行保潔，樓房的維修由業主自行選擇維修單位，並承擔維修費用。

（4）協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。

（5）合理劃分區域內物業管理小區，建立物業管理責任制，負責轄區內社區物業管理工作的組織、考核。

（6）協調監督轄區內物業管理項目的移交、接管工作。

（7）負責業主大會議事規則、業主公約的備案工作。

（8）組織建立轄區內物業管理的領導機構，

2、社區居委會職責。

根據街道轄區內住宅小區的劃分，組織成立業主委員會，協調業主、業委員會和物業管理企業之間的關係。

（1）組織指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作。

（2）會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，並監督指導業主委員會依法選舉。

（3）監督指導業主委員會的工作。積極傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。

（4）指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作。

（5）經市物業主管部門同意，可直接召開業主大會。

（6）配合街道辦事處建立轄區內物業管理責任體系，對未實施物業管理的住宅小區落實保潔工作，協助業主委員會選聘維修項目施工隊伍，並及時處理轄區內物業糾紛。

（7）組織協調物業管理企業與業主委員會之間的關係。

3、市物業管理辦公室職責。

物業管理辦公室是全市物業管理工作的行業管理部門，負責全市物業管理的政策制定、業務指導、考核及物業從業人員培訓等工作。

（1）宣傳、貫徹、執行物業管理相關法律、法規和規章。

（2）對社區業主委員會的組建工作進行指導。

（3）監督物業承接、交接工作和物業用房的使用。

（4）負責業主委員會成立的相關資料和物業服務合同的備案管理工作。

（5）受理物業管理投訴和違法案件的查處工作。

（6）負責本轄區物業管理招投標活動的指導監管。

（7）負責商品房預售許可證的審批發放和商品房預售款的監督使用工作。

（8）負責物業維修基金的徵繳、管理和使用。

（9）對街道物業管理工作進行考核，對物業管理工作人員進行培訓。

（10）負責新建小區交付使用時的物業驗收工作。

（11）負責物業管理企業資質證的年檢、服務標準的制定和等級評定。

（二）規範物業管理模式，創新經營理念，逐步實現物業管理規範化。

1、實施老舊小區自管型物業管理。

開放式的老舊小區要採用保障型物業管理模式，即以社區為管理主體組織居委會劃分責任區，以單元或業主為單位落實衞生責任區保潔、綠化，房屋及設施維修由業主委員會自聘維修企業，社區對居委會工作進行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務為主要形式，以充分發揮社區組織的作用為手段，通過動員居民積極參與社區物業管理活動，形成居民共建、共管、共享的局面。

2、實施老舊小區過渡型物業管理。

具有一定規模並且沒有物業管理的小區（如實驗小區、長安小區、長安新村、賓館小區），由業主委員會聘請物業公司或與街道辦事處組織的物業服務站簽訂服務委託合同，進行規範管理，按標準收取一定費用，轉變居民享受福利服務的觀念，逐步實現物業管理規範化。

3、規範已實施物業管理的小區。

一是規範程序。社區要積極組織已有物業管理小區的業主委員會，在同意原物業管理企業繼續服務的前提下，指導業主委員會與物業管理企業簽訂服務委託合同，用合同約定雙方的權利和義務，為依法解決物業糾紛奠定基礎。二是規範服務和收費。制定物業管理企業收費和服務標準，促使業主和物業管理企業對照標準維護權力和履行義務。同時開展優秀小區評比活動，召開現場會，推廣優秀小區的管理和服務模式，以點帶面，穩步推進，逐步擴大影響，推動全市物業管理規範運行。

（三）加大物業管理資金投入，建立物業管理保障體系，完成物業管理從無到有的過渡。

對羣眾反映強烈且問題比較突出的小區優先進行整治，採取政府投一點、物業維修基金出一點、社會集一點的辦法，有組織、有計劃地整治，本着整治一個、規範一個、達標一個的原則，逐步完成住宅小區物業管理從無到有、從簡單到規範的過渡。

（四）強化房地產開發企業的監管，嚴格控制小區物業的接管與棄管。

開發建設單位在辦理施工許可證前必須到物業管理辦公室備案，並採取招投標形式，招聘前期物業管理企業負責物業的承接驗收和物業範圍內的質量監管，待業主入住50%以上後，再公開選聘物業公司。嚴格控制開發商私自將物業轉讓給他人管理，物業管理辦公室要制訂控制物業小區接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業管理企業要取消其資質。規劃設計部門要在規劃設計時將物業管理用房設計在門市或顯赫位置，並及時通知物業管理和產權部門備案，嚴格對物業管理用房的預留和使用進行監督和管理。物業管理部門在物業驗收時一定要堅持高標準、嚴要求，嚴把質量關，物業管理配套設施沒達到要求的，不予頒發驗收合格通知。質量監督管理站沒有接到物業驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續，產權處不予辦理產權手續。紀檢監察部門要定期對此項工作進行檢查，不按此規定辦理的，一經發現要嚴肅查處，並追究責任。

（五）加大物業基金的歸集力度，制定科學合理的管理辦法。

各有關部門要研究制定切實可行的維修基金徵繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業維修基金繳存與使用的透明度，建立自動查詢系統，定期通報繳存使用情況。要加大物業維修基金的歸集力度，做到應收盡收。

（六）提供優惠條件，引進先進的物業管理理念，推進我市物業管理健康發展。

要加強對社區物業管理的政策扶持，使其儘快走上獨立生存、自我發展的健康軌道。一是堅持統一規劃，儘量以現有社區為依託，加快對社區現有基礎設施的整治改造。二是保證社區物業管理的基礎設施投入。三是放寬物業管理企業准入制度，先准入後規範。要鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭，提高我市物業管理水平。

（七）保證措施。

1、強化宣傳，營造良好的物業管理氛圍。

要充分利用媒體，採取散發宣傳單、電視講話、張貼標語、宣傳板報、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關政策，切實讓物業管理法律法規深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內容，認真組織好不同層面人員的法律知識和業務知識培訓。

2、提高認識，增強做好物業管理工作的緊迫感和責任感。

各部門要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。城管部門要積極做好小區垃圾清運工作，及時對主巷路及分支的下水管線進行維修、維護。各街道辦事處物業服務站要積極參與市場競爭，及時對老舊房進行維修養護，並向業主收取適當費用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區配套設施建設及養護工作。公安、交通、税務和法院要制訂相應的扶持政策，對物業糾紛從速從快裁決。機關工委要監督各部門幹部職工在規定時間內完成物業維修基金的繳存和物業服務費的交納，增強物業管理的保障能力，擴大物業服務保障範圍，為業主提供舒適、高品質的生活環境。

3、落實責任，加強對物業管理工作的領導。

為加強領導，落實責任，市政府決定對蛟河市物業管理領導機構進行調整，並將物業管理工作納入街道重點工作目標責任制，與街道簽訂責任狀。各街道辦事處和相關部門要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，明確分管領導，抽出精幹力量落實社區責任及考核標準，及時解決轄區內物業管理工作中的重大問題。市物業管理辦公室要制訂相關政策、工作計劃和考核機制，完善工作制度，提高人員素質，及時處理蛟蛟河市物業管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監察局、物業管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業主委員會等工作進行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴格督辦並通報檢查結果，確保各項工作順利進行。

三、時間安排

（一）20xx年4月至5月，市物業管理辦公室要進行調查摸底，抓好試點工作，並組織有關部門大力宣傳《物業管理條例》。

（二）20xx年5月，組織召開物業管理工作現場會，推廣物業管理經驗，創新物業管理機制。

（三）20xx年2月至4月，市物業管理辦公室要將對全市物業管理企業的資質、管理人員的技術等級和服務合同承諾兑現等情況進行審查，清理整頓物業管理市場。

（四）20xx年5月至12月，組織物業管理企業與業户進行培訓，重點對《物業管理條例》知識、崗位資質、業主委員會如何開展工作等內容進行培訓。

（五）20xx年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區域的住宅小區或以樓為單位成立業主委員會，加大工作力度，組織落實小區的物業管理工作，年底前轄區內物業管理的覆蓋率達到100%。

（六）20xx年11月至12月，市政府對物業管理工作進行檢查、總結和驗收。