新小區物業管理方案

為了搞好《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理服務，給業主創造一個温馨、和諧、優美的居住環境，特制定如下實施方案：

一、管理服務指導思想與目標

本公司在物業管理中以人為本，服務至上，一切從業主的需要出發，對小區的房屋建築、公共設施設備、公共秩序、環境衞生、綠化等實施全面的管理、維修、服務，努力營造温馨、和諧、優美的居住環境;以三級企業二級管理為目標，把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區建成安全小區、環保小區、文明小區，爭創市、省級優秀示範商務、住宅小區。

二、物業管理服務基本要求

1、與小區業主（使用人）簽訂規範的物業管理服務合同，雙方權利義務關係明確。

2、對住宅小區房屋建築與共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

4、制訂完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務人員統一着裝、佩戴標誌，行為規範，服務主動、熱情。

6、公示24小時服務熱線電話，專人接聽。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。

7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，並公示服務項目與收費價目。

8、按有關規定和合同約定，及時公佈物業服務費用收支情況。

9、按合同約定規範使用住房專項維修資金。

10、設立業主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業主溝通平台。每年至少1次徵詢業主對物業服務的意見，滿意率要求達二級標準指標75％以上。

三、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理範圍

《金龍商貿廣場》商貿、住宅區佔地總面積 平方米，總建築面積 平方米（其中住宅 平方米；商業用房 平方米）。

四、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理內容及具體要求

1、房屋建築管理維修

（1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

（2）、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修範圍的搶修不超過24小時；屬於小修範圍的，及時組織修復；屬於大、中修範圍的，及時編

制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。（未成立業主委員會的向開發商報告）

（3）、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，並及時維修養護。

（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻並報告開發商、業主委員會和有關主管部門。

（5）、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，並報告業主委員會和有關主管部門。

（6）、小區主出入口設有小區平面示意圖，各幢及樓層、門户有明顯標誌。

2、共用設施設備維修養護

（1）、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

（2）、建立共用設施設備檔案（設備台帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

（3）、設施設備標誌齊全、規範，責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規範;設施設備運行正常。

（4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬於小修範圍的，及時組織修復;屬於大、中修範圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業主委員會的向開發商報告）。

（5）、消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。

（6）、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

（7）、小區主要道路及停車場交通標誌齊全。

（8）、路燈、樓道燈完好率不低於95％。

（9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標誌和防範措施;

（10）制訂對可能發生的各種突發設備故障應急方案。

3、維護小區公共安全秩序

（1）、商貿小區（開業後）出入口24小時值勤、對重點區域、重點部位每2小時巡查1次。

（2）、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

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