集體土地租賃合同糾紛

案情介紹：

原告是王某等人系山東省微山縣**村村民。被告是微山縣**村村委會。第三人是微山縣**有限公司。

原告訴稱1993年3月12日，被告在全體村民不知情的情況下，擅自與第三人簽訂了“微山縣**村擴建佔地土體過撥合同書”，將本村河堤土地63餘畝，以較低租金和較長租期租賃給了不屬於本集體經濟組織成員的第三人，直到2012年6月份原告方才知道有此合同。原告認為該宗土地租賃合同違反了我國農村土地承包法及我國合同法的強制性規定，嚴重損害了原告方對土地的使用權。訴訟請求依法判令解除被告與第三人簽訂的土地租賃合同，將土地歸還給全體村民。

律師説法:

法院經審理認為，本案合同雙方主體是被告和第三人，原告是合同當事人之外的人，不享有合同解除權，不是本案適格的訴訟主體，故原告的訴訟請求不成立，應予駁回。故法院根據《中華人民共和國民法通則》第五條之規定，判決如下，駁回原告的訴訟請求。案件受理費100元由原告負擔。

作為本案被告的代理律師，現就該案件的主要法律事實和依據從專業知識角度以分析。本案爭議的合同，是被告與第三人簽訂的“微山縣**村擴建佔地土體過撥合同書”，並經xx村鄉政府等部門批准認可，屬於合法訂立，應為有效。根據《中華人民共和國村民委員會組織法》規定，被告作為基層羣眾性自治組織，有權代表村集體組織對外簽訂合同，成為民事法律行為的主體。村民或村民代表有權監督村民委員會行使土地管理權。原告在被告作出有損本集體經濟組織的行為後，可以啟動監督程序予以糾正或依法申請人民法院予以撤銷。但根據合同法規定，解除合同的主體應為合同的雙方當事人。本案中原告明顯不適格，故訴訟請求被駁回。

集體土地租賃合同糾紛 [篇2]

一、基本案情

原告為農村集體組織的村民，於2002年10月6日與被告簽訂《承包土地使用合同書》（下稱《合同書》，將承包的土地出租給被告，租期為20年，租金每年40,000元，於每年5月1日前交納。此後，雙方均依約履行，被告將土地用於存放大型機械。2017年原告不願再將土地出租給被告，被告向原告交2017年度租金時，原告不再收取，並以被告欠付租金為由訴至法院要求解除合同，收回土地。我們代理被告應訴。

二、本案涉及的法律問題

1、《合同書》是否合法有效

《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法轉移的除外。”根據這一規定,農民集體土地的使用權，原則上不允許出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，只有一種情形可以例外，就是對於符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的'企業,因破產、兼併等原因使土地使用權發生轉移的情形。這種情形是指鄉鎮企業破產、兼併，企業的資產(包括廠房等)發生轉移而導致土地使用權發生轉移，如果土地上沒有建築物等設施，集體土地的使用權將不允許轉讓，也不得轉讓用於非農業建設。

《城市房地產管理法》第8條規定：“城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。”

根據法律的規定，如屬於農村集體的土地出租用於非農業建設，則《合同書》無效。本案中涉案土地用來存放吊車等大型施工機械，是否屬於非農業建設還有待法院的認定。

2、《合同書》中約定了合同解除的條件，條件成就，合同是否當然解除本案中，被告向原告交付租金，但原告不收，卻以被告欠付租金為由，依據《合同書》的約定行使解除權。

《合同法》第93條，規定了約定解除的情況。當事人可以依據約定解除合同。《合同法》第45條，“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就；不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。”

本案中，在約定的解除條件成就前，被告去原告家送過錢，但原告拒收。原告拒收租金是不正當地促成條件成就，但是，這證明責任應當在被告，可被告又很難證明，這是本案的難點。

三、兩審經過

一審開庭前，我們在與原告的代理律師閒聊時，原告代理人透露從未見過原告，我們抓住這點在開庭後向法庭提出原告的身份問題，及起訴狀上簽名是否真實的問題，同時提出被告交租金時原告避而不見故無法交付，並且當庭拿出租金表示願意立即交付。一審判決駁回了原告的訴訟請求。原告不服，提出上訴。

一審判決後，被告按我們的安排，通過郵政匯款的方式將40000元租金寄至原告，但被原告退回。

二審開庭後，我們拿出匯款憑證及被退回的證據，進一步證明，並非被上訴人不交付租金而是上訴人故意不接受。在庭審中，我們着重強調的被上訴人僅遲交了四十多天的租金，而現在又願意立即給付租金和相應利息，上訴人訂立合同的目的完全能夠達到的理由最終得到了二審法院的認可，並寫在判決書中。二審判決的結果是維持原判。

四、辦案思考

原告在兩審庭審過程中，均未提及合同效力問題，兩審法院對合同效力亦未作審查。在解除合同與繼續履行合同之間，法院審判的原則是儘量繼續履行合同，維護交易安全。