關於簽訂代理合同的注意事項

（一）關於代理的權限問題。

房地產代理合同屬於委託合同的範疇，委託的權限必須在委託代理合同中明確地表述，比如，對銷售價格的限制、配套設施及物業管理的承諾以及其他用於吸引購房者的其他優惠措施等，這些內容均需在合同中明確表述，防止出現代理商為了促銷樓盤，在未經開發商同意的情況下，擅自對購買者作出一些根本實現小廠的承機．特別是對於預售樓盤更是如此。為了慎重起見，開發商甚至可以對代理商做有關方面的廣告也應明確不得超越授權的範圍。

（二）關於物業代理的佣金

當僅由一個代理機構獨家代理物業租售時，則依每宗交易的成交額收取佣金或代理費。收費標準一般是：出租物業收取年租金的10％或相當於一個月的租金；出售物業收取銷售收入的1％～3％。對聯合代理的.情況，委託方需對每宗出租或出售交易支付較高的代理費，通常為獨家代理時的1～5倍，各代理機構之間要依事先協議來分割這筆佣金。一般説來，代理商只應從買方或賣方單方面收取佣金。如果有客户委託代理機構幫助買樓或租樓，則代理商相對開發商而言就是

“顧客”，此時的代理商應從買方或承租方獲取佣金，不能再從開發商那兒得到另外一份佣金，尤其是代理商為其客户向房地中＃信南領土位面時．更不應從開發商處獲取佣金。如果沒有客户向代理機構預定，而是代理機構申請為開發商推銷時，則開發商應支付佣金，買房或租房的客户就不需付佣金給代理商了。從表面上看來，那種開發商對所有成功的代理人都作出支付佣金的承諾，似乎更有利於加快物業租售速度，但事實卻往往不是這樣。因為如果很多代理機構掌握該物業，就會形成在市場上“沿街兜售”的情況，其結果會在社會上造成一種不好的印象，即人們往往會認為這麼多的代理機構持有該物業，肯定該物業不易出手或是有些什麼其他問題，如質量不好等。

（三）關於代理商的資格問題

簽訂房地產代理合同時，作為委託方要充分了解物業代理公司的代理資格問題，目前國家及各地對房地產經紀及代理機構的資格都有一些具體規定，如建設部50號部長令規定了房地產經紀機構的設立條件及程序。

（四）選擇合適的代理商

房地產交易涉及資金量巨大，所以對外發商或業主來説，選擇代理商是十分重要的。選擇不好代理商，無論代理合同多麼完善，恐怕效果也不會很好。因此在選擇物業代理公司時，首先要考察物業代理公司的素質及其職員是否有良好的職業道德，其中包括物業代理公司是否只代表委託方的利益，能否為委託方保密，工作過程中是否具有客觀、真實、真誠的作風，在物業交易過程中除佣金外是否沒有其它利益。一些代理公司採用保底價按比例收取代理費，超出保底價格部分按另外的比例分成，就是一種嚴重違反職業道德的做法。其次，對物業代理公司可投入市場營銷工作的資源也應予以關注。很顯然，地方性的物業代理公司由於其人員、經驗和銷售網絡的限制，一般沒有能力代理大型綜合性房地產開發項目的市場銷售工作。但大型綜合性代理公司也未必就能代理所有的大型項目。例如，某國際性物業代理機構曾一度同時代理着北京二十多個大中型房地產開發項目，其中有些同類型項目處於同一地段，結果代理費比例高的項目銷售十分火爆，但代理費比例低的項目成交寥寥無幾。究其原因，就是物業代理在有意的以低佣金作誘餌，壟斷同類型物業的租售市場，並將其主要的人力、物力

投入到代理費比例高的開發項目上去了。第三，物業代理公司以往的業績對選擇代理公司來説也很重要。看物業代理公司以往的業績，不是看其共代理了多少個項目或成交額有多少，而是要看其代理的成功率有多大，如果某公司代理10個項目只有兩個成功，而另外一個公司代理了兩個項目均獲成功，顯然後者的成功率要遠遠大於前者。考察物業代理公司的以往業績，還要看其代理每一個項目的平均銷售週期。第四，針對物業的類型選擇物業代理。住宅和公寓的銷作常以當地的代部機構辦理，當然，這些機構也許是全國性甚至國際性代理公司的分支機構。但對工業和商業物業來説，常委託全國性或國際性代理公司，當地的代理機構有時參加，有時不參加。