研究物業税的意義

開徵物業税，是世界各國普遍的做法，主要是針對土地、房屋等不動產徵收，要求其所有者或承租人每年都繳付一定税款。物業税不僅可以充當促進經濟轉軌的推進器，還可以用來化解經濟運行中的各種矛盾，也是籌集地方政府收入的重要手段。

　　一、開徵物業税的必要性

金融危機對全球經濟產生了巨大的衝擊，我國房地產行業也受到了很大影響，雖然中央出台了一些政策，但是這些政策對房地產市場的刺激作用有限。改革和完善現行房地產税制，應本着總體税負減少的原則，通過徵收物業税，將税收從開發環節向持有環節轉移，從而降低購置環節税收負擔，促進我國房地產行業的持續、穩定、健康發展。

(一)優化資源配置

相關數據顯示，2008年末全國商品房空置面積達到1.64億平方米;業內預計，2009年有可能達到3億～4億平方米，是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閒置資源投入使用的好辦法，就是對持有環節提高税負，減輕流轉環節的税負。開徵物業税將加大房地產持有成本，將迫使業主提高房地產使用效率，如果業主無法有效使用房地產，税收就成為業主的沉重負擔，為降低税收負擔最好的選擇是出賣或出租房地產，從而使房地產流轉到能更有效利用的人手裏，優化資源配置。

(二)調節收入分配，促進社會公平

物業税將百姓的自用普通住房納入優惠範圍，高檔豪華住宅採用累進税率，佔有越多房地產，税率越高，讓佔有過多社會資源者付出更多代價，這些税收可以用來解決低收入家庭的住房問題，以實現調節收入分配的目的。同時地方政府通過物業税收入改善地方公共基礎設施和公共服務水平，讓普通百姓享受到更多福利待遇，從而促進社會公平。

(三)增加地方財政收入

財政部財政科學研究所所長賈康認為:物業税更大的意義主要在於地方税體系的變革和財政管理體制的完善。它能給中國分税分級財政體系提供一個極有綜合正面效應的支柱財源。地方政府如果掌握這個税種，就能改變“以土地批租生財”的短期行為開發模式，抑制不理性投資，形成不動產保有環節穩定的長期收入。

由於房地產的天然不可移動性，並與地方的政治、經濟關係密切，各國和地區政府大都把有關房地產税收劃歸為地方税。隨着經濟發展，房地產價值必然不斷提高，以房地產價值為課税對象的物業税自然會隨之提高，地方政府可從中分享房地產的增值收益，從而彌補地方政府在土地批租環節和房地產開發環節減少的土地出讓金及大筆税費，地方政府就會改變以土地批租生財的短期行為，抑制不理性投資、盲目建設、浪費建設的衝動，地方政府將不斷提高服務，提高資金使用效率，通過改善公共建設，換取民眾繳納物業税的積極性，形成穩定的長期財政收入。

(四)完善我國房地產税收體系，降低房地產購置環節税收負擔

我國涉及房地產的税種主要有營業税、城市維護建設税、教育費附加、企業所得税、土地增值税、耕地佔用税、契税、印花税、房產税、城鎮土地使用税、個人所得税、交易手續費及各種收費等。我國房地產税收體系存在同一税種在多環節徵收，而每一環節又徵收多種税，如對房地產開發增值額，既徵土地增值税，又徵企業所得税;對房地產轉讓收入既按轉讓價款和價外費用徵收營業税，又按增值額徵收土地增值税;對房屋租金收入，既徵收營業税，又徵收房產税;對持有房地產者，既徵城鎮土地使用税，又徵房產税。另外，我國地價及税、費三項成本約佔房地產總成本的50%左右，而發達國家一般佔20%左右。我國房地產税負水平表現在房地產開發、交易環節的税負偏重，而在房地產持有和使用環節税負偏輕。

由於房依地而建，地為房之基，房地難以分離，房價、地價之間難以分割且常常互含，市場上的房屋價值中或多或少包含土地的價值，將相關税種合併，同時取消相應的收費，統一徵收物業税，從而簡化税種，有利於我國房地產税收體系的完善，避免重複徵收。物業税將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產税費，轉化為在房地產持有階段逐年繳納，減輕房地產在購置環節的税費負擔。

(五)調控房地產市場

物業税將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產税費，轉化為在房地產持有階段逐年繳納，一般百姓就會調整自己的開支預期和購房決策，更多考慮選擇適中的小户型房子;而投資性購房者就會從多投資多持有，改成少持有。開發商他們也適應這種需求結構和需求量的調整，更多提供需求方要求的小户型、低價位的房產，使置業投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。

另外，通過調整物業税率還會影響住房需求。當經濟過熱、住房需求過於旺盛、房價連創新高時，調高物業税率則有利於穩定房地產市場。當經濟衰退，住房需求不足時，降低物業税率亦有利於穩定房地產市場從而推動房地產市場的健康發展。

　　二、開徵物業税需解決的問題

近年來雖然出台了一些與物業税相關的法律，但由於制約因素沒有解決，物業税一直未開徵，這些問題主要有:

(一)相關制度和部門的配合問題

為配合物業税的開徵，我國必須儘快建立和完善與財產相關的法律制度，使真正的實名制財產登記制度、財產保護制度等基礎工作做到位，加強對公民與法人合法收入與財產的保護，對個人和家庭之間的財產轉讓、繼承、受讓、捐贈等行為做出相應的法律規定。

物業税的開徵，涉及國土、建設、規劃、工商、公安、税務等多個部門，環節多、範圍廣、監管難度大，牽涉社會上各個階層和團體的利益。因此，制定相關政策，明確其他部門有義務向税務部門提供相關資料。

(二)新舊政策銜接問題

由於開徵物業關係到每一個城市居民的切身利益，是個敏感的話題。所以，對於已經出售的房屋，購房者在購房的時候已經一次性繳納了相應的税費，而物業税實行後，新的購房者並沒有繳納這些税費。從設計原理上講，物業税應是原房產税、土地使用税等部分税費的合併替代税種，如果把新、舊購房者一視同仁的徵收物業税就存在不公平，對於在物業税開徵前已經購房者就存在着重複徵税的問題。如果讓老房子採用老辦法，不再繳納物業税，新房子採用新辦法繳納物業税，在市場公允價值發生巨大變化時，尤其增高的情況，也存在不公平問題。建議按照已購住房所實際繳納的税負水平，抵繳應納的物業税，全部抵繳完之後，再按物業税制度規定，開始繳納物業税，這樣起到公平税負的.作用。

(三)評估結果客觀性問題

我國的房地產評估機構存在着嚴重的良莠不齊、評估報告質量令人擔憂的客觀事實。要開徵物業税，首先建立適合中國實際的完善的房地產納税評估制度，要整頓清理現行的評估機構，打造具有良好職業道德、誠實守信的公正、公平的中介機構，從而評定出公允的物業税徵收税基。

(四)操作中的技術條件問題

物業税的徵收，面臨現實的徵管技術與社會配套條件的問題。物業税的開徵必須充分考慮到我國是否具備開徵的徵管技術、配套條件和措施。在制度設計上要統籌兼顧、全面推進，確保相關的配套措施到位，保證物業税税收制度的有效性，保證税收制度改革的成功。建立與税收徵管評估有關的信息數據庫，每一處房地產都蒐集到詳細的信息，同時向社會公開評估標準和結果，以保證税收政策的實施。

　　三、對物業税基本框架的設計思路

物業税改革的基本框架是將現行房產税、土地增值税以及土地出讓金等收費合併，轉化為房產保有階段統一收取的物業税。對物業税各要素的設計如下:

(一)納税人

物業税的納税人應該是指在我國境內擁有土地使用權和地上建築物所有權的單位和個人，即以房地產的產權人為納税人。

(二)徵税範圍

按照寬税基的原則，物業税徵税範圍不但包括市區、縣城、城鎮和工礦區，還應包括農村;不但包括經營性房地產，還應包括企事業單位及個人自住房地產。一是隨着我國住房制度的改革，居民住房的商品化程度有了很大提高，對居民自用住房完全免税，不僅使國家放棄了一項應得的重要税源，還放棄了調節居民收入分配的重要手段，有礙税收公平功能的發揮。二是隨着事業單位的改革，許多事業單位改製為企業，對所用房產也擁有了產權。從理論上講，所有擁有房地產產權的單位和個人都應承擔房地產相關税收的納税義務。因此，應將事業單位用房納入物業税徵税範圍。

(三)課税對象

以土地和房產共同作為物業税的課税對象，即以土地和固定於土地之上的建築物及其附着物為物業税的課税對象。物業税下設企事業房地產(包括經營用房地產和非經營用房地產兩個子目)、居民用房地產(包括農村居民房地產和城鎮居民房地產兩個子目)兩個税目。

(四)計税依據

可按一家人擁有多處住房的總面積，以反映房地產市場價值的評估價值為計税依據。物業税以市場價值為主要計税依據是符合國際慣例的，不僅可以克服現行計税依據的缺點，而且納税人的納税負擔由其所擁有的土地和房屋的完全市場價值決定，更符合量能納税原則。

(五)税率

確定税率形式和大小時，應反映“寬税基、低税率”的税制改革趨勢。據有關專家初步估算，按照平均水平為0.8%的税率徵收物業税，不會增加納税人的税收負擔，並可保證政府財政收入與現在水平持平。對於物業税税率，一是税率的制定可由中央統一立法，規定幅度税率，考慮各地區房地產及經濟情況的不同，各地根據自己的實際情況選擇具體的適用税率。二是由於房地產類型及用途的不同，税率的制定也應有所差異，對經營用房可採用比例税率，對個人自住房採用超額累進税率的方式徵收。個人自住房可按各地區經濟適用房規定的人均居住面積作為免徵額的確定依據，如以人均30-50平方米對應的房產價值為免徵額，超出部分按超額累進税率徵收，如超出50-100平方米按0.2%的税率、超出100-200平方米按0.3%的税率、超出200平方米以上按0.4%的税率等。

(六)減免税

根據現行房產税和土地使用税税收減免政策，物業税的税收減免應從以下幾個方面着手:一是由財政部門撥付經費的機關、團體、軍隊、事業單位、宗教寺廟、公園、名勝古蹟等單位的辦公用地或業務用地的房地產免税;二是考慮到農村地區，尤其是中西部地區經濟基礎相對薄弱，農民負擔能力有限，可以根據各地實際情況，因地制宜地制定一些輔助性減免税收政策，比如對農村家庭用房免税，對中西部貧困地區免税等;三是由於不可抗力造成房地產毀損的，税務機關可根據實際情況給予適當減免。