2015房地產估價師《案例與分析》考前衝刺題2
甲、乙合作投資開發一房地產項目,雙方各出資1000萬元,經葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完,銷售費用也已預提。項目的總建築面積10000m2,售價3000元/m2,銷售税費為售價的7%。銷售過程中,乙拿出一套建築面積100m2的房屋送給朋友,向甲提出先掛賬,雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成,實際銷售費用與預提的銷售費用相符,實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元,現因乙拿走一套價值30萬元的房屋,故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元,故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元,自己應分得 1368.55萬元。
問題:
若不考慮所得税因素,誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什麼?
參考答案:
1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應分得1395萬元,乙應分得1367.1萬元。
3.因為,如果乙拿走的房屋用於銷售,共可回收價款2790萬元,雙方可各分得1395萬元;由於送禮是乙的個人行為,不應讓甲的'收入受到影響,甲仍應獲得1395萬元,乙尚可獲得1367.1萬元。
某建築物為28層框架剪力牆結構樓房,於2003年建成並投入使用,現對2層進行估價,2層套型設計較為合理,朝向為南,工程質量優,目前保養維護較好,有專業物業管理公司維護和管理,其外牆貼有白色條形磚,客廳卧室內牆面刷白色塗料,頂棚木條飾頂,有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設施、室內預留電視電話、空調插孔、小區設有專門的消防系統。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有。現已被司法機關扣押。
問題:
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什麼?
2、寫出估價技術路線。
參考答案:
1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價,因為該房地產是在遵循合法原則的前提下,根據估價對象的情況以維持規劃用途(為公寓)來實施的。
2、 ①市場法技術路線:蒐集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區域因素修正;進行個別因素修正,求出比準價格。 ②收益法技術路線:蒐集有關資料,估算潛在毛收入,估算有效毛收入;估算運營費用;估算淨收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價格。
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1.他物權是指所有權以外的僅在一定限度內對物進行支配的權利,所以也稱為()。A.用益物權B.擔保物權C.定限物權D.典權2.地租是土地所有者憑藉土地所有權向土地使用者讓渡土地使用權時索取的超額利潤,而土地所有者憑藉對土地所有權的壟斷所取得的地租是()。A.壟斷地...