2015年房地產估價師必考題《案例與分析》
某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務,估價時點為2006年6月15日。根據委託方提供的資料,該爛尾樓項目的土地是2001年 6月通過出讓取得,2002年6月開始建設。委託方提供的實際成本價格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售税金和期望利潤,並計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委託方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的.正常市場情況,為此,在採用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡。
問題:
1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
參考答案:
1)錯誤有:
①應採用符合估價時點市場情況的各項成本費用。
②應根據估價對象的規模,確定客觀合理的開發週期,以此計算投資利息。
③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
2)還應將重置價格減去折舊:
①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。
②可能存在的爛尾樓設計過時(落後)等各種原因產生的功能折舊。
③可能存在的由於市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。
甲、乙合作投資開發一房地產項目,雙方各出資1000萬元,經葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完,銷售費用也已預提。項目的總建築面積10000m2,售價3000元/m2,銷售税費為售價的7%。銷售過程中,乙拿出一套建築面積100m2的房屋送給朋友,向甲提出先掛賬,雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成,實際銷售費用與預提的銷售費用相符,實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元,現因乙拿走一套價值30萬元的房屋,故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元,故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元,自己應分得 1368.55萬元。
問題:
若不考慮所得税因素,誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什麼?
參考答案:
1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應分得1395萬元,乙應分得1367.1萬元。
3.因為,如果乙拿走的房屋用於銷售,共可回收價款2790萬元,雙方可各分得1395萬元;由於送禮是乙的個人行為,不應讓甲的收入受到影響,甲仍應獲得1395萬元,乙尚可獲得1367.1萬元。
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