房地產估價師理論與方法強化題及答案

當你經過艱難的思索、推理，最後解出一道難題時，會喜形於色;當你在學習中取得優良成績時，會感到由衷的喜悦;當你運用所學知識，在生活中解決了實際問題時，會樂在其中。今天小編為大家編輯整理了房地產估價師理論與方法強化題及答案，更多試題盡在我們應屆畢業生考試網。

1、 某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開發成本為1500元/㎡，管理費用為前兩項的5%，投資利息佔直接成本的5%，銷售費用為100元/㎡，直接成本利潤率為6%，則開發後的地價為( )元/㎡。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

標準答案：D

2、 某宗房地產建築物建成於1991年10月1日，經濟壽命為60年。後於1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月l日對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建築物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月l日)該房地產的評估價值為( )萬元。

A.4091

B.4182

C.4250

D.5000

E.4454.54

標準答案：E

3、 某幢寫字樓，建築物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年;設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為( )萬元。

A.400

B.628

C.656

D.700

標準答案：B

4、 某企業擁有一辦公樓，建成於1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建築物剩餘尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建築物折舊時，經濟壽命應取為( )年。

A.45

B.50

C.52

D.55

標準答案：C

5、 某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項目建成後的建築面積為17500㎡，年淨收益為350萬元。目前該項目已建設2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產報酬率為7%，則評估該項目續建完成時的總價值為( )萬元。

A.3758.57

B.3942.03

C.3966.10

D.4769.85

標準答案：D

6、 已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/㎡;若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近於( )元/㎡。

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920

標準答案：D

7、 某商鋪建築面積為500㎡，建築物的剩餘經濟壽命和剩餘土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建築面積計的月租金為120元/㎡;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為( )萬元。

A.521

B.533

C.695

D.711

標準答案：A

8、 已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得税抵扣的好處為0.5%，則報酬率為( )。

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

標準答案：C

9、 運用假設開發法評估某待開發房地產的價值時，若採用現金流量折現法計算，則該待開發房地產開發經營期的起點應是( )。

A.待開發房地產開發建設開始時的具體日期

B.待開發房地產建設發包日期

C.取得待開發房地產的日期

D.房地產開發完成並投入使用的日期

標準答案：C

10、 下列關於假設開發法的表述中，不正確的是( )。

A.假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法

B.運用假設開發法可測算開發房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用

C.假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房

D.假設開發法通常測算的是一次性的價格剩餘

標準答案：C

11.下列不屬於房地產區位因素的.是(　)。

A.交通

B.用途

C.環境

D.樓層

答案：B

12.某宗土地上有一幢8層高、各層建築面積相同的住宅樓，建築密度為50%。假設該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為(　)萬元。

A.96

B.192

C.240

D.480

答案：D

13.某套住宅的套內建築面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建築面積為9m2，按套內建築面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建築面積計算的價格為(　)元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

答案：C

14.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為(　)。

A.036

B.122

C.2.78

D.325

答案：C

15.下列關於比準價格、積算價格和收益價格關係的表述中，正確的是(　)。

A.在房地產市場比較成熟且處於正常狀態時，積算價格低於收益價格

B.在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高於積算價格

C.在房地產市場不景氣時，積算價格(未扣除經濟折舊)大大高於比準價格或收益價格

D.比準價格傾向於成交價格，積算價格傾向於最低買價，收益價格傾向於最高賣價

答案：C

16.某房地產現房價格為4000元/m2，預計從期房達到現房的兩年時間內現房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收取)，出租運營費用為每年50元/m2。假設折現率為5%，風險補償為200元/m2，則該房地產的期房價格為(　)元/m2。

A.3300

B.3324

C.3335

D.3573

答案：C

17.某倉庫房地產，建築面積為800m2，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/m2，現擬變更為商業用地，容積率為2.0，並已取得規劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業用地後樓面地價為2000元/m2，則理論上應補地價的數額為(　)萬元。

A.93.75

B.115

C.293.75

D.315

答案：D

18.房地產估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在(　)下的估價結果具有近似性。

A.同一估價原則、同一估價時點

B.同一估價目的、同一估價方法

C.同一估價目的、同一估價時點

D.同一估價原則、同一估價目的

答案：C

19.某房地產的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2;建築面積為1000m2，成本法估算的建築物重置價將為1800元/m2;市場上同類房地產的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產中建築物的實際價值比重置價格低(　)元/m2。

A.200

B.300

C.700

D.1000

答案：B

20.某宗地的面積為1000m2：(環球網校房地產估價師頻道為您整理)採用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則採用加權算術平均法得到的比準價格為(　)元/m2。

A.2160

B.2175

C.2181

D.2205

答案：C