土地專項審計的五個環節

土地專項審計內容點多面廣，涉及土地資源管理利用、土地出讓金收支以及被徵地農民利益保障等各個方面。在當前審計力量有限的情況下，做好這項工作，應着重抓好五個環節。

　　一、土地管理政策措施環節

近幾年，隨着土地管理日漸精細化，國家和地方出台了許多相應的政策，政策執行情況審計將貫穿整個審計實施過程。在土地專項審計中，對土地管理政策措施方面的審計也是重點內容之一。

審計重點：審查地方政府以及主管部門是否貫徹執行了國家的土地宏觀調控政策，地方政府為加強土地管理、節約集約用地出台了哪些政策措施，是否與國家制定的政策規定相符合。

審計方法：一是通過查閲政府和國土部門收發文件和會議紀要以及土地徵收供應等有關卷宗資料發現疑點。二是通過瀏覽當地網站，查閲當地的招商引資政策和相關文件。三是審計發現問題後，要求被審計單位提供以文件或政府會議紀要為彤式的依據。

　　二、土地徵收審批環節

國家實行嚴格的徵地審批制度，這也是控制徵地規模的重要保障。土地管理法明確規定了徵地的審批權限在國家和省兩級。經省級以上人民政府批准農用地轉用後，辦理徵地審批手續。通過發佈徵收土地公告和補償安置方案公告後，由國土部門、人力資源與社會保障部門、財政部門與鎮政府或農村集體經濟組織共同簽訂徵地補償安置協議。縣級以上人民政府是徵地行為的主體。

審計重點：一是審查有無規避法定審批權限，將單個建設項目用地拆分審批，將應由國務院審批的項目拆分後報省政府審批，即“化整為零”審批土地。二是審查有無未批先用、少批多用、以租代徵情況，或者預徵地等違法違規行為。重點關注未通過徵地報批手續，當地政府跟村委會協商徵用土地，或者用地單位或鄉鎮政府直接與農村集體經濟組織簽訂徵地協議實施徵地，以及“以租代徵”等違規徵用土地行為。

審計方法：一是查閲徵地審批文件，關注同一用地單位是否存在分批次上報同一建設項目用地的情況;檢查國土部門執法監察機構的違法案件統計資料、土地執法檢查工作報告，審查徵用土地是否經過合法審批。二是通過分析徵地面積和補償資金等數據資料，延伸有關鄉鎮，檢查有元國土部門未參與，僅由開發區、園區管委會或鎮政府與村委會簽訂徵地補償協議、土地承包合同或土地租賃協議等情況。將土地補償協議中的土地補償或租賃面積與當年度報批的徵地面積進行核對，發現和揭示未經批准徵用土地的違法行為。三是在延伸核查違法徵地時，注重借鑑國土部門的衞星圖片檢查結果、地籍管理信息系統數據、土地利用現狀圖、土地利用總體規劃圖等資料進行分析研究，確定違規土地的地理位置，計量違規用地的面積。

　　三、土地供應和使用環節

近幾年，國土資源部和地方政府普遍加強了對土地的執法檢查，加大了建設用地批後監管的力度。在現實的土地管理中，既存在未經批准徵用土地等非法佔地的情況，同時也存在批而未供、供而未用土地的情況。

審計重點：一是檢查供地是否符合有關供地政策和節約用地要求，有無違反產業政策向國家明令禁止項目供地，有無違規低於最低價標準出讓土地造成國有土地收益流失的問題。二是檢查供地方式和程序是否合法合規，有無將應以“招拍掛”方式出讓的土地，違規採取協議出讓或劃撥方式供應。三是檢查用地單位是否按用地合同規定合法使用土地，重點關注有無長期閒置土地和擅自改變土地用途等問題。尤其關注開發區、工業園區閒置土地、浪費土地資源的問題。

審計方法：一是通過瀏覽當地網站、廣告和媒體報道等信息平台，多方收集了解有關土地利用方面的外部信息，關注羣眾反映強烈的違規建設別墅區或高爾夫球場等問題。二是查閲土地出讓的卷宗，對照國家規定，分析協議出讓和劃撥出讓土地條件以及土地出讓價格是否符合國家控制的標準，三是與當地國土部門進行跨部門配合，抽查用地面積較大的單位以及連續競得土地的使用者，注重借鑑國土部門土地衞星圖片檢查結果和使用GPS定位儀測量土地面積的功能，核實是否存在閒置土地問題。四是查閲農用地轉用審批報件以及徵收土地文件，與土地供應台賬進行比較，分析批而未供的土地面積。

　　四、土地出讓收入徵收管理使用環節

從審計情況看，2006年《國務院辦公廳關於規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》下發後，大部分地方政府已經將土地出讓收支納入預算管理。在土地出讓收入徵收管理使用方面，應加強審計，保證財政資金安全。

審計重點：關注土地出讓收入是否及時足額徵收，與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的`分期繳納全部土地出讓價款是否得到嚴格執行;是否按照規定安排支出，有無擅自擴大支出範圍或者違規使用土地出讓收入;有無違規減免或者以土地換項目、先徵後返或補貼等形式變相減免土地出讓收入的問題。

審計方法：一是查閲政府會議紀要以及國土部門收發文登記簿和歸檔文件目錄，重點關注按“一事一議”原則減免土地出讓收入的記錄;審查欠繳土地出讓收入統計台賬，核實土地出讓收入欠繳數。二是查閲財政部門土地出讓收入支幽明細賬和有關憑證，有無以“土地前期整理支出”“企業扶持資金”“項目補助資金”“科技扶持資金”等名義將土地出讓收入撥付給企業。不管採用何種方式撥付，都造成了實質上的土地低價出讓，審計應重點關注其中是否存在違法違規問題。三是將國土部門實際徵收土地出讓收入與土地檔案反映的應徵數據相核對，審查違規減徵、免徵、欠徵土地出讓收入的問題。四是將國土部門實際徵收的土地出讓收人數額與繳入財政專户和國庫設立的專賬數據相核對，審查有無截留挪用及體外循環問題。

　　五、徵地補償資金和補償安置政策的落實環節

2010年，國土資源部重新修訂了徵收土地公告辦法，進一步規範了徵地工作，各地對徵用土地的補償標準和補償發放程序等也作了明確規定。近年來，中央和地方相繼出台了從社會保障到安置就業、徵地農民社會養老保險等多種方式解決失地農民長遠生計的相關安置政策。從審計情況看，招商引資發展經濟與財政狀況緊張是並存的。一方面，土地管理不嚴格，存在未批先徵的問題;另一方面，財政缺乏足夠的資金解決失地農民長遠生計的相關安置問題。

審計重點：一是檢查地方徵地補償安置標準是否符合國家法律法規和政策規定，是否存在徵地補償資金不到位、欠撥土地補償款等問題。=是對地方政府建立被徵地農民社會保障制度情況進行調查和分析，並提出完善被徵地農民社會保障政策措施的建議。

審計方法：一是對照國家補償安置標準，審閲補償安置協議和財政部門土地補償支出明細賬以及有關憑證等資料，檢查被徵地農民補償費是否及時足額撥付，有無通過與鎮政府簽訂還款承諾書或借款協議，將應撥付被徵地農民的土地補償費轉為借款的情況。二是將徵地台賬中反映的徵地補償費用與財政支出明細賬反映的徵地補償資金進行核對，如果財政撥付的補償資金與徵地台賬中反映的徵地補償費用懸殊，應進一步核實是否存在財政部門僅撥付青苗補償費，而將土地補償費分年度以租金形式發放的情況。三是通過座談走訪等形式，調查被徵地農民社會保障情況，結合當地的實際情況到當地人力資源和社會保障部門進行調查，對有關政策的落實情況進行檢查，切實瞭解和反映失地農民的社會保障落實情況。