土地出讓審計方法-土地出讓審計風險

從近幾年開展的國有土地出讓專項審計中，發現其關鍵風險點體現在四個方面：土地供應環節、建設用地利用、土地出讓金收支管理和土地收儲融資。下面分別對四個方面容易出現的問題和應採取的審計方法進行探析。

　　一、土地供應環節的風險點涉及土地審批、徵用和出讓。

主要問題表現為：(1)擅自突破土地利用總體規劃指標、擴大範圍越權審批或者巧妙採用化整為零、拆分方式審批。(2)土地徵用存在少批多徵、未批先徵、邊批邊徵、以租代徵等違規行為。(3)未經政府批准越權劃撥或協議出讓土地，虛假“招拍掛”或“毛地”出讓土地。(4)違規改變保障房建設用地用途、違規供應別墅或者休閒娛樂項目用地。(5)政府違規以國有土地使用權出資且不辦理國有資產登記手續，低價出讓土地。審計人員在審計土地供應環節時，應當以土地利用總體規劃和年度用地計劃為基礎、以土地管理法規為標尺、以會議紀要和領導批示為參考，嚴格審閲土地徵用、出讓台賬、項目立項審批檔案和土地違法查處卷宗，可以從中選取出讓面積大、出讓金額相對較低或者工程量較大的項目結合實地核實延伸審計，從中發現土地供應環節的問題疑點線索，鎖定重點目標。

　　二、建設用地方面的風險點涉及用地審批、調整規劃條件、變更用途、閒置浪費。

主要問題表現為：(1)城鄉建設用地規模超過現行土地利用總體規劃。(2)以預審代替審批、規避審批，未批先用、批少用多。(3)利用土地置換等手段違規批准建設用地用於房地產開發等。(4)隨意改變規劃條件，調整建設用地容積率。(5)批准建設事項與實際建設或使用不一致。(6)批而未用的存量土地較大，批次供地率達不到省政府規定要求等。審計人員先全面掌握城市總體規劃、土地利用現狀和國有建設用地供應情況表，再收集土地招拍掛台賬、協議出讓台賬、劃撥台賬、轉讓台賬與改變規劃用途和容積率等土地使用條件項目台賬進行比對，選擇土地用途、容積率改變較大的項目作為調查對象，從項目審批、規劃、報批卷宗資料及土地出讓合同、土地使用權證、項目用地規劃許可證等着手。針對問題疑點較多的項目，數理分析政府會議紀要、批辦件、收發文件記錄，檢查是否存在行政領導插手或干預建設用地出讓或項目建設情況。

　　三、土地出讓金收支管理環節的風險點涉及土地出讓金徵收、解繳和支出。

主要問題表現為：(1)土地出讓金少徵、漏徵、欠徵。(2)虛增、空轉或者違規減免土地出讓金。(3)未按規定計提農業開發資金、廉租房建設基金等專項資金。(4)土地出讓金不及時、足額繳入金庫，違規設立過渡户存儲。(5)違規將土地出讓收入用於彌補行政經費、對外出借、修建樓堂館所。(6)低價、“零地價”甚至墊付土地出讓金招商引資，欠繳土地出讓金卻發放國有土地使用證。(7)拖欠、挪用、擠佔徵地拆遷安置費用，編造虛假資料套取或騙取徵地拆遷補償。土地出讓金審計主要審計收入規模的合理性、“收支兩條線”管理原則的執行情況、減免退優惠的合規性、出讓收入上繳國庫的完整性和出讓金支出的真實性。土地出讓金收支管理審計圍繞土地數量和出讓金收支餘金額兩條線展開，摸清出讓金徵收總額、入庫總額、分配總額、使用總額和結存狀況，從中找出土地出讓金收支管理漏洞。

　　四、土地儲備融資環節的風險點涉及融資真實性、成本、規模、資金使用。

主要問題表現為：(1)製作虛假的國有土地使用權證書用於抵押融資，高估地價用於貸款抵押、出資入股或炒賣土地。(2)融資期限長、費用高。(3)抵押融資規模過大、增長快，融資餘額超過土地出讓收入而償還能力不足。(4)土地儲備融資款項被挪作他用。土地儲備融資審計可以從地籍檔案和土地出讓合同入手，關注抵押土地的合規性，抵押融資綜合費用率的.合理性，土地抵押融資資金使用是否受到監管，是否評估資金使用效益，償還能力對抵押貸款規模有無保障。對濫用土地壟斷權限融資進行無計劃、高成本、高消耗、低效益投資項目建設的問題進行揭露，從而規範土地收儲融資行為、降低政府債務風險。

總之，只有抓住了以上四個環節，就可牢牢防控土地出讓審計過程中的各種風險。同時，搞好土地出讓金審計，還可以為地方財政建立基礎數據庫，核實未來到底有多少優質資產，資產收益率是多少，經營成本有多高，為以後財政體制改革奠定基礎。還將改革現有的土地出讓制度，防止地方政府寅吃卯糧，將土地配置與地方產業發展、就業、民生、資源保護掛鈎，發揮土地公有制應有的優勢，促進土地市場規範管理，土地出讓金的取得、分配和使用必將更嚴格規範並接受社會監督。