土地出讓金審計的重點和方法

目前，土地資源的利用和管理正面臨着一系列深層次的矛盾和衝突,審計發現有的地方政府和部門存在應徵未徵土地出讓收入、土地出讓收入管理不規範、改變土地出讓收入用途、部分地方違規批地用地、土地開發整理相關資金納入國庫管理、耕地保護制度未落實等問題。那麼土地出讓金審計的重點及方法有哪些呢?

　　土地出讓金的審計重點

在全面審計的基礎上,突出審計重點是開展常規審計的內在要求，在審計具體實施過程中，必須以土地專項資金收支及管理使用是否真實、合法、效益為切入點，結合審計目標，在審計內容上，重點把握以下六點：

(一)審計土地出讓情況。主要審計土地建設用地轉讓手續是否按規定辦理，有無違反土地政策、產業政策、宏觀調控政策，擅自批地，頂風作浪行為。出讓形式是否符合規定，有無打着招商引資等幌子，不屬無償供地範圍而無償供地或應屬招、拍、掛供地而以協議低價出讓，造成國家利益受損行為等;

(二)審計用地情況。主要審計用地是否按合同規定執行，有無擅自更改土地用途、擴大用地規模的行為等。

(三)審計出讓金收入情況。主要審計土地出讓金是否及時足額徵收，是否按照規定的比例計提國有土地收益基金和農業開發資金，有無隱瞞收入，設置帳外帳行為。有無利用暫存款、國有資產處置收益等科目，縮小收支規模，截留上級收入行為。有無擅自減免、擅自出台違背國家政策法律的優惠政策或先徵後返等行為;票據使用是否符合規定，是否使用全省土地出讓金統一監製票據，有無使用收據等不合法票據等。

(四)審計資金支出情況。主要審計土地出讓金的使用是否符合政策規定，有無擠佔挪用，擴大開支範圍，違規出借土地出讓金等行為。業務費提取是否符合規定，有無多提，重複列支等行為。審計新增建設用地有償使用費、耕地佔用税、土地復墾費等計算是否正確，是否按規定足額上繳税款，是否規定足額上繳中央及上級收入等。

(五)審計資金管理情況。主要審計資金管理是否到位，是否全額納入本級財政預算管理，是否認真執行收支兩條線規定。審計財務核算是否規範，檢查資金是否全額繳入財政專户，淨收入是否上交國庫，土地出讓金是否全額繳入地方金庫，有無坐支、挪用的行為等。

(六)審計耕地保護和被徵地農民權益維護情況。一是檢查徵地補償安置標準是否符合國家法律法規和政策規定，是否按照經批准的徵地補償安置方案實施補償安置工作，有無降低補償標準，截留、挪用、拖欠徵地補償和安置措施不落實的問題,有無侵佔農民和拆遷户切身利益行為，支付的工程款是否按合同支付，票據是否合法等。二是檢查土地徵收、轉用情況，重點檢查是否嚴格依照土地利用總體規劃、年度計劃和有關審批制度審批徵地、農用地轉用，是否嚴格落實耕地佔補平衡、基本農田保護等耕地保護制度，是否存在“以租代徵”農村集體用地等問題。三是檢查是否建立了被徵地農民社會保障制度，是否足額落實社會保障資金，被徵地農民生活和養老是否得到基本保障，重點關注有無挪用、拖欠被徵地農民社會保障資金等問題。

　　土地出讓金的審計方法

在審計項目實施過程中,審計人員必須根據現場瞭解的情況，有目的選擇適當的審計方法，它是突出審計重點，實現審計目標的前提和保證，如果審計方法運用得當，它可以提升審計的質量，並規避審計風險。因此，在土地出讓金審計過程中，除了採取詳查、審閲、詢查、計算、複核、監盤、計算機輔助審計等方法進行以帳面情況為主的財務收支審計外，還應根據被審單位提供與財務有關的土地出讓和用地業務、規劃、文件、地籍、卷宗、圖表等資料，視當地的土地出讓政策的執行狀況，適當運用下述審計方法，以提高審計效率和質量。

(一)抽樣法。審計人員應憑藉專業判斷，按照重要性原理，進行審計抽樣。可以按土地地段等級抽樣、可以按土地用途種類抽樣、可以從房地產開發用地和政府經濟適用房、廉租房、公債租房等用地抽樣、可以從政府關於土地出讓的`抄告單和簡復單等抽樣，來檢查土地出讓的全過程，可以收到事半功倍的效果。

(二)逆查法。可以從歷年欠繳土地出讓金情況逆查、可以從權證發放的地籍資料逆查。如審計檢查某單位為什麼長期欠繳土地出讓金，經追蹤檢查出讓宗卷資料，發現該企業在未繳土地出讓金的情況下取得國有土地使用權證，同時由於企業經營困難無力開發，致使出讓的土地長期閒置。

(三)比較分析法。對出讓價格的合理性進行審計是土地出讓專項資金審計的一個重要內容。要對出讓價格的合理性進行審計，就要運用比較分析法，要對同等級地段同用途的出讓土地進行容積率和樓面價的比較分析，要對出讓價格與基準地價進行比較分析，通過比較分析可以發現出讓價格的科學性和合理性，檢查是否人為確定出讓價格，是否低於協議出讓最低價出讓土地，造成大量國有土地資產流失。

(四)實地勘查法。出讓的土地是否閒置、劃撥的土地是否擅自改變用途而未補繳土地出讓金、是否擅自利用劃撥土地進行經營性房地產開發、是否擅自轉讓國有土地使用權、臨時用地上是否修建永久性建築等等，必須進行實地勘查。

(五)核對法。土地利用總體規劃應與城市總體規劃、村莊和集鎮規劃相核對，核對城市總體規劃、村莊和集鎮規劃中建設用地規模是否超過土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模;核對在城市規劃區內、村莊和集鎮規劃區內，城市和村莊、集鎮建設用地是否符合城市規劃、村莊和集鎮規劃。

(六)追蹤法。要真正發現違規使用土地出讓金，就不能停留在有關部門提供的土地出讓金專户的賬面上，審計一定要隨着資金的流向跟蹤到底，才能發現土地出讓金可能被有關主管部門用於彌補行政經費不足、發放獎金、建造辦公大樓、投資註冊企業、出借甚至形成“小金庫”或被被個人貪私分等問題。