關於萬達上市背後的財務解讀

為何在市場普遍看空房地產行業這樣一個不利的“窗口期”，萬達地產卻如此火急火燎地與資本市場“親密接觸”?下面，小編為大家解讀萬達上市背後的財務，希望對大家有所幫助!

除了拓寬融資渠道、獲得資金外，上市的目的還在於降低融資成本、增加企業利潤，進而降低資產負債率。

作為重資產公司，萬達地產的大部分負債為銀行貸款、信託、境外債券等計息借款。招股説明書顯示，截至2011年、2012年、2013年年底及2014年6月30日，萬達地產未償還銀行及其他借款餘額分別為697.47億元、932.28億元、1303.18億元和1723.62億元;截至2014年6月底，萬達地產僅借款利息支出就高達62.1億元。

大量的融資帶來的利息支出令融資成本不斷攀升，而相對利息更高的信託融資的佔比也越來越高，這也使得融資成本居高不下。

此外，大量的融資還令萬達地產的流動負債急劇攀升。從2011年至2014年上半年，萬達商業地產的流動負債分別為1238.79億元、1571.29億元、1802.77億元和2193.60億元。

在資本充足率方面，其槓桿比率則分別為38.8%、48.7%、53.0%和87.8%，資產負債率則分別為47.4%、45.9%、49.4%和51.6%，負債率逐年上升。

值得注意的是，萬達地產招股説明書第16頁附註第4條寫到，“資產負債率按負債總額(扣除客户墊款)除以資產總值再將所得值乘以100%計算”。

記者在與財務分析專家探討時得知，中國商品房實行預售制，房地產企業賬面往往有鉅額預收款項，預收賬款在負債中的比重也大幅上升。但在實際操作中，很多地產企業為了讓負債率更好看，往往在將預收賬款直接從負債總額中扣除後再計算資產負債率。

招股説明書中對“客户墊付”並未予以詳細解釋。但如果客户墊款即預收賬款的話，則其需要從債務總額中扣除。

從資產總額的角度分析，如果將房價下行的風險考慮進來，那麼，按照市場價格進行重估，其中可能存在資產總額減值的風險。

事實上，根據A股上市地產企業已披露發佈的財務指標，記者發現，負債率“高危”似乎是房地產企業普遍存在的共性問題。當債台高築、資產又不斷縮水時，高企的負債率將使地產企業面臨極大的財務風險甚至經營風險。

萬達選擇在此時上市，最大好處在於融資渠道變得更順暢、融資成本變得更低廉，進而可以將負債率降至或保持至一個合理水平。

從長遠看，上市之後保持合理的現金流、獲得穩健的收益、保持合理的負債，這才是萬達地產可持續發展的財務基石。