哪些房產免繳房產税

房產税是以房屋為徵税對象，按房屋的計税餘值或租金收入為計税依據，向產權所有人徵收的一種財產税。現行的房產税是第二步利改税以後開徵的，1986年9月15日，國務院正式發佈了《中華人民共和國房產税暫行條例》，從當年10月1日開始實施。下面是yjbys小編為大家帶來的哪些房產免繳房產税的知識，歡迎閲讀。

　　房產税的特點：

1、房產税屬於財產税中的個別財產税，其徵税對象只是房屋;

2、徵收範圍限於城鎮的經營性房屋;

3、區別房屋的經營使用方式規定徵税辦法，對於自用的按房產計税餘值徵收，對於出租、出典的房屋按租金收入徵税。

　　一、房產税的徵收範圍

房產税以房產為徵税對象，依現行房產税暫行條例規定，其徵税範圍包括城市、縣城、建制鎮和工礦區的行政區的區域範圍。

自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，依《中華人民共和國房產税暫行條例》繳納房產税。

【例】不在開徵地區範圍之內的工廠、倉庫，不應徵收房產税。

【例】凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免徵房產税。但是，如果在基建工程結束以後，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定徵收房產税。

【例】納税人委託施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起徵收房產税。

納税人在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規定徵收房產税

【例】加油站罩棚不屬於房產，不徵收房產税。

　　二、房產税的納税人

房產税由產權所有人繳納。產權屬於全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納税義務人。

【例】不論是否取得房產證，若屬於房產税的納税義務人，則應按規定繳納房產税。

【例】房屋轉租收入，是否需要繳納房產税?

答：根據《房產税暫行條例》第二條規定，房產税由產權所有人繳納。

由於轉租者不是產權所有人，因此對轉租者取得的房產轉租收入不徵收房產税。房產轉租，不需要繳納房產税。

【例】承租人使用房產，以支付修理費抵交房產租金，仍應由房產的產權所有人依照規定交納房產税。”

【例】鑑於房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不徵收房產税;但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定徵收房產税。

　　三、房產税的計税依據

房產税的計税依據是房產的價值或房產的租金收入。按房產價值徵税的，稱從價計徵;按房產租金收入計徵的，稱從租計徵。

　　(一)從價計徵

《中華人民共和國房產税暫行條例》規定，房產税依照房產原值一次減除10%至30%後的餘值計算繳納，房產原值，是指納税人按照財務會計制度規定，在賬簿記載的房產原值。對納税人未按財務會計制度規定記載，房產原值不實和沒有房產原值的房產，由房產所在地地方税務機關參考同時期的同類房產核定。

為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、採暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計徵房產税。

對於更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新後不再計入房產原值。

【例】以人民幣以外的貨幣為記賬本位幣的外資企業及外籍個人在繳納房產税時，均應將其根據記賬本位幣計算的税款按照繳款上月最後一日的人民幣匯率中間價摺合成人民幣。

【例】納税人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免徵房產税，免徵税額由納税人在申報繳納房產税時自行計算扣除，並在申報表附表或備註欄中作相應説明。

【例】房產中配置的消防設施是否應計入房產原值計徵房產税?

答：根據《國家税務總局關於進一步明確房屋附屬設備和配套設施計徵房產税有關問題的通知》(國税發〔2005〕173號)的規定，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、採暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計徵房產税。

因此，企業配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動的消防設施性質上屬於應繳納房產税的配套設施，無論是否計入固定資產原值，均應納入房產原值繳納房產税。如果是可以隨意移動的滅火器材，則不需要繳納房產税。

【例】出租房屋免收租金如何繳納房產税?

《財政部　國家税務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用税等政策的通知》(財税〔2010〕121號)第二條規定：“對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產税。”

【例】融資租入的房產如何確定房產税納税義務發生時間?

根據《財政部國家税務總局關於房產税城鎮土地使用税有關問題的通知》(財税〔2009〕128號)第三條的規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產餘值繳納房產税。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產餘值繳納房產税。

【例】納税人在自有土地上建造房產，應於何時將土地價值計入房產原值計算繳納房產税?

答：《財政部國家税務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用税等政策的通知》(財税〔2010〕121號)第三條規定：“對按照房產原值計税的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。”

因此，對按照房產原值計税的房產，應在納税義務發生時將土地價值計入房產原值。

【例】經營性租賃租入房屋，由承租人承擔的裝修費用的，不計入房產原值不繳納房產税;

對於承租方，對房產沒有所有權，不是房產税的納税人，因此不能將發生的'裝修費作為房產税的計税依據;

承租人承擔的裝修費用一般作為承租企業的“長期待攤費用。

【例】根據現行房產税政策規定，土地出讓成本應以土地出讓合同為準，對土地出讓金的減免、補貼等不予扣除。

　　(二)從租計徵

從租計徵，僅限於房產出租的部分。對房產出租，以房產租金收入為計税依據。房產的租金收入，包括貨幣收入和實物收入。

《關於營改增後契税房產税土地增值税個人所得税計税依據問題的通知》(財税〔2016〕43號)規定，房產出租的，計徵房產税的租金收入不含增值税;免徵增值税的，確定計税依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值税額;在計徵上述税種時，税務機關核定的計税價格或收入不含增值税。

【例】出租房屋的租金應包括出租的房屋及其他不可分割、不單獨計價的各種附屬設施及配套設施的租金收入。對租金收入中包含的水電費、電話費、煤氣費等，凡單獨計價的可予以扣除;凡不能單獨計價或者計價明顯偏高及劃分不清的，由税務部門核定扣除。

【例】自有商業房產一半自用一半出租，房產税如何繳納?自用的按照從價計徵，按照房產餘值計徵房產税，出租的按照從租計徵，按租金收入計徵房產税：

自用部分按房產原值×(自用面積/總面積)來作為計税房產原值。

出租部分，按租金收入12%計算繳納房產税。

【例】公司無租使用上級公司的房屋，同時又將部分無租使用的房屋對外出租，請問房產税應當如何繳納?

答：根據《財政部國家税務總局關於房產税、城鎮土地使用税有關問題的通知》(財税〔2009〕128號)規定：“一、關於無租使用其他單位房產的房產税問題無租使用其他單位房產的應税單位和個人，依照房產餘值代繳納房產税。”

對自用房產部分，無租使用人按照房產餘值代為繳納房產税。對出租部分，按房產租金收入計算繳納房產税。

【例】以房產聯營投資的，房產税計税依據應區別對待：

(1)以房產聯營投資，共擔經營風險的，以房產餘值為計税依據計徵房產税。

(2)以房產聯營投資，收取固定收入，不承擔經營風險，只收取固定收入的，實際是以聯營名義取得房產租金，因此應由出租方按租金收入計徵房產税。

　　四、房產税的税率

依照房產餘值計算繳納的，税率為1.2%;

依照房產租金收入計算繳納的，税率為12%。

從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，其繳納的房產税暫減按4%的税率徵收。

　　五、應納税額的計算

　　(一)從價計徵的公式為：

年應納税額=房產計税餘值×1.2%

自用的地下建築，按以下方式計税：

1.工業用途房產，以房屋原價的50%～60%作為應税房產原值。

應納房產税的税額=應税房產原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

2.商業和其他用途房產，以房屋原價的70%～80%作為應税房產原值。

應納房產税的税額=應税房產原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

房屋原價折算為應税房產原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方税務部門在上述幅度內自行確定。

3.對於與地上房屋相連的地下建築，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建築的有關規定計算徵收房產税。

　　(二)從租計徵的公式為：

應納税額=租金收入×12%(或4%)

1.出租房產實行(或選擇)增值税一般計税方法的，其增值税應納税額為“當期銷項税額-當期進項税額”，其從租計徵的房產税計税依據“不含增值税”的租金收入，就是增值税發票中列明的“銷售額”，即：取得的全部租金收入按照11%的增值税率折算後的金額。計算公式如下：

從租計徵房產税計税依據=全部租金收入÷(1+11%)

【例】某公司一般納税人出租寫字樓，年租金收入111萬(含税),其中租金收入採用的是一般計税方法繳納增值税，適用房產税的税率12%，則房產税應納税額=111÷(1+11%)×12%=12萬元，需要將含税租金換為不含税租金收入。

2.一般納税人選擇簡易計税方法的或小規模納税人適用簡易計税方法的，從租計徵房產税計税依據是“不含增值税”的租金收入，即以收到的全部租金收入，按照5%的徵收率折算，計算公式如下：

從租計徵房產税計税依據=實際全部租金收入÷(1+5%)。

【例】接上例，如該公司上述房屋租金收入滿足採用簡易計税方法的條件，並選擇按照簡易計税繳納增值税，其增值税適用徵收率為5%，則：則房產税應納税額=111÷(1+5%)×12%=12.69萬元。

【例】某房屋租賃企業，房產原值共1800萬元，2017年4月1日將原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金6萬元。5月1日將另外的原值100萬元的房屋出租給個人用於經營，月租金0.6萬元。當地政府規定允許按房產原值減除20%後的餘值計税。則：

(1)從價計徵房產税=(1800-1000-100)×(1-20%)×1.2%+1000×(1-20%)×3÷12×1.2%+100×(1-20%)×4÷12×1.2%=9.44(萬元)

(2)從租計徵房產税=6×9×12%+0.6×8×12%=7.06

(3)該企業當年應繳納房產税=9.44+7.06=16.50(萬元)

　　六、若干具體規定

1、新建房屋的納税義務發生時間是建成之日或辦理驗收手續之日的次月。

2、投資聯營房產的，公擔風險的按房產餘值;不擔風險的按租金。

3、融資租賃房屋的按房產餘值徵税。

4、納税單位和個人無租使用房產部門、免税單位及納税單位的房產，由使用人代交。

5、納税單位與免税單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別徵收或免徵房產税。

　　七、房產税的納税申報

納税人應根據税法的規定，將現有房屋的坐落地點、結構、面積、原值、出租收入等情況，據實向當地税務機關辦理納税申報。