2016年註冊税務師考點之徵收管理（含例題）

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　　一、申報納税程序

納税人應自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，向房地產所在地的主管税務機關辦理納税申報。

納税人因經常發生轉讓房地產行為而難以在每次轉讓後申報的，可按月或税務機關規定期限繳納。

申報時提供的證件和資料：(P392)

　　【典型例題-2011年考題單選】

納税人轉讓因國家建設需要依法徵用的房地產而得到經濟補償，應到房地產所在地主管税務機關備案的期限是簽訂房地產轉讓合同之日起(　)日內。

A.5

B.7

C.10

D.15

『正確答案』B

『答案解析』納税人發生下列轉讓行為的，還應從簽訂房地產轉讓合同之日起7日內，到房地產所在地主管税務機關備案：(1)因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，納税人因此而得到經濟補償的;(2)因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納税人自行轉讓其房地產的;(3)轉讓原自用住房的。

　　二、納税時間和繳納方法

1.一次性交割付清價款：辦理過户登記手續前數日內一次性繳納全部税款。

2.分期收款方式轉讓：合同規定的收款日確定，按比例計算每次税額，每次收款後數日內繳納。

3.全部竣工前轉讓：預徵土地增值税，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。

　　三、納税地點：土地增值税由房地產所在地的税務機關負責徵收。即房地產的坐落地。

　　四、房地產開發企業土地增值税清算管理

　　(一)土地增值税的清算受理：

1.符合下列情形之一的，納税人應進行土地增值税的清算：(滿足清算條件之日起90日內辦理清算手續)

(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

(3)直接轉讓土地使用權的。

2.符合下列情形之一的，主管税務機關可要求納税人進行土地增值税清算：(在納税人收到清算通知之日起90天內辦理清算手續)

(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的;(2013年單選題考點)

(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(3)納税人申請註銷税務登記但未辦理土地增值税清算手續的;

(4)省税務機關規定的其他情況。

　　(二)土地增值税清算時相關問題的處理：

1.土地增值税清算時收入的確認

已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值税時予以調整。

2.質量保證金的扣除

房地產開發企業在工程竣工驗收後，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金。質量保證金開具發票的，按發票所載金額予以扣除;未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

4.逾期開發繳納的土地閒置費不得扣除。

5.契税，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

6.拆遷安置費的扣除，按以下規定處理：

(1)房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷户的，安置用房視同銷售處理，按(國税發[2006]187號)第三條第(一)款規定確認收入(即按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;或由主管税務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定)，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷户的補差價款，計入拆遷補償費;回遷户支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

(2)開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國税發[2006]187號第三條第(一)款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

(3)貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

7. 預繳土地增值税後，清算補繳的土地增值税，在主管税務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

　　(三)清算審核方法

1.非直接銷售和自用房地產的收入確定

(1)房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

②由主管税務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值税，在税款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

3.其他：

(1)扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關税金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

(2)與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、託兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：

A.建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;

B.建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;

C.建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。

(3)銷售已裝修的房屋的裝修費用可以計入房地產開發成本。房預提費用，除另有規定外，不得扣除。

4.在土地增值税清算時未轉讓的.房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納税人應按規定進行土地增值税的納税申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

　　【典型例題1-2011年考題多選】

下列税務處理中，符合土地增值税清算制度規定的有(　)。

A.納税人清算補繳的土地增值税，不加收滯納金

B.房地產開發企業逾期開發繳納的土地閒置費，不得扣除

C.回遷户支付給房地產企業的補價，應作為當期的收入

D.對於分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致

E.對於應進行土地增值税清算的項目，納税人應當在滿足條件之日起90日內到主管税務機關辦理清算手續

『正確答案』ABDE

『答案解析』選項C，回遷户支付給房地產企業的補價，應抵減本項目拆遷補償費。

　　【典型例題2-2012年考題多選】

下列關於房地產開發企業土地增值税清算的説法，正確的有(　)。

A.房地產開發企業逾期開發繳納的土地閒置費可以扣除

B.對於分期開發的房地產項目，清算方式應保持一致

C.貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費

D.房地產開發企業銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋原值的10%

E.房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契税，應計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除

『正確答案』BCE

『答案解析』房地產開發企業預期開發繳納的土地閒置費不得扣除;房地產企業發生的裝修費可以作為開發成本扣除。